Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti – kompletní seznam

Praha Pohořelec

Při prodeji bytu nebo domu vám zákony ukládají povinnosti. Jejich nesplněním riskujete sankci, anebo můžete být donuceni dodatečně poskytnout z prodávané nemovitosti slevu.

Kromě zákonných povinností prodávajícího zmiňuji v článku i doporučení nechat si vypracovat technickou zprávu a revizní zprávy. Vypracování těchto zpráv pouze kvůli prodeji nemovitosti vám sice zákony nepřikazují, ale jejich vypracováním můžete předejít spoustě problémů.

1. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Daň z příjmu je první důležitou povinností, která se na vás při prodeji nemovitosti může vztahovat. Upravuje ji Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu.

Problematice daně z příjmu jsem věnoval samostatný článek Daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Dozvíte se v něm, kdy jste povinni daň z příjmu zaplatit a v jaké výši, a kdy jste od daně z příjmu osvobozeni.

2. Průkaz energetické náročnosti budov

§ 7a Zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (tj. budovy jako celku).

Průkazy energetické náročnosti se evidují v databázi ENEX spravované Ministerstvem pro místní rozvoj. Jejich vyhotovení je tedy snadné prověřit.

Podrobné informace, kdy je průkaz zákonem vyžadován nebo kdy není potřeba, jsou detailně popsány v článku Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Kdy ho potřebujete.

Rizika při nesplnění povinnosti

Sankce

Nesplněním povinnosti publikovat a předat průkaz kupujícímu se prodávající vystavuje sankci ve výši 100.000 Kč, pokud prodává nemovitosti jako fyzická osoba, nebo 200.000 Kč v případě, že prodává nemovitosti jako osoba právnická.

Riziko poskytnutí dodatečné slevy

Kde není žalobce, není ani soudce. Pokud nikdo nebude informovat úřady, že prodávající nesplnil svou povinnost, může sankci uniknout. Známe však případy, kdy byli prodávající vydíráni kupujícími k dodatečné slevě. „Pokud mi neposkytnete slevu 50.000 Kč, budu informovat úřady, že jste mi nedodal PENB, a zaplatíte 100.000 Kč na pokutě.“ Někdy na nevyhotovení zprávy upozorní i sousedé.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám rámcově její cenu zdarma a bez závazků.

3. Původ finančních prostředků

Nejen kupující, ale i prodávající mají povinnosti vyplývající ze zákona proti praní špinavých peněz (tzv. AML zákon).

Prodávají má zejména povinnost prokázat zdroj peněžních prostředků, ze kterých nabyl nemovitost. A pokud je politicky exponovanou osobou, tak i původ majetku. Povinnou osobou ze zákona, tj. osobou, která má povinnost tyto informace zjišťovat, jsou banky, advokáti, notáři i realitní kanceláře. Pokuty pro povinné osoby za nesplnění jejich povinností jsou až 10 mil. Kč. Při prodeji se tedy této povinnosti nemůžete vyhnout. Kdybyste informace požadované zákonem odmítli povinným osobám sdělit, nejenže by vám např. advokát, notář či banka odmítli udělat úschovu kupní ceny, ale zároveň by museli takové jednání oznámit FAÚ jako podezřelou transakci. A to není dobrý nápad.

Podrobnosti najdete v článku Dopady AML zákona na prodávající a kupující.

4. Projektová dokumentace

§167 písmeno d) Stavebního zákona přikazuje vlastníkům stavby uchovávat ověřenou projektovou dokumentaci ke stavbě.

Citace z § 167 písmeno d) Stavebního zákona č. 283/2021 Sb.

Vlastník stavby a zařízení je povinen:

d) uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě.

Ze stavebního zákona je vypuštěna věta, že při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby, tak jak definoval § 125 starého Stavebního zákona.

Ačkoli povinnost prodávajícího předat dokumentaci kupujícímu byla s novým stavebním zákonem odstraněna, v praxi bude velmi pravděpodobné, že kupující se budou předání projektové dokumentace od prodávajícího domáhat.

Rizika při nesplnění povinnosti

Tím, že prodávající již nemá povinnost projektovou dokumentaci předat kupujícímu, nevystavuje se tak žádným sankcím. Je však velmi pravděpodobné, že kupující se budou předání dokumentace dožadovat a absence projektové dokumentace se tak negativně projeví na ceně nemovitosti.

Kupující se budou projektové dokumentace dožadovat nejen proto, že to vyžaduje Stavební zákon, ale i z důvodů případné rekonstrukce. Ta je bez projektové dokumentace složitější a dražší. Praxe ukáže, zdali soudy budou považovat nepředání projektové dokumentace kupujícímu za vadné plnění.

Další informace o odpovědnosti se dozvíte v článku Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.

5. Potvrzení o bezdlužnosti

V případě převodu bytové jednotky má prodávající povinnost na žádost kupujícího, dle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku, zajistit potvrzení o bezdlužnosti, popřípadě o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

Citace § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku:

Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

Rizika při nesplnění povinnosti

Prodávající neriskuje žádné sankce. V tomto případě riskuje kupující, který prodávajícího o vyčíslení dluhů vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek) nepožádal. Dluhy prodávajícího přecházejí na kupujícího. Bližší informace se dočtete v článku Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.

6. Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Tuto povinnost máte, i když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.

Prodáváte družstevní byt? Přečtěte si také článek Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.

Rizika při nesplnění povinnosti

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.

Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

7. Předkupní právo

Vlastníte-li nemovitost s dalšími spoluvlastníky, může se na vás vztahovat povinnost nemovitost přednostně nabídnout ke koupi jim. Předkupní právo je od 1. 7. 2020 výrazně omezeno, což výrazně usnadňuje prodej nemovitostí. Zejména při převodech bytů, kde bylo součástí prodeje parkovací stání v podílovém spoluvlastnictví, představovalo předkupní právo několikaměsíční zdržení prodeje nemovitosti a spoustu administrativy navíc.

Nemovitost máte povinnost přednostně nabídnout také tomu, s kým jste smluvně sjednali předkupní právo.

Pokud vás zajímá téma předkupního práva, přečtete si článek Předkupní právo při prodeji nemovitosti.

Rizika při nesplnění povinnosti

V případě porušení povinnosti vyplývající z předkupního práva se mohou poškození domáhat zneplatnění prodeje nemovitosti.

8. Odhlášení od daně z nemovitostí

Při prodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku. Podrobnosti se dočtete v článku Odhlášení daně z nemovitých věcí.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

5 kritických chyb při prodeji nemovitosti

9. Revizní a kontrolní zprávy a další úkony

Jejich ignorováním riskujete škody plynoucí ze zákonné odpovědnosti za vady a za způsobenou škodu. Týkají se konstrukce stavby, elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodu.

1. Technická zpráva

Technická zpráva informuje prodávající a kupující o technickém stavu nemovitosti a popisuje její nedostatky.

Prodávající ví, co prodává, a kupující ví, co kupuje. To výrazně snižuje případné spory v budoucnu.

Další informace o technické zprávě jsme rozpracovali v samostatném článku Význam technické zprávy při nákupu a prodeji nemovitosti.

Technická zpráva vypracovaná autorizovaným stavebním inženýrem se týká stavební části budovy a zpravidla neobsahuje posudky např. elektroinstalace, elektrospotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodů. Tyto zprávy jsou předmětem samostatných revizních zpráv od revizních techniků s danou specializací.

Pokud nemovitost prodáváte, doporučuji vám je rovněž nechat vypracovat a prokazatelně s nimi seznámit kupujícího.

2. Revizní zpráva k elektroinstalaci

Revizní zpráva se vypracovává vždy u nově instalovaných rozvodů. Bez toho vám dodavatel elektřiny nepřipojí elektroměr. Nicméně revizní zprávu byste si měli nechat vypracovat i v případě, že jste provedli změny na elektroinstalaci, např. při rekonstrukci bytu či v souvislosti s instalací nového elektrického kotle, bojleru atd. Revizní zprávu vypracovává certifikovaný revizní technik. Jejím předáním kupujícímu deklarujete, že elektroinstalace je v souladu s normami. Požadavky na výchozí revizi upravuje norma ČSN 33 2000-6 ed. 2.

3. Kontrolní revize elektroinstalace

Užíváním nemovitosti dochází k opotřebovávání elektroinstalace. Zanedbaná údržba může vést např. k požáru, a proto není radno podceňovat kontrolní revize elektroinstalace, a to i přesto, že jste neprovedli žádnou rekonstrukci. Kontrolní revize upravují normy ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000-6 ed. 2. V obytných a kancelářských budovách by se měly revize provádět každých 5 let.

4. Revizní zpráva elektrospotřebičů

Prodáváte nemovitost včetně elektrospotřebičů? Doporučujeme vám před prodejem vypracovat i revizní zprávu elektrospotřebičů. Je to velmi důležité zejména tehdy, pokud se v nemovitosti nachází elektrický kotel, tepelné čerpadlo, klimatizace, saunová kamna na elektřinu, bazén, solární kolektory atd. Revize elektrických zařízení se řídí normou ČSN 33 1500.

Revize elektrospotřebičů, které jsou v základním (tj. suchém) prostředí se provádí každých pět let, v prostředí horkém nebo vlhkém každé tři roky a v prostředí mokrém nebo s extrémní korozní agresivitou každý rok.

5. Revizní zpráva spalinových cest

Revizi spalinové cesty provádí revizní technik spalinových cest. Revizi definuje Vyhláška č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty.

Dle § 3 vyhlášky se revize spalinové cesty provádí:

  • před uvedením nové spalinové cesty do provozu nebo po každé stavební úpravě komínu,
  • při změně druhu paliva připojeného spotřebiče paliv,
  • před připojením spotřebiče paliv do nepoužívané spalinové cesty,
  • před výměnou spotřebiče paliv s výjimkou výměny spotřebiče stejného druhu, typu, provedení a výkonu za podmínky, že způsobilost spalinové cesty je potvrzena zprávou o provedení čištění a kontroly spalinové cesty,
  • po komínovém požáru, nebo
  • při vzniku trhlin u používané spalinové cesty, jakož i při důvodném podezření na výskyt trhlin u používané spalinové cesty.

6. Kontrolní zpráva spalinových cest

Lhůty kontrol spalinových cest určuje Příloha č. 2 Vyhlášky č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty. Lhůty pro pravidelné kontroly jsou 1× ročně. Tam, kde jsou připojeny spotřebiče s výkonem nad 50 kW na pevná paliva jsou předepsané kontroly 2× ročně. Kontrolní zprávu vám vypracuje kominík.

7. Kontrolní zpráva plynových zařízení

Kontrola plynových zařízení se provádí dle § 3 Vyhlášky č. 85/1978 Sb. Českého úřadu bezpečnosti práce o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení jednou ročně. Kontrolu provádí technik určený výrobcem spotřebiče.

Jak prodat nemovitost – kompletní průvodce prodejem

Nechte si na email zaslat kompletního průvodce prodejem nemovitostí. Průvodce obsahuje 22 bodů činností, které je nutné při prodeji udělat.

8. Revize hromosvodu

Máte-li dům a provádíte-li revizi elektrických zařízení, nezapomeňte na kontrolu hromosvodu. U obytných staveb je doporučená kontrola hromosvodu alespoň každých 5 let. Řídí se normou ČSN 33 1500.

Rizika při nevypracování technické zprávy, revizních a kontrolních zpráv

Revizní zprávy, podobně jako technická zpráva, informují kupujícího o skutečném stavu elektroinstalace, elektrozařízení, spalinových cest, plynových zařízení, hromosvodu a jejich závadách. Prodávající ví, co prodává, a kupující ví, co a v jakém stavu kupuje. Jejich vypracováním výrazně snižujete riziko budoucích sporů mezi prodávajícím a kupujícím a vaši odpovědnost za vady.

Vadné plnění

Prodávající je ze zákona odpovědný za vady ve lhůtě do 5 let od prodeje.

Pokud se na nemovitosti ve lhůtě do 5 let od prodeje projeví technické závady, které byly v době prodeje skryté a nejsou technickou zprávou a revizními zprávami identifikovány, kupující může požadovat slevu za vadné plnění.

Zodpovědnost za vzniklou škodu

Pokud by prodávající prodal nemovitost, ve které po prodeji dojde např. k:

  • úrazu elektrickým proudem,
  • požáru v důsledku zkratu v elektroinstalaci či elektrického zařízení,
  • smrti udušením CO způsobené nevyhovujícím plynovým kotlem či závadou ve spalinových cestách atd.,

může být shledán viníkem prodávající, pokud neodborně provedl elektroinstalaci, nezajistil revizní zprávu v souladu s normami, anebo neinformoval kupujícího, že revize ještě nebyla vyhotovena a svým jednáním ho uvedl v omyl.

Podobně může soud shledat prodávajícího vinným za způsobenou škodu, pokud nepravdivě informoval kupujícího o provedených revizích.

Při absenci revizních zpráv dle předpisů pojišťovna odmítne proplatit škodu. Pokud ke škodě dojde v době převodu nebo krátce po něm, může kupující požadovat náhradu škody od prodávajícího.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Zvažujete prodej nemovitosti?

Postaráme se o bezpečný a bezproblémový prodej vaší nemovitosti.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.