Opravdu potřebuji při prodeji realitní kancelář (makléře) či si jsem schopen nemovitost prodat sám bez realitní kanceláře?
Obě z možností v sobě skrývají určité výhody i nevýhody. Pojďme si je shrnout.Bez realitní kanceláře
Výhody- ušetříte na provizi realitní kanceláři.
- nemusíte řešit starosti, jaké realitní kanceláři či realitnímu makléři prodej svěříte.
- nejste ničím vázáni, žádnou smlouvou, proto si můžete prodej organizovat, jak uznáte za vhodné.
- pokud transakci úspěšně zrealizujete, získáte nové znalosti a zkušenosti.
- znáte lépe svoji nemovitost, proto můžete poskytnout detailnější informace, než realitní makléř.
- na trhu stále působí řada realitních makléřů, kterým jde na prvním místě o svůj vlastní zájem, nikoli o dlouhodobou perspektivu a nejlepší vztahy s klienty. Jde jim o rychlé uzavření transakce bez ohledu na to, zda-li je prodávající spokojen a či obdrží vyšší cenu či nikoli. Pokud ve Vašem regionu víte pouze o takovýchto makléřích, pak je lepší se pokusit nemovitost prodat sám.
- více starostí a stráveného času s prodejem.
- realitní transakce není jednoduchou záležitostí, proto se můžete dopouštět zbytečných omylů, mít zbytečné náklady, eventuelně riskovat své peníze.
- pravděpodobně nebudete schopni oslovit takové množství potenciálních zájemců o koupi, jako kvalitní realitní kancelář, proto nemusíte docílit tak vysokou cenu, jakou by docílila profesionálně pracující realitní kancelář (makléř).
- prodej nemovitosti bude pravděpodobně trvat déle, protože, pokud se transakcemi s nemovitostmi nezabýváte, možná budete dělat zbytečné úkony.
- pokud nejste zkušený obchodník, tak zpravidla nebudete schopen efektivně vést složitá jednání o podmínkách transakce. Pokud je Vaše strana zkušená v obchodě, může Vaši nezkušenost využít ve svůj prospěch, aniž byste si to vůbec uvědomili.
- budete si muset sami hradit inzerci nemovitosti. Jsou sice inzertní servery a noviny, kde je inzerce bezplatná či levná, nicméně také zpravidla méně účinná. Pokud je inzertní médium více účinné, zpravidla je také dražší. Je třeba říci, že média, která jsou bezplatná či levná jsou z tohoto důvodů vyhledávána samoprodejci. Z těchto důvodů jsou však také vyhledávána i samotnými realitními makléři a rovněž i realitními spekulanty. Realitní makléři tyto média pravidelně pročítají a oslovují samoprodejce s nabídkou realitních služeb. Podejte si jeden řádkový inzerát do novin či na internet a můžete očekávat, že Vám bude denně volat cca 30 – 50 makléřů, možná i více. Nevěříte? Zkuste si to. Můžete sice inzerát označit příznakem RK nevolat, ale i tak počítejte s několika desítkami telefonátů denně. Navíc většina realitních makléřů, kteří tímto způsobem vyhledávají zakázky, jsou makléři začínající a tedy nezkušení, takže Vám zpravidla neposkytnou takový servis, jako makléři s mnohaletou praxí v oboru. Zkušení a kvalitně pracující makléři v současné době nemají nouzi o klienty, proto tímto způsobem nepracují. Soukromé inzerenty oslovují také realitní spekulanti, kteří vyhledávají samoprodejce bez zkušeností, aby dobře nakoupili nemovitosti, a pak je, třeba se ziskem, prodali či pronajali. Jsou to velmi dobří obchodníci, dokážou využít každé nezkušenosti a slabosti samoprodejců ve svůj prospěch.
- budete si muset sám najít a zaplatit právního zástupce. Můžete ho požádat, aby Vám připravil smlouvy, možná ho budete chtít požádat, aby Vás při prodeji zastupoval kompletně. Je to sice jedna z možností, ale je třeba upozornit na to, že řada právníků, je sice dobrých v právu, umí precizně připravit kupní a další smlouvy, ale již nejsou dobří obchodníci, a to znamená, že pro Vás nejsou schopni vyjednat kvalitní podmínky obchodu. Někteří jsou dokonce, v samé snaze Vás ochránit, natolik neústupní, že po právní bitvě z obchodu nakonec sejde. Nicméně náklady za právní služby Vám zůstanou. Většina právníků si totiž účtuje paušální částky bez ohledu na výsledek. Jsou však právníci, kteří jsou velmi dobří obchodníci, ale na druhou stranu již ne tak dobří v právu. Ne totiž každý, kdo vlastní titul Mgr. či JUDr., současnému nemovitostnímu právu dobře rozumí. Další skupinou jsou právníci s obchodními dovednostmi, ale cena jejich služeb je díky jejich schopnostem natolik velká, že to, co jste ušetřili na provizi u realitní kanceláře, investujete do služeb takového právníka. Vybrat si špatného právního zástupce je mnohdy horší, než si vybrat špatného realitního makléře. Právního zástupce si můžete vybrat na www.cak.cz či kontaktovat některého z našich právníků.
- potenciální kupci mnohokráte neřeknou samoprodejci skutečné důvody, proč nemovitost ve finále nechtějí koupit. Pokud se jim nemovitost nelíbí, kolikráte nechtějí urazit ego majitele oznámením "Vaše nemovitost se mi nelíbí, respektive rekonstrukce, kterou jste provedl, je nevkusná". Proto radši řeknou jakoukoli jinou záminku. Tím, že samoprodejce nezná skutečné důvody, proč klienti nechtějí nemovitost koupit, hůře se mu nemovitost daří prodávat.
- pokud nejste zkušený obchodník, pravděpodobně neznáte obchodní techniky, jak vhodně prezentovat nemovitost. Ono totiž nejde jen o to říct potenciálnímu kupci např. zde je kuchyň, zde ložnice, ale o celkovou prodejní přípravu nemovitosti, počínaje úklidem, vhodným uspořádáním nábytku, dekorace, vytvořením kvalitní atmosféry tak, aby prodávaná nemovitost na klienty udělala dobrý dojem. Vždyť jen zakouřená místnost s nepořádkem dokáže odradit nejednoho prodávajícího. Nejde však jen o nemovitost, ale i o osobu prodávajícího. I přestože vlastníte dobrou nemovitost, potenciální kupci mohou být přístupem prodávajících odrazeni, pokud tito prodávající nezvolí dobrou prodejní strategii, či nepůsobí seriózním dojmem. Profesionální makléř pomůže s vytvořením kvalitní prezentační strategie, takže se nemovitost prodá dříve a za lepších podmínek.
- pokud nemovitost prodáváte poprvé a obchod není Vaší silnou stránkou, je možné, že nebudete mít dobré spaní. Ve hře jsou totiž kolikráte milióny a psychika dokáže své.
S realitní kanceláří
Výhody
- kvalitní renomované kanceláře investují do propagace nemovitostí mnohonásobně vyšší částky, než je schopen investovat samoprodejce. Proto také osloví mnohonásobně větší počet potenciálních klientů a mají tudíž větší pravděpodobnost, že najdou kupce, který je schopen akceptovat největší možnou cenu, o což prodávajícím jde především. Ty nejúspěšnější realitní kanceláře investují do propagace svých nemovitostí mnohamiliónové částky měsíčně, realitní sítě pak prezentují své nabídky prostřednictvím celé své distribuční sítě, zahraniční sítě pak nemovitosti prezentují i v zahraničí. Navíc realitní společnosti získávají prostřednictvím bank i klienty, kteří přišli žádat o úvěr a ještě nemají vybranou nemovitost. Aby samoprodejce dosáhl podobného efektu, musel by investovat dlouhodobě stejné částky jako realitní sítě, musel by navázat kontakt s bankami a vybudovat širokou distribuční síť, což se mu pro prodej jedné nemovitosti nevyplatí.
- zkušený realitní makléř je schopen Vám poradit optimální tržní cenu a stanovit správnou prodejní strategii. Zvolením správné prodejní strategie a řízením obchodní transakce, společně s vhodnou prezentací nemovitosti, dokáže zkušený realitní makléř prodat nemovitost o více než 15% vyšší cenu než samoprodejce. Přitom provize zkušených realitních makléřů činí zpravidla od 2 - 6% podle prodejní ceny nemovitosti.
- zkušený realitní makléř je schopen vyjednat další lepší podmínky transakce než samoprodejce, který se obchodem nezabývá. Kromě ceny i platební podmínky, termíny vystěhování, smluvní sankce, je schopen zkoordinovat optimální časový průběh. Toto je obzvlášť důležité, pokud jsou na převod nemovitosti navázané další nemovitostní obchodní transakce. Časté jsou např. tyto případy: "Pořizujeme rodinný dům, přičemž koupě je financována z prodeje našeho bytu, dále hypotéčního úvěru a z části v hotovosti. Prodejce rodinného domu zase potřebuje prodat dům v určitý čas, protože chce koupit byt v jiném městě. Náš byt si kupuje klient, který ho financuje prostřednictvím hypotéčního úvěru, popř. z prodeje další nemovitosti". Toto jsou časté případy, které vyžadují značné zkušenosti. Samoprodejce bez zkušeností obvykle není schopen tyto transakce bezproblémově zvládnout. Pak se stává, že všichni účastníci obchodu jsou vystresováni, což může vést k chybám, až ke kolapsu celé transakce. I méně zkušení makléři se při takovýchto transakcích zapotí a musí žádat o pomoc zkušenější kolegy. Zkušený makléř si bez větších problémů s takovýmito transakcemi poradí.
- zkušený realitní makléř je schopen odhalit spekulanty, kteří se snaží využít tísně prodávajících ve svůj prospěch a zamezit jim, aby nezkušeného prodávajícího doběhli.
- zkušený realitní makléř je schopen odhalit tzv. "bytové turisty", kteří nemají v úmyslu koupit žádnou nemovitost, jen se chodí koukat po jiných nemovitostech ze zájmu. Např. hledají inspiraci, jak si zařídit rekonstrukci svého domku apod.
- zkušený realitní makléř, pokud to situace dovolí, prověřuje zájemce o koupi nemovitosti, aby nemovitost nenavštěvovali zájemci, kteří mají jiné úmysly, než nemovitost koupit. Většinou se tito zájemci vůbec neobrací na realitní kanceláře, protože makléři jsou zbytečnými svědky a vyhledávají si nemovitosti od osamělých přímých zájemců sami.
- pokud pověříte prodejem kvalitního, zkušeného makléře, ušetříte mnoho času.
- realitní makléř má větší šance, že zjistí skutečné důvody, proč potenciální zájemce ve finále nemovitost nechce koupit. A pokud mu je klient neřekne, každý zkušený makléř je schopen, použitím vhodných otázek, tyto důvody zjistit. Tím, že zjistí důvody, proč klienti nemovitost nechtějí koupit, má větší šance, že případné nedostatky odstraní a nemovitost dříve prodá.
-
zaplatíte provizi za služby spojené s prodejem. Jak již bylo řečeno, zpravidla cca 2 – 6%, dle ceny nemovitosti.
-
pokud pověříte prodejem nezkušeného makléře, respektive realitního amatéra, může Vám transakci znepříjemnit či zkomplikovat, dokonce i zkazit. Pokud podepíšete s takovýmto makléřem exkluzivní smlouvu na dlouhou dobu, de facto tím můžete zablokovat prodej. Je proto velmi důležité, si makléře, respektive realitní kancelář, dobře vybrat.
Základní informace již máte. Rozhodnutí, kterou cestu zvolit, je pouze na Vás.
