Při prodeji bytu nebo domu musí prodávající počítat s tím, že kupujícímu odpovídá za vady nemovitosti. Převodem vlastnictví tak nemusí být celý prodej nemovitosti pro prodávajícího ukončen. Kupující se může i zpětně domáhat po prodávajícím svých nároků z odpovědnosti za vady. Jaká jsou rizika pro prodávajícího a jak je snížit?
Co to jsou vady nemovitosti
Na úvod si pojďme definovat, co považujeme za vadu nemovitosti.
Za vadu nemovitosti můžeme označit, pokud faktický stav nemovitosti neodpovídá jejím dohodnutým vlastnostem nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení.
Od těchto faktických vad pak musíme odlišit tzv. vady právní, které spočívají v tom, že kupující se nedostal do právního postavení, které mu bylo garantováno smlouvou (tj. k nemovitosti se vážou práva třetích osob).
V tomto článku se dále zaměříme pouze na odpovědnost za faktické (technické) vady nemovitosti.
Faktické vady nemovitosti dále můžeme rozdělit na vady zjevné a vady skryté.
Vady zjevné
Za vadu zjevnou považujeme vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Za typické případy zjevných vad můžeme uvést např. rozbité okno, zjevnou prasklinu ve zdi apod.
Vady skryté
Naopak skryté vady jsou vady, které se nedají objevit při běžné prohlídce nemovitosti a objeví se až následně s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání. Mezi typické příklady skrytých vad patří např. zápach z netěsné kanalizace, plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, zatékání do nemovitosti, vlhkost a odpadávající obklady, konstrukční závady apod.
Odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti
Prodávající ze zákona odpovídá pouze za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího, to je zpravidla v okamžiku předání nemovitosti.
Zjevné vady však kupující reklamovat nemůže, neboť se má za to, že si jich byl kupující vědom a že nemovitost s takovýmito vadami koupil. Pokud však prodávající výslovně ujistil kupujícího, že nemovitost je bez vad, pak odpovídá i za vady zjevné. Lze jen doporučit, aby z pohledu právní jistoty byly zjevné vady výslovně uvedeny v kupní smlouvě.
Pokud se však zjevná vada objeví až při předání nemovitosti, doporučuji ji uvést v předávacím protokolu společně s termínem či způsobem jejího odstranění. Následná reklamace s časovým odstupem by pak byla již problematická.
V podstatě veškerá odpovědnost prodávajícího za vady se tak týká skrytých vad. Vzniká při splnění následujících podmínek:
- vada musí existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím;
- při převzetí nemovitosti kupujícím vada není zřejmá;
- vada se projevila dodatečně (po převzetí nemovitosti kupujícím).
Příklady skrytých vad
Jako příklad odpovědnosti prodávajícího za skryté vady můžeme uvést případ, kdy dodatečně, např. s příchodem zimy, vyjde najevo, že v rodinném domě nefunguje topný systém. V případě, že se zjistí, že tento stav trvá již od minulé zimy, tj. že v okamžiku předání nemovitosti již závada existovala, jde o skrytou vadu, za níž odpovídá prodávající.
Naopak, kdyby topný systém přestal fungovat v důsledku poruchy až po předání nemovitosti, prodávající by za tuto vadu neodpovídal, neboť by nebyla splněna podmínka, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.
Práva z vadného plnění se řídí § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve výše uvedené lhůtě, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Výše uvedené časové omezení pro oznámení skryté vady však neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel.
Jako příklad lze uvést špatně zvolený technický postup, o kterém prodávající ví a který vede ke vzniku vady, případně je sám vadou.
V souvislosti s oznámením vady kupující též vznese vůči prodávajícímu svůj nárok vyplývající z odpovědnosti prodávajícího za vady. V případě, že se jedná o skrytou vadu, která je odstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny.
V situaci, kdy skrytá vada je neodstranitelná a nemovitost nelze řádně a obvyklým způsobem užívat (např. je narušena statika budovy apod.), má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Jak může prodávající přijít o spoustu peněz
Vzhledem k tomu, že při prodeji starší nemovitosti se nějaká vada nemovitosti zpravidla vždy najde, advokátní kanceláře ve spolupráci s autorizovanými inženýry přichází s nabídkou služby „odhalení skrytých vad“ a následného vyjednání snížení kupní ceny.
Advokátní kanceláře mají systémy, které je automaticky upozorní, že došlo k převodu nemovitosti a jejich systém opět zcela automaticky vygeneruje dopis kupujícímu s nabídkou této služby. Takto mohou advokátní kanceláře snadno oslovit velké množství kupujících. A pokud nemovitost prodáváte, s největší pravděpodobností osloví i kupce vaší nemovitosti. Viz příklad dopisu níže, který obdržela naše klientka.
Nabídky zní lákavě, kupující nemusí nic platit a přesto mohou v průměru získat 389.546 Kč zpět formou vysouzené slevy, jak říká nabídka z letáku, který si můžete stáhnout zde. Další nabídku podobné služby najdete např. na www.vasenaroky.cz
Příklad z praxe
Prodávající pan Konečný chtěl ušetřil a tak se rozhodl pro prodej rodinného domu bez realitky. Kupující mu nabídl, že veškerý právní servis zaplatí on, že zná spolehlivou advokátku, která vše připraví. Prodávající na nabídku kývl. Vše proběhlo hladce, kupující nemovitost převzal a prodávající obdržel peníze.
Asi za 3 týdny prodávajícího kontaktoval projektant, kterého si kupující najal, aby provedl stavební úpravy s tím, že objevil skryté závady, které v technické zprávě vyčíslil na 600.000 Kč a s tvrzením, že kupující o těchto závadách nevěděl a chce slevu za skryté vady. Prodávající tvrdil, že o některých nedostatcích kupujícího informoval na první prohlídce a dalších zmiňovaných závad si nebyl ani prodávající vědom. Nicméně, ani o známých závadách nebyla v kupní smlouvě žádná zmínka.
Prodávající se snažil s kupujícím spojit a nedorozumění si vysvětlit, nicméně ten tvrdil, že si na nic nepamatuje, že tomu nerozumí, je pracovně vytížen a že vše řeší jím najatý projektant. Prodávající nakonec po tahanicích, které trvaly téměř tři čtvrtě roku a předžalobní upomínce od advokáta kupujícího, přistoupil na slevu za vady 400.000 Kč. Bál, že by při soudním sporu musel zaplatit soudní výlohy a 600.000 Kč, které kupující požadoval, pokud by případ došel až k soudu.
Omezení odpovědnosti prodávajícího za skryté vady
Ve snaze vyhnout se odpovědnosti za vady se v převodních smlouvách často setkáváme s formulacemi, které mají prodávajícího této odpovědnosti zbavit. Jedná se zejména o formulace typu: „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“. Jakékoliv takováto nebo obdobná prohlášení se však naprosto minou účinkem a odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí.
Obecně platí, že úhrnkem lze převést pouze souhrn věcí a nikoliv individuálně určenou nemovitost. Vyloučení odpovědnosti prodávajícího dále nelze dovozovat ani z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti apod. Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani ta skutečnost, že o vadě nevěděl.
Jak snížit rizika z odpovědnosti
V zásadě existují 3 efektivní způsoby, jak můžete jako prodávající snížit rizika plynoucí z odpovědnosti za vady na nemovitosti. Nechte si je zaslat emailem.
Záruční odpovědnost
Na úplný závěr bych chtěl upozornit, že často u laické veřejnosti dochází k zaměňování zákonné odpovědnosti za vady, které se věnuje tento článek, a tzv. záruční odpovědnosti.
Záruční odpovědnost však fakticky znamená dohodu prodávajícího a kupujícího, že převáděná nemovitost bude po určitou stanovenou dobu bez vad – tj. že bude po určitou stanovenou dobu způsobilá k použití k obvyklému účelu nebo že si zachová své obvyklé vlastnosti. V takovém případě tak není rozhodující, zda měla nemovitost vadu již v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího, či zda tato vada vznikla až následně. U takovéhoto smluvního ujednání garantuje prodávající kupujícímu, že nemovitost bude po stanovenou dobu bez vad bez ohledu na to, kdy vada vznikla.
Se záruční dobou se pak setkáme zejména u novostaveb, které prodávají developeři tzv. spotřebitelům (nepodnikatelům). Podle převažujícího právního názoru jsou developeři povinni spotřebitelům poskytnout záruční dobu v minimální délce 24 měsíců. Mezi soukromými osobami se však se sjednanou záruční odpovědností zpravidla nesetkáme a ze zákona na ni nárok není.
Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa
Chcete vědět, jak vám můžeme pomoct s prodejem nemovitosti a ochránit vás před nástrahami realitního trhu?
Kontaktujte nás
Mohlo by vás také zajímat
