1. Základní principy dědického řízení

• Dědické řízení se otevírá okamžikem smrti zůstavitele.
• Notář zjistí, kdo jsou zákonní či závětní dědicové.
• Každý dědic má právo buď dědictví přijmout, nebo odmítnout (většinou do 1 měsíce).
• Sourozenci se mohou domluvit na rozdělení majetku podle dohody. Pokud dohoda není, rozhodne notář nebo soud podle podílů.

2. Vypořádání majetku: peníze vs. nemovitosti

Peníze a cenné papíry

Ty se rozdělují nejjednodušeji – podle velikosti dědických podílů (např. tři sourozenci, každý třetina).

Nemovitosti

Tady nastává komplikace. Dům nebo byt nejde jednoduše „rozřezat na třetiny“. Jsou tři hlavní možnosti:

1. Společné vlastnictví – sourozenci se stanou podílovými spoluvlastníky (např. každý 1/3).
2. Vyplacení – jeden sourozenec si nemovitost ponechá a ostatní vyplatí podle tržní hodnoty.
3. Prodej a rozdělení výtěžku – nemovitost se prodá a peníze se rozdělí podle podílů.

3. Příklady vypořádání vlastnictví nemovitosti

Příklad 1: Společné vlastnictví

Sourozenci zdědí chalupu na Šumavě, každý 1/2. Rozhodnou se, že ji budou využívat společně – každý má klíče a hradí polovinu nákladů. Časem ale zjistí, že společné vlastnictví vyvolává konflikty (kdo opraví střechu, kdo platí daně). Jeden z nich proto navrhne prodej.

Příklad 2: Vyplacení

Bratr a sestra zdědí byt v Praze. Byt má hodnotu 6 milionů Kč. Sestra v bytě už bydlí a chce si ho ponechat. Nechá si vypracovat znalecký odhad a bratra vyplatí částkou 3 miliony Kč. Nemá-li vlastní prostředky, vezme si hypotéku a z ní vyplatí bratra. Ten tak získá peníze, ona byt.

Příklad 3: Prodej a rozdělení výtěžku

Sourozenci zdědí rodinný dům, ale nikdo z nich v něm nechce bydlet. Domluví se na jeho prodeji za 8 milionů Kč a každý z nich dostane odpovídající podíl.

4. Jak se vyplatit mezi sourozenci

• Cena nemovitosti se stanovuje odhadem znalce nebo dohodou.
• Vyplácení musí proběhnout férově – v praxi je dobré mít odhad pro jistotu doložený, aby nevznikaly spory.
• Sourozenci si mohou domluvit splátky, ale doporučuje se písemná dohoda (ideálně sepsaná u notáře či právníka).

5. Předkupní právo mezi dědici

Pokud se sourozenci stanou spoluvlastníky nemovitosti v dědictví, platí zákonné předkupní právo, které trvá 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Podrobnosti najdete v článku Předkupní právo při prodeji nemovitosti.

• Jestliže chce jeden sourozenec svůj podíl prodat, musí jej nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům.
• To chrání rodinu před vstupem „cizích“ lidí do vlastnictví rodinné nemovitosti.
• Předkupní právo se ale týká jen prodeje, ne darování.

6. Na co si dát pozor

• Emoce vs. realita – mnoho sporů vzniká, protože nemovitost má pro jednoho silnou citovou hodnotu, pro druhého jen finanční.
• Spravedlivý odhad – bez odborného ocenění se snadno dostaví pocit křivdy.
• Neshody mezi sourozenci – pokud se nedohodnou, soud může nařídit prodej celé nemovitosti a rozdělení peněz. To bývá nejméně výhodné řešení.
• Dluhy zůstavitele – dědictví se nabývá i s dluhy. Sourozenci ručí za dluhy do výše nabytého dědictví.

7. Jak řešit spory

• Dohoda je základ – právní cesta je vždy nákladnější a zdlouhavější.
• Mediátor – pokud komunikace vázne, pomůže nezávislý prostředník.
• Právník/notář – někdy je lepší dát si poradit hned na začátku, než se zablokovat v letech soudních tahanic.

8. Praktické tipy na závěr

Pokud víte, že v rodině může dědictví vyvolat napětí, dá se tomu předejít už za života zůstavitele:

• pořízením závěti,
• darovací smlouvou,
• nebo předem vyjasněnými dohodami v rodině.

Shrnutí

Vypořádání dědictví mezi sourozenci je často zkouškou rodinných vztahů. Z právního hlediska je proces jasně daný, ale v praxi jde především o schopnost domluvit se. Férový přístup, otevřená komunikace a respekt k hodnotám ostatních jsou klíčem k tomu, aby dědictví rodinu nesemlelo, ale naopak posílilo.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Jak probíhá vypořádání dědictví mezi sourozenci? appeared first on REMAX Alfa.

Když dům říká „pane“ více lidem

O spoluvlastnictví nemovitosti se jedná, když vlastnické právo náleží dvěma nebo více osobám. Říkáme jim spoluvlastníci, ať už jde o fyzické osoby, právnické osoby nebo mix obou.

Víte, jak zjistíte, že je nemovitost ve spoluvlastnictví?

Je to jednoduché. Stačí si online zdarma otevřít nahlížení do katastru, zadat nemovitost, přepsat bezpečnostní kód a ukážou se vám vlastník nebo spoluvlastníci daného bytu, domu či pozemku. Pozor, společné jmění manželů (SJM) není totéž co spoluvlastnictví a funguje odlišně!

Přečtěte si také: Společné jmění manželů a podílové spoluvlastnictví. Jak se liší?

Každý spoluvlastník má právo k celé nemovitosti. Může ji držet, užívat, prodat, darovat, brát z ní plody a užitky (např. příjmy z nájmu) v poměru odpovídající výši jeho spoluvlastnického podílu. Omezuje jej „pouze“ stejné právo ostatních spoluvlastníků. Proto je pro správu a nakládání s nemovitostí třeba shody více spoluvlastníků: nadpoloviční většiny, dvou třetin nebo všech. Záleží na „závažnosti“ právního jednání.

Ve vztahu k nemovitosti se spoluvlastníci chápou jako jeden vlastník a z právního jednání ohledně nemovitosti jsou všichni spoluvlastníci vůči třetím osobám (např. stavební firmě provádějící rekonstrukci) zavázáni společně a nerozdílně. Co to znamená? Představte si výměnu střechy domu, která vyjde spoluvlastníky Janu, Petra a Lukáše na 390.000 Kč. Každý vlastní podíl 1/3 a na jiném způsobu financování se nedohodli, takže každý musí zaplatit 130.000 Kč. Pokud firma vyzve třeba Lukáše k úhradě, má vůči firmě povinnost zaplatit celých 390.000 Kč. Je pak na něm, aby si od Jany s Petrem vymohl jejich „příspěvky“ (v praxi je samozřejmě ideální, když je celá suma od všech spoluvlastníků dopředu „na jedné kupě“).

Výše podílu hraje roli i na příjmové stránce. Pokud nájem bytu generuje měsíčně 45.000 Kč, budou mít Jana, Petr i Lukáš každý právo na svých 15.000 Kč.

Běžná správa nemovitosti ve spoluvlastnictví – kdy stačí většina hlasů?

Každý spoluvlastník má právo podílet se na správě nemovitosti – předkládat ostatním návrhy, hlasovat o nich, ale i bránit se u soudu. Klíčová je při rozhodování velikost podílu, která se do katastru zapisuje zlomkem. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů – tedy více jak ½. Do běžné správy spadá např. údržba nemovitosti nebo její pronájem na kratší dobu než 10 let. Většina hlasů stačí také ke zvolení správce nemovitosti.

Rozhodnutí většiny má právní účinky pro všechny spoluvlastníky jen v případě, že všichni dostali informaci o potřebě rozhodnout (s výjimkou akutních záležitostí, které vyžadovaly okamžitou reakci). Soud může na návrh opomenutého spoluvlastníka určit, že pro něj takové rozhodnutí nemá právní účinky, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby je snášel. Opomenutý spoluvlastník se musí na soud obrátit do 30 dnů od přijetí takového rozhodnutí (popř. ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět). Uplynutím lhůty právo bránit se u soudu zaniká.

Významná záležitost si žádá kvalifikovanou většinu

Pozor, jakmile rozhodujete o významné záležitosti týkající se nemovitosti, potřebujete alespoň 2/3 většiny hlasů. Mezi významné záležitosti patří zejména podstatné zlepšení či zhoršení nemovitosti a změna účelu nemovitosti. V praxi tak 2/3 spoluvlastníků budou muset odsouhlasit nákladnější investice, rekonstrukci či podnikatelský záměr (např. výměnu oken, zateplení fasády, přístavbu nebo změnu účelu z bytového domu na hotel). A to není všechno. 2/3 hlasů zákon vyžaduje také ke zřízení zástavního práva nebo podobné jistoty, která slouží k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení nemovitosti nebo při její obnově (např. zástavní právo zajišťující hypotéční úvěr spoluvlastníků na rekonstrukci).

Pokud se vám nedaří dosáhnout 2/3 shody, rozhodne o záležitosti na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Požádat soud o rozhodnutí ve věci (a současně dočasný zákaz jednat podle rozhodnutí) může také přehlasovaný spoluvlastník, který nesouhlasí s vůlí 2/3 většiny. Lhůta je i zde 30 dnů.

Někdy se musí dohodnout všichni

Ostatní rozhodnutí, na jejichž základě má být nemovitost zatížena nebo toto zatížení zrušeno (např. zástavní právo, věcné břemeno), musí posvětit všichni spoluvlastníci. Souhlas 100 % spoluvlastníků je třeba také k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na víc jak 10 let (např. delší pronájem domu).

Boříme mýty: Kde začíná a končí spoluvlastnický podíl?

Lidé si spoluvlastnictví často představují v reálném pojetí. A to je chyba. Když má nám již dobře známá trojice Jana, Lukáš a Petr ve spoluvlastnictví „na třetiny“ domek se zahradou, znamená to jediné. Každý z nich může v poměru 1/3 užívat celý domek vč. zahrady. To platí pro každý 1 m². Samotné spoluvlastnictví nerozděluje nemovitost ve fyzickém slova smyslu, ačkoliv se tento mýtus mezi lidmi často traduje. Pokud se chtějí spoluvlastníci dohodnout, že třeba dům rozdělí na byty, v přízemí bude bydlet Jana, v prvním patře Lukáš a v podkroví Petr s tím, že si navzájem do bytů nebudou bez pozvání chodit, musí spolu uzavřít dohodu o správě společné věci nebo sepsat prohlášení vlastníka a dům rozdělit na byty.

Spoluvlastnický podíl – můžu si s ním dělat, co chci?

Zatímco k rozhodování o nemovitosti jako celku je vždy třeba víc spoluvlastníků, se svým podílem si může každý spoluvlastník nakládat relativně samostatně. Spoluvlastnický podíl můžete prodat, darovat nebo třeba směnit. Je to totiž samostatná věc. S ohledem na pojetí podílu jako ideální části nemovitosti nelze podíl sám o sobě pronajmout. Ale pozor, existuje další výjimka – předkupní právo.

Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu trvá 6 měsíců

Úprava předkupního práva se za dobu účinnosti „nového“ občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. dvakrát změnila. Není divu, že se lidem často plete, jak to je teď. Předkupní právo spoluvlastníků existuje, ale je velmi omezené. Vztahuje se jen na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (např. závětí) nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. Předkupní právo trvá po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Co to znamená? Pokud se Jana rozhodne během prvních 6 měsíců svůj podíl prodat, darovat nebo jinak převést na třetí osobu, mají Petr s Lukášem k podílu předkupní právo. Tedy právo odkoupit podíl Jany za stejných podmínek, které si Jana dohodne s třetí osobou (popř. za cenu obvyklou u darování). I tady najdeme výjimku. Předkupní právo spoluvlastníků neplatí ani během těchto 6 měsíců v případech, kdy spoluvlastník převádí svůj podíl na jiného spoluvlastníka, svého manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé (např. prarodiče, rodiče, děti, vnoučata).  

Tak funguje zákonné předkupní právo. Nezapomeňte, že na nemovitosti může váznout i smluvní předkupní právo s odlišnými podmínkami i dobou trvání. Při právním prověření nemovitosti na něj přijdete díky listu vlastnictví (LV). Omezení vlastnického práva se zapisují do části C.

Ačkoliv to v praxi bude pro realitní makléře i advokáty spíše výjimečné, hodí se znát, že speciální úprava existuje u spoluvlastnictví k zemědělskému závodu. Pokud vznikne pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od začátku ovlivnit svá práva a povinnosti, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo trvale, tedy nejen prvních 6 měsíců. Toto předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neuplatní se v případech, kdy spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi nebo osobě, která by po něm ze zákona dědila.

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Pokud pohár trpělivosti přeteče (a že se to často stává), pamatujte, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti může dojít prostřednictvím písemné dohody, anebo o něm na návrh některého spoluvlastníka rozhodne soud. Může tak dojít k oddělení ze spoluvlastnictví, rozdělení nemovitosti, prodeji z volné ruky nebo ve veřejné dražbě, anebo převedení vlastnického práva k nemovitosti na spoluvlastníka, který ostatní vyplatí.

Přečtěte si také: Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Jaké máte možnosti?

Zvláštní případy spoluvlastnictví

Pro úplnost dodáváme, že existují i zvláštní druhy spoluvlastnictví. Aniž bychom si to uvědomovali, řada z nás žije v bytovém spoluvlastnictví. Jeho specialitou je, že vlastníte 100 % bytové jednotky, a k tomu spoluvlastníte podíl na společných částech budovy a pozemku. Narazíte také na přídatné spoluvlastnictví. Jeho podstatou je úzké spojení „hlavní“ (např. chaty v osadě) a „vedlejší“ nemovitosti (např. podílu na příjezdové cestě). Přídatné spoluvlastnictví zajišťuje, že nelze prodat chatu bez podílu na cestě, a naopak podíl na cestě bez současného prodeje chaty.

Závěr

Ďáblův vynález, tak se spoluvlastnictví nemovitosti často přezdívá. Dokáže zlikvidovat rodiny a zpřetrhat přátelské či obchodní vztahy. Lidé ve spoluvlastnictví bývají často zaslepení emocemi a může jim pomoci konzultace s nezávislým třetím. Tím může být realitní makléř nebo realitní advokát. Neváhejte se na nás obrátit a my vám pomůžeme najít schůdné řešení.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Spoluvlastnictví nemovitosti. Jaká máte práva a povinnosti? appeared first on REMAX Alfa.

Proto sjednávejte pojištění nemovitosti ihned po uzavření kupní smlouvy. Než bude nemovitost přepsaná na katastru a vy ji převezmete, karenční doba zpravidla už uplyne. Je velká chyba se domnívat, že pojistit nemovitost můžete, až když se stanete vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí.

Co to je karenční doba

Karenční doba při pojištění nemovitosti je období, které začíná po uzavření pojistné smlouvy, během kterého nejsou kryty určité druhy škod, i když k pojistné události dojde. To znamená, že pokud v tomto časovém úseku dojde ke škodě na nemovitosti, pojišťovna nemusí poskytnout pojistné plnění.

Karenční doba se používá jako ochranný mechanismus pro pojišťovny, aby se předešlo situacím, kdy by někdo uzavřel pojištění těsně před očekávanou škodou, například před předpovědí záplavy nebo bouře. Po uplynutí této karenční doby začíná standardní pojistné krytí a škody jsou hrazeny podle podmínek smlouvy.

Délka karenční doby

Délka karenční doby se pohybuje mezi 4 až 14 dny, někdy i déle, což znamená, že během tohoto období od uzavření pojistné smlouvy nemáte nárok na plnění, pokud dojde k pojistné události, jako jsou povodně, záplavy nebo jiné přírodní katastrofy.

Je důležité si před uzavřením pojištění zkontrolovat konkrétní podmínky. Karenční doba a její délka jsou uvedeny v pojistné smlouvě nebo v pojistných podmínkách. Některé pojišťovny nemusí uplatňovat karenční dobu na všechna rizika, zatímco jiné ji mohou aplikovat na specifické situace, například při nově sjednané pojistce.

Pokud nevíte, konzultujte pojistku se svou pojišťovnou.

Na jaké typy škod se může karenční doba vztahovat

Živelné události

Povodně, záplavy, vichřice a další přírodní katastrofy mohou mít karenční dobu, protože riziko těchto událostí může být předvídatelné.

Poškození vodou

Například únik vody z prasklého potrubí nebo jiné škody způsobené vodou mohou být během karenční doby vyloučeny.

Vandalismus a krádež

U některých pojišťoven se může karenční doba vztahovat i na pojištění proti vandalismu nebo krádeži, aby nedošlo ke zneužití pojištění. Např. když víte, že se zítra před vaším domem bude konat demonstrace radikálů, pak vám urychlené sjednání pojistky proti vandalismu také možná nepomůže.

Karenční doba v pojištění nemovitosti se tedy vztahuje zejména na náhlé a předvídatelné události a její délka může být od několika dní do několika týdnů, podle pojistných podmínek jednotlivých pojišťoven.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Kupovanou nemovitost pojistěte hned po podpisu kupní smlouvy appeared first on REMAX Alfa.

• Nabývací titul – dokument, na jehož základě jste nabyli vlastnictví k nemovitosti – nejčastěji to bývá kupní nebo darovací smlouva a rozhodnutí o dědictví.
• Výpis z listu vlastnictví.
• Prohlášení vlastníka – dokument, na základě něhož je vaše bytová jednotka právně vymezená v bytovém domě.
• PENB – průkaz energetické náročnosti budovy.
• Evidenční list s rozpisem placených záloh za služby.
• Vyúčtování služeb a energií za předchozí rok.
• Potvrzení o bezdlužnosti jednotky vůči SVJ.
• Informace o stavu hospodaření SVJ, případně plánované investice, plán budoucích oprav v domě, uskutečněné investice, které vlastníci splácí formou mimořádných splátek k fondu oprav atd.
• Půdorys bytu s rozměry místností.

Přečtěte si také: Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti

Dokumenty pro převod družstevního bytu

Vlastníte-li družstevní byt, nejste vlastníkem bytu samotného, ale tzv. členských práv a povinností s právem nájmu v bytovém družstvu.

• Nabývací titul – zpravidla převod členských práv a povinností.
• List vlastnictví bytového domu.
• Nájemní smlouva, na jejímž základě jste oprávněni užívat byt.
• Evidenční list.
• Stanovy družstva.
• Vyúčtování služeb a energií za poslední rok.
• Potvrzení družstva o bezdlužnosti.
• Prohlášení družstva, že proti členovi není vedeno žádné řízení, které by vedlo k jeho vyloučení.
• Potvrzení družstva o nesplacené anuitě, případně potvrzení o splacení anuity.
• Půdorys s vyznačenými rozměry místností.
• Návrh dohody o převodu členských práv a povinností v družstvu. Mnohá družstva mají vlastní formuláře dohod, které preferují.
• Informace o hospodaření družstva, účetní uzávěrku.
• Přehled plánovaných oprav.
• Informace o poplatcích za převod členského podílu.
• Informace o možném převodu družstevního podílu do osobního vlastnictví. V takovém případě by družstvo mělo nechat vypracovat Prohlášení vlastníka.

Pokud některé dokumenty nemáte, nezoufejte. Vše nezbytné pro prodej bytu pro vás zajistíme.

Kontaktujte nás

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Jaké dokumenty potřebujete při prodeji bytu? appeared first on REMAX Alfa.

Žádné závazky

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej nemovitosti si mohou kdykoli rozmyslet. A občas se to stává. Celá transakce je tak od začátku do konce na vodě.

Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující.

Pokud prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Příběh ze života

Klient mi vyprávěl příběh, že se dohodl ústně na prodeji s prodávajícím bez účasti realitní kanceláře, vyřídil si hypoteční úvěr a když měl úvěr vyřízený, prodávající mu řekl, že se nemá kam odstěhovat, a proto byt nemůže prodat. Kupující z toho byl zoufalý, s přípravou koupě strávil 2 měsíce, měl náklady s vyřízením úvěru, jeho žena byla těhotná v 7. měsíci a bydleli v malém nevyhovujícím bytě. S koupí počítali. Ústně se na tom dohodli. Klient mi svůj příběh vyprávěl, když kupovali byt z mé nabídky.

Nicméně, když už majitel nemovitosti dospěje k rozhodnutí, že nemovitost prodá, nestává se často, že by si prodej rozmyslel úplně. Občas se to sice stane, ale mnohem častěji se stává, že se prodávající dohodne s kupujícím ústně na prodeji nemovitosti, kupující si začne vyřizovat úvěr a pak prodávající dostane atraktivnější nabídku ke koupi od někoho jiného a původní méně atraktivní nabídku hodí přes palubu. To se stává běžně.

Nejistý výsledek a zbytečné náklady

Náklady na vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti pro banku, prověření nemovitosti, na přípravu kupní smlouvy a další právní náklady, to všechno jsou vyhozené peníze, když nedojde k uzavření obchodu.

Ústní dohody vytváří prostor pro nedorozumění

Ústní dohody jsou při prodeji nemovitosti nedostačující. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je hodně.

I když mají obě strany čisté úmysly a nechtějí se záměrně oklamat, mohou při ústní dohodě každý vnímat význam slov jinak.

Realitní transakce není otázka týdne. Trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. Lidé tak mohou zapomenout na to, co si na počátku ústně dohodli.

To vše vytváří prostor pro spory. Písemná rezervační smlouva spory minimalizuje.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Name

Chci zaslat seznam kritických chyb

Bez rezervační smlouvy je složitější i jednání o úvěru

Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy, návrhu kupní smlouvy nebo uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte nic v ruce, je jednání o úvěru těžké. Kupujícímu pak nezbude nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu, protože se nejedná o uzavřenou smlouvu.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy appeared first on REMAX Alfa.

Emoce jsou o to intenzivnější, pokud dědíte nemovitost, ve které jste s rodiči vyrůstali, pojí vás s nimi a je místem krásné vzpomínky na vaše dětství.

To, co možná prožíváte, patří k nejtěžším obdobím vašeho života. Do toho jste postaveni před nelehký úkol účastnit se dědického řízení, dohodnout se s ostatními dědici a eventuálně nemovitost prodat.

Dědické řízení může být o to složitější, pokud ho provází spory o dědictví a rodinné křivdy.

Dovolte mi oprostit se od emotivní stránky dědictví a pojďme se podívat, jak probíhá dědické řízení čistě po právní stránce. 

Dědicům okamžikem smrti zemřelého, který je v dědickém řízení označován jako zůstavitel, vzniká dědické právo – tedy právo na majetek zůstavitele, popř. na jeho část.

Na jakém základě lze dědit

• Na základě dědické smlouvy. To je zvláštní typ smlouvy, kterou se zůstavitel a dědic dohodnou na tom, co bude dědic po zůstaviteli dědit.
• Na základě závěti, což je jednostranné prohlášení zůstavitele o tom, koho vybral za dědice.
• Pokud zůstavitel nesepsal dědickou smlouvu ani závěť, stane se dědicem osoba určená zákonem: přednost mají nejbližší příbuzní (manžel, děti, rodiče). Pokud je zůstavitel nemá, přichází na řadu tzv. „blízký spolubydlící“ (tj. osoba, která se zůstavitelem alespoň 1 rok před smrtí žila a starala se o domácnost, případně na něm byla existenčně závislá), sourozenci, a nejsou-li, tak vzdálenější příbuzní.

Jak probíhá dědické řízení

Po smrti zůstavitele je zahájeno dědické řízení. Vedením dědického řízení je vždy soudem pověřen notář, kterému se v dědickém řízení říká soudní komisař.

Přestože dědické právo vzniká již smrtí zůstavitele, dědic získá konkrétní věc až později – na základě rozhodnutí v dědickém řízení. Je tomu tak proto, že v okamžiku smrti zůstavitele ještě není jasné, jaký majetek zůstavitel zanechal, ani kdo bude dědit.

Přečtěte si také: Odměna notáře při dědickém řízení – kalkulačka poplatků

V rámci dědického řízení je nutné zjistit, zda byla uzavřena dědická smlouva nebo sepsána závěť apod. V dědickém řízení se mohou dědicové též dohodnout, kdo jakou část majetku nabude – uzavřít tzv. dohodu dědiců. Stejně tak je možné se dědictví vzdát, zejména v případech, kdy měl zůstavitel dluhy.

V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn. Notář vás požádá o předložení odhadu nemovitosti pro dědické řízení. V takovém případě se můžete obrátit na naši realitní kancelář.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Získejte odhad nemovitosti pro dědické řízení

Odhad nemovitosti pro dědické řízení je ZDARMA, pokud nemovitost prodáte s námi. V ostatních případech je odhad zpoplatněn dle ceníku>>.

Adresa nemovitosti *

Email *

Telefon *

Jméno a příjmení *

Křestní jméno

Příjmení

Zpráva

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.

Email

Chci odhad nemovitosti pro dědické řízení

Odhad od nás získáte zdarma, pokud nemovitost prodáte s námi.

Poté, co notář v dědickém řízení rozhodne, vydá rozhodnutí. Proti rozhodnutí je možné podat odvolání. Pokud žádný účastník ve stanovené lhůtě nevyužije právo podat odvolání, nabývá rozhodnutí právní moci a dědicové se stávají vlastníky dědictví tak, jak je uvedeno v rozhodnutí.

Práva na odvolání proti rozhodnutí se mohou účastníci dědického řízení i vzdát, a to již přímo při jednání. Pokud neexistují žádné nesrovnalosti ohledně vypořádání dědictví, lze tento postup doporučit. Pokud tak učiní všichni účastníci řízení, nezačne běžet lhůta pro odvolání a dědické rozhodnutí nabude ihned právní moci. Není tak nutné čekat na uplynutí lhůty pro odvolání v délce 15 dnů.

Je důležité si uvědomit, že až právní mocí dědického rozhodnutí je dědické řízení ukončeno a dědicové pak mohou vystupovat jako majitelé zděděného majetku vůči třetím osobám.

Je-li v dědictví nabývána nemovitost, notář též zajistí zápis dědice jako vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí. V této souvislosti je důležité poznamenat, že dědicové se stávají vlastníky nemovitosti již okamžikem právní moci dědického rozhodnutí, a nikoliv až zápisem vlastnického práva do katastru. To má v tomto případě pouze evidenční charakter.

Oprávněný dědic tak může platně uzavřít kupní smlouvu na převod nemovitosti již před zápisem jeho vlastnictví v katastru. Z praktického hlediska je však s podáním návrhu na vklad vhodné vyčkat, až bude dědic i v katastru nemovitostí uveden jako vlastník.

Daňové povinnosti při dědictví nemovitosti

Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena).

V případě, že hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 milionů Kč, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn.

Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu (15 % nebo 23 % u fyzických osob), pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.

U dědictví tak připadá v úvahu zejména osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let nebo 10 let před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst, pouze pokud zůstavitel byl příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou.

Podrobné informace k dani při prodeji z dědictví se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví.

Obecně lze doporučit vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem.

Jak probíhá prodej nemovitosti z dědictví

Tomuto tématu jsme věnovali samostatný článek Jak probíhá prodej nemovitosti z dědického řízení.

V článku Jak prodat nemovitost z dědictví se pak věnujeme praktickým tipům a postupům při prodeji.

Pokud chcete prodat nemovitost, kde došlo ke smrti, tak taková nemovitost získává stigma smrti, což její prodej komplikuje. Jak v takových situacích nejlépe postupovat, si přečtete v článku Jak prodat nemovitost, kde došlo ke smrti.

Mgr. Jan Zajíček ze společnosti Realitní advokáti je spolupracující advokát RE/MAX Alfa.

Kompletně zajistíme veškeré záležitosti související s prodejem nemovitosti či jejím vyklizením. Začněte nejdříve tím, že získáte odhad pro dědické řízení, který po vás bude požadovat notář. Jeho vypracování můžete mít zdarma, pokud nemovitost prodáte přes naši realitní kancelář.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jak prodat nemovitost – kompletní průvodce prodejem

Nechte si na email zaslat kompletního průvodce prodejem nemovitostí. Průvodce obsahuje 22 bodů činností, které je nutné při prodeji udělat.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Comment

Chci zaslat průvodce prodejem nemovitosti

The post Jak probíhá dědické řízení appeared first on REMAX Alfa.

Perfektní, blahopřeji, spoluvlastnické vztahy máte zalité sluncem a nemusíte číst dál.

Co když ale v ideálním světě nežijete, nemovitost spoluvlastníte s několika dalšími spoluvlastníky, v první fázi většinou s příbuznými, a každý z nich má úplně jiné představy o jejím dalším využití, nebo odmítají komunikovat?

Někdy stačí i jeden sourozenec, který nemovitost užívá celoročně, zatímco druhý v ní nebyl třeba 20 let. Nebo v ní trvale bydlí, zatímco druhý bydlí na druhém konci města, republiky, případně na konci světa.

Co to vlastně je ten spoluvlastnický podíl?

Je to tzv. ideální podíl na vlastnictví nemovitosti, to znamená, že není stanovena konkrétní část nemovitosti v určitém vlastnictví a její užívání. Obrazně řečeno, 1/3 vlastník vlastní třetinu všech oken, dveří, schodů, podlahy, stropu, každé cihly, okapu nebo střechy, atd.

Toto platí i v případě, že užíváte například spodní polovinu rodinného domu, ve které máte zbudovaný byt, a v horní části je druhá bytová jednotka, kterou obývá druhý spoluvlastník. Oba máte id. 1/2 vlastnictví na nemovitosti (nebo jiný poměr). Společně pak užíváte chodby, schody, sklep, půdu a zahradu. Stále jste ale spoluvlastníkem i poloviny horního patra, každé kliky v horním patře, stejné je to i opačně. Pokud byste chtěli jednotky oddělit, tak jak to znáte z bytových domů, tak to možné je. Musíte nechat sepsat tzv. Prohlášení vlastníka, jednotky zaměřit, dopočítat spoluvlastnické podíly na zbytku domu a zahrady a zanést vše na katastrální úřad, který provede oddělení jednotek na samostatné listy vlastnictví.

Rozdělení na ideální podíly bývá většinou výsledkem dědického řízení, nebo je časté také mezi bývalými manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý jednou ideální polovinou. V katastru nemovitostí se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako podíl id. 1/2.

Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti

Podle §1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 má každý spoluvlastník právo k celé nemovitosti. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část dané nemovitosti.

Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník užíval byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí, a další spoluvlastníky tam nepustil. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti a jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Name

Chci zaslat seznam kritických chyb

Jaké jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví?

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji celé nemovitosti

Je tou nejlepší, nejvýhodnější a nejjednodušší variantou vypořádání spoluvlastnického podílu. Při zisku nejvyšší možné tržní ceny v daném místě a čase si celkový výtěžek rozdělí podle výše stanovených podílů.

2. Odkup (darování) podílu mezi spoluvlastníky

Je také výbornou variantou v případě, že má jeden ze spoluvlastníků o nemovitost zájem a domluví se s ostatními na cenovém vyrovnání. Pro stanovení cen jednotlivých podílů může posloužit cenový odhad, který se předkládá notáři při soupisu majetku po zesnulém. Případně se nechá zpracovat cenový odhad realitní kanceláří nebo soudním znalcem z oboru stavebnictví.

3. Prodej podílu třetí osobě

Je vždy tou úplně nejhorší variantou a výše finanční ztráty je závislá na velikosti podílu, na atraktivitě nemovitosti a na „touze“, případně „potřebě“ vlastníka podílu svůj podíl prodat. V praxi dochází ke snížení ceny o 30 % až 50 %, v některých případech až o 80 %, oproti běžné tržní ceně získané v případě prodeje celé nemovitosti.

4. Soudní cesta

Je většinou poslední variantou, i když v konečném důsledku může být lepším řešením než 3. varianta, a také nahrazuje 2. a 1. variantu, protože soud může přikázat rozdělení nemovitosti, prodej jedné ze stran, případně přikázat prodej celé nemovitosti za cenu stanovenou soudním znalcem. Soudnímu sporu se také nemusíte vyhnout v případě, že se nedohodnete s novým vlastníkem v případě 3. varianty.

Zákon v §1140 Občanského zákoníku totiž říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ a připouští 3 možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

a) Rozdělení společné věci

K této variantě se soud přikloní, pokud je to technicky možné.

b) Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu

Soud rozhodne o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.

c) Dražba nemovitosti

Soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Na závěr doplním, že od 1. 7. 2020 mají spolumajitelé, kteří získali nemovitosti v dědictví, předkupní právo po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva. Proto, i když se jednomu z nich podaří najít kupce na svůj podíl, ho musí přednostně nabídnout za stejnou prodejní cenu ostatním spoluvlastníkům.

Kontaktujte nás

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš email *

Váš telefon

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Odeslat

Tel. +420 733 678 220

The post Vlastníte část nemovitosti a nevíte, jak postupovat dál? appeared first on REMAX Alfa.

Soukromé osoby a firmy, kterým právní předpisy stanovují povinnost ověřit totožnost klientů (realitním zprostředkovatelům tuto povinnost stanovuje AML zákon), musí nejpozději od 1. ledna 2025 uznávat Občanku v mobilu. Uznávat Občanky v mobilu však můžeme dříve. Jsme na to technicky připraveni, a proto je začínáme akceptovat k dnešnímu dni. V případě dotazů kontaktujte svého realitního makléře.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post V Alfě můžete prokázat svou totožnost mobilem appeared first on REMAX Alfa.

Výhrada vlastnického práva

Předkupní právo, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje, cenová doložka, nebo právě třeba výhrada vlastnického práva. Napadá vás, co mají společné? Ve všech případech se jedná o tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě. My se dále věnujeme čistě realitní praxi, ale obecně je výhrada vlastnického práva možná u věcí movitých i nemovitých. Stručnou právní úpravu obsahují §§ 2132-2134 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Pokud si prodávající vyhradí k nemovitosti vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem až úplným zaplacením kupní ceny. Jinak řečeno, výhrada vlastnického práva (dále též jen zkráceně jako „výhrada“) tak založí určitou „podmínku“, že kupující nabude nemovitost až po úplném zaplacení kupní ceny, případně splněním jiné domluvené podmínky. Kupující přitom v těchto případech nemovitost většinou převezme a začne užívat dřív (tedy před doplacením). Nebezpečí škody na věci přejde na kupujícího právě již převzetím.

Kdy se výhrada vlastnického práva nabízí jako řešení pro prodej nemovitosti?

Praktické využití má výhrada vlastnického práva v situacích, kdy se prodávající a kupující dohodnou na převodu nemovitosti, ale kupující z nejrůznějších důvodů není schopen v daném čase zaplatit najednou 100 % kupní ceny. Výhrada umožní kupujícímu nemovitost hned převzít a začít ji užívat s tím, že po doplacení se stane právoplatným vlastníkem. Zároveň má jistotu, že prodávající v tomto mezičase nepřevede nemovitost na třetí osobu. Prodávající zase získá garanci pro případ nesolventnosti kupujícího nebo jeho snahám převést nemovitost na třetí osobu. Pokud by kupující cenu nedoplatil, může prodávající od kupní smlouvy odstoupit.

Pro prodávajícího je v případě odstoupení problematické to, že kupující je již často v nemovitosti nastěhovaný a pokud nemovitost neopustí dobrovolně, nelze jej vystěhovat jinak než žalobou na vyklizení. Současně může být složité řešit případně vzniklou škodu na nemovitosti.

Zápis do katastru nemovitostí není povinný, ale přesto nutný

Obecně výhrada vlastnického práva působí vůči věřitelům kupujícího jen v případě, že bylo ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny (notářského zápis) nebo písemně s úředně ověřenými podpisy stran. Speciální je postup u nemovitostí.

Není to sice povinnost, ale v případě sjednání výhrady vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně doporučuji provést její zápis do katastru nemovitostí. Důvod je prostý. Jen výhrada zapsaná v katastru působí i vůči třetím osobám. Případný další zájemce o nemovitost pak nemůže tvrdit, že o výhradě, resp. dříve uzavřené kupní smlouvě nevěděl, protože byla patrná z listu vlastnictví (LV). Pokud nemovitost kupujete nebo coby realitní advokát či realitní makléř zastupujete kupujícího, právní prověření nemovitosti musí zahrnovat i ověření, zda na bytu, domu nebo pozemku nevázne právě výhrada vlastnického práva nebo jiné omezení vlastnického práva.

Zápis výhrady se provádí vkladem a podkladovou listinou bude buď přímo kupní smlouva s vtělenou výhradou, anebo samostatná dohoda o výhradě vlastnického práva, jejíž přílohou musí být kupní smlouva. Výhrada se zapisuje na list vlastnictví převáděné nemovitosti do části C mezi omezení vlastnického práva. Při zápisu výhrady k nemovitosti, které slouží další nemovitost v přídatném spoluvlastnictví, se výhrada vztahuje a zapíše též na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Například výhrada zřízená k chatě v osadě se bude vztahovat i na neoddělitelný podíl na příjezdové cestě. Co je to přídatné spoluvlastnictví a jak dopadá na realitní obchody se dočtete v článku Přídatné spoluvlastnictví. Co to je a jak ovlivňuje realitní obchod?

Odkládací podmínka vs. výhrada vlastnického práva. Slovíčkaření, anebo 2 různé věci?

Liší se? A jak? Ačkoliv jsou si odkládací podmínka a výhrada vlastnického práva podobné, jedná se o dva rozdílné právní instituty. Kupní smlouva uzavřená s odkládací podmínkou (např. úplného zaplacení kupní ceny) je sice platná, ale až do okamžiku splnění podmínky (úplného zaplacení kupní ceny) nenabude účinnosti. Mj. tak do té doby nemůže být podkladem pro zápis do katastru.

Oproti tomu kupní smlouva uzavřená s výhradou vlastnického práva je účinná se všemi spojenými právy a povinnostmi na obou stranách. Prodávající je třeba povinen nemovitost předat kupujícímu, nesmí ji převést na třetí osobu nebo s ní jinak disponovat. Kupující zase typicky musí nemovitost převzít a uhradit za ni (postupně) kupní cenu. A jak už víte, výhradu lze (a velmi to z důvodu právní opatrnosti doporučujeme) zapsat do katastru.

Jak na splátky?

Výhrada vlastnického práva a koupě nemovitosti na splátky jdou ruku v ruce. Proto je dobré vědět, že pokud se podle občanského zákoníku kupující opozdí se splátkou, která nepřesahuje 1/10 kupní ceny, ale zaplatí ji nejpozději v době splatnosti následující splátky a spolu s ní, nemůže prodávající bez dalšího odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení nemovitosti. Toto pravidlo by měl mít prodávající na paměti při sepisu smlouvy a pokud je pro něj nepřípustné jakékoliv prodlení, doporučujeme nastavit splátkový kalendář tak, aby každá jedna splátka přesahovala – byť symbolicky – 1/10 kupní ceny. Tehdy může prodávající odstoupit od smlouvy a žádat vrácení nemovitosti při prodlení i s jedinou splátkou. Strany si také mohou sjednat jinak, avšak pozor na ochranu spotřebitele, kde je smluvní volnost omezena.

Důležitost advokátní úschovy a přepis nemovitosti na kupujícího

Posuňme se v čase a představme si, že kupující zdárně doplatil 100 % kupní ceny, splnil všechny další podmínky a obchod je potřeba dotáhnout do finále. Tehdy budete pro katastrální úřad potřebovat potvrzení prodávajícího (kvitanci) o doplacení ceny. Z praktického hlediska vám může nejednu vrásku na čele ušetřit advokátní úschova peněz a listin.

Bezpečně pro obě strany vyzní třeba postup, kdy prodávající už při sjednání výhrady vyhotoví kvitanci a nechá ji v úschově u advokáta. Po připsání poslední splátky do úschovy advokát vydá kvitanci kupujícímu nebo ji přímo doručí na katastrální úřad. Vyhnete se tak rizikům, kdy by např. prodávající přestal spolupracovat a odmítal vydat kvitanci. Z toho vyplývá, že standardně vás čekají dvě vkladová řízení. Jedním se do katastru zapíše výhrada, a druhým po splacení 100 % kupní ceny proběhne převod vlastnického práva na kupujícího.

Závěr

Výhrada vlastnického práva se v realitních obchodech nepoužívá úplně často, ale setkat se s ní můžete. V některých případech nabízí efektivní a bezpečné řešení, jak kupujícímu umožnit faktické užívání nemovitosti ještě před tím, než prodávajícímu zaplatí 100 % kupní ceny. Pokud si nejste jistí, zda by výhrada vlastnického práva mohla vyřešit vaši situaci nebo přímo potřebujete pomoci se smluvní dokumentací na nemovitost, vyhledejte právní služby zkušeného realitního advokáta.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Výhrada vlastnického práva. Co to je? appeared first on REMAX Alfa.

Jedním ze zvláštních druhů vlastnictví je právě přídatné spoluvlastnictví. Vedle toho rozlišujeme „klasické“ vlastnické právo, odvozené právo, bytové spoluvlastnictví či vlastnictví jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Podstatu přídatného spoluvlastnictví si ukážeme na příkladu chatové osady. Ten je sice ze světa nemovitostí, ale popisovaný právní institut se vztahuje na věci obecně.

V přídatném spoluvlastnictví je věc (např. příjezdová cesta) náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí (např. chat) určených k takovému užívání, že tyto věci (chaty) vytvářejí místně i účelem vymezený celek (např. osadu), přičemž ona věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží společnému účelu tak, že bez ní není dobře možné užívání samostatných věcí (chat). Aby se jednalo o přídatné spoluvlastnictví, musí být splněny všechny podmínky. Zjednodušeně řečeno, žádnou z chat v osadě by logicky nebylo možné dobře užívat, kdyby se k ní vlastník nemohl vůbec dostat.

Vedle chatových osad narazíte na přídatné spoluvlastnictví typicky v zahrádkářských koloniích, průmyslových či sportovních areálech nebo u developerských projektů.

Přídatné spoluvlastnictví má vliv na prodej nemovitosti

Když zůstaneme u příkladu osady, v praxi tedy přídatné spoluvlastnictví utváří pevný svazek mezi „hlavní“ nemovitostí (chatou) a podílem na nemovitosti (cestě), která jí slouží a bez které by nešlo „hlavní“ nemovitost dobře užívat. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví nelze převádět samostatně, ale jen při současném převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití slouží. Zároveň platí, že když se převádí vlastnictví „hlavní“ věci, vztahuje se převod i na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Zjednodušeně řečeno, podíl na cestě nelze prodat bez současného prodání chaty. A při prodeji chaty automaticky prodáte i podíl na cestě.

Technicky vzato tak pro úspěšný převod nemusí být podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví uvedený v kupní smlouvě. Pro posílení právní jistoty prodávajícího i kupujícího nicméně doporučujeme, aby kupní smlouva zmiňovala i podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Mimo jiné se tím ze strany klientů vyhnete všetečným otázkám a podezření, že jste vy nebo spolupracující advokát při přípravě smluvní dokumentace na něco zapomněli.

Můžu věc v přídatném spoluvlastnictví zatížit?

Stejná pravidla jako při prodeji nemovitosti a darování platí také pro zatížení zástavním či předkupním právem, právem zpětné koupě nebo jiným obdobným způsobem. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví tedy lze zatížit jen za současného zatížení věci, v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. A pokud zatížíte „hlavní“ nemovitost, propíše se zatížení i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Například při koupi bytu na hypotéku tak vznikne zástavní právo banky k bytu i podílu na cestě či parkovišti. Věc v přídatném spoluvlastnictví lze zatížit jen způsobem, který nebrání jejímu využití společnému účelu.

Zápis do katastru nemovitostí

Přídatné spoluvlastnictví nelze ujednat smluvně. Vzniká pouze ze zákona při splnění výše uvedených podmínek. V případě nemovitostí se zapisuje do katastru nemovitostí, kde se pro ně zakládá zvláštní list vlastnictví (LV). V části A nenajdete zapsaného konkrétního vlastníka, adresu a rodné číslo, jak jste zvyklí (např. Jan Novák, Staroměstské náměstí 1, 110 00 Praha 1, r. č. 999999/9999), ale jen obecné označení „hlavních“ nemovitostí, kterým věc v přídatném spoluvlastnictví slouží a velikost podílu (např. Vlastník jednotky 2913/1, 1/3; Vlastník jednotky 2913/2, 1/3; Vlastník jednotky 2913/3, 1/3). Pokud věc v přídatném spoluvlastnictví slouží společnému využití pozemků a spoluvlastníci se nedohodnou jinak, výše jejich podílů na společné nemovitosti se určí podle poměru výměr jejich pozemků. Ve zbylých případech se má za to, že jsou podíly stejné.

Přídatné spoluvlastnictví se rovněž zapisuje do části B1 LV nemovitosti (chaty, zahrádky, bytové jednotky), v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží. Existence přídatného spoluvlastnictví vyplývá také z přehledu vlastnictví dané osoby.

Podkladovou listinou pro zápis do katastru může být typicky kupní smlouva, kterou několik osob koupí věc do přídatného spoluvlastnictví. Může však jít také o jiné listiny. Institut totiž patří mezi novinky, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014. Pokud v té době někde fakticky existoval stav odpovídající přídatnému spoluvlastnictví (např. cesta společně sloužila a náležela vlastníkům okolních chat v osadě k přístupu s tím, že jiným způsobem nebylo možné se k chatám dostat), připadla věc (cesta) automaticky do režimu přídatného spoluvlastnictví. V těchto případech poslouží jako podklad pro zápis přídatného spoluvlastnictví do katastru souhlasné prohlášení spoluvlastníků ve smyslu § 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Message

Chci zaslat seznam kritických chyb

Údržba věci v přídatném spoluvlastnictví

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak, zvolí si k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví mezi sebou většinou hlasů správce. Pokud si spoluvlastníci správce do 3 měsíců nezvolí, jmenuje ho na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud si správce zvolí, může spoluvlastník, který pro jeho zvolení nehlasoval, do 30 dnů navrhnout soudu, aby správce odvolal, jmenoval jím jiného spoluvlastníka. Pokud by se některý ze spoluvlastníků samovolně ujal běžné správy a žádný ze spoluvlastníků tomu po dobu 3 měsíců neodporoval či nepodal návrh k soudu, hledí se na něj jako na zvoleného správce. Spoluvlastníci mohou správce odvolat většinou hlasů (dvěma třetinami hlasů správce jmenovaného soudem). Z důležitého důvodu odvolá správce také soud na návrh spoluvlastníků s třetinou hlasů.

Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví spoluvlastníci přispívají poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže se nedohodnou jinak, složí do 31. ledna k rukám správce přiměřenou zálohu. Výše úhrnu záloh se určí podle dohody nebo podle částky vybraných záloh za poslední rok zvýšenou o 1/10, případně ji na návrh správce určí soud.

Lze zrušit přídatné spoluvlastnictví?

Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata společnému účelu. Žádnému ze spoluvlastníků také nelze bránit ve využívání věci v přídatném spoluvlastnictví způsobem, který odpovídá společnému účelu a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. Pokud by se některý spoluvlastník vzdal práva účasti na využití věci v přídatném spoluvlastnictví, nemá toto rozhodnutí účinky pro jeho právní nástupce (tedy osobu, která podíl získá po něm děděním, darem, koupí apod.).

Pokud zanikne nebo změní svůj účel nemovitost (chata, dům, bytová jednotka), k jejímuž využití nemovitost v přídatném spoluvlastnictví (cesta) sloužila, a nyní už k tomu není potřebná, lze se z přídatného spoluvlastnictví oddělit. Stejně tak může kterýkoliv spoluvlastník navrhnout soudu, aby účast spoluvlastníka v přídatném spoluvlastnictví zrušil a přikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastníkům podle poměru jejich podílů. V situaci, kdy by naopak věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) pozbyla svůj účel, přídatné spoluvlastnictví zanikne a spoluvlastníci se vypořádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Pokud účel trvá, přídatné spoluvlastnictví nelze zrušit.

Při zániku přídatného spoluvlastnictví poslouží jako podklad pro jeho výmaz z katastru již výše zmíněné souhlasné prohlášení. Při zániku v důsledku soudního rozhodnutí vymaže přídatné spoluvlastnictví katastrální úřad poté, co mu soud doručí příslušné pravomocné rozhodnutí. Dotčené nemovitosti poté spadnou do režimu „klasického“ podílového spoluvlastnictví, kdy je s podíly možné disponovat samostatně.

Závěr

V tomto článku jsme rozebrali přídatné spoluvlastnictví a jeho vliv na realitní obchody. Nezapomeňte však, že ne každé spoluvlastnictví má charakter přídatného. Ne vždy tak dojde k převodu „vedlejší“ nemovitosti (podílu na cestě, zahradě, parkovišti) automaticky ze zákona s převodem té „hlavní“ (bytu, domu, chaty). Proto je vhodné před podpisem smlouvy provést důkladné právní prověření nemovitosti a ideálně využít právní služby zkušeného realitního advokáta. Případné opominutí některé nemovitosti při převodu totiž může mít fatální důsledky!

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Přídatné spoluvlastnictví. Co to je a jak ovlivňuje realitní obchod? appeared first on REMAX Alfa.