Proto sjednávejte pojištění nemovitosti ihned po uzavření kupní smlouvy. Než bude nemovitost přepsaná na katastru a vy ji převezmete, karenční doba zpravidla už uplyne. Je velká chyba se domnívat, že pojistit nemovitost můžete, až když se stanete vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí.

Co to je karenční doba

Karenční doba při pojištění nemovitosti je období, které začíná po uzavření pojistné smlouvy, během kterého nejsou kryty určité druhy škod, i když k pojistné události dojde. To znamená, že pokud v tomto časovém úseku dojde ke škodě na nemovitosti, pojišťovna nemusí poskytnout pojistné plnění.

Karenční doba se používá jako ochranný mechanismus pro pojišťovny, aby se předešlo situacím, kdy by někdo uzavřel pojištění těsně před očekávanou škodou, například před předpovědí záplavy nebo bouře. Po uplynutí této karenční doby začíná standardní pojistné krytí a škody jsou hrazeny podle podmínek smlouvy.

Délka karenční doby

Délka karenční doby se pohybuje mezi 4 až 14 dny, někdy i déle, což znamená, že během tohoto období od uzavření pojistné smlouvy nemáte nárok na plnění, pokud dojde k pojistné události, jako jsou povodně, záplavy nebo jiné přírodní katastrofy.

Je důležité si před uzavřením pojištění zkontrolovat konkrétní podmínky. Karenční doba a její délka jsou uvedeny v pojistné smlouvě nebo v pojistných podmínkách. Některé pojišťovny nemusí uplatňovat karenční dobu na všechna rizika, zatímco jiné ji mohou aplikovat na specifické situace, například při nově sjednané pojistce.

Pokud nevíte, konzultujte pojistku se svou pojišťovnou.

Na jaké typy škod se může karenční doba vztahovat

Živelné události

Povodně, záplavy, vichřice a další přírodní katastrofy mohou mít karenční dobu, protože riziko těchto událostí může být předvídatelné.

Poškození vodou

Například únik vody z prasklého potrubí nebo jiné škody způsobené vodou mohou být během karenční doby vyloučeny.

Vandalismus a krádež

U některých pojišťoven se může karenční doba vztahovat i na pojištění proti vandalismu nebo krádeži, aby nedošlo ke zneužití pojištění. Např. když víte, že se zítra před vaším domem bude konat demonstrace radikálů, pak vám urychlené sjednání pojistky proti vandalismu také možná nepomůže.

Karenční doba v pojištění nemovitosti se tedy vztahuje zejména na náhlé a předvídatelné události a její délka může být od několika dní do několika týdnů, podle pojistných podmínek jednotlivých pojišťoven.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Kupovanou nemovitost pojistěte hned po podpisu kupní smlouvy appeared first on REMAX Alfa.

Žádné závazky

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej nemovitosti si mohou kdykoli rozmyslet. A občas se to stává. Celá transakce je tak od začátku do konce na vodě.

Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující.

Pokud prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Příběh ze života

Klient mi vyprávěl příběh, že se dohodl ústně na prodeji s prodávajícím bez účasti realitní kanceláře, vyřídil si hypoteční úvěr a když měl úvěr vyřízený, prodávající mu řekl, že se nemá kam odstěhovat, a proto byt nemůže prodat. Kupující z toho byl zoufalý, s přípravou koupě strávil 2 měsíce, měl náklady s vyřízením úvěru, jeho žena byla těhotná v 7. měsíci a bydleli v malém nevyhovujícím bytě. S koupí počítali. Ústně se na tom dohodli. Klient mi svůj příběh vyprávěl, když kupovali byt z mé nabídky.

Nicméně, když už majitel nemovitosti dospěje k rozhodnutí, že nemovitost prodá, nestává se často, že by si prodej rozmyslel úplně. Občas se to sice stane, ale mnohem častěji se stává, že se prodávající dohodne s kupujícím ústně na prodeji nemovitosti, kupující si začne vyřizovat úvěr a pak prodávající dostane atraktivnější nabídku ke koupi od někoho jiného a původní méně atraktivní nabídku hodí přes palubu. To se stává běžně.

Nejistý výsledek a zbytečné náklady

Náklady na vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti pro banku, prověření nemovitosti, na přípravu kupní smlouvy a další právní náklady, to všechno jsou vyhozené peníze, když nedojde k uzavření obchodu.

Ústní dohody vytváří prostor pro nedorozumění

Ústní dohody jsou při prodeji nemovitosti nedostačující. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je hodně.

I když mají obě strany čisté úmysly a nechtějí se záměrně oklamat, mohou při ústní dohodě každý vnímat význam slov jinak.

Realitní transakce není otázka týdne. Trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. Lidé tak mohou zapomenout na to, co si na počátku ústně dohodli.

To vše vytváří prostor pro spory. Písemná rezervační smlouva spory minimalizuje.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Comment

Chci zaslat seznam kritických chyb

Bez rezervační smlouvy je složitější i jednání o úvěru

Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy, návrhu kupní smlouvy nebo uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte nic v ruce, je jednání o úvěru těžké. Kupujícímu pak nezbude nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu, protože se nejedná o uzavřenou smlouvu.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy appeared first on REMAX Alfa.

Soukromé osoby a firmy, kterým právní předpisy stanovují povinnost ověřit totožnost klientů (realitním zprostředkovatelům tuto povinnost stanovuje AML zákon), musí nejpozději od 1. ledna 2025 uznávat Občanku v mobilu. Uznávat Občanky v mobilu však můžeme dříve. Jsme na to technicky připraveni, a proto je začínáme akceptovat k dnešnímu dni. V případě dotazů kontaktujte svého realitního makléře.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post V Alfě můžete prokázat svou totožnost mobilem appeared first on REMAX Alfa.

Výhrada vlastnického práva

Předkupní právo, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje, cenová doložka, nebo právě třeba výhrada vlastnického práva. Napadá vás, co mají společné? Ve všech případech se jedná o tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě. My se dále věnujeme čistě realitní praxi, ale obecně je výhrada vlastnického práva možná u věcí movitých i nemovitých. Stručnou právní úpravu obsahují §§ 2132-2134 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Pokud si prodávající vyhradí k nemovitosti vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem až úplným zaplacením kupní ceny. Jinak řečeno, výhrada vlastnického práva (dále též jen zkráceně jako „výhrada“) tak založí určitou „podmínku“, že kupující nabude nemovitost až po úplném zaplacení kupní ceny, případně splněním jiné domluvené podmínky. Kupující přitom v těchto případech nemovitost většinou převezme a začne užívat dřív (tedy před doplacením). Nebezpečí škody na věci přejde na kupujícího právě již převzetím.

Kdy se výhrada vlastnického práva nabízí jako řešení pro prodej nemovitosti?

Praktické využití má výhrada vlastnického práva v situacích, kdy se prodávající a kupující dohodnou na převodu nemovitosti, ale kupující z nejrůznějších důvodů není schopen v daném čase zaplatit najednou 100 % kupní ceny. Výhrada umožní kupujícímu nemovitost hned převzít a začít ji užívat s tím, že po doplacení se stane právoplatným vlastníkem. Zároveň má jistotu, že prodávající v tomto mezičase nepřevede nemovitost na třetí osobu. Prodávající zase získá garanci pro případ nesolventnosti kupujícího nebo jeho snahám převést nemovitost na třetí osobu. Pokud by kupující cenu nedoplatil, může prodávající od kupní smlouvy odstoupit.

Pro prodávajícího je v případě odstoupení problematické to, že kupující je již často v nemovitosti nastěhovaný a pokud nemovitost neopustí dobrovolně, nelze jej vystěhovat jinak než žalobou na vyklizení. Současně může být složité řešit případně vzniklou škodu na nemovitosti.

Zápis do katastru nemovitostí není povinný, ale přesto nutný

Obecně výhrada vlastnického práva působí vůči věřitelům kupujícího jen v případě, že bylo ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny (notářského zápis) nebo písemně s úředně ověřenými podpisy stran. Speciální je postup u nemovitostí.

Není to sice povinnost, ale v případě sjednání výhrady vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně doporučuji provést její zápis do katastru nemovitostí. Důvod je prostý. Jen výhrada zapsaná v katastru působí i vůči třetím osobám. Případný další zájemce o nemovitost pak nemůže tvrdit, že o výhradě, resp. dříve uzavřené kupní smlouvě nevěděl, protože byla patrná z listu vlastnictví (LV). Pokud nemovitost kupujete nebo coby realitní advokát či realitní makléř zastupujete kupujícího, právní prověření nemovitosti musí zahrnovat i ověření, zda na bytu, domu nebo pozemku nevázne právě výhrada vlastnického práva nebo jiné omezení vlastnického práva.

Zápis výhrady se provádí vkladem a podkladovou listinou bude buď přímo kupní smlouva s vtělenou výhradou, anebo samostatná dohoda o výhradě vlastnického práva, jejíž přílohou musí být kupní smlouva. Výhrada se zapisuje na list vlastnictví převáděné nemovitosti do části C mezi omezení vlastnického práva. Při zápisu výhrady k nemovitosti, které slouží další nemovitost v přídatném spoluvlastnictví, se výhrada vztahuje a zapíše též na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Například výhrada zřízená k chatě v osadě se bude vztahovat i na neoddělitelný podíl na příjezdové cestě. Co je to přídatné spoluvlastnictví a jak dopadá na realitní obchody se dočtete v článku Přídatné spoluvlastnictví. Co to je a jak ovlivňuje realitní obchod?

Odkládací podmínka vs. výhrada vlastnického práva. Slovíčkaření, anebo 2 různé věci?

Liší se? A jak? Ačkoliv jsou si odkládací podmínka a výhrada vlastnického práva podobné, jedná se o dva rozdílné právní instituty. Kupní smlouva uzavřená s odkládací podmínkou (např. úplného zaplacení kupní ceny) je sice platná, ale až do okamžiku splnění podmínky (úplného zaplacení kupní ceny) nenabude účinnosti. Mj. tak do té doby nemůže být podkladem pro zápis do katastru.

Oproti tomu kupní smlouva uzavřená s výhradou vlastnického práva je účinná se všemi spojenými právy a povinnostmi na obou stranách. Prodávající je třeba povinen nemovitost předat kupujícímu, nesmí ji převést na třetí osobu nebo s ní jinak disponovat. Kupující zase typicky musí nemovitost převzít a uhradit za ni (postupně) kupní cenu. A jak už víte, výhradu lze (a velmi to z důvodu právní opatrnosti doporučujeme) zapsat do katastru.

Jak na splátky?

Výhrada vlastnického práva a koupě nemovitosti na splátky jdou ruku v ruce. Proto je dobré vědět, že pokud se podle občanského zákoníku kupující opozdí se splátkou, která nepřesahuje 1/10 kupní ceny, ale zaplatí ji nejpozději v době splatnosti následující splátky a spolu s ní, nemůže prodávající bez dalšího odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení nemovitosti. Toto pravidlo by měl mít prodávající na paměti při sepisu smlouvy a pokud je pro něj nepřípustné jakékoliv prodlení, doporučujeme nastavit splátkový kalendář tak, aby každá jedna splátka přesahovala – byť symbolicky – 1/10 kupní ceny. Tehdy může prodávající odstoupit od smlouvy a žádat vrácení nemovitosti při prodlení i s jedinou splátkou. Strany si také mohou sjednat jinak, avšak pozor na ochranu spotřebitele, kde je smluvní volnost omezena.

Důležitost advokátní úschovy a přepis nemovitosti na kupujícího

Posuňme se v čase a představme si, že kupující zdárně doplatil 100 % kupní ceny, splnil všechny další podmínky a obchod je potřeba dotáhnout do finále. Tehdy budete pro katastrální úřad potřebovat potvrzení prodávajícího (kvitanci) o doplacení ceny. Z praktického hlediska vám může nejednu vrásku na čele ušetřit advokátní úschova peněz a listin.

Bezpečně pro obě strany vyzní třeba postup, kdy prodávající už při sjednání výhrady vyhotoví kvitanci a nechá ji v úschově u advokáta. Po připsání poslední splátky do úschovy advokát vydá kvitanci kupujícímu nebo ji přímo doručí na katastrální úřad. Vyhnete se tak rizikům, kdy by např. prodávající přestal spolupracovat a odmítal vydat kvitanci. Z toho vyplývá, že standardně vás čekají dvě vkladová řízení. Jedním se do katastru zapíše výhrada, a druhým po splacení 100 % kupní ceny proběhne převod vlastnického práva na kupujícího.

Závěr

Výhrada vlastnického práva se v realitních obchodech nepoužívá úplně často, ale setkat se s ní můžete. V některých případech nabízí efektivní a bezpečné řešení, jak kupujícímu umožnit faktické užívání nemovitosti ještě před tím, než prodávajícímu zaplatí 100 % kupní ceny. Pokud si nejste jistí, zda by výhrada vlastnického práva mohla vyřešit vaši situaci nebo přímo potřebujete pomoci se smluvní dokumentací na nemovitost, vyhledejte právní služby zkušeného realitního advokáta.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Výhrada vlastnického práva. Co to je? appeared first on REMAX Alfa.

První, co mnoho lidí napadne, je investice do bytů. Byt je stabilní investice, která se z dlouhodobé perspektivy zhodnocuje. Má však své nevýhody. Výrazný růst cen v letech 2015 až 2021 snížil rentabilitu investice do bytů. V Praze je roční rentabilita z pronájmu nyní často pod 3 %. Rentabilita ze zhodnocení investic byla dokonce v posledních 2 letech obecně záporná. Letos by však mělo začít docházet k růstu cen nemovitostí, tak jak budou klesat úrokové sazby z hypoték a ekonomika se začne vracet k růstu.

Výhodou investice do bytů je, že trh s pronájmy bytů je poměrně stabilní, protože potřeba bydlet je primární potřebou člověka. I když se ekonomika dostane do recese, často stačí jen snížit nájemné a byt budete mít stále obsazený.

Nevýhodou je, že občanský zákoník chrání nájemce více než pronajímatele, a proto se při pronajímání můžete dostat do problémů, pokud vám nájemník přestane platit nájem nebo vám byt poničí. Investice do bytu se pro vás pak v takovém případě může stát noční můrou.

2. Obchodní a kancelářské prostory, sklady

Alternativou je investice do komerčních nemovitostí.

Výhodou je, že u komerčních pronájmů nejste tak svázaní občanským zákoníkem jako při pronájmu bytů. Vystěhovat neplatícího nájemníka je tak mnohem snazší.

Nevýhodou je, že trh s komerčními nemovitostmi má větší výkyvy v průběhu hospodářského cyklu. V dobách recese se může stát, že váš obchodní prostor bude neobsazený. Na druhou stranu, v dobách ekonomického růstu může být rentabilita pronájmu vyšší než u bytů.

3. Rekreační nemovitosti

Pronájem chaty, chalupy, apartmánu nebo celého domu už je podnikáním se vším všudy. V zahraničí je běžné, že si koupíte třeba apartmán v hotelovém komplexu a hotel či správní firma se vám kompletně stará o jeho pronájem a údržbu. Za to si účtuje poplatek třeba 50 % z výnosů, což i tak může být slušný příjem. U nás jsou však bohužel podobné komplexní servisní služby stále v plenkách. Když si rekreační nemovitost koupíte, budete si zpravidla muset zajistit správu sám, nebo si sám organizovat dodavatele služeb.

Pro úspěch je důležité, aby vaše rekreační nemovitost byla co nejvíce obsazena, což je v ČR často problém. Nejatraktivnější je v tomto ohledu Praha, protože do ní lidé jezdí celoročně. I tady jsou však omezení v podobě regulace krátkodobého ubytování. České hory jsou také rizikové, protože stačí, aby nebyl sníh, a nemovitost máte neobsazenou. Venkovské nemovitosti jsou pak limitovány především na letní měsíce. Mnohem větší potenciál v tomto ohledu pak nabízí zahraniční nemovitosti, viz níže.

4. Ideální podíly na nemovitostech

Ideální podíly jsou v posledních letech velmi atraktivní, protože u nich můžete dosáhnout velmi slušného zhodnocení i s malým kapitálem. Můžete tak koupit podíl na nemovitosti od spoluvlastníků, kteří jsou rozhádaní, odmítají spolu komunikovat, ale přitom se nechtějí nebo nemají čas s ostatními spoluvlastníky soudit. Umíte-li v tom chodit, je nákup ideálních podílů investičně zajímavý.

5. Spolufinancování developerských projektů

Spolufinancování nabízí velmi atraktivní zhodnocení finančních prostředků. Někteří developeři a realitní investoři nabízejí možnost participace na svých projektech dalším investorům. Jak to funguje?

Investujete např. do projektu, ve kterém developer koupí zemědělské pozemky na kraji města. Jeho architekti připraví územní studii a participují na změně územního plánu. Jakmile se to podaří, pozemky zasíťují a prodají, nebo na nich postaví byty či domy, a ty pak prodají.

Už jenom samotné zhodnocení zemědělského pozemku na stavební představuje zhodnocení investice po odečtení nákladů stovky procent. Zemědělské pozemky se dají koupit pod 50 Kč za m² a zasíťované stavební pozemky pak stojí několik tisíc za m² v závislosti na lokalitě. Investor vám pak nabízí podíl na zisku, který může být klidně i 200 %. Na zhodnocení však musíte čekat klidně 5 let a déle, a po celou dobu čekání nemáte výnos. Když se to nepodaří, máte stále uloženy peníze v orné půdě, a ta se také zhodnocuje. Někteří investoři dokonce nabízejí, že na zakoupených pozemcích máte zástavní právo. Taková investice je pak vlastně bezriziková.

6. Nemovitostní investiční fondy

Nemovitostní fondy jsou zajímavou možností pro investory, kteří chtějí mít stabilní příjmy z nemovitostí, ale nechtějí mít starosti se zajišťováním pronájmů, správou a řešením problémů s problematickými nájemníky. Výměnou za bezstarostnost mohou být nižší výnosy, ale nemusí.

Přece jenom profesionální realitní investoři ví, do čeho investovat, navíc vyšší kapitál z fondů jim umožňuje investovat do dražších investičních celků (obchodní centra, kancelářské či skladové komplexy), kde je také vyšší výnosová rentabilita než u pronájmu bytu. A díky tomu umí dosahovat vyšších zhodnocení než drobný investor.

Nevýhodou je, že u investic do fondů nemůžete využívat finanční páku.

7. Realitní investiční trusty (REIT)

REIT trusty (Real estate investment trust) jsou další alternativou kolektivního investování. Původně vznikly v 60. letech v USA, ale dnes působí např. ve Velké Británii, Německu, Francii, Holandsku či Španělsku. Jsou podobné fondům, ale mají určitá specifika. Drobným investorům rovněž umožňují investovat do nemovitostí, které by si sami nemohli dovolit koupit. Můžete si tak koupit podíly v trustech, které vlastní a provozují obchodní domy, kancelářské objekty, skladové areály atd. Akcie REIT trustů jsou běžně obchodované na burzách a můžete si koupit jejich akcie přes investiční platformy stejně jako akcie jiných společností. Např. Arbor Realty Trust vyplácí každoročně dividendy v rozmezí od 8 do 11 %. To je mnohem víc, než kolik získáte z pronájmu nemovitostí a bez starostí. Samozřejmě kromě dividendového výnosu je vždy nezbytné poměřovat i zhodnocení akcií v čase, stejně jako se poměřuje růst ceny nemovitostí v čase.

8. Nemovitosti v zahraničí

Nemovitosti v zahraničí mohou někdy nabídnout lepší zhodnocení finančních prostředků než v České republice. A to dokonce v mnoha Evropských zemích a v Eurozóně. Můžete tak koupit rezidenční nemovitosti jak k dlouhodobým, tak krátkodobým pronájmům.

Dalším pozitivem nákupu v zahraničí je diverzifikace rizik. Např. kdyby špatná hospodářská politika znehodnotila korunu, jste zajištěni investicí v Eurozóně a máte příjmy v eurech.

Na krátkodobé pronájmy jsou atraktivní nákupy apartmánů či vil v Rakousku, Španělsku, Francii, Itálii či v Chorvatsku. Zimní i letní sezóny jsou v těchto zemích delší a obsazenost tak větší. Např. na jihu Španělska se můžete i v únoru příjemně ohřát na sluníčku u moře a pak si jet zalyžovat do Sierry Nevada.

Nevýhodou je, že ve většině zemí západní Evropy je vyšší daňové zatížení. Tj. zejména vyšší zdanění příjmů z pronájmu a také podstatně vyšší daně z nemovitostí. Někde jsou také vysoké dědické daně. Na druhou stranu, některé země také nabízí zajímavé nástroje, jak daně legálně optimalizovat. Na to si však budete muset najmout místního finančního poradce.

Upozornění

Ačkoli investice do realit patří k velmi bezpečným, mají jako každá jiná investice svá rizika. Můžete koupit vadnou nebo předraženou nemovitost, pronajmout špatnému nájemci či investovat do projektu, který bude ztrátový. Když budete postupovat obezřetně, reality stojí za to.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Investice do nemovitostí. Do čeho investovat v roce 2024 appeared first on REMAX Alfa.

Pro koho je produkt určen?

Především pro solventní klienty, kteří jsou schopni splácet, ovšem nesplňují přísné požadavky bank pro poskytnutí úvěru. Podnikatelé, vlastníci firem, cizinci bez pobytu, klienti z Ukrajiny s vízem strpění, žadatelé nad 60 let.

Jaké jsou podmínky pro přijetí družstevníka do družstva? Žadatel musí mít k dispozici alespoň 20 % kupní
ceny, nesmí být v exekuci, insolvenci a měl by mít ± čisté registry.

Opravdu není třeba prokazovat příjmy?

Ano, je to tak. Není třeba dokládat ani daňová přiznání, ani výpisy z účtu, ani potvrzení o příjmu. Stačí čestné prohlášení o dostatečném příjmu.

Družstevní Amerika – družstevním úvěrem je možno nejen krýt nákup nemovitosti, ale také lze získat
finanční prostředky, pokud již nemovitost vlastníte. Pokud potřebujete prostředky např. na podnikání
a máte rezidenční nemovitost, můžete získat od družstva až 70 % hodnoty nemovitosti. Družstevním
úvěrem na vlastní nemovitost můžete také konsolidovat nevýhodné úvěry z minulosti.

Pro získání konkrétní kalkulace družstevního úvěru nás kontaktujte prostřednictvím formuláře nebo kontaktujte naše hypoteční makléře.

Nevýhodou nákupu nemovitosti bez prokazování příjmu je však vyšší úroková sazba. Proto by nákup tímto způsobem měl být poslední možností, pokud se nepodaří sjednání klasické hypotéky.

The post Jak financovat nákup nemovitosti bez prokazování příjmů appeared first on REMAX Alfa.

Rozdíl mezi dobrou a špatnou půjčkou

Dobré půjčky

Jsou půjčky, které zvyšují vaše jmění. To jsou půjčky na investice.

Investice sice mohou být rizikové a připravit vás o majetek, proto dodávám, že aby půjčka byla dobrá, musíte se zadlužit moudře. Mezi takové moudré půjčky patří např. nákup nemovitosti pro bydlení.

Aby půjčka byla dobrá, musí hodnota investice v čase vzrůst více, než kolik činí náklady na půjčku (úroky a poplatky za úvěr). Tím vyvoláte pákový efekt.

Špatné půjčky

Jsou půjčky, které snižují vaše jmění. Jsou to typicky půjčky na spotřebu, např. na dovolenou, atd. Půjčíte si peníze na něco, co ztrácí hodnotu, a ještě za to zaplatíte úrok.

Půjčka na spotřebu však nemusí být vždy nevýhodná. Pokud si např. půjčíte na dovolenou s úrokem 6 %, ale vlastní peníze máte investovány např. v akciích, které vám generují výnos 15 % ročně, byla by hloupost akcie prodat jen proto, abyste si nemuseli brát půjčku. Je proto třeba vždy počítat a hodnotit alternativy.

Příklady: Hypotéka versus spoření

Na příkladu dvou kupujících vám ukážu zásadní rozdíl. Jeden manželský pár si vzal hypotéku na koupi nemovitosti, druhý si spořil. Jak se zvýšil jejich majetek po 20 letech?

V následujícím příkladu vycházím z údajů vývoje realitního trhu v předchozích 20 letech. Pokud se rozhodujete koupit teď, za dalších 20 let může být situace podobná.

Sazby hypotéky a úroků ze spoření se však v čase mění, což by zbytečně komplikovalo náš výpočet. Pro lepší vysvětlení budu proto pracovat s jednou sazbou hypotéky 5 % a jednou sazbou spoření 3 %.

Příklad nákupu bytu na hypotéku

Manželé Kudrnovi se rozhodli, že budou formou stavebního spoření spořit 10.000 Kč měsíčně a po 5 letech si koupí byt na hypotéku. Prvních 5 let také platili nájem 10.000 Kč + služby.

Po 5 letech měli naspořeno 648.083 Kč a rozhodli se, že si koupí na hypotéku byt 3+1 za 2.500.000 Kč a naspořené prostředky použijí na nákup jako akontaci. Při úrokové sazbě z hypotéky 5 % a dobou splatnosti 20 let byla jejich měsíční splátka hypotéky 12.222 Kč.

Finančně se jim ulevilo, protože už nemuseli platit nájem 10.000 Kč ani odkládat na spoření 10.000 Kč, ale jen platili hypotéku.

Hodnota jejich nemovitosti po 20 letech

Hodnota bytu 3+1 manželů Kudrnových v roce 2023 byla 6.500.000 Kč. Hypotéku v roce 2023 doplatili. Byt 3+1 jim stačil pro výchovu 2 dětí, a protože měli posledních 15 let přijatelné měsíční náklady, žili spokojenější, méně stresující život.

Příklad nákupu bytu z úspor

Manželé Novákovi se rozhodli, že si na byt uspoří. I když si mohli vzít hypotéku, báli se zadlužit. „Co kdyby ztratili zaměstnání a nemohli ji splácet? Hypotéka je stresující,“ říkali si.

V roce 2003 začali také spořit formou stavebního spoření, každý měsíc spořili na stavebním spoření celkem 10.000 Kč. Do toho bydleli v pronájmu, za nějž platili 10.000 Kč + služby. Za 5 let naspořili 648.083 Kč.

Tato částka by jim v roce 2003 sice stačila na nákup bytu 2+kk, ale v roce 2005 už nikoli. Ceny mezitím vzrostly a ten stejný byt nyní stojí 1 mil. Kč.

A tak si řekli, že musí dál a víc spořit. Rozhodli se zvýšit spoření na 15.000 Kč. Za další 3 roky měli naspořeno 1.274.755 Kč. V té době však byt 2+kk stál 1,8 mil. Kč, a proto na byt opět nedosáhli. Panu Novákovi se sice zvýšil plat, ale narodilo se jim dítě, žena odešla na mateřskou a celkově jim příjmy klesly a výdaje vzrostly. Museli spořit na byt i platit nájem. Byli frustrovaní, že ať spoří, jak spoří, sen o vlastním bydlení se jim stále vzdaluje tím, jak rostou ceny nemovitostí a jejich životní náklady. Nevzdávali to, uskromnili se a spořili dále. V roce 2023 měli naspořeno 4.428.927 a tak si konečně za 4,4 mil. Kč koupili byt 2+kk. I když měli rodinu, na větší byt bohužel nedosáhli.

Hodnota jejich nemovitého majetku po 20 letech

V roce 2023 měli byt v hodnotě 4.400.000 mil. Kč. Nicméně celých 20 let, co šetřili na byt, se museli uskromňovat, protože kromě spoření platili i nájem. Toto období ani nebylo méně stresující, jak se domnívali. Sice neplatili hypotéku, ale museli platit nájem. Kdyby ho neplatili, pronajímatel by je vystěhoval.

Manželům Kudrnovým pomohla zvýšit majetek finanční páka a hypotéka je pomohla částečně ochránit i před dopady inflace. Díky tomu všemu mají nemovitost, která má vyšší hodnotu, a na nemovitý majetek vynaložili nižší náklady a úsilí než manželé Novákovi.

Manželé Novákovi nevyužili finanční páku a úroky z úspor na spořícím účtu je neochránily před inflací. Výsledkem toho je, že po 20 letech mají nižší jmění než manželé Kudrnovi.

Příklad ze zahraničí

Ukážu vám ještě jeden případ ze zahraničí, který mě osobně inspiroval, abych si nemovitost koupil hned, jakmile si budu moct dovolit vzít si hypotéku.

V roce 1999 mi náš rodinný přítel v New Yorku řekl, že splácí hypotéku na dům, který si koupili v roce 1975. Ptal jsem se, kolik platí. Odpověděl mi: „300 dolarů měsíčně.“ Já na to: „To je pohoda při tvém platu 5.000 dolarů měsíčně, ne?“

Řekl mi: „Teď už je to pohoda, ale na začátku to bylo dost náročné. V roce 1975 jsem bral měsíčně 400 dolarů, žena 200 dolarů. Já pracoval přesčasy, žena pracovala i při mateřské s dvěma dětmi, abychom měli na hypotéku. Nejtěžších bylo prvních 5 let, ale jak rostly platy, tak se hypotéka stávala čím dál tím snesitelnější a po 10 letech už nás vůbec nezatěžovala. Hypotéka byla stále stejná, ale pronájmy šly rok od roku nahoru.“

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Je lepší si na nemovitost našetřit nebo koupit na hypotéku appeared first on REMAX Alfa.

Dluhy můžeme rozdělit do dvou kategorií. Na špatné a dobré.

Špatné a dobré půjčky

Špatné půjčky

Půjčky, které snižují vaše jmění. Typicky jsou to půjčky na spotřebu, např. na dovolenou, televizi atd. Půjčíte si peníze na něco, co ztrácí hodnotu, a ještě za to zaplatíte úrok.

Dobré půjčky

Jsou ovšem i půjčky, které zvyšují vaše jmění. To jsou půjčky na investice. Investice sice mohou být rizikové a připravit vás o majetek, proto dodávám, že aby půjčka byla dobrá, musíte se zadlužit moudře. Mezi takové moudré půjčky patří např. nákup nemovitosti pro bydlení či na investici.

Jak inflace znehodnocuje dluhy

Inflace znehodnocuje dluhy úplně stejně jako úspory.

V roce 2022 byla průměrná inflace cca 15 %.

Pokud jste měli na běžném účtu 1 mil. Kč, jeho reálná kupní síla se po roce snížila o 150.000 Kč, tj. na 850.000 Kč. Znehodnocení úspor můžete snížit tím, že peníze vložíte na úročený spořící účet, založíte si termínovaný vklad nebo budete tyto peníze investovat.

Když máte hypotéku ve výši 5 mil. Kč, tak se reálná hodnota vašeho dluhu působením inflace za rok 2022 snížila o 750.000 Kč.

Samozřejmě stále musíte nominálně splácet hypotéku v původní výši a možná nevidíte okamžité benefity. Dokonce vidíte jen negativa.

Zvýšila se vám splátka hypotéky tím, jak ČNB zvýšila základní úrokové sazby ve snaze zkrotit inflaci. Ekonomika je kvůli vyšším úrokovým sazbám v útlumu a vaše životní úroveň může kvůli tomu klesnout.

Krátkodobé nevýhody mohou dočasně převážit, ale postupem času se začnou projevovat benefity. Ekonomika se totiž časem s inflací vyrovná. Tedy za předpokladu, že ČNB provádí zodpovědnou monetární politiku a vláda přispívá zodpovědnou fiskální politikou, což se bohužel ne vždy děje.

Jakmile začne inflace klesat, začnou klesat i úrokové sazby a ekonomika začne nabírat na dynamice. Následkem inflace však zůstane vyšší cenová hladina, která bude tlačit na růst mezd. Díky tomu se vám úvěr v budoucnosti bude mnohem snáze splácet. Jestli dnes vynakládáte na splátku hypotéky dejme tomu polovinu svých příjmů, za 10 let to může být jen třetina a za dvacet let třeba jen čtvrtina i méně, a to podle toho, jak vysoká byla splátka v daném období inflace.

A nejen to. Máte stále svoji investici (nemovitost). Pokud jste investovali moudře, tak vás ochránila před inflací tím, že vzrostla na ceně.

S nadsázkou řečeno, inflace je vlastně takový transfer peněz od věřitelů k dlužníkům. Díky moudrému investování a zadlužování můžete být s odchodem do důchodu v dobré finanční kondici.

A ještě je tu poslední efekt, a to je efekt finanční páky, který moudrým zadlužením získáte. O tom jsem ale napsal jiný článek.

Nákup nemovitosti v roce 2023 je z investičního hlediska atraktivní. Nominální 6% úroková sazba z hypoték při inflaci 15 % je reálně záporná. Pokles poptávky po nemovitostech umožnil kupujícím uskutečnit výhodné nákupy se slevou, což z roku 2023 dělá úspěšný investiční rok, který se již jen tak nemusí opakovat.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Výborná ochrana před inflací je být moudře zadlužený appeared first on REMAX Alfa.

Návrh na vklad do katastru a jeho vliv na převod nemovitosti

K převodu vlastnického práva k nemovitosti nedochází samotným podpisem smlouvy, ale až zápisem do veřejného seznamu, kterým se rozumí katastr nemovitostí (KN). To je mimochodem důvod, proč je důležité, aby kupní cena složená kupujícím do úschovy byla vyplacena prodávajícímu právě až po přepisu v KN. Za tímto účelem je nutné vyhotovit návrh na vklad do katastru nemovitostí, který se podává na stanoveném formuláři. Můžete si jej vytisknout a vyplnit ručně, ale daleko jednodušší a praktičtější je online vyplnění interaktivního formuláře, který vám navíc intuitivně pomůže vyvarovat se některých chyb.

Návrh na vklad se nejčastěji zmiňuje v souvislosti s převodem vlastnictví, ale obdobně probíhá i vklad či výmaz jiných práv – služebnosti (věcného břemene), zástavního práva apod. Návrh na vklad musí obsahovat označení příslušného katastrálního úřadu (KÚ) a katastrálního pracoviště, specifikaci nemovitostí, kterých se zápis týká, údaje o účastnících řízení (příp. jejich zástupcích) a vymezení práv, kterých se zápis týká. Musíte označit nabývací tituly (typicky kupní či darovací smlouvu) a popř. další přílohy, které slouží jako podklad pro zápis do KN (např. geometrický plán při dělení pozemků, plnou moc s úředně ověřeným podpisem při zastoupení ve vkladovém řízení advokátem atp.)

Pokud nemáte s převody nemovitostí a přípravou návrhu na vklad zkušenosti, doporučujeme využít služeb zkušeného realitního advokáta. Jak se dočtete níže, sebemenší chybou v návrhu na vklad se vystavujete riziku, že KÚ návrh zamítne, převod se o měsíce protáhne, a navíc přijdete o správní poplatek.

Jak podat návrh na vklad?

Návrh na vklad do katastru nemovitostí mohou podat obě smluvní strany nebo i jedna z nich, případně se mohou pro vkladové řízení nechat zastoupit třetí osobou – typicky realitním advokátem nebo jinou osobou. Pro vyloučení všech pochybností a dosažení maximální rychlosti převodu je dobré, když kupní smlouva na byt, darovací smlouva nebo jiná převodní smlouva (vkladová listina) stanoví, kdo a v jaké lhůtě po uzavření smlouvy doručí návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu (katastrálnímu pracovišti).

Zatímco na návrhu na vklad postačí „obyčejný“ podpis navrhovatele, vyhotovení kupní smlouvy určené KÚ pro účely vkladového řízení musí být opatřené úředně ověřenými podpisy stran (resp. úřední ověření podpisů je nejběžnějším způsobem prokázání jejich pravosti). Při jednodušších převodech KÚ postačí právě návrh a vkladová listina. Jindy musíte v závislostech na okolnostech daného případu dodat KÚ rovněž plnou moc, geometrický plán, potvrzení o zániku zástavního práva nebo jinou listinu. S přípravou návrhu na vklad vám pomůže zkušený realitní advokát.

Kolik stojí správní poplatek?

Podat návrh na vklad můžete osobně, poštou nebo datovou schránkou. Váže se k němu povinnost zaplatit správní poplatek 2.000 Kč, přičemž obecně vzato platí pravidlo „1 listina = 1 návrh na vklad = 1 správní poplatek“. Pokud tedy jedna listina obsahuje kupní smlouvu a zároveň dohodu o zřízení služebnosti bytu, zaplatíte 2.000 Kč jen jednou. Při rozdělení kupní smlouvy a dohody o zřízení služebnosti do dvou dokumentů musíte podat dva návrhy na vklad a zaplatit 2×2.000 Kč. Poplatek můžete uhradit kolkem, osobně na KÚ nebo bankovním převodem. I na tomto místě doporučujeme ve smlouvě specifikovat, kdo poplatek uhradí.

Jak dlouho trvá přepis na katastru nemovitostí?

Nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu na vklad vyznačí KÚ u nemovitostí tzv. plombu (P). Jedná se o upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. Vyznačení plomby je patrné z bezplatného online nahlížení do katastru nemovitostí i placeného LV. Nejpozději další den KÚ zašle vlastníkovi (a popř. jinému oprávněnému) informaci o vyznačení plomby. KÚ dotyčné informuje poštou na adresu trvalého pobytu (popř. bydliště v cizině v případě cizinců) nebo prostřednictvím datové schránky. Pokud o to vlastník požádá, KÚ jej informuje také e-mailem nebo SMS zprávou.

Pokud byly splněny podmínky pro povolení vkladu, KÚ vklad povolí a právní účinky vkladu v takovém případě nastávají zpětně ke dni, kdy návrh na vklad došel KÚ. Mějte na paměti, že navzdory splnění podmínek KÚ nikdy nepovolí vklad dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne, kdy zaslal vlastníkovi informaci o vyznačení plomby (viz výše). Při nesplnění podmínek návrh zamítne.

Zmíněné 20denní období se často označuje jako tzv. ochranná lhůta. Plomba na jedné straně dává vlastníkovi příležitost, aby se mohl případně bránit proti podvodnému nebo jinak závadnému převodu. Na druhé straně může upozornit kupujícího, že nemovitost je již dotčena změnou, a proto by se měl mít na pozoru, aby např. neuzavřel kupní smlouvu na nemovitost, u které v daný okamžik již probíhá vkladové řízení v souvislosti s převodem na třetí osobu. Při splnění podmínek po uplynutí ochranné lhůty KÚ zpravidla do týdne provede zápis do KN a odstraní plombu, takže většina úspěšných vkladů trvá od podání návrhu po přepis cca 30 dní.

Rizika chybně vyplněného návrhu na vklad

KÚ rozlišuje vady odstranitelné a neodstranitelné.

Odstranitelné vady

Odstranitelnou vadou může být např. absence úředně ověřeného podpisu na vkladové listině nebo nezaplacení správního poplatku. V takových případech vám KÚ poskytne dodatečnou lhůtu pro odstranění vad.

Neodstranitelné vady

Jak vyplývá z názvu, u neodstranitelných vad takový druhý pokus nemáte, a pokud např. ve vkladové listině (kupní smlouvě) nedostatečně identifikujete nemovitost, KÚ se rozhodne vklad zamítnout, čímž mj. přijdete o správní poplatek. Po obdržení informace o neodstranitelných vadách je nejlepší nečekat na zamítnutí vkladu ze strany KÚ a vzít návrh zpět (a vzdát se práva na odvolání). Se zpětvzetím musí souhlasit všichni účastníci vkladového řízení. O poplatek sice přijdete i v tomto případě, ale na rozdíl od zamítnutí ze strany KÚ nebude nové vkladové řízení (s opravenými chybami) blokovat 30denní lhůta, po kterou lze rozhodnutí o zamítnutí vkladu napadnout u soudu a po kterou se „nová“ vkladová řízení přerušují.

Kromě časových průtahů může chybný návrh na vklad (často v kombinaci s chybami v kupní či darovací smlouvě) také způsobit, že kupující nenabude všechny nemovitosti, které zamýšlel (a za které zaplatil). Nebo se zapomene na převod pozemků (přístupové cesty, zahrady, podílu na společných částech), které jsou užívány s „hlavní“ nemovitostí (bytem, domem), přičemž náprava tohoto stavu může být zbytečně složitá. Vždy je proto lepší využít právní služby zkušeného realitního advokáta a realitního makléře.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Návrh na vklad do katastru nemovitostí. Vše, co o něm potřebujete vědět appeared first on REMAX Alfa.

Není tedy od věci zvážit, zda by nebylo lepší prodat svoji nemovitost a koupit něco velikostí vhodnějšího, a za rozdíl v ceně mít možnost klidného stáří se zdravou mírou komfortu.

Jsme mediálními kampaněmi udržováni ve strachu, nejistotě a bojíme se dělat jakákoli rozhodnutí, abychom na tom nebyli hůře. Ale strach nám nepomůže v našich zdravých rozhodnutích, a kvůli strachu můžeme zbytek života strávit v chudobě, i když jsme vlastníky hodnotných komodit.

Budete-li mít zájem vaši situaci probrat se mnou, pomohu vám najít řešení a překonat obavy ze změn.

Tel. +420 722 438 498

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš email *

Váš telefon

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Odeslat

The post Překonání obav ze změny bydlení appeared first on REMAX Alfa.