|
Dobrý den,
níže si dovoluji zaslat aktuální výběr informací z oblasti realit.
| |  | Jak správně sepsat nájemní nebo podnájemní smlouvu | | |
Nejste vlastník bytu a máte v pronájmu byt nebo dům? V tomto případě jej můžete další osobě přenechat na podnájemní smlouvu pouze s písemným souhlasem vlastníka nemovitosti. V opačném případě je smlouva neplatná.
Pokud máte nemovitost v pronájmu a bez souhlasu pronajímatele (vlastníka), ji podnajmete jiné osobě, porušujete tím svou nájemní smlouvu a vlastník má právo vám za toto porušení smlouvy dát výpověď z nájmu a to i bez přivolení soudu.
Podnájemní smlouva musí být písemná, mimo podmínek užívání nemovitosti by měla především obsahovat termín ukončení podnájmu a důvody, ze kterých může nájemce podnájemníkovi dát výpověď. Podnájem lze vypovědět z jakéhokoli důvodu nebo bez jeho udání. Výpovědní lhůta je pak tři měsíce a začíná běžet první den měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena podnájemci. Výpovědní lhůtu lze ve smlouvě upravit a, obvykle se sjednává na kratší dobu. Pokud je sjednána podnájemní smlouva na dobu určitou, končí podnájem uplynutím dohodnuté doby. Podnájem také končí vždy se zánikem nájmu.Po ukončení podnájmu, nemá podnájemce právo na jeho náhradu a jiné ubytování.
Vznik podnájmu je vázán na nájem bytu. Když vlastník svůj byt pronajme, vzniká tím nájem a uzavírá nájemní smlouvu se všemi povinnostmi, které z ní vyplývají předpisem občanského zákoníku.Především nelze sjednat kratší než tříměsíční výpovědní lhůtu, než předvídá zákoník. Aby tedy vlastník bytu neměl obsazen byt nájemci s chráněným nájemním právem na dobu neurčitou, kterým by nemohl dát výpověď z jakéhokoli důvodu nebo bez jeho udání, případně nemusel zajistit bytovou náhradu, je vhodnější uzavírat nájemní smlouvu raději na dobu určitou. Nájem je pak možné po jejím uplynutí vlastníkem opět prodloužit. Podmínky upravující možnost dát do podnájmu družstevní byt upravují stanovy příslušného bytového družstva. Pokud podmínky nájmu nejsou v souladu se zákonem, je smlouva neplatná.
autor: Markéta Hemerková
| | | Odpovědnost za vady nemovitosti | | |
Jestliže předmětem koupě je věc jednotlivě určená, kterou si kupující před uzavřením smlouvy mohl prohlédnout, neodpovídá prodávající za vady, které v době prohlídky byly zjevné, ledaže kupujícího výslovně ujistil, že předmět koupě je bez vad. Totéž platí, je-li předmětem koupě nemovitost a vadu lze zjistit v době uzavření smlouvy z katastru nemovitostí (§ 500 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ")).
Vady se podle toho, zda je lze běžnou (obvyklou) pozorností při prohlídce věci objevit, rozlišují na tzv. vady zjevné a vady skryté. Ten, komu byla věc za úplatu přenechána, je povinen si ji prohlédnout, protože za vady zjevné, zcizitel věci neodpovídá. Schopnost rozpoznat vadu je jiná u průměrného občana a u odborníka. Na nabyvateli lze tedy požadovat, aby předmětu plnění věnoval při uzavření smlouvy běžnou (obvyklou) pozornost. Ujistí-li však zcizitel výslovně nabyvatele, že věc je bez jakýchkoli vad, nárok z odpovědnosti za vady i u tzv. zjevných vad vzniká.
Prodávající odpovídá pouze za vady, které věc měla v době uzavřené kupní smlouvy, a to i v případě, že se projevily až později. Jde-li však o vady, které vznikly až po splnění, nenese za ně odpovědnost.
Odpovědnost za vady je odpovědnost objektivní. Nezáleží na tom, zda prodávající věděl či nevěděl o tom, zda věc má vady, jichž se odpovědnost týká.
Odpovědnost podle ustanovení § 501 OZ se vztahuje na případy, v nichž předmětem smlouvy jsou věci určené úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu („jak stojí a leží"). Z povahy smlouvy vyplývá, že za vady tímto způsobem přenechaných věcí se neodpovídá.
Z odborného článku vybral: JUDr. Milan Miler
| | | Bytový dům nebo rodinný dům - kdy použít jaký pojem ? | | |
Rodinný dům je definován po novele od 1.7.1998 vyhláškou č. 137/1998 Sb., § 3:
RD je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Z výše uvedené definice Rodinného domu vyplývá, že má-li dům více než tři samostatné byty nebo více než dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nejedná se již o rodinný dům, ale o bytový dům. Zde je nutno doplnit, že bytový dům musí být stavbou určenou pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení (více než ½ všech ploch je určena k bydlení). Pakliže tomu tak není, nejedná se o bytový dům, ale o komerční nemovitost s byty.
Z pojmu Bytový dům pak vyplývají další zákonem stanovené podmínky odlišné od rodinného domu. Bytový dům musí mít založeno společenství vlastníků. Často se v realitní praxi setkáváme s případem, kdy bytový dům vznikl převodem původních družstevních bytů do osobního vlastnictví na základě prohlášení vlastníka (tedy původně družstva) a společenství vlastníků zastupují původní představitelé družstva , např. předseda aj. Nicméně po převodu do osobního vlastnictví pozbývají platnost Stanovy družstva a majitelé bytů mohou disponovat svým majetkem bez omezení v souladu se zákonem o vlastnictví bytů ( Zákon č. 72/1994 Sb.)
autor: Ing. Jana Veselá
| | | Krize zlevnila byty v průměru téměř o čtvrtinu | | |
Ekonomická krize srazila ceny bytů víc, než se původně zdálo. Statistiky uvádějí pokles cen na trhu bydlení zhruba o 10%, skutečný propad byl dvojnásobný. Skutečný rozdíl mezi nabízenou a prodejní cenou činí v průměru 23%. O tolik se rovněž během krize snížily odhady bytů pro zajištění úvěrů. U pozemků a rodinných domů je rozdíl jen 1,2%.
U bytových projektů z devadesátých let je pokles ještě vyšší, až o 50%. Řada z nich měla před krizí přemrštěné ceny. Na předchozí cenovou úroveň se už nedostanou. Trh je už vyspělejší a uspějí jen projekty, které mají dobře vyřešenou dopravní infrastrukturu, občanskou vybavenost a kvalitní materiály.
Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě uvedla, že od příštího roku by mohly ceny bytů začít růst. Bytová výstavba klesá, takže bude nižší nabídka. Atraktivní budou větší byty v širším centru Prahy, nabídka ve špičkových lokalitách je již vyčerpaná.
Na počátku roku podle ceny nových bytů stagnovaly, ve druhém pololetí lze v Praze očekávat ve vyšším segmentu stagnaci cen, střední a nižší segment může již mírně růst. Mimo Prahu pak bude stagnace pokračovat ve všech segmentech. Ceny realit porostou pomalu, ale dlouhodobě. V zahraničí v dlouhodobém horizontu rostou ceny bytů 2 až 3% nad míru inflace. Podstatně méně krize ovlivnila ceny pozemků, po kterých je stabilní poptávka. Mezi nabízenými a realizovanými cenami parcel minimální rozdíl. Nabídka zajímavých volných pozemků je omezená. Podobná situace je u rodinných domů, ceny zde příliš neklesají, ale nedělá se moc obchodů.
Největší zásah dostaly v krizi komerční nemovitosti a to zejména vlivem poklesu průmyslové výroby, zajímavé jsou zejména skladové haly u hlavních silničních tahů, naopak nezajímavé jsou specializované průmyslové budovy.
autor: Tereza Zavadilová | Publikováno 28.6.2010 E15 (ve zkácené verzi)
Komentář k článku:
Musím konstatovat, že snížení cen bytů vlivem stagnace trhu předčilo i moje prvotní očekávání. Nejedná se totiž jen o "ochlazení" poptávky, které by následovalo po umělém nárůstu cen vlivem mediální bubliny o zdražování nemovitostí (tak jak tomu bylo třeba v roce 2004 před vstupem ČR do EU, nebo v roce 2006 při schválení plánu deregulace nájemného).
Příčinou déle trvajícího poklesu poptávky a tím poklesu cen nemovitostí je podle mne tentokráte souběh více faktorů, a to:
a) splasknutí mediální bubliny o změně DPH ve stavebnictví od 1.1.2008, která v r.2007 vyhnala ceny vlastního bydlení nesmyslně nahoru
b) zprávy o celosvětové hospodářské krizi, které se v r.2008 rychle šířily
c) nasycení trhu s byty v letech předcházejících (novou výstavbou, a zpřístupněním hypotečních úvěrů).
Z této úvahy se dá předpokládat, že:
a) ceny nemovitostí se dostanou na úroveň cen roku 2006, ba dokonce v některých lokalitách takové již jsou.
b) cenové nůžky mezi levným a kvalitním bydlením se ještě více rozevřou
Nepamatuji totiž, že by na trhu s nemovitostmi byl tak široký výběr, jako dnes!
autor: Miloš Motoška
| | | Nezájem o hypotéky přinutil banky snížit sazby | | |
Banky poskytly v lednu rekordně málo hypoték. Souhrnný ukazatel Fincentrum Hypoindex se zhoupl o 9 bazických bodů a přiblížil se hranici 5,50 % p.a.
Hypoteční banky poskytly v lednu rekordně málo hypotečních úvěrů. Podle společnosti Fincentrum bylo v lednu poskytnuto 2533 hypoték v celkovém objemu 4,595 miliardy korun. To je nejméně za dobu existence ukazatele Fincentrum Hypoindex. Tento výsledek znamená propad jak v meziměsíčním (-30 %), tak meziročním srovnání a představuje nejhorší výsledek za celou dobu existence Fincentrum Hypoindexu. Vyplývá to ze středečního ukazatele Fincentrum Hypoindex.
V loňském roce poskytly banky občanům hypotéky za 73,85 miliardy korun, což znamenalo ve srovnání s rokem 2008 pokles o 39 procent. Od července 2009 až do konce roku se hypotečním bankám dařilo v meziročním srovnání pozvolna navyšovat počty a objemy nově poskytnutých úvěrů, v lednu se ale tento trend zastavil a počet nově poskytnutých hypoték klesl na dosavadní minimum.
Průměrná výše hypotéky v lednu podle Fincentra v meziměsíčním srovnání vzrostla o téměř 35.000 korun na 1,689.887 korun. O rok dříve ale klienti v průměru čerpali hypotéku v objemu 1,717.923 Kč.
Průměrná úroková sazba u lednových hypoték klesla oproti prosinci o devět setin procentního bodu na 5,52 procenta. Úrokové sazby tak začaly klesat po pěti měsících.
autor: FinWeb.iHNed.cz | Publikováno 17.2. 2010 ( ve zkrácené verzi )
| | | Praha plánuje prodat asi 2000 bytů, nechat si chce jen ty menší | | |
Praha - Hlavní město plánuje prodat asi 2000 bytů, což je zhruba pětina z celkového množství bytů, které Praha vlastní. Prodávat by se měly především velké byty, menší si chce metropole nechat pro seniory a potřebné. Vhodné byty k prodeji by měla vyhledat pracovní skupina, s jejímž založením dnes souhlasila rada hlavního města. Novináře o tom informoval radní Jiří Janeček (ODS).
"Pracovní skupina bude teprve zkoumat situaci a možnosti. Na konci tohoto procesu však bude Praha vlastnit téměř výhradně malometrážní byty využitelné pro seniory, v našich sociálních programech a podobně, zkrátka pro ty, kdo městský byt opravdu potřebují, protože na vlastní z nějakého důvodu nemají," uvedl Janeček.
Podle něj v současnosti v městských bytech bydlí i lidé, kteří už nemovitost mají. Podle Janečka ale město nemůže s těmito případy nic udělat, nájemníci totiž mají z minulých dob smlouvu na dobu neurčitou. Právě těchto smluv by se Praha chtěla zbavit. V současnosti metropole pronajímá byty pouze na dva roky a poté vždy zkoumá, zda se nezměnily majetkové poměry nájemníka.
autor: ČTK | Publikováno 22.6. 2010 ( ve zkrácené verzi )
| | | Pozvánka na seminář "Jak investovat do nemovitostí pro drobné investory" | | |
Seminář je určen pro ty, kteří by rádi zhodnotili své prostředky prostřednictvím realit a disponují kapitálem cca od 300.000,- až 5.000.000,- Kč.
Více informací a online registrace ZDE>>
| | | Uvažujete o realitní kariéře ? | | |
Přihlaste se k odběru "Zpravodaje (nejen) pro realitní makléře", ve kterém vás seznámíme s příležitostmi, které realitní trh nabízí, tipy jak pracovat lépe a více vydělávat. Najdete zde rovněž rozhovory s úspěšnými makléři nejen z České republiky, ale i zahraničí. Registraci provedete na
www.realitnikariera.cz/zpravodaj.
|
