Jak při investování do nemovitostí využít finanční páku?

Finanční páka

Pomocí finanční páky můžete znásobit výnos z vaší nemovitosti. Můžete ji uplatnit několik způsoby. Podívejte se na příklady.

Co to je finanční páka?

Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu za pomoci cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí hypotéčního úvěru. Platí, že čím nižší jsou úrokové sazby z poskytnutého úvěru, tím vyšší je efekt finanční páky.

Výnosová rentabilita

Běžně můžete u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic můžete získat i více, než 6%. To už však vyžaduje zkušenosti a trpělivé hledání vhodné investice.

Výnosová rentabilita pomocí finanční páky

S aplikací finanční páky můžete dosáhnout výnosové rentability přes 10 %.

Na investičním semináři vám ukážeme modelové výpočty, jak toho je možné dosáhnout.

Příklad využití finanční páky

Při investování a následném pronájmu nemovitostí můžete využívat finanční páku hned několika způsoby. Dám vám alespoň jeden příklad, jak využít finanční páku při růstu ceny nemovitosti.

Dejme tomu, že kupujete nemovitost v ceně 2.000.000,- Kč a předpokládejme, že cena vaší nemovitosti poroste v průměru 2 % ročně. To je dlouhodobě reálně dosažitelný výsledek i navzdory krátkodobým poklesům na realitním trhu. Informace o vývoji cen nemovitostí získáte na webu Českého statistického úřadu www.czso.cz.

Finanční páka
Finanční páka

Pokud nemovitost financujete výhradně z vlastních prostředků, pak je zhodnocení 2 %. To vám však přinejlepším poskytne ochranu před inflací, nic víc.

Předpokládejme však, že část kupní ceny nemovitosti budete financovat hypotéčním úvěrem:

Vlastní prostředky500.000,- Kč
Hypotéční úvěr1.500.000,- Kč

Podíl cizího kapitálu (LTV) tedy tvoří 75 %. Náklady na úroky z hypotéčního úvěru a amortizaci by vám plně měly pokrýt příjmy z pronájmu, a proto je v následující kalkulaci není třeba zohledňovat. Pokud vám příjmy z pronájmu tyto náklady nepokryjí, neinvestovali jste dobře.

Dvouprocentní nárůst ceny nemovitosti znamená, že za 1 rok bude tržní cena nemovitosti 2.040.000,- Kč, nicméně  vy jste investovali pouze 500.000,- Kč.

Výnos, respektive rentabilita vlastního kapitálu (ROI) = roční výnos z nárůstu ceny nemovitosti / vlastní kapitál

ROI = 40.000 / 500.000 = 8 % roční výnos

Peníze
Peníze

Máte-li k dispozici 2.000.000,- Kč může být pro vás výhodnější místo jedné nemovitosti koupit více nemovitostí a opět použít k financování hypotéční úvěr

Koupíte-li dvě nemovitosti v celkové hodnotě 4.000.000,- Kč a využijete úvěr ve výši 50 % z pořizovací ceny, výnos vlastního kapitálu plynoucí z dvouprocentního nárůstu ceny nemovitosti bude činit 4 %. ROI = 80.000 / 2.000.000.

Podobně můžete koupit investiční nemovitosti v celkové hodnotě 8.000.000,- Kč (pokud máte pochopitelně dostatečnou bonitu u banky). Při podílu vlastního kapitálu 25 % získáte z vaší dvoumiliónové investice výnos 8 % ročně. ROI = 160.000 / 2.000.000  

Skutečný poměr cizího a vlastního kapitálu musí korespondovat s vašimi finančními možnosti a měl by být stanoven tak, aby vytvářel polštář pro případná rizika. Přeúvěrování může být velmi nebezpečné i pro zkušené investory. Fluktuace na trhu nemovitostí sice nejsou tak dramatické jako na akciovém trhu, ale jsou. Stačí se podívat na pokles cen nemovitostí v letech 2008 až 2013. Ekonomická výkonnost země se pohybuje v cyklech, to má pochopitelně dopad i na realitní trh a s tímto jevem je třeba počítat.

Investice do nemovitostí patří k dlouhodobým investicím. Nevyplatí se vám z krátkodobé perspektivy. V případě prodeje totiž musíte počítat s transakčními náklady jako je např. daň z nabytí (převodu) nemovitostí, která je 4 % z prodejní ceny (pro rok 2015), která vám z krátkodobé perspektivy může smazat celý váš zisk. Do realit má smysl investovat, pokud v nich chcete mít uložená aktiva minimálně 5 let, spíše déle. Osobně se držím zásady Warrena Buffeta, který prohlásil “Nejoblíbenější doba držení aktiv je navždy”. Z dlouhodobé perspektivy investice do nemovitostí patří k velmi perspektivním, samozřejmě za předpokladu, že víte, co dělat. 

Stejně jako lze využívat finanční páku při nárůstu hodnoty nemovitosti, můžete ji podobně aplikovat při pronajímání a tím výnos ještě více znásobit. U pronájmu je možné díky finanční páce, pokud ji správně naladíte, dosáhnout výnos z vlastního kapitálu přes 10 %.

Petr Podlešák
Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa