Pronájem je výraz, který lidé často používají. Nicméně Občanský zákoník definuje dva pojmy, a to je nájem a podnájem.

Nájem (vlastník nemovitosti – nájemce)

Jedná se o nájemní vztah, který je mezi majitelem nemovitosti a jeho nájemníkem. Pokud se rozhodnete svou nemovitost pronajímat, uzavřete s nájemníkem nájemní smlouvu, ze které podle občanského zákoníku vyplývají určitá práva a povinnosti. Nájem můžete uzavřít na dobu určitou i neurčitou.

Podnájem (nájemce – podnájemce)

Vztah, který vzniká mezi nájemníkem a jeho podnájemníkem. Podnájem je situace, kdy nájemce pronajímá svůj nájem někomu dalšímu. Podnájem se tedy nemusí týkat jednoho pokoje v bytě. O podnájem se jedná vždy, když ten, co má od někoho nemovitost pronajatou, ji pronajímá dál. Podnájem trvá jen po dobu, kdy trvá nájemní smlouva. Při jejím ukončení končí i smlouva o podnájmu. Je tomu tak proto, že podnájemní vztah je nadřízený nájemnímu vztahu, který již existuje.

Příklad: S bytovým družstvem máte uzavřenou nájemní smlouvu na užívání bytu. Když byt nebo jeho část pronajmete, uzavřete spolu smlouvu o podnájmu, protože vy nejste vlastníkem nemovitosti. V případě, že by s vámi bytové družstvo ukončilo nájemní smlouvu, skončil by i podnájem.

Rozdíly v ukončení nájemní a podnájemní smlouvy jsou zásadní a dočtete se o nich v článku Možnosti ukončení nájemní smlouvy.

Další rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Zatímco v případě nájmu si můžete trvalé bydliště v nájemním bytě či domě vyřídit i bez souhlasu majitele, u podnájmu k tomu potřebujete souhlas majitele nemovitosti. U nájmu nemůžete jako vlastník ovlivnit to, zda v něm lidé budou chovat zvířata nebo provozovat podnikatelskou činnost. Nájemníky nemůžete omezovat. V podnájemní smlouvě však můžete zakázat chov domácích mazlíčků, omezit podnikání nebo vydat třeba zákaz kouření.

Kontaktujte nás

Spolehlivě zajistíme pronájem vaší nemovitosti.

The post Rozdíl mezi nájmem a podnájmem appeared first on REMAX Alfa.

Pronajímatel a nájemce si ujednají nájemné jako pevnou částku. Pokud se nedohodnou jinak, má se za to, že je výše nájemného sjednána za 1 měsíc. Toto je i nejběžnější ujednání ve většině smluv, ovšem lze si sjednat období i delší, např. čtvrtletí. Nájemce musí uhradit nájemné (+ zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel) předem nejpozději do 5. dne platebního období. Například nájem za červen tak musí nájemce zaplatit do 5. června. Nájemní smlouva na byt či dům může stanovit pozdější datum splatnosti – v tomto ohledu mají smluvní strany volné ruce.

V případě, že se pronajímatel a nájemce bytu dohodnou na dřívějším termínu splatnosti, mohlo by jít teoreticky o nezákonné ujednání, ke kterému by se v neprospěch nájemce nepřihlíželo. Jazykový výklad tohoto ustanovení je pro pronajímatele přísnější. Pokud tedy nájemce musí zaplatit nájemné za červen podle nájemní smlouvy do 25. května, dle právní úpravy stačí, když zaplatí do „zákonného“ 5. června. Rozhodování soudů ale není v této otázce jednoznačné a doporučujeme se spíš řídit smluvním ujednáním.

S reakcí na neplatiče nečekejte

Jakmile se nájemce opozdí s úhradou nájemného, doporučujeme neotálet a zareagovat. Většinu lidí logicky napadne nájemci zavolat, poslat SMS nebo e-mail. To je úvodní krok, který je praktický v případech, kdy se bezproblémový nájemce opozdí poprvé. Pokud nájemce nezareaguje, nájemné nepošle nebo jde o opakované zpoždění, doporučujeme zaslat nájemci upomínku ve formě doporučeného dopisu s dodejkou. Kopii upomínky a dodejku si pečlivě schovejte pro případ soudního sporu.

Upomínka by měla obsahovat výzvu k zaplacení dluhu a upozornění na další možné následky. Neplacení nájemného může vést k povinnosti zaplatit úrok z prodlení, a případně též smluvní pokutu, pokud tak stanoví nájemní smlouva. Neplacení nájemného může také zavdat důvod pro výpověď z nájmu bytu. Jestliže nájemce dříve složil jistotu (kauci), může se pronajímatel uspokojit z kauce a vyzvat nájemce, aby dorovnal kauci do původní výše stanovené nájemní smlouvou.

Výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou

Občanský zákoník umožňuje pronajímateli dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Z předpisů výslovně nevyplývá, co to znamená, avšak z definice zvlášť závažného porušení (viz níže) odborná literatura dovozuje, že nájemce hrubě poruší svou povinnost z nájmu, pokud nezaplatí nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce. Nemusí jít o 2 bezprostředně následující měsíce, rozhodující je součet dlužné částky.

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby

Jestliže nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu min. 3 měsíců, poruší dle zákona svou povinnost z nájmu zvlášť závažným způsobem. I tady je rozhodná celková výše dluhu, a nemusí jít tedy o 3 po sobě jdoucí měsíce. Pronajímatel v těchto případech může vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu (nejpozději do 1 měsíce) byt odevzdal.

Než pronajímatel vypoví nájem bez výpovědní doby, musí nájemce předem vyzvat, aby odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav (tj. zaplatil dluh). Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (v tomto případě neplacení nájemného). Pokud pronajímatel tyto povinnosti nedodrží, k výpovědi se nepřihlíží!

Společná pravidla pro výpověď z nájmu bytu

Některá pravidla jsou společná jak pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, tak pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci. Výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došla nájemci (pokud nejde o výpověď bez výpovědní doby). Pokud tedy nájemce obdrží výpověď 3. dubna, výpovědní doba začne plynout 1. května a skončí 31. července.

Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod a popsat chování, kterým jej nájemce naplnil (např. nezaplatil nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce, čímž hrubě porušil svou povinnost z nájmu). Dále musí pronajímatel poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, jinak je výpověď neplatná! Nájemce může podat návrh soudu k přezkoumání do 2 měsíců od doručení výpovědi.

Pokud chcete mít jistotu, že bude výpověď úplná a v souladu se zákonem, nespoléhejte se na nedůvěryhodné vzory a obraťte se na zkušené realitní advokáty.

Jestli vás zajímají další důvody, pro které může pronajímatel a nájemce vypovědět nájem bytu a domu, nezapomeňte si přečíst Možnosti ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele a nájemce.

Nájemník se nechce odstěhovat?

Dali jste nájemci výpověď z nájmu bytu, výpovědní doba marně uplynula, a nájemce se ani přesto neodstěhoval? Pak máte nepříjemný problém, se kterým je spojeno mnoho stresu, časových průtahů a nepříjemných tahanic. Ačkoliv takový nájemce dokáže pořádně otrávit život, doporučujeme udržet nervy na uzdě.

Vystěhování nájemníka bez jeho svolení je trestný čin

Nedávno se na nás v této situaci obrátil klient – říkejme mu třeba pan Jiří – kterého napadlo, že nájemce buď odpojí od dodávek energií a vody, anebo si počká, až bude nájemce pryč, využije záložní klíč, vnikne do bytu, vystěhuje nájemcovy věci a nechá vyměnit zámky. Pokud máte stejný nápad jako pan Jiří, důrazně vám nedoporučujeme jej realizovat. Pronajímatel se takovým jednáním může dopustit trestného činu porušování domovní svobody dle § 178 Trestního zákona, za který pachateli hrozí až 2 roky vězení. Dopustí-li se při tom násilí, pak mu hrozí vězení až na 5 let.

Jak z této šlamastiky legálně ven? Pronajímatel by měl nájemci zaslat předžalobní výzvu, a pokud ani to nepomůže, podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Vykonatelné soudní rozhodnutí slouží jako exekuční titul, na základě kterého soud v rámci výkonu rozhodnutí nebo soudní exekutor může provést vyklizení bytu. Okolnosti každého případu jsou individuální, a proto je dobré obrátit se na realitního právníka, který vám poradí, jak nejlépe ve vašem případě postupovat.

Přečtěte si také: Jak odhalit problematické nájemníky

Smírné řešení, dohoda a uznání dluhu

Ale pozor, ne vždy je nájemce prevít. Každý se může dostat do situace, kdy sice nemůže platit nájemné, ale k situaci se postaví čelem a snaží se ji aktivně řešit. Pronajímatel a nájemce mohou dojít hned k několika smírným řešením. Pokud nájemce ve finančních potížích navrhne uzavřít dohodu o (předčasném) ukončení nájmu, bývá pro pronajímatele výhodné na ni přistoupit. Už jen kvůli faktu, že nájemce chce byt dobrovolně opustit a naopak nechce dělat naschvály. Blokováním bytu totiž může pronajímateli vznikat škoda (např. když má zájemce, který souhlasil s hrazením vyššího nájemného).

Vhodným řešením situace může být také dohoda (dodatek k nájemní smlouvě), kde nájemce uzná svůj dluh z nájemního vztahu i jeho výši, a pronajímatel na druhé straně svolí ke kompromisu – např. splácení dlužného nájemného formou splátek nebo dočasnému snížení nájemného. Vždy je dobré do dohody o splátkách zahrnout ujednání o ztrátě výhody splátek – když nájemce nedodrží splátkový kalendář, může pronajímatel požadovat zaplacení celého dluhu. Pokud takovou dohodu sepíšete u notáře a nájemce ani tehdy nedostojí svých povinností, notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti poslouží jako exekuční titul a pronajímatel se může obrátit s vymáháním své pohledávky přímo na exekutora.

Pomoci může příspěvek na bydlení

Když se nájemce dostane do finančních potíží a ohledně problému komunikuje, je vhodné mu doporučit ověřit si, zda mu náhodou dle místa bydlení nevznikl nárok na příspěvek na bydlení. Pro rok 2022 na něj mohli dosáhnout jednotlivci nebo rodiny, u kterých 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů nestačilo k pokrytí nákladů na bydlení, a zároveň 30 % (35 % v Praze) příjmů jednotlivce/rodiny bylo nižší, než příslušné normativní náklady stanovené zákonem.

Nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu, předžalobní výzva nebo žaloba na vyklizení bytu jsou všechno dokumenty, které by vám měl připravit nebo alespoň zkontrolovat zkušený realitní advokát. Nedoporučujeme spoléhat se na vzory z internetu zdarma, které nejenže neberou v potaz specifika vašeho případu, ale navíc většinou obsahují nezákonná ustanovení a mohou vás dostat do maléru.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

The post Co dělat, když vám nájemník přestane platit nájemné? appeared first on REMAX Alfa.

I když pro naše klienty standardně zajišťujeme převod elektroměru a plynoměru na kupující nebo nájemníky, je potřeba jejich součinnost. Když součinnost není nebo dělají věci po svém, může dojít ke komplikacím. Zbytečně. Těchto 5 chyb se vyvarujte.

1. chyba: Prodávající zruší elektroměr nebo plynoměr

Někteří prodávající iniciativně bez vědomí kupujícího zruší odběr elektřiny a plynu. Následkem toho distributor odmontuje elektroměr nebo plynoměr. A to je problém, který vede ke konfliktům mezi prodávajícími a kupujícími.

Pokud je totiž elektroměr odmontovaný déle než 14 dní, je třeba pro jeho opětovnou montáž nechat vypracovat revizní zprávu elektroinstalace. Vypracování revizní zprávy stojí několik tisíc a kupující tak bude právem naštvaný na prodávajícího, že tyto peníze musí zaplatit.

Hrozí však závažnější problém.

U starších nemovitostí se stává, že revizní technik označí elektroinstalaci za nevyhovující současným normám, a distributor ji tak nepřipojí k elektrické síti, dokud nebude provedena rekonstrukce elektroinstalace. Ta může být nákladná. Pro kupujícího, který se finančně vyčerpal nákupem samotné nemovitosti, to může představovat nepříjemný problém a opět bude právem naštvaný na prodávajícího.

Teoreticky by kupující mohl od prodávajícího vysoudit dodatečnou slevu, protože nevyhovující elektroinstalace by mohla být považována za skrytou vadu. A prodávající nese zákonnou odpovědnost za skryté vady 5 let od prodeje.

Podobným problémům jde snadno předcházet.

Řešení

Stačí, aby se prodávající s kupujícím dohodli na převodu odběru na nového majitele.

Jste-li naším klientem, nemusíte se o nic starat. Záležitosti související s převodem smluv na nového odběratele pro vás zajistíme v rámci prodeje.

2. chyba: Chybné stavy na předávacím protokolu

Při přepisu je důležité pečlivě zkontrolovat stavy na elektroměru a plynoměru a ověřit, zdali opravdu stav sedí s číslem elektroměru či plynoměru, které je ve smlouvě.

Občas klienti sice správě opíšou stavy na elektroměru, akorát si spletou vlastní elektroměr s elektroměrem souseda nebo udělají chybu v číslech. Jedna strana transakce je pak nemile překvapena, když jí dojde velký nedoplatek. S odstupem času je problém tento nedoplatek vyřešit.

Řešení

Kontrolujte pečlivě údaje na elektroměru či plynoměru. Mějte u sebe poslední fakturu, abyste si zkontrolovali, že opisujete stavy na správném elektroměru / plynoměru. Někdy je fajn, když si elektroměr vyfotíte. Zaostřete objektiv nejen na stavy elektroměru, ale i na číslo elektroměru.

Jste-li naším klientem, nemusíte se o nic starat. Náš realitní makléř při předání nemovitosti s oběma stranami sepisuje předávací protokol a dohlédne, že je vše v pořádku.

3. chyba: Prodávající přestane platit zálohy v době převodu

Prodávají ihned po předání nemovitosti zruší platby záloh za energie.

Když jako prodávající přestanete platit zálohy v době platnosti smlouvy o odběru, je to porušení podmínek a můžete za to skončit v registru neplatičů, který vám znemožní / zkomplikuje sjednání dalších úvěrů v budoucnu.

Pokud kupující nebo nájemce chce převést smlouvu o odběru na jiného dodavatele, převod může trvat i několik měsíců. Řešili jsme bohužel i případy, kdy distributoři dokončili mezi sebou převod až po půl roce od předání nemovitosti.

Řešení

Prodávající má povinnost platit zálohy až do úspěšného předání nemovitosti. Proto vždy plaťte zálohy až do chvíle, kdy vám distributor oznámí ukončení smluvního stavu. O přeplatky na zálohách nepřijdete. Distributor smlouvu ukončí se stavy a k datu, na kterém jste se s kupujícím dohodli, a případný přeplatek vám vrátí na účet, který jste napsali do formulářů k převodu.

Nechcete-li čekat několik měsíců na převod smlouvy mezi různými dodavateli, je řešením převést smlouvu ke stejnému dodavateli jako měl převádějící.

Prodáváte-li nemovitost s našimi makléři, ti vás na všechna úskalí včas upozorní.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Name

Chci zaslat seznam kritických chyb

4. chyba: Nový odběratel je v registru dlužníků

Zejména u pronájmu se stává, že se pronajímatel dohodne s nájemcem, že smlouva o odběru bude na nájemníka. Když distributor zjistí, že nájemník je v registru dlužníků, odmítne s ním uzavřít smlouvu o odběru.

Řešení

Důkladně si prověřujte zájemce o pronájem. Pokud takový nájemce neplatí závazky vůči dodavatelům elektřiny a plynu, existuje riziko, že nebude platit ani vám.

Pokud pronajímáte nemovitost přes nás, zájemce o pronájem prověřujeme a většinu problematických zájemců dokážeme odhalit. Většinu, nikoli všechny. Prověřujeme exekuce, insolvence, nebankovní registr a osoby hledané policií.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jak prodat nemovitost – kompletní průvodce prodejem

Nechte si na email zaslat kompletního průvodce prodejem nemovitostí. Průvodce obsahuje 22 bodů činností, které je nutné při prodeji udělat.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Email

Chci zaslat průvodce prodejem nemovitosti

5. chyba: Převod smlouvy o odběru na nájemníka

Převod smlouvy o odběru elektřiny a plynu na nájemníky sám o sobě není chyba, ale může představovat problém u problematických nájemníků a nerezidentů.

Pokud převedete smlouvy o odběru na nájemníka, je potřeba, aby s vámi po ukončení nájemního vztahu spolupracoval při opětovném převodu smlouvy na vás. To se ne vždy děje. Někteří nájemníci ukončí nájem tak, že prostě zmizí. Převod na vás vám pak přinese starosti navíc.

Problém může představovat převod na nájemníka nerezidenta, který nemá v České republice bankovní účet. Bez smlouvy o bankovním účtu distributor odmítne smlouvu převést. Distributor může požadovat, aby byl vlastník nemovitosti ručitelem, a trvat na osobní účasti při sjednání smlouvy o odběru.

Tématu převodu smlouvy na nájemníka jsme věnovali celý článek. Přepsat energie na nájemníka, nebo je mít na sebe? Pro a proti.

Řešení

Nepřevádějte smlouvy o odběru elektřiny a plynu na nájemníka, nechte si je pod sebou a nájemníkovi odebrané energie přeúčtovávejte. Toto platí dvojnásob, pokud převádíte smlouvy na nerezidenty, kteří nemají k Česku pouta.

6. chyba: Převod k jinému dodavateli

Když chce kupující přejít k jinému dodavateli než prodávající, není to samo o sobě chybou. Jen byste si měli být vědomi častých komplikací. Na papíře je převod jednoduchý. Převádějí dodavatel má na převod jeden měsíc a jeden měsíc má i nový dodavatel. Teoreticky se tak převod dá stihnout do 2 měsíců. Teoreticky. Bohužel často se stává, že někteří dodavatelé řeší převod mezi sebou i déle než půl roku. Někdy klienti viní nás, že převod zdržujeme, ačkoli je naše asistentka pro převody velmi iniciativní a schopná.

Toto je reakce klienta na přepis energií mezi dodavateli. Podobné situace nejsou bohužel ojedinělé.

Řešení

Průtahům s převody mezi dodavateli se dá snadno zabránit, když si kupující sjednají smlouvu u stejného dodavatele, jako měl prodávající, a převod k jinému dodavateli si pak zajistí později sami. Pak už není potřeba součinnost prodávajícího a čas nehraje takovou roli.

Zajistíme bezproblémový prodej či pronájem vaší nemovitosti

Ochráníme vás před všemi problémy spojenými s pronájmem či prodejem nemovitosti a samozřejmě pro vás zajistíme bezproblémový převod elektřiny a plynu na kupující.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post 6 nejčastějších chyb při převodu elektřiny a plynu appeared first on REMAX Alfa.

Jaké problémy mohou nastat?

Někteří nájemníci vám mohou „dopřát“ bezesné noci a způsobit značné škody především tím, že:

1. Přestanou vám platit nájem, ale přitom se nebudou chtít z bytu odstěhovat. Vystěhovat neplatícího nájemníka není přitom zas tak snadné. Nájemce je totiž chráněn občanským zákoníkem.
2. Byt vám poškodí a odmítnou uhradit škodu. Prokazování škody je často složité a někdy vám nezbyde nic jiného, než ji odepsat.
3. Někteří lidé se neumí chovat, což má za následek, že si sousedé v domě začnou na jejich chování stěžovat. Nejčastěji jsou to problémy spojené s rušením nočního klidu, nepořádkem, anebo problémy s jejich domácími mazlíčky, jejich exkrementy či hlukem.

Proto je důležité naučit se problémům předcházet a nájemníky si pečlivě vybírat.

Tak daleko to dospět nemusí, pokud se budete řídit našimi radami.

Výběr nájemníků nepodceňujte

Největší problémy s nájemníky jsou již v jejich špatném výběru.

Předcházet problémům je mnohem snazší než je řešit až následně.

Troufám si tvrdit, že 80 až 90 % problémů s nájemníky je na začátku již při jejich špatném výběru.

Proto si zájemce o pronájem důkladně prověřte.

Většina pronajímatelů to přitom vůbec nedělá. Často si vybírají nájemníky jen podle sympatií, občas se zeptají na povolání, rodinné poměry, důvody hledání pronájmu, a tím jejich prověřování končí.

Jak prověřit kvalitu nájemníků

I ti nejproblematičtější nájemníci se před podpisem nájemní smlouvy snaží ukázat v co nejlepším světle, a mnoho majitelů tak ošálí. Co byste měli prověřit?

1. Podívejte se do registrů

Insolvenční rejstřík

Prověřte si, jestli zájemci nejsou v insolvenci. To můžete zjistit z insolvenčního rejstříku na msp.gov.cz. Informace je zdarma.

Registr exekucí

Z centrální evidence exekucí Exekutorské komory na Ceecr.cz se dozvíte, zda zájemce není v exekuci. Jeden výpis z registru vás vyjde na 60 Kč.

Registr SOLUS

SOLUS je zájmové sdružení právnických osob, které sdružuje významné poskytovatele služeb (telefonní operátory, bankovní a finanční instituce, pojišťovny, distributory energií atd.). Solus.cz provozuje službu Nejsemdluznik.cz, prostřednictvím které může zájemce o nájem požádat o výpis z registru. Díky tomu zjistíte, jestli má nějaké závazky po splatnosti. O výpis musí požádat zájemce sám, nemůžete to za něj udělat vy jako pronajímatel. Můžete však žádost o výpis napsat společně. Za cenu 200 Kč získá zájemce nejen výpis z registru, ale zároveň i výpis z centrální evidence exekucí a insolvenčního rejstříku.

2. Prověřte si digitální stopu

Podívejte se, jakou digitální stopu za sebou zájemce zanechává. Zadejte jeho jméno do Googlu, na Facebooku, LinkedIn a možná se něco zajímavého dozvíte.

Pokud je zájemce představitelem firmy, např. jednatelem, podívejte se, jestli jeho firma publikuje účetní uzávěrky. Dozvíte se tak, jestli je firma zisková, nebo se utápí v dluzích.

3. Důvěřujte své intuici

Mnoho lidí potlačuje svou intuici a spoléhá se jen na fakta. Tím však přicházíte o cenné signály, a to je velká škoda. Vnímejte, jak na vás zájemci působí. Jsou vás sympatičtí, je jejich přítomnost příjemná, nebo máte v jejich přítomnosti nepříjemné pocity, svrbění atd.? Naslouchejte svému vnitřnímu hlasu, napoví vám, jestli se zájemcem dál jednat či jednání ukončit. V naší západní civilizaci se bohužel k vlastní škodě neučíme svou intuici rozvíjet. Intuice se dá rozvíjet tréninkem.

4. Pokládejte otázky a čtěte i mezi řádky

To nejtěžší na závěr. Zatímco první dva body zvládne každý, kdo umí pracovat s internetem, a třetí bod každý, kdo má trochu rozvinutou intuici, čtvrtý bod prověřování již vyžaduje pozornost, postřeh a také duchaplnost.

Cílem správného pokládání otázek je odhalit neupřímné jednání a zatajování faktů. Zájemci, kteří vám říkají pravdu, tímto testem projdou, ale pokud vám něco skrývají či rovnou lžou, tak se dříve či později začnou do svých odpovědí zamotávat.

Možná si řeknete, že pokládání otázek není nic těžkého. Pokládání otázek samo o sobě není těžké, ale pokládání otázek, kterými se vám podaří odhalit neupřímné jednání či lež, již snadné není, stejně tak umět číst mezi řádky a sledovat nesoulad mezi ústním projevem a řečí těla. Většina lidí to neumí.

Ptejte se zájemců na důvody, proč hledají nájem, žádejte reference ze zaměstnání, od bývalých pronajímatelů a sledujte reakce. Vždy se na tyto informace ptejte osobně nebo alespoň telefonicky. Nikdy ne prostřednictvím dotazníků. Dotazníky zájemcům pomáhají se na tyto situace připravit, a vy se tak nemusíte vždy dozvědět pravdu.

Při rozhovorech věnujte pozornost tomu, jaký je vztah zájemců k zákonům, postoj k dodržování pravidel, mezilidským a sousedským vztahům atd. Tyto informace se zpravidla nedozvíte pokládáním otázek, ale jen tak při řeči pozorným čtením mezi řádky.

Co dělat, pokud máte o zájemci pochybnosti

Je lepší přijít o zájemce, o němž již na počátku máte pochybnosti, než řešit následné problémy.

Občanský zákoník více chrání nájemníky než pronajímatele, jste tak v nevýhodě. Vystěhování problematických nájemníků nemusí být vůbec snadné.

V případě, že máte pochybnosti o serióznosti daného zájemce, ale přesto se rozhodnete mu byt pronajmout, žádejte alespoň vyšší bezpečnostní kauci (můžete žádat kauci ve výši až tří měsíčních nájmů) nebo byt pronajměte na kratší dobu než rok s možností prodloužení.

Naši realitní makléři vám nedoporučí uzavřít nájemní smlouvu s někým, koho by si sami nikdy nenastěhovali do svého bytu.

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Jak prověřit nájemníka appeared first on REMAX Alfa.

Někteří se vystěhovat odmítnout. Řeknou vám, že nemají kam jít, někdy začnou hrát na city a hrozné je, když byste měli na ulici vystěhovat neplatící rodinu s malými dětmi. Nejhorší však je, když se vám do bytu nastěhují nájemníci už s cílem, že vám nájem platit nebudou.

V takových případech je každá rada drahá. Někteří pronajímatelé pak zvažují použití siláckých způsobů vystěhování.

V žádném případě nevystěhovávejte neplatící nájemníky násilně a nevnikejte do bytu bez jejich vědomí.

Na můj investiční seminář přišla klientka a požádala mě o pomoc, že neví, jak se zbavit neplatícího nájemníka. Když její nájemník několik měsíců neplatil nájem a urgence nepomáhaly, rozhodla se, že vymění zámek od bytu. Jenže nájemník oznámil vloupání do bytu na policii, a ještě nahlásil, že se mu v bytě ztratily cennosti a finanční částka 50.000 Kč. Jako podezřelou uvedl právě majitelku bytu, která výměnu zámků policii přiznala.

A tak měla na krku kromě problémů s neplatícím nájemníkem a bankou za nesplácení hypotéky i trestní stíhání za porušování domovní svobody a obvinění z krádeže. 

Pokud vniknete do bytu, který je sice váš, ale pronajímáte ho třetí osobě, je to trestný čin porušení domovní svobody a můžete za to jít do vězení (podle § 178 trestního zákoníku hrozí odnětí svobody až na 3 roky).

Vychytralí nájemníci této skutečnosti občas využívají.

Ve většině případů se nakonec neplatící nájemníci dříve či později vystěhují, památkou po nich někdy zůstává vybydlený či zdemolovaný byt a dluhy, které vám často nezbude než odepsat. Jak se říká: „kde nic není, ani smrt nebere“. Někdy vaši nemovitost zničí nevhodným užíváním a někdy záměrně ze vzteku, že je chcete vystěhovat.

Nechci vás však strašit extrémními případy, převažují případy, kdy lidé nemají na nájem, protože se dostanou do finančních problémů, jako je ztráta zaměstnání, rozchod s partnerem, úraz, zdravotní problémy atd. A většinou jsou ochotni se z bytu po dohodě vystěhovat.

Pronajímatelé musí být schopni všechny problémy s nájemníky řešit. Nechcete-li takovéto starosti řešit, radši si byt na investici nekupujte.

Jsem přesvědčen, že přes 80 % problémů s neplatícími nájemníky začíná již při jejich výběru. Nepodceňujete proto samotný výběr a jejich prověřování. Napsal jsem o tom samostatný článek Jak prověřit kvalitu nájemníků.

Když už vám problémy s nájemníky nastanou, je třeba okamžitě jednat. O tom, jak správně v takové situaci postupovat, napíšu v jednom z mých dalších článků.

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Když nájemník neplatí nájem, tak ho vystěhuji appeared first on REMAX Alfa.