Pronajímatel a nájemce si ujednají nájemné jako pevnou částku. Pokud se nedohodnou jinak, má se za to, že je výše nájemného sjednána za 1 měsíc. Toto je i nejběžnější ujednání ve většině smluv, ovšem lze si sjednat období i delší, např. čtvrtletí. Nájemce musí uhradit nájemné (+ zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel) předem nejpozději do 5. dne platebního období. Například nájem za červen tak musí nájemce zaplatit do 5. června. Nájemní smlouva na byt či dům může stanovit pozdější datum splatnosti – v tomto ohledu mají smluvní strany volné ruce.

V případě, že se pronajímatel a nájemce bytu dohodnou na dřívějším termínu splatnosti, mohlo by jít teoreticky o nezákonné ujednání, ke kterému by se v neprospěch nájemce nepřihlíželo. Jazykový výklad tohoto ustanovení je pro pronajímatele přísnější. Pokud tedy nájemce musí zaplatit nájemné za červen podle nájemní smlouvy do 25. května, dle právní úpravy stačí, když zaplatí do „zákonného“ 5. června. Rozhodování soudů ale není v této otázce jednoznačné a doporučujeme se spíš řídit smluvním ujednáním.

S reakcí na neplatiče nečekejte

Jakmile se nájemce opozdí s úhradou nájemného, doporučujeme neotálet a zareagovat. Většinu lidí logicky napadne nájemci zavolat, poslat SMS nebo e-mail. To je úvodní krok, který je praktický v případech, kdy se bezproblémový nájemce opozdí poprvé. Pokud nájemce nezareaguje, nájemné nepošle nebo jde o opakované zpoždění, doporučujeme zaslat nájemci upomínku ve formě doporučeného dopisu s dodejkou. Kopii upomínky a dodejku si pečlivě schovejte pro případ soudního sporu.

Upomínka by měla obsahovat výzvu k zaplacení dluhu a upozornění na další možné následky. Neplacení nájemného může vést k povinnosti zaplatit úrok z prodlení, a případně též smluvní pokutu, pokud tak stanoví nájemní smlouva. Neplacení nájemného může také zavdat důvod pro výpověď z nájmu bytu. Jestliže nájemce dříve složil jistotu (kauci), může se pronajímatel uspokojit z kauce a vyzvat nájemce, aby dorovnal kauci do původní výše stanovené nájemní smlouvou.

Výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou

Občanský zákoník umožňuje pronajímateli dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Z předpisů výslovně nevyplývá, co to znamená, avšak z definice zvlášť závažného porušení (viz níže) odborná literatura dovozuje, že nájemce hrubě poruší svou povinnost z nájmu, pokud nezaplatí nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce. Nemusí jít o 2 bezprostředně následující měsíce, rozhodující je součet dlužné částky.

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby

Jestliže nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu min. 3 měsíců, poruší dle zákona svou povinnost z nájmu zvlášť závažným způsobem. I tady je rozhodná celková výše dluhu, a nemusí jít tedy o 3 po sobě jdoucí měsíce. Pronajímatel v těchto případech může vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu (nejpozději do 1 měsíce) byt odevzdal.

Než pronajímatel vypoví nájem bez výpovědní doby, musí nájemce předem vyzvat, aby odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav (tj. zaplatil dluh). Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (v tomto případě neplacení nájemného). Pokud pronajímatel tyto povinnosti nedodrží, k výpovědi se nepřihlíží!

Společná pravidla pro výpověď z nájmu bytu

Některá pravidla jsou společná jak pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, tak pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci. Výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došla nájemci (pokud nejde o výpověď bez výpovědní doby). Pokud tedy nájemce obdrží výpověď 3. dubna, výpovědní doba začne plynout 1. května a skončí 31. července.

Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod a popsat chování, kterým jej nájemce naplnil (např. nezaplatil nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce, čímž hrubě porušil svou povinnost z nájmu). Dále musí pronajímatel poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, jinak je výpověď neplatná! Nájemce může podat návrh soudu k přezkoumání do 2 měsíců od doručení výpovědi.

Pokud chcete mít jistotu, že bude výpověď úplná a v souladu se zákonem, nespoléhejte se na nedůvěryhodné vzory a obraťte se na zkušené realitní advokáty.

Jestli vás zajímají další důvody, pro které může pronajímatel a nájemce vypovědět nájem bytu a domu, nezapomeňte si přečíst Možnosti ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele a nájemce.

Nájemník se nechce odstěhovat?

Dali jste nájemci výpověď z nájmu bytu, výpovědní doba marně uplynula, a nájemce se ani přesto neodstěhoval? Pak máte nepříjemný problém, se kterým je spojeno mnoho stresu, časových průtahů a nepříjemných tahanic. Ačkoliv takový nájemce dokáže pořádně otrávit život, doporučujeme udržet nervy na uzdě.

Vystěhování nájemníka bez jeho svolení je trestný čin

Nedávno se na nás v této situaci obrátil klient – říkejme mu třeba pan Jiří – kterého napadlo, že nájemce buď odpojí od dodávek energií a vody, anebo si počká, až bude nájemce pryč, využije záložní klíč, vnikne do bytu, vystěhuje nájemcovy věci a nechá vyměnit zámky. Pokud máte stejný nápad jako pan Jiří, důrazně vám nedoporučujeme jej realizovat. Pronajímatel se takovým jednáním může dopustit trestného činu porušování domovní svobody dle § 178 Trestního zákona, za který pachateli hrozí až 2 roky vězení. Dopustí-li se při tom násilí, pak mu hrozí vězení až na 5 let.

Jak z této šlamastiky legálně ven? Pronajímatel by měl nájemci zaslat předžalobní výzvu, a pokud ani to nepomůže, podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Vykonatelné soudní rozhodnutí slouží jako exekuční titul, na základě kterého soud v rámci výkonu rozhodnutí nebo soudní exekutor může provést vyklizení bytu. Okolnosti každého případu jsou individuální, a proto je dobré obrátit se na realitního právníka, který vám poradí, jak nejlépe ve vašem případě postupovat.

Přečtěte si také: Jak odhalit problematické nájemníky

Smírné řešení, dohoda a uznání dluhu

Ale pozor, ne vždy je nájemce prevít. Každý se může dostat do situace, kdy sice nemůže platit nájemné, ale k situaci se postaví čelem a snaží se ji aktivně řešit. Pronajímatel a nájemce mohou dojít hned k několika smírným řešením. Pokud nájemce ve finančních potížích navrhne uzavřít dohodu o (předčasném) ukončení nájmu, bývá pro pronajímatele výhodné na ni přistoupit. Už jen kvůli faktu, že nájemce chce byt dobrovolně opustit a naopak nechce dělat naschvály. Blokováním bytu totiž může pronajímateli vznikat škoda (např. když má zájemce, který souhlasil s hrazením vyššího nájemného).

Vhodným řešením situace může být také dohoda (dodatek k nájemní smlouvě), kde nájemce uzná svůj dluh z nájemního vztahu i jeho výši, a pronajímatel na druhé straně svolí ke kompromisu – např. splácení dlužného nájemného formou splátek nebo dočasnému snížení nájemného. Vždy je dobré do dohody o splátkách zahrnout ujednání o ztrátě výhody splátek – když nájemce nedodrží splátkový kalendář, může pronajímatel požadovat zaplacení celého dluhu. Pokud takovou dohodu sepíšete u notáře a nájemce ani tehdy nedostojí svých povinností, notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti poslouží jako exekuční titul a pronajímatel se může obrátit s vymáháním své pohledávky přímo na exekutora.

Pomoci může příspěvek na bydlení

Když se nájemce dostane do finančních potíží a ohledně problému komunikuje, je vhodné mu doporučit ověřit si, zda mu náhodou dle místa bydlení nevznikl nárok na příspěvek na bydlení. Pro rok 2022 na něj mohli dosáhnout jednotlivci nebo rodiny, u kterých 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů nestačilo k pokrytí nákladů na bydlení, a zároveň 30 % (35 % v Praze) příjmů jednotlivce/rodiny bylo nižší, než příslušné normativní náklady stanovené zákonem.

Nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu, předžalobní výzva nebo žaloba na vyklizení bytu jsou všechno dokumenty, které by vám měl připravit nebo alespoň zkontrolovat zkušený realitní advokát. Nedoporučujeme spoléhat se na vzory z internetu zdarma, které nejenže neberou v potaz specifika vašeho případu, ale navíc většinou obsahují nezákonná ustanovení a mohou vás dostat do maléru.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

The post Co dělat, když vám nájemník přestane platit nájemné? appeared first on REMAX Alfa.

1. Komunikujte s bankou

Nejhorší, co můžete udělat, je, že při problémech se splácením hypotéky budete hrát mrtvého brouka a domnívat se, že si banka nezaplacených splátek nevšimne.

Bohužel stále je hodně lidí, kteří se takto chovají a zbytečně si problém ještě více komplikují.

Banky mají automatické kontrolní mechanismy, a když zapomenete zaplatit splátku či se jen opozdíte, banka to ihned začne řešit.

Vaše snaha problém řešit je pro banku dobrý signál, a proto se vám může pokusit vyjít vstříc.

Jedním z řešení může být další individuální odklad splátek. V takovém případě budete po nějakou dobu platit pouze úroky z úvěru bez anuitní splátky a někdy vám banka dokonce povolí i odklad celých splátek. Nejčastěji to bývá na 3 až 6 měsíců, ve výjimečných případech až na jeden rok. Záleží na konkrétní bance.

Spoléhat na takové ústupky však nemůžete a určitě to není řešení, které vám automaticky banka schválí. Je to extrémní scénář. Také můžete s bankou diskutovat restrukturalizaci celého úvěru.

K vašim problémům se ale banka může postavit zády a jednoduše vaši pohledávku prodá jinému subjektu.

Podobná řešení budou mít za následek, že budete mít záznam v registru dlužníků, což vám zkomplikuje či znemožní čerpání dalších úvěrů v budoucnu. U každého bankou navrhovaného řešení se proto vždy ptejte, jaký to bude mít dopad na vaší kredibilitu, tj. úvěrovou důvěryhodnost.

Nikdy nestrkejte před svými problémy hlavu do písku. Pokud budete výzvy banky k zaplacení splátek ignorovat či nebudete s bankou komunikovat, banka vám pak těžko bude vycházet vstříc, dá vás k soudu a nakonec o nemovitost přijdete. Takové řešení problému vás vyjde na spoustu peněz, zbytečně. Proto musíte začít ihned jednat.

2. Zvažte spolubydlícího

Pokud máte jeden pokoj volný, možná vám pomůže, když se trochu uskromníte a pokoj na nějakou dobu pronajmete. Tím získáte pár tisíc korun měsíčně navíc, vašemu rozpočtu se uleví a možná to vaše problémy vyřeší. Je hodně lidí, kteří hledají spolubydlení. Můžete zainzerovat volný pokoj např. na Espolubydleni.cz.

3. Nemovitost pronajměte

Toto řešení je nejschůdnější, pokud máte byt. U ostatních typů nemovitostí to nemusí být vždy nejlepší řešení. Pokud pro vás není spolubydlící řešením, přemýšlejte, že váš byt na nějakou dobu pronajmete a sami se odstěhujete do levnějšího pronájmu např. na kraj města či za město. Je možné, že výnos z pronájmu vám pokryje náklady na splátku hypotéky. Pokud si najdete malý byt za Prahou a do Prahy za prací budete dojíždět, můžete tím ušetřit pár tisíc. Praha má vynikající a pohodlná vlaková spojení se Středočeským krajem a takové řešení může být docela komfortní.

Pronájem má však jedno velké riziko. Pokud byt pronajmete někomu, kdo vám byt poničí či v horším případě přestane platit nájem, váš problém se splácením hypotéky se tím ještě zhorší. Vystěhovat neplatícího nájemníka totiž nemusí být tak snadné.

Nájemníky proto velmi dobře vybírejte.

Pronajímatelé, kteří jsou sami pod finančním tlakem, dělají častěji při výběru nájemníků chyby. Nevěnují dostatek pozornosti prověřování zájemců o pronájem a někdy pronajmou byt prvnímu, kdo se objeví, jen aby měli peníze na zaplacení hypotéky. Nic proto neuspěchejte, vybírejte nájemníka v klidu a pečlivě si ho prověřte. Přes 80 % problémů s nájemníky začíná už při jejich výběru. Přečtěte si článek Jak prověřit kvalitu nájemníků.

4. Přiberte si další práci

Pokud vám v zaměstnání sníží plat, a tím se dostanete do problémů, může být na nějakou dobu řešením další pracovní úvazek. To by však nemělo být dlouhodobé řešení, protože jinak se stanete otrokem vlastní hypotéky. A co si budeme říkat, nežijete jen proto, abyste spláceli hypotéku.

5. Uskromněte se

Někdy se stačí důkladně zamyslet a sepisovat si výdaje. Pak možná zjistíte, že vydáváte peníze, které se dají ušetřit. Často jsou to právě malé částky, o kterých si lidé myslí, že vůbec nic neznamenají. A v tom je jejich zákeřnost. Když se sečtou, může se jednat o výdaje i několik tisíc měsíčně, které chybí.

Prověřte sjednané pojištění, platby za elektřinu, plyn, telefonního operátora, útraty v obchodech a restauracích atd. Proč si např. kupovat balenou vodu, když můžete pít stejnou nebo ještě kvalitnější a přitom levnější z kohoutku. Poskládejte si všechny zbytečné nákupy a možná budete překvapeni, kolik byste dokázali ušetřit.

Lidé často utrácí jen tak ze zvyku peníze za věci, které ke svému životu vůbec nepotřebují. Proto je důležité si nákupy sepisovat. Někdy stačí trochu reorganizace a finanční sebekázně, abyste byli z problémů venku.

6. Nemovitost prodejte

Nepřipadá v úvahu žádná z výše uvedených možností? Pak přemýšlejte o prodeji. A nemovitost prodejte dříve, než získáte škraloup v podobně záznamu v registru nespolehlivých dlužníků.

Zápis v registru dlužníků totiž znemožní nebo zkomplikuje čerpání hypotéky na několik let dopředu.

Někdy stačí prodat vaši stávající nemovitost, na kterou finančně nestačíte, a místo ní koupit na hypotéku levnější byt, jehož splátky bezproblémově zvládnete. Proto ale nesmíte mít zápis v registru dlužníků.

Prodávající, kteří jsou pod finančním a časovým tlakem, často dělají chybná rozhodnutí. Například prodají nemovitost pod cenou prvnímu kupci, který se objeví, nebo uzavřou nevýhodnou kupní smlouvu a pak svého rozhodnutí litují.

V takových případech vám schopný, zkušený realitní makléř pomůže udělat nejlepší možné rozhodnutí. Dokáže se totiž podívat na váš problém nezaujatě, z nadhledu, zná realitní trh, umí dělat marketing a prodávat. A tak vám pomůže nemovitost lépe prodat a ušetřit řadu starostí.

Rádi vám pomůžeme vyřešit vaše problémy. Kontaktujte nás.

Chci pomoct s prodejem nemovitosti

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Co dělat při neschopnosti splácet hypotéku appeared first on REMAX Alfa.

Potřebujete spolehlivě vyřešit exekuci nemovitosti nebo její hrozbu?

Kontaktujte nás na telefonech: 604 594 234 nebo 603 426 237, anebo prostřednictvím následujícího formuláře.

The post Exekuce a insolvence. Zorientujte se ve složité terminologii. appeared first on REMAX Alfa.

Vyhlédli jste si nemovitost svých snů a hrozí, že ji prodávající prodá někomu jinému, pokud se vám nepodaří rychle sehnat peníze.

Máte finanční problémy

Dostali jste se do finančních problémů, vaše podnikání spěje ke krachu a potřebujete rychle splatit dluhy, jinak hrozí, že o svou nemovitost přijdete v exekuci.

Máte problém splácet hypotéku

Ztratili jste zaměstnání a nejste schopni splácet hypoteční úvěr či jiné závazky. Dostat se do registru dlužníků vám může na dlouho zabránit v nákupu jiné nemovitosti na úvěr či čerpání jakéhokoli úvěru. A i kdybyste úvěr v budoucnu dostali, dostanete ho za výrazně horších podmínek. Záznamu v registru byste se měli za každou cenu vyvarovat. Pokud se dostanete do problémů, je důležité s vaší bankou komunikovat a sdělit jí, že problém řešíte. Např. tím, že nemovitost chcete prodat. V nejhorším možném případě totiž hrozí exekuce a prodej nemovitosti v dražbě. Náklady na exekutora a nedobrovolnou dražbu vám mohou prodej nemovitosti hodně prodražit. Někteří lidé si exekucí a nedobrovolnou dražbou způsobí problémy na celý život. V takovém případě je proto lepší nemovitost prodat dříve, než se do registru neplatičů dostanete. Později, až se z finančních problémů vzpamatujete, můžete požádat o novou hypotéku.

Máte na bytě exekuci

Váš byt je již zatížen exekucí a hrozí dražba. Stále je možné se dohodnout s exekutorem a váš byt vykoupit. Ve většině případů dostanete více peněz přímým odkupem, než kdyby se váš byt prodal v dražbě.

Nečekaně vám nevyšel prodej standardní cestou a dostalo vás to do problémů

Prodáváte nemovitost standardní cestou, a když už je prodej dojednán, kupec vaší nemovitosti před podpisem kupní smlouvy od záměru ustoupí. Změní plány nebo prostě jen nedostane hypotéku. A vy už přitom s prodejem počítáte a podle toho jste se zařídili. Například tak, že jste si zarezervovali jinou nemovitost, kde vám hrozí sankce, pokud ji nekoupíte. Taková situace vám může nepěkně zkomplikovat život. 

Tyto a další životní situace se dají vyřešit elegantně výkupem nemovitosti.

Vykoupíme váš byt. Peníze do 48 hodin od podpisu kupní smlouvy. Po celé ČR

Někteří lidé ve složitých životních situacích dělají chybná, zkratovitá rozhodnutí, čehož se snaží využívat různí „zprostředkovatelé“, kteří se přiživují na problémech prodávajících tím, že jejich nemovitosti vykupují za mnohem méně, než je možné dosáhnout. My vám pomůžeme vaši složitou situaci vyřešit výkupem, ale také seriózním přístupem. 

Potřebujete rychle získat peníze z prodeje bytu?

Kontaktujte nás na tel. +420 603 426 237 nebo prostřednictvím formuláře.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Vykoupíme váš byt za hotové. Peníze do 48 hodin od podpisu kupní smlouvy appeared first on REMAX Alfa.