Je výhodnější při prodeji spolupracovat s jednou realitní kanceláří nebo naopak s větším množstvím?

Většina lidí si myslí, že je výhodnější při prodeji nemovitosti a dosažení co nejvyšší prodejní ceny oslovit co nejvíce realitních kanceláří, ale zpravidla je opak pravdou. Pokud si vyberete toho správného realitního makléře, můžete z toho více získat, pokud špatného můžete tratit. Níže Vám nastíníme výhody a nevýhody výhradní a nevýhradní spolupráce s realitní kanceláří.

Výhody výhradní spolupráce

• Ušetříte čas - nebudete muset absolvovat prohlídky Vaší nemovitosti několikrát v týdnu a v několika denních dobách s různými makléři a jejich zájemci. Naši makléři se snaží kumulovat prohlídky do jednoho dne v týdnu po několika prohlídkách za sebou, a to pouze s vážnými zájemci. Tím Vám odpadají každodenní starosti s přípravou nemovitosti pro prohlídku se zájemcem a vyhrazením drahého času.
• Kvalitní inzerce – řada nemovitostí se prodá přes internetovou inzerci, tato inzerce musí však být kvalitní. Pokud nemovitost inzeruje více realitních kanceláří, dochází k tomu, že je nemovitost na internetu nabízena několikrát za sebou, mnohdy za jinou cenu (kanceláře si totiž účtují rozdílnou provizi, někdy i sám prodávající sdělí několika kancelářím rozdílou cenu), s chybnými údaji a někdy i bez fotografií. Tyto skutečnosti záporně ovlivňují potencionálního kupce, který takovéto nabídce příliš nevěří a považuje ji za problémovou nebo ležák. Často se bohužel stává, že si makléři některých realitních kanceláří svoje nevýhradní nabídky vykrádají a nemovitost tak nabízí bez písemného souhlasu prodávajícího, platné smlouvy a předem dohodnutých podmínek prodeje, aniž by to prodávající vůbec tušil. Takováto realitní kancelář nabízí nemovitost s nízkou provizí, která neumožnuje pokrýt náklady na kvalitní prodejní servis či bez provize, v některých případech dokonce i za nižší cenu, než požaduje samotný prodávající. Tím pádem si zajistí na internetu 1. místo v inzerci a potencionální kupec se už vůbec nedostane k makléři, který Vaši nemovitost nabízí oprávněně za skutečnou cenu. Tito makléři pak spoléhají na to, že Vaši požadovanou cenu sníží a tím získají provizi pro sebe, nebo kupujícímu potom chtějí naúčtovat různé poplatky, čímž mohou kupce od koupě odradit.
  
  Zde mohu uvést jeden případ z mnoha, které se nám staly. Prodávající si podal bezplatný inzerát do Annonce, na základě čehož ho kontaktovalo velké množství realitních makléřů s nabídkou služeb. Někteří z nich přišli na prohlídku nemovitosti, zjistili informace o prodeji, nemovitost vyfotografovali a už se nikdy neozvali. Protože výsledek nenaplnil očekávání prodávajícího ani po dvou měsících takovéto "spolupráce", rozhodl se kontaktovat s žádostí o pomoc s prodejem našeho makléře. Náš makléř se s prodávajícím setkal, zjistil podrobnosti o prodeji a dohodl se s ním písemně na podmínkách transakce, s tím, že nemovitost bude nabízet výhradně on za stanovenou cenu. Náš makléř zároveň zkontroloval, jak se nemovitost v té době prezentovala, a podle fotografií nemovitosti zjistil, že jí nabízelo 17 realitních kanceláří s cenovým rozpětím více než 500.000,- Kč. Navíc některé kanceláře nemovitost prezentovaly jako byt v osobním vlastnictví, ačkoli se jednalo o byt ve vlastnictví družstevním. Dalším nešvarem byla podlahová plocha. Některé kanceláře do čisté podlahové plochy bytu započítávaly i plochu sklepa, lodžie či se různě snažily plochu nemovitosti navýšit, aby se lépe prodala. Někteří konkurenční makléři si zároveň pletli nadzemní podlaží s patrem. Ačkoli byl byt ve skutečnosti ve 2.NP, uváděli někteří makléři v inzerci 2. patro, to je 3.NP. Náš makléř tedy na žádost majitele obvolal všechny kanceláře, aby nemovitost stáhli z nabídky a dal nabídce seriózní charakter. Bohužel se však stalo, že jeden konkurenční makléř nabídku odmítl z inzerce stáhnout, ačkoli jí prezentoval za cenu o 300.000,- Kč nižší, než byla cena, kterou požadoval prodávající. Otevřeně našemu makléři řekl, že když neprodá nabídku on, tak jí neprodáme ani my a odmítl se s naším makléřem dále bavit. Když potom na inzerát tohoto konkurenčího makléře zavolal potenciální zájemce, makléř ho informoval, že nemovitost je již prodaná a de facto tím velmi zkomplikoval další prodej. Skutečnost, že náš makléř měl s prodávajícím výhradní smlouvu, byl přínos především pro prodávajícího, protože správce inzertního serveru na základě prokázání výhradní smlouvy nakonec neoprávněnou nabídku neseriózní konkurence smazal a náš makléř transakci nakonec úspěšně zrealizoval.
• Více peněz do inzerce – pokud makléř nabízí nemovitost na základě výhradní smlouvy o prodeji, má větší pravděpodobnost, že nemovitost prodá, proto investuje více peněz do inzerce. Pokud je nemovitost nabízena např. 10 realitními kancelářemi, pravděpodobnost, že jí kancelář prodá je 10%, proto kanceláře nejsou ochotny do prezentace takovýchto nemoviostí investovat příliš mnoho prostředků.
• Získáte tu nejvyšší možnou cenu – mnoho prodávajících si myslí, že konkurence mezi makléři je dobrá. Konkurence samozřejmě dobrá je, ovšem pro kupující, nikoli pro prodávající. Pokud nemovitost nabízí více makléřů, nastane boj o výši nabízené ceny. Prodejní cenu budou makléři tlačit dolů, aby nabízeli co nejlevněji, a tím pádem si zajistili přízeň potenciálních kupců, následně se budou snažit ohledně snížení ceny vyvíjet zbytečný tlak na prodávajícího a zároveň okleštovat své služby, které kvůli konkurenčnímu tlaku nejsou schopni poskytnout. Prodávající jsou pak právem naštvaní, že makléři nejsou schopni splnit to, co slíbili. Často se také stává, že o nemovitost projeví zájem zkušený kupec obchodník a ten situaci plně využije ve svůj prospěch, to znamená, že prodávající dostane nižší kupní cenu, stejně tak jako makléř odměnu. Pokud však nemovitost nabízí pouze 1 makléř, může si dovolit udržet prodejní cenu požadovanou prodávajícím, nemovitost prodat za lepších podmínek a zajistit kvalitnější služby. Navíc někteří makléři za určitých okolností nabízí, že pokud s nimi prodávající uzavře výhradní smlouvu a přesto si najde kupce sám, tak makléř transakci kompletně dokončí a s prodávajícím se podělí o svoji provizi.

Nevýhody výhradní spolupráce

• Některé realitní kanceláře mají svou databázi poptávajících klientů, kterým Vaši nemovitost mohou nabídnout, čímž zvýší pravděpodobnost rychlejšího prodeje. Velikost databáze se výrazně liší od velikosti realitní kanceláře. Realitní kancelář o 10 makléřích má databázi s jistotou menší než velké společnosti jako např. RE/MAX, která prostřednictvím svých makléřů sbírá poptávky po celé České republice a sdílí je v systému pro správu nabídek a poptávek, který je přístupný všem makléřům v ČR. Pokud s námi klient uzavře výhradní smlouvu, využívá tedy služeb všech makléřů sítě RE/MAX. Naši makléři dennodenně vyhledávají potenciální prodejce a kupce a párují všechny nabídky a poptávky. Bohužel je smutným faktem, že malé kanceláře spolu navzájem z obav o vzájemném obcházení a vykrádání nabídek moc nespolupracují, což však nahrává silným společnostem jako RE/MAX, které spolupráci mezi svými makléři podporují.
• Makléř s exkluzivní smlouvou nemá žádnou konkurenci a nemusí se snažit. Ano, to může být pravda, pokud si vyberete špatného makléře. Naši makléři Vám ke zprostředkovatelské smlouvě, v případě vašeho zájmu, přiloží i seznam svých povinností, a pokud je nesplní, popř. jste nespokojen, můžete smlouvu vypovědět. Makléř je pak v případě prokázaného pochybení sankcionován.

Porovnání zde máte, záleží jen na Vás, jakou zvolíte cestu. Ať zvolíte jakoukoli, přejeme vám hodně štěstí v prodeji. Pokud byste se rozhodli spolupracovat s naším makléřem, věřte, že uděláme vše proto, abyste z našich služeb byli nadšeni a na spolupráci max. vydělali.

text napsala Jana Gabrissová                    , manažerka týmu