Jak prodat nemovitost s hypotékou? Na co si dát pozor?

3 možnosti, jak prodat nemovitost s hypotékou

Pokud chcete prodat nemovitost, na které vázne hypotéka, máte tři možnosti:

1. Doplaťte úvěr

Nejlepší a nejjednodušší varianta je, když ke dni výročí fixace hypotečního úvěru celý úvěr doplatíte a nemovitost prodáte čistou bez hypotéky. V takovém případě po vás banka nebude chtít žádné smluvní sankce. Rovněž do prodeje nebudete tlačeni termínem fixace banky. Tím pádem budete mít na prodej více času a můžete prodat za více peněz.

Co je to datum fixace

Datum fixace je den, do kterého platí úroková sazba sjednaná ve smlouvě o úvěru. Po tomto datu se úroková sazba změní podle aktuálního vývoje na trhu. Úroky tedy mohou vzrůst ale i klesnout. Datum fixace najdete ve své úvěrové smlouvě nebo snadno i ve svém internetovém bankovnictví v záložce týkající se vašeho úvěru.

A co když nemáte peníze na doplacení úvěru?

Většina lidí nemá na to, aby vytáhla z rukávu několik miliónů a úvěr doplatila. V takovém případě přichází v úvahu následující varianta.

2. Váš úvěr doplatí kupující

Kupující váš úvěr může doplatit z vlastních prostředků nebo prostřednictvím svého hypotečního úvěru. Celý proces však procesně ani právně není tak jednoduchý, a pokud se do toho pustíte sami bez zkušeností, můžete se dopustit chyb, kvůli nimž se celý prodej zbytečně zkomplikuje, prodraží a v některých případech dokonce zkazí.

Na nejzávažnější chyby vás upozorním v závěru článku. 

Usilujte o načasování prodeje k termínu výročí fixace.

Pokud se vám podaří nemovitost prodat k termínu výročí fixace, máte vyhráno. V takovém případě nebudete bance platit žádné poplatky. 

Jenže tady bývá nejčastější kámen úrazu. Někdy prodat k termínu fixace nestihnete. Někdy nutně potřebujete prodat a termín fixace je až za několik let. Co teď?

V takovém případě se připravte na placení poplatků bance.

3. Převeďte úvěr na kupující

Máte-li nízkou úrokovou sazbu a nový termín fixace úroků v nedohlednu, vyplatí se vám převést úvěr na kupujícího. Ne všechny banky to však nabízí. Proto se na tuto možnost zeptejte ve své bance.

Proč je důležité datum sjednání hypotéky?

Dříve, než začnete vyvíjet jakoukoli prodejní aktivitu, podívejte se do své úvěrové smlouvy. Zjistěte, jestli byla sjednána před 1. 12. 2016 nebo až poté. Od 1. 12. 2016 vstoupil v účinnost nový zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, který výrazně snižuje poplatky za předčasné splacení úvěru.

Když máte sjednanou hypotéku od 1. 12. 2016

V takovém případě prodej nemovitosti mimo termín fixace není žádné finanční drama. §117, odst. 4 zákona o spotřebitelském úvěru stanovuje maximální náhradu nákladů bance ve výši 1 % z předčasně splaceného úvěru, max. však 50.000 Kč. Úvěrující banka navíc nesmí požadovat náhradu těchto nákladů v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci, invalidity vaší či vašeho manžela nebo partnera, viz. §117 odst. 3 tohoto zákona.

Pokud však úvěr budete chtít doplatit do dvou let od čerpání, má banka navíc nárok na zaplacení účelně vynaložených nákladů. Výše těchto nákladů definuje ČNB a opět nejsou nijak finančně zničující. Kontaktujte svou banku s dotazem, kolik po vás bude chtít.

Když máte sjednanou hypotéku před 1. 12. 2016

Mnohem horší a dražší je prodej nemovitosti mimo termín fixace u úvěrů sjednaných před 1. 12. 2016.

Pokud jste úvěr sjednali před tímto datem, ale výročí fixace již proběhlo po tomto datu, tak se na vás již vztahují podmínky podle nového spotřebitelského zákona a můžete být více v klidu.

Pokud však máte úvěr podle podmínek před 1. 12. 2016, buďte opatrní.

Těch lidí, na které se vztahuje původní právní úprava, je ještě dost. Rok 2016 byl totiž obdobím velmi nízkých úrokových sazeb a mnoho lidí to využilo k tomu, aby si hypotéku zafixovali na co nejdelší dobu. Často na 7 i 10 let.

Pokud byste v takové situaci chtěli nemovitost prodat, musíte dávat dobrý pozor. V opačném případě by vás chyba mohla stát i statisíce.

Při prodeji mimo termín fixace po vás totiž banka bude chtít doplatit úroky do termínu fixace. Pokud by např. termín fixace byl až za 3 roky, tak při úvěru 3 mil. Kč a úrokové sazbě 2 % byste bance mohli zaplatit za 3 roky 160.000 Kč na poplatcích. A to už je pěkný zásek do peněženky.

Jedinou schůdnou možností je najít kupujícího, který si vezme úvěr u vaší banky a vy požádáte o výjimku z platby poplatku, de facto tím převezme vaši hypotéku. Tím můžete získat slevu či odpuštění poplatku v plné výši. 

Dle našich zkušeností banka zpravidla výjimku udělí, pokud si nový klient vezme úvěr ve stejné, ale spíše ve vyšší výši. Určitě je i výhodou, pokud nově sjednaná úroková sazba kupujícího je vyšší než ta vaše. Tím si banka polepší a vám pak může vyjít vstříc.

S tímto počítejte už při prvních jednáních se zájemci o nemovitost a všem říkejte, že podmínkou prodeje je, že si kupující musí vzít úvěr u vaší banky.

To, jestli vám banka udělí výjimku či nikoli, je pouze na ní. Doporučuji vám proto váš záměr předem konzultovat s vašim bankovním poradcem, a to ještě dříve, než začnete podnikat první kroky k prodeji. Jaké to jsou, se dočtete v článku Jak prodat nemovitost.

Chyby při prodeji

Náležitou pozornost a pečlivou přípravu věnujte tomu, když kupující bude splácet vaši hypotéku ze svého hypotečního úvěru. Pokud vám s prodejem pomáhá zkušený realitní či hypotéční makléř, nemáte se čeho bát. Pokud si prodej zajišťujete sami bez realitky a nemáte s prodejem zkušenosti, mohou být pro vás jednání velmi náročná.

Do transakce vstupují dvě banky – vaše a banka kupujícího. Každá může mít jinou představu o tom, jak celou transakci provést. Musíte tak domlouvat podmínky s oběma bankami, svým advokátem a ten zase s advokátem kupujícího. A každý má na věc své názory, které se mohou lišit, někdy i výrazně. Taková jednání pak mohou být celkem složitá a stresující. A kvůli tomu se převod může někde zaseknout a vy nestihnete vše zvládnout k termínu fixace.

Pokud se v problematice nevyznáte, určitě vám doporučuji, abyste kompletním jednáním pověřili někoho, kdo se v problematice dobře vyzná. Buď advokáta nebo hypotečního či realitního makléře. Zajišťovat vše sám bez zkušeností je riskantní.

Příklady chyb při prodeji

Nejčastější chyby vám ukážu na následujícím případu.

Prodávající pan Kadeřábek musí prodat nemovitost. Má nějaké závazky z podnikání, které musí uhradit, ale ví, že termín fixace je až za půl roku. Snaží se prodej směřovat k termínu fixace, aby nemusel platit bance žádné poplatky, a se svými věřiteli z podnikání to také tak dohodl.

Říká si, že má čas, a proto zkouší prodat za vyšší cenu. Nikdo se však na inzerci neozývá a čas běží. Pět měsíců před koncem fixace snižuje cenu. Stále si však myslí, že má hodně času, prohlídky probíhají. Čtyři měsíce před koncem fixace začíná být trochu nervózní, a proto opět snižuje cenu. Při této ceně to vypadá, že už někdo koupí. Objeví se první vážný zájemce, který říká „mám zájem koupit“. Společně se domluví na postupu, jen s tím, že si kupující musí zajistit úvěr. Prodávajícímu se uleví a přestane organizovat další prohlídky, beztak ho jen unavují. Za 10 dní zájemce oznamuje, že na úvěr nedosáhne a nákup musí zrušit. To, že má zájemce škraloup v registru dlužníků, pochopitelně panu Kadeřábkovi neprozradí.

Prodávající ztratí další dny. Zhruba 3 měsíce před koncem fixace začíná být opravdu nervózní, a proto cenu opět snižuje. Jednání, inzerování a neustálé telefonáty se zájemci ho unavují čím dál víc, má spoustu jiných starostí a chce mít už celý prodej z krku.

Při snížené ceně se objeví dva skutečně vážní zájemci. První zájemce má hypotéku a je ochoten akceptovat inzerovanou cenu, druhý zájemce má hotovost a požaduje slevu. Prodávající se rozhodne pro zájemce s hypotékou, ale po zkušenostech se bojí, aby se neopakoval scénář, který již zažil. Vyřízení hypotéky trvá a čas běží.

A nyní s každým dalším týdnem narůstá nervozita, jestli zájemce úvěr dostane a jestli se vše stihne k termínu fixace. Navíc věřitelé z podnikání hrozí žalobou, pokud peníze nezískají v termínu. Zájemce potřebuje odhad pro banku a další podklady k úvěru. To není přes noc. Druhý zájemce říká, že o nemovitost má opravdu zájem, ale chce slevu, argumentuje stavem nemovitosti a nutností oprav.

Prodávající se mu svěří, že musí mít nutně peníze za necelé 3 měsíce, a že to celé chce mít už z krku. Zájemce s hotovostí vycítí příležitost, vidí nervozitu majitele, který nutně potřebuje prodat, a požaduje ještě vyšší slevu, ale s argumentem, že peníze má ihned k dispozici. První zájemce s hypotékou oznamuje, že odhad ceny nemovitosti vyšel v bance na nižší cenu, než předpokládal, a že si musí půjčit další peníze jinde.

Prodávající nakonec pod tlakem, nervózní a unavený akceptuje druhého zájemce s hotovostí, protože to je sázka na jistotu. Nakonec prodal za mnohem nižší cenu, než by mohl. 

Takové a podobné scénáře se odehrávají neustále.

Ponaučení z příběhu

Když prodáváte nemovitost přes naši realitní kancelář, nemusíte se ničeho bát, o vše se postaráme. Pokud prodáváte sami svépomocí, pak se držte následujících doporučení.

1. Mějte na prodej dostatek času, abyste se nedostali do časové tísně

Prodávající nás občas šokují větami „máme dostatek času, peníze z prodeje potřebujeme až za 3 měsíce“. To je však na prodej velmi šibeniční doba.

Pokud správně nastavíte prodejní cenu a vaše nemovitost je standardní byt či rodinný dům, většinou si rezervujte na prodej alespoň 6 měsíců.

Vše se může zvládnout mnohem dříve, ale nemusí. Šest měsíců je přiměřený čas, pokud je realitní trh v dobré kondici. V době ekonomické recese si však na prodej musíte vyhradit ještě více času. Pokud máte dražší, luxusní nebo atypickou nemovitost, vyhraďte si na prodej také delší dobu.

Jak dlouho? To záleží, jakou máte nemovitost. V konkrétních případech se poraďte s našimi makléři. Jejich seznam najdete v sekci Realitní makléři.

2. Stanovte správně cenu již od samého začátku

Nesprávným stanovením ceny se můžete dostat do zbytečných problémů. Pokud začnete na příliš vysoké ceně, zbytečně ztratíte čas. Také se stává, že nemovitost po určité době získá punc ležáku, problematické nemovitosti, a to způsobí, že se nakonec prodá za nižší cenu, než by mohla.

Dlouhý prodej je také unavující. Vidíme to často. Na začátku mají prodávající hodně energie, ale pokud se prodej táhne dlouho, pak jsou z toho unavení a často se slovy „už to chci mít celé z krku“ podlehnou tlaku na příliš vysokou slevu.

Proč správně stanovit prodejní cenu od začátku prodeje

3. Organizujte prohlídky a jednejte se zájemci až do finále

Často se také stává, že o nemovitost někdo projeví zájem a prodávající ihned přestane organizovat další prohlídky, jednat s dalšími zájemci, a dokonce zruší inzerci.

To je chybná strategie.

Je totiž běžné, že o nemovitost projeví zájem lidé, kteří vám sice upřímně řeknou, že ji chtějí koupit, ale pak zjistí, že jim banka neposkytne úvěr. Buď pro banku nejsou dostatečně bonitní nebo si s sebou nesou škraloup v podobě zápisu v registru dlužníků. Někdy si svého škraloupu ani nejsou vědomi. Mají dobrý příjem, jenže před několika lety párkrát zapomněli zaplatit včas nějakou splátku, třeba za auto. Dokonce už to dávno zapomněli, ale už jsou v registru dlužníků a vyjde to na povrch až při žádosti o hypotéku. A banka úvěr nemusí poskytnout.

Nemovitost přestaňte nabízet až ve chvíli, kdy je jisté, že zájemce opravdu dostane úvěr, a zároveň poté, co s kupujícím uzavřete rezervační smlouvu a kupující vám zaplatí nevratnou rezervační zálohu. Do té doby nemovitost stále nabízejte, inzerujte, kde se dá a organizujte prohlídky. Pokud nemovitost nabízíte prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte na tom, aby tak postupovala i ona.

4. Mějte emoce pod kontrolou

Mnozí prodávající si to na začátku prodeje neuvědomují, ale prodej může být stresující, zejména v situacích, kdy vás tlačí čas, finanční tíseň nebo jste v emočně vypjaté životní situaci. V takovém případě se lidé často dopouštějí chyb, kvůli nimž většinou špatně prodají.

Ze strachu, že neprodají včas, odsouhlasí zbytečně vysokou slevu nebo nekladou dostatečný důraz na svou právní ochranu. Kupujícím pak vytvoří prostor pro dodatečnou slevu např. z odpovědnosti za vady.

5. Nikdy zájemcům neříkejte, v jaké jste situaci

Někteří prodávající zapomínají, že i ten nejsympatičtější kupující má přesně opačné zájmy než prodávající. Prodávající chce prodat za co nejvyšší cenu a kupující koupit za co nejnižší.

A i když vám jsou kupující třeba sympatičtí a zdá se, že by to mohli být vaši dobří přátelé, přesto si vaši složitou životní situaci nebo finanční či časovou tíseň nechte pro sebe. Někteří kupující by těchto informací mohli využít ve svůj prospěch tak, že budou tlačit na vyšší slevu. Svěřovat se protistraně se svými problémy můžete kdykoliv, až je transakce uzavřena.

Chyb, které se dají při prodeji napáchat, je celá řada. Pomůžeme vám se jich vyvarovat. 

Jak vám můžeme pomoci s prodejem nemovitosti?