Jak správně zjistit prodejní cenu nemovitosti a jaké jsou nejčastější chyby prodávajících při odhadu ceny nemovitostí?

1) Porovnávání inzerátů na realitních portálech

640-426 odhad nemovitostiČasto se prodávající snaží ocenit svou nemovitost porovnáváním inzerátů na realitních serverech. Mnoho inzerátů na internetu však vyjadřuje zbožné přání prodávajících, než reálnou tržní cenu. Nabídkové ceny nemovitostí se mohou lišit i o desítky procent od reálných tržních cen. Výjimkou nejsou nemovitosti, které se nabízí i několik let, protože jejich majitelé chtějí prodat za nesmyslně vysokou cenu. Pokud, podle těchto nabídek budete stanovovat cenu své nemovitosti, můžete se dostat do slepé uličky. Abyste mohli správně stanovit cenu na základě porovnání inzerce, je nezbytné sledovat inzerci dlouhodobě. Jedině tak budete schopni identifikovat ležáky.

 

2) Nákladová metoda

Prodávající si spočítá, kolik do nemovitosti investoval (např. cena pořízení, rekonstrukce, náklady na hypotéku, samotné zhodnocení v čase atd.) a na základě toho stanoví cenu. Bohužel to v praxi nemusí vždy fungovat. Tato metoda může fungovat v době ekonomického růstu, ale zejména v době ekonomické recese a převisu nabídky to nefunguje. Nákladům, které jste do nemovitosti investovali se v ekonomii říká “utopené náklady” a potenciální kupce nezajímají. Jediné, co je zajímá, je užitná hodnota, ta je naprosto individuální a poměřovaná ke kupní ceně nemovitosti. A užitnou hodnotu poměřovanou ke kupní ceně zájemci porovnávají s konkurenčními nabídkami nemovitostí.  

 3) Cenové mapy

Cenové mapy mohou být jednoduchým odrazovým můstkem ke stanovení ceny. Vyjadřují však cenový průměr v dané lokalitě. A v tom může být jejich nebezpečí při stanovení tržní ceny. Vůbec nezohledňují technický stav nemovitosti (bytu a budovy samotné), orientace oken, dispozice místností, podlaží, výtahu, sociální zázemí v okolí, dopravní dostupnost atd. Tedy velké množství detailů, které mohou mít na cenu zásadní vliv. Tržní cena nemovitosti u dvou bytů v jedné ulici se může lišit dokonce o desítky procent, a to cenový průměr zkreslí.

4) Výnosová metoda

Výnosovou metodu používají především lidé, kteří chtějí nemovitost koupit na investici, na pronájem. Příklad. Chci-li jako kupec dosáhnout výnos z pronájmu 5 % ročně, a vím, že čistý roční výnos z pronájmu uvažovaného bytu po odečtení nákladů může být 120.000,- Kč (Procentuální výnos =  roční výnos / celková pořizovací cena x 100), pak vím, jakou jsem ochoten zaplatit celkovou cenu. Jednoduchou úpravou rovnice zjistím, že celková pořizovací cena = 120.000 / 0,05, tj. 2.400.000 Kč. Majiteli tedy nabídnu cenu 2,4 mil/ 1,04 = 2.307.692,- Kč, což je cena ponížená o daň z nabytí nemovitosti. Úskalí výnosové metody může být, že lidé, kteří nemovitosti chtějí koupit pro vlastní potřeby, jsou často schopni nabídnout vyšší cenu, než investoři, kteří se na nemovitost dívají pouze skrze finanční ukazatele. 

5) Odhad od realitních makléřů

Pozvete si několik realitních makléřů na prohlídku, ať vám sdělí svůj názor a pak z toho uděláte závěr. Mnoho makléřů vám tržní odhad provede zdarma. To může fungovat, pokud vám názor sdělí schopní makléři, kterým důvěřujete. Přeci jenom obchodník, který s nemovitostmi dlouhodobě obchoduje ví, jak se vyvíjí nabídka a poptávka v průběhu času, z každodenních jednání ví, jaké jsou preference kupců. Zkušený realitní makléř dokáže nemovitost ve své oblasti působení ocenit relativně správně. Má to však dvě úskalí. První je, že makléř, kterému důvěřujete, to s vámi musí myslet dobře. Mnoho makléřů, ve snaze získat vaší zakázku, vám začne mazat med kolem pusy ohledně ceny. Slibují vám nereálně vysokou cenu, jen aby vaši zakázku získali. Na rovinu, prodávající na lahodná slova o vysoké ceně rádi slyší, takže mnoha makléřům tato strategie vychází a jejich nemovitost do nabídky získají. Je to sice strategie krátkozraká, protože po určité době, když se jim nepodaří prodat, nastává rozčarování. Druhé úskalí je, že práce realitních makléřů se liší. Někteří makléři jsou proaktivní a mají kvalitní prodejní plán a tím jsou schopni zajistit, že nemovitost se dostane na oči vyššímu počtu potenciálních kupců, což znamená, že jsou schopni prodávat za vyšší ceny, než jiní makléři. Pokud si necháte udělat odhad nemovitosti od průměrných makléřů, kteří nemají dobrý prodejní plán, může se stát, že vám řeknou nižší cenu, než můžete dosáhnout.

6) Ocenění od cenového odhadce 

Oceňovacích metod je mnoho. Nejznámější odhady jsou pro účely daně z nabytí nemovitostí či tržní odhady pro hypotéční úvěr, tím to ale nekončí, je jich mnoho. Jaký použít? Využití zmíněných odhadů má svá úskalí. Banky se snaží krýt rizika, proto tržní pro hypotéční úvěr bude pravděpodobně nižší, než cena, kterou je možné dosáhnout při prodeji. Stejně tak tabulkové odhady pro finanční úřady se mohou hodně lišit od tržních cen. Odhadci navíc často nejsou prodejci, nejsou v dennodenním styku s kupujícími, kteří by jim poskytovali cenné informace o svých nákupních preferencích, které se neustále vyvíjí stejně jako realitní trh. To vše odhadce znevýhodňuje před realitními makléři, kteří mají informace přímo z trhu. I proto také tolik odhadců konzultuje tržní ceny přímo s námi prodejci. Výhodou je, že odhadci vám dají objektivní posouzení, podložené kalkulací a nemažou vám med kolem pusy, jako někteří makléři. To vám poskytne dobrý základ, ale nemusí být přesný. Nicméně za vyhotovení odhadu budete muset zaplatit několik tisíc.

Jak tedy získat správný odhad tržní ceny své nemovitosti?

Upřímně. Udělat 100 % přesný odhad tržní ceny není ve své podstatě vůbec možné, protože vlastně neexistuje jediná tržní cena vaší nemovitosti. Vysvětlím vám to na příkladu.

Tržní cena je jakákoli cena, za kterou je kupec ochoten vaši nemovitost koupit a vy prodat. Najde-li se tedy kupec, který bude ochoten koupit nějaký byt za 3 mil, ačkoli všichni ostatní zájemci jsou ochotni ho koupit jen za 2,5 mil., je jeho tržní cena 3 mil. A to proto, že se na této ceně prodávající s kupujícím dohodli. Možná má pro daného kupce tento byt mimořádnou užitnou hodnotu, kterou pro ostatní nemá (řekli jsme si, že užitná hodnota je zcela individuální) nebo se jen neorientuje na trhu a draze nakoupil. Ať tak nebo tak, je to stále v danou chvíli tržní hodnota tohoto bytu. Občas se takové situace, kdy je někdo ochoten nemovitost koupit za výrazně vyšší cenu, než všichni ostatní, stávají. Není to sice každodenní záležitost, ale stává se. Abychom podobné výkyvy při stanovení tržní ceny eliminovali, pracujeme s termíny:
Obvyklá tržní cena –  to je cena, kterou jsou běžně, obvykle schopni akceptovat i další kupci. Ve shora uvedeném případě je pak obvyklá cena  2,5 mil. I v námi vyhotovených odhadech s termínem obvyklá tržní cena pracujeme nejčastěji.

Pokud jste dočetli až sem, tak vidíte, že stanovit tržní cenu nemusí být vůbec snadné. Chcete-li si stanovit cenu sami, pak volte kombinace výše uvedených metod. Osobně jsem přesvědčen, že nejpřesnější odhad vám dá zkušený realitní makléř, kterému důvěřujete, právě proto, že je neustále v terénu mezi prodávajícími a kupujícími a má neustálý přehled o tom, co lidé chtějí koupit a za kolik. Osobně jsem se cca již po půl roce dennodenní práce realitního makléře v terénu a jednáními s kupci začal dobře orientovat v cenové hladině v místě svého působení. Každý dobrý makléř by na tom měl být podobně měl by vám být schopen připravit relevantní odhad s nepřesností max. cca +- 5 %  

Nechcete při stanovení prodejní ceny dělat chyby? 

Získejte odhad ceny nemovitosti

Služba je nabízena pro majitele zdarma.

 

Připravujeme odhady na nemovitosti v Praze, Brně, Středočeském kraji, Jihlavě, Plzni, Uherském hradišti a ve Velké Bíteši.

Je nám líto, ale připravujeme zatím pouze odhady v Praze, Brně, Středočeském kraji a Jihlavsku. Děkujeme za pochopení.

Telefon, na kterém vás můžeme zastihnout, pokud bychom potřebovali zjistit další nezbytné informace pro přesnější odhad.

 

Odhad pro vlastníky nemovitostí jsme schopni připravit na nemovitosti v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji. 

Upozornění: Online odhad tržní ceny vám poskytne rámcový přehled, může však vykazovat nepřesnosti. Přesný odhad ceny je možné udělat po prohlídce nemovitosti, kdy můžeme posoudit klady, zápory a potenciál vaší nemovitosti. Ale i tak vám online odhad poskytne relevantní informace pro vaše rozhodování. 

 

 

Jaké jsou nejčastější chyby prodávajících při stanovení ceny své nemovitosti?
4.3 (86%) 10 hodnocení