Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou zpravidla povinni zajistit zpracování tzv. průkazu energetické náročnosti budovy, a to:

• při výstavbě všech nových budov;
• při užívání budov orgánem veřejné správy;
• při užívání obytných domů nebo administrativních budov od 1.7. 2015.

Vlastník jednotlivé bytové jednotky je povinen zajistit uvedení energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech při prodeji bytové jednotky od 1. 7. 2015 a dále při pronájmu jednotky od 1.1.2016 na základě zpracování průkazu, který má za povinnost obstarat majitel objektu.

Vlastník je dále povinen předložit energetický průkaz zájemci o koupi jednotky před uzavřením kupní smlouvy a od 1. ledna 2016 i zájemci o nájem jednotky. Pokud vlastníku bytu nebude na písemnou žádost průkaz vydán společenstvím vlastníků jednotek, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky, ovšem musí prokázat, že takový průkaz písmeně na SVJ (Společenství vlastníků jednotek) požadoval a v případě, že jej neobdrží do doby uzavření kupní smlouvy, musí toto ohlásit na SEI (Státní energetická inspekce). V takovém případě musí od 1. 7. 2015 zveřejňovat ukazatele energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech v nejhorší energetické třídě, tedy G.

Energetická náročnost budovy se hodnotí na základě celkové roční dodané energie, která je chápána jako množství energie dodané do budovy včetně energie vyrobené v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebované v budově. Jde tedy zejména o množství energie potřebné na vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení budovy.

Úprava se nevztahuje na převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, nicméně bytové družstvo si musí energetický průkaz také nechat zpracovat, a to od ledna 2016.

Průkaz platí 10 let ode dne jeho vyhotovení, případně do provedení větší změny dokončené budovy (obálky budovy 25 %), pro kterou byl zpracován. Průkaz může být zpracován pouze příslušným energetickým specialistou, který je veden v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu. Průkaz obsahuje také grafickou část, která je běžně označována jako energetický štítek.

Energetické průkazy jsou chápány jako ukazatele spotřeby energie budovy, které dávají zájemcům o koupi či nájem budovy a bytů možnost zhodnotit provozní náklady, popř. náklady na případnou rekonstrukci. Zařadí se tak k dalším již existujícím ukazatelům, jako je například spotřeba paliva v technických průkazech vozidel nebo spotřeba elektrické energie elektrickými spotřebiči.

PENB při prodeji nemovitosti

Kdy potřebujete průkaz při prodeji

Při prodeji bytového či nebytového prostoru má prodávající povinnost předložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti budov v následujících případech:

• objekt je určený k bydlení a jako objekt k bydlení je i zapsán v katastru nemovitostí;
• objekt je větší než 50 m² energeticky vztažné plochy (součet všech ploch v objektu v půdorysech a podlažích);
• objekt je v katastru nemovitostí zapsán jako prostor určený k podnikání;
• objekt, který se prodává v insolvenčním řízení formou kupní smlouvy;
• bytová jednotka. Povinnost vypracovat průkaz má vlastník budovy (SVJ – společenství vlastníků jednotek).

Kdy průkaz nepotřebujete při prodeji

Požadavky na energetickou náročnost budovy se nevztahují:

• na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m² vztažné plochy;
• na stavby pro rodinnou rekreaci (chalupy, rekreační objekty);
• na památkově chráněné objekty (pozor však na památkově chráněné fasády a další, na tyto objekty se PENB vztahuje, pokud objekt není chráněnou památkou dle katastru);
• na budovy pro náboženské účely;
• na objekty, které nejsou zapsány v katastru s číslem popisným;
• pokud objekt přechází z jedné osoby na druhou formou dědictví, darování;
• přechodem práv z osoby na osobu (při převodu bytu bytového družstva na budoucího vlastníka);
• u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok;
• u objektů uvedených do provozu před rokem 1947 s písemným souhlasem kupujícího, že nepožaduje průkaz a objekt neprošel změnami na obálce budovy většími jak 25%.

Od 1. 7. 2015 musí prodávající (majitel) zajistit energetický průkaz již k veřejné nabídce nemovitosti, a to primárně pro vlastní splnění povinnosti dle zákona. V případě, že energetický průkaz nezpracuje a označí svou nemovitost písmenkem G, není tím majitel objektu ochráněn před případnou kontrolou ze strany Státní energetické inspekce a hrozí mu sankce ve výši až do 100.000 Kč.

Realitní zprostředkovatelé, pokud neobdrží k inzerci od majitele energetický průkaz, musí nabídku označit písmenkem G, tedy nejhorší energetickou třídou, což poškozuje jak zájmy majitele nemovitosti, tak i zprostředkovatele prodat nemovitost za co nejlepších podmínek. V praxi ale ještě takto označený inzerát znamená, že u takto prezentované nemovitosti není zpracován průkaz, a může to být impuls k případné kontrole a uložení sankce ze strany Státní energetické inspekce opět majiteli nemovitosti.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Website

Chci zaslat seznam kritických chyb

PENB při pronájmu nemovitosti

Kdy průkaz potřebujete při pronájmu

Od. 1. 1. 2016 máte povinnost zpracovat průkaz energetické náročnosti, pokud pronajímáte byt, kanceláře, obchodní prostor, podlaží či část rodinného domu (ucelené části budovy).

U pronájmu celé budovy tato povinnost platí již od 1. 1. 2013. Zde se jedná např. o komerční či administrativní budovy (které se pronajímají jako obchodní prostory, kanceláře) a rodinné domy.

Od 1. ledna 2016 musí být PENB součástí každé nově uzavírané nájemní smlouvy předávané při uzavření nájemní smlouvy nájemci.

Kdy průkaz nepotřebujete při pronájmu

• u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok;
• povinnost PENB se dále nevztahuje na objekty výrobních hal, sportovních zařízení a technických prostor, které nejsou určeny k administrativní činnosti.

Proč průkaz energetické náročnosti vyžadovat

Samotný průkaz není pouhým papírem, který by naplnil požadavek zákona. Tento průkaz vzniká posouzením objektu či bytu energetickým specialistou se znalostmi v oblasti stavebních konstrukcí a energetiky, kde v rámci zpracování celý objekt posoudí do velice podrobných detailů, které se následně odrazí i v celkovém posudku a popisu nemovitosti v rámci energetického průkazu. Zároveň vy sami tento energetický průkaz můžete v následných 10 letech potřebovat využít k níže uvedeným transakcím:

• Prodej rodinného domu
• Pronájem celého domu (ucelená budova)
• Prodej komerční nemovitosti
• Prodej bytové jednotky
• Pronájem kanceláře, skladu, prostor k podnikání (pokud je objekt jako takový celý určený k pronájmu a vlastník zde nemá trvale sídlo či bydliště)
• Ke stavebnímu povolení (novostavby)
• Ke stavebnímu povolení při rekonstrukci
• Před dokončením stavby (kolaudace, rekolaudace)
• Při výměně tepleného zdroje za nový s vyšší účinností nebo při instalaci TČ nebo soláru
• Pro dotace Nová zelená úsporám

Pokud kupujete nemovitost, nezříkejte se možnosti obdržet u kupní smlouvy nebo pronájmu energetický průkaz, na který máte zákonný nárok. Vy sami můžete tento průkaz posléze potřebovat, a to už při samotné rekonstrukci nemovitosti.

Co se o nemovitosti dozvíte

V první řadě se z průkazu dozvíte celkový stav konstrukcí objektu:

• podlahy a jejich zateplení
• stěny obálky budovy, skladby a zateplení
• okna a dveře a jejich tepelně-izolační vlastnosti
• stropy a jejich zateplení
• střešní konstrukce a jejich způsob zateplení
• celkové rozměry konstrukcí, oken a dveří
• informace o konstrukcích, které by bylo dobré zateplit či vyměnit
• informace o kvalitě a účinnosti technologií na ohřev teplé vody či topení
• informace k rychlému získání představy jaké budou případné investice do zateplení

Z těchto údajů lze velmi dobře sestavit celkový obraz stavu objektu, jeho kvalitu a zjištěné závady z hlediska netěsnosti, tepelné mosty, vlhkosti a další. Vedle toho je možné se dozvědět o obálce objektu tepelnou ztrátu objektu pro jeho následné vytápění technologiemi, které jsou v domě instalované. Jestliže se zde uvádějí jako další posouzení technologie na topení a ohřev teplé spotřební vody, je třeba posuzovat jejich stáří, druh spotřeby paliva a především účinnost tepelného zdroje. I v tomto případu je možné se u takové technologie zabývat tím, zda bude kotel dříve či později třeba vyměnit, a taktéž případně za jaký nový druh technologie, který může výrazným způsobem zajistit velké úspory za energie v topení a ohřevu teplé spotřební vody.

Pokud se setkáme s energetickým průkazem, zjistíme, zda před námi stojí nabídka kvalitního objektu, do kterého nebude v blízké budoucnosti třeba podnikat další investice, nebo naopak získáme informace, jaké nedostatky s sebou objekt v nabídce přináší a s čím je třeba v blízké budoucnosti třeba počítat z hlediska zlepšení stavu objektu pro jeho optimální provoz.

Při každé rekonstrukci či ohlášce na stavebním úřadě bude majitel nemovitosti potřebovat energetický průkaz k předložení, tudíž žádejte tento průkaz od prodávajícího při nabídce nemovitosti a především pak aby vám byl tento energetický průkaz předám při podpisu kupní smlouvy.

Co když SVJ nemá PENB

Jak přesně postupovat, pokud jste majitel bytu, máte povinnost při prodeji či pronájmu předložit průkaz energetické náročnosti budov, ale společenství vlastníků jednotek (SVJ) ho nemá vypracovaný?

Nejlepší je samozřejmě pokusit se odpovědným lidem na SVJ po dobrém vysvětlit, že tuto povinnost SVJ má. Pokud to k ničemu nevede a vy se chcete vyvarovat sankce od SEI, musíte žádat PENB písemně a prokazatelně u SVJ. Tato výzva by měla obsahovat účel požadavku PENB, lhůtu max. do 14 dnů od výzvy dodat PENB v ověřené kopii a upozornění na povinnost SVJ nebo majitele, že je to v souladu se zákonem 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Jestliže majitel PENB na základě první výzvy nezíská, odešlete druhou výzvu s termínem do 7 -10 dnů s tím, že se odkážete na první výzvu a upozorníte SVJ, že pokud PENB neobdrží, bude nucen toto postoupit SEI.

Pakliže ani po druhé výzvě PENB nezískáte, pošlete kopii korespondence na SEI se stížností a požadavkem, aby SEI zajistilo od SVJ nebo majitele PENB. V takovém případě posléze můžete jako majitel bytu využít toho, že jste PENB nedostal a můžete jej případně nahradit fakturami za energie za poslední 3 roky a nemusíte již dále na PENB čekat.

Vzhledem k tomu, že 97 % všech bytových domů v ČR nespadá do nejhorší energetické třídy G, je třeba pro majitele bytu energetický průkaz nechat vypracovat a dodat dle požadované výzvy, aby nebyl majitel bytu při jeho záměru poškozen na hodnotě prodávaného majetku, tj. bytové jednotky. Za nedodržení této zákonné povinnosti hrozí majiteli bytového domu či SVJ pokuta až do výše 200 000 Kč a vypracování průkazu i posléze.

Sankce spojené s PENB

Sankce pro vlastníky a provozovatele budov

Samotné zavedení energetických průkazů sebou nese i negativní část, která se nazývá sankce. Kdo však může být sankcí postižen? Každý prodávající vlastník bytu, objektu či rodinného domu, který porušuje zákonnou povinnost předložit průkaz prodávajícímu v době své nabídky nemovitosti v inzerci a na veřejnosti. U prodeje či pronájmu rodinného domu, komerční budovy se vlastník vystavuje sankci až do výše 100.000 Kč coby fyzická osoba, právnická osoba posléze až do výše 200.000 Kč.

Tato sankce vás může od 1. 7. 2015 potkat při neplnění těchto povinností velice snadno, jelikož každá nemovitost v inzerci musí být označena energetickou třídou a vypočtenou hodnotou založenou na průkaze. Pokud zde tato hodnota nebude inzerována, Státní energetická inspekce může bez jakéhokoli složitého váhání zahájit kontrolu a správní řízení.

Státní energetická inspekce a Ministerstvo průmyslu a obchodu si tyto sankce do zákona 406/2000 Sb. o hospodaření energií nedaly jen tak. Již v době inzerce, pokud budete vy nebo zastupující realitní kancelář vyzváni k předložení energetického průkazu, hrozí, že kdo tento průkaz nebude schopen předložit, bude jako vlastník objektu postižen touto sankcí.

Již nyní se setkáváme s názorem, že energetický průkaz prodávající a kupující mít nemusí, pokud se mezi sebou domluví, že jej nechtějí, nebo že si dokonce do smlouvy napíší, že jej nevyžadují. Toto je perfektní a naprosto dokonalé písemné prohlášení porušení zákona, kterým se prodávající doslova vystavuje problémům s úřady a především s kupujícím na straně druhé.

Pokud se kupující rozhodne, že zakoupený objekt bude chtít rekonstruovat, přestavovat či jinak stavebně upravovat, bude potřebovat stavení povolení či ohlášku, a zde nastává ten zrádný moment pravdy. Bude potřebovat energetický průkaz. A pokud jej neobdržel při zakoupení nemovitosti, tak si jej bude muset nechat vypracovat sám.

Jenže dříve, než se tak stane, se pokusí tento člověk získat průkaz od původního vlastníka a na základě kupní smlouvy může vzniknout spor, že předmětem prodeje objektu energetický průkaz nebyl dodán prodávajícím. A hned je zde problém. A to i v případě, že je ve smlouvě ustanovení, že si průkaz při podpisu kupní smlouvy obě strany předaly, jelikož existence průkazu lze jednoduše ověřit na Ministerstvu pro místní rozvoj v databázi ENEX, kde má zpracovatel průkazu povinnost tento průkaz zde evidovat.

Jak se proti tomuto ochránit? Je třeba nechat vypracovat energetický průkaz a ten předat kupujícímu u předání kupní smlouvy. Nejlépe tak, že zde kupující a prodávající oba podepíši na originály průkazů, které si vzájemně předávají. Pak je klid na obou stranách. Zřejmě nikdo nemá zájem o potíže kvůli nesplnění zákonné povinnosti pod pokutou 100.000 Kč včetně dalších právních restrikcí.

Nenechte se proto ukolébat tím, že vás se to netýká. Prodáváte-li nemovitosti za statisíce či miliony korun, nesázejte na to, že úspora několik tisíc korun za vypracování energetického průkazu je dobrá úspora. Pokud narazíte na kupujícího, který problematice rozumí, budete mít z tohoto kroku jen nepříjemnosti.

Další rizika pro prodávajícího

Průkaz energetické náročnosti budovy je jedním z technických dokumentů korespondující s technickým a energetickým hodnocením nemovitosti na straně nákladů potřebných pro provoz objektu za optimálních podmínek.

Pokud se majitel nemovitosti vysloveně vyhýbá splnění zákonem stanovené povinnosti dle zákona 406/2000 Sb. o hospodaření energií průkaz pro prodej či pronájem nemovitosti nechat vypracovat, vystavuje tímto celou transakci prodeje či pronájmu nemovitosti jistým problémům, které si tak nevědomky způsobí.

Každý kupující má totiž právo na úplné informace o stavu nemovitosti, a to nejen po stránce „závad a stavu nemovitosti“, ale i na straně potřebných nákladů na její samotný provoz.

Na základě těchto zákonných povinností a jejich nesplnění vůči kupujícímu se může kupující až po dobu 5 let proti uzavřené kupní smlouvě odvolat či ji označit za částečně či úplně neplatnou.

Povinnost zřízení průkazu energetické náročnosti budovy tudíž má i insolvenční správce zastupující majitele nemovitosti při správě jeho majetku a taktéž tato povinnost platí při prodeji nemovitosti hypotéčním či finančním ústavem, který nadále s nemovitostí nakládá pro její další prodej.

Nevyhýbejte se proto zpracování energetického průkazu ke své nemovitosti, jelikož si tak můžete způsobit velké právní i majetkové škody při prodeji či pronájmu své nemovitosti.

Chci vypracovat Průkaz energetické náročnosti budov

Kontaktujte energetickou poradkyni Ing. Jarmilu Bílou.

Autor článku

Jsem autorizovaný inženýr v oboru Technická zařízení budov a certifikovaný energetický specialista, člen Asociace energetických specialistů. Průkazy energetické náročnosti budovy zpracovávám již od roku 2008, přičemž se neustále vzdělávám, abych zachytila vývoj ve stavebnictví i v legislativě. Pracuji převážně na celém území Prahy a v jejím okolí. V případě zájmu je možné se dohodnout i na zpracování PENB pro nemovitosti mimo Prahu.

Zpracovávám Průkazy jak pro objekty občanské výstavby (rodinné domy, bytové domy), tak i pro objekty určené ke komerčním účelům (administrativní budovy, hotely, školy, průmyslové stavby apod.).

Osobní prohlídka posuzovaného objektu je samozřejmostí (lze však i bez ní, pokud existuje stavební dokumentace a fotodokumentace – pak se i termíny odevzdání mohou zkrátit). Mohu s klientem vše ohledně PENB dohodnout, danou nemovitost s klientem navštívit a v případě potřeby zaměřit, převzít si podklady a následně předat vypracovaný PENB. Vše vypracuji tzv. „na klíč“ a Vás nijak starostmi o PENB nebudu zatěžovat. Nebo si podklady převezmu přímo od realitního makléře a tomu také PENB předám.

Cena za vypracování průkazu a dodání

Termíny dodání jsou od jednoho až dvou týdnů (na základě dohody), v případě nutnosti lze i do tří dnů.

Ceny PENB se například u rodinného domu pohybují od 3.000,- Kč do cca 5.000,-Kč. U bytového domu cca od 8.000,-Kč. Zpracovávám PENB i pro komerční budovy. Velmi záleží na velikosti a členitosti objektu a na tom, zda a v jakém rozsahu existuje stavební dokumentace posuzovaného objektu (tedy, zda je nutno jej znovu zaměřit či aktualizovat). Jednotnou či přesnější cenu Vám, vzhledem k rozmanitosti domů a stávající dokumentace, však v tuto chvíli nabídnout nemohu. Pracuji samostatně na své vlastní IČ, plátcem DPH nejsem.

Ing. Jarmila Bílá, energetická poradkyně, doporučený dodavatel RE/MAX Alfa

Tel: 723 494 232

The post Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Kdy ho potřebujete? appeared first on REMAX Alfa.

Vyjmutí z půdního fondu se týká všech, jejichž pozemek spadá pod zemědělský půdní fond neboli ZPF, a kteří chtějí na daném místě stavět. V prvé řadě se podívejte do katastru nemovitostí, jak je veden váš pozemek a zda nespadá do jedné z těchto kategorií:

• orná půda (nejčastější případ)
• travní porosty (také častý případ)
• zahrada
• chmelnice
• vinice
• ovocné sady
• rybníky s chovem ryb
• polní cesty
• závlahové a vodní nádrže
• odvodňovací příkopy
• hráze

Pokud ano, čeká vás žádost o vyjmutí.

Jak probíhá vyjmutí z půdního fondu

V dnešní době bývá vyjmutí z půdního fondu součástí dokumentace k stavebnímu povolení. Poklady a všechny náležitosti vám tedy může předat projektant případně realitní makléř. Pokud si chcete zařídit podání žádosti sami, je to samozřejmě také možné.

Žádost najdete na webových stránkách pověřeného úřadu volně ke stažení. Dokument obvykle najdete na stránkách města či obce.

1. Vyplnění žádosti

Žádosti měst mohou vypadat trochu odlišně, vždy však ve formuláři musíte vyplnit kromě základních údajů, jako je vaše jméno, trvalé bydliště, datum narození apod., také:

• účel odnětí ze ZPF,
• dobu odnětí (trvalé či dočasné),
• požadovanou výměru k odnětí,
• vyhodnocení předpokládaných důsledků.

2. Dodání příloh

Tímto ale papírování nekončí. K samotné žádosti o vyjmutí ze zemědělského půdního fondu musíte doložit také několik příloh.

• výpis z katastru nemovitostí
• snímek pozemkové mapy z katastru nemovitostí (ideálně rovnou i se zákresem odnímané plochy)
• vyjádření vlastníků pozemků, pokud nejste vlastníkem
• výpočet finančního odvodu
• informace o odvodnění, závlahách a protierozních opatřeních
• bilance skrývky kulturní vrstvy půdy a návrh hospodářského využití
• výsledky pedologického průzkumu
• vyhodnocení a návrh alternativ (platí pro pozemky mimo zastavěná území)

3. Zaplacení poplatku za vynětí ze zemědělského půdního fondu

Se žádostí o vyjmutí pozemku z půdního fondu je spojena úhrada finančního poplatku. Cena se odvíjí od bonity půdy (BPEJ), kterou najdete v katastru nemovitosti. Bonitu poté vynásobíte koeficientem třídy ochrany půdy a velikostí pozemku. Pokud nemá váš pozemek BPEJ v katastru uveden, musíte si nechat zpracovat pedologický posudek.

Jak dlouho trvá vyjmutí z půdního fondu?

Žádost bývá zpracována obvykle do 30 dní, v některých případech může být lhůta prodloužena až na 60 dní.

Doporučujeme vyjmout jen nezbytnou část pozemku, na které bude stát rodinný dům. Můžete tím ušetřit nemalou finanční částku.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Message

Chci zaslat seznam kritických chyb

The post Vyjmutí z půdního fondu: Jak převést ornou půdu na stavební pozemek? appeared first on REMAX Alfa.

A protože na realitním trhu jde vždy o hodně peněz, lákají reality mnoho takových podnikavců, kteří se snaží neznalosti kupujících využít ve svůj prospěch. Příčina mnoha problémů pramení často právě z nezkušenosti a důvěřivosti lidí, respektive jejich až neuvěřitelné naivitě.  

Náš průvodce nákupem nemovitosti by vám měl pomoci vyvarovat se nejčastějších chyb při nákupu.

Jak postupovat při koupi nemovitosti?

Pokud se budete řídit následujícími radami, výrazně snížíte či eliminujete riziko, že se spálíte. Tento průvodce je určen pro nákup nemovitostí z druhé ruky. I když není vysloveně zaměřen na nákup novostaveb, u kterých jsou záruční lhůty, pomůže vám i zde. Pojďme na to.

1. Prověření vašich finančních možností

Předtím, než začnete hledat vysněnou nemovitost a chodit po prohlídkách, si prověřte své finanční možnosti.

Víte, kolik peněz máte naspořeno a kolik vyděláváte, takže stačí říct, kolik jste připraveni či ochotni měsíčně splácet na hypotéce. To vám umožní spočítat si cenovou hladinu, ve které můžete nemovitost hledat. K prvotnímu výpočtu vám postačí modelovat si výpočet v hypotéční kalkulačce.

Je však lepší, když si své možnosti necháte namodelovat přímo od hypotéčního makléře, který vám na základě vašich příjmů a výdajů spočítá, kolik vám banka půjčí. Hypotéční makléř vám zjistí, jakou máte u bank kredibilitu, která ovlivňuje nejen výši nabídnuté úrokové sazby, ale i to, jestli vám nějaká banka vůbec půjčí. Naši hypotéční makléři vám rádi modelaci hypotéky poskytnou. Stačí jen vyplnit kontakt v hypotéční kalkulačce.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Hypoteční kalkulačka

Nechte si od nás nezávazně zpracovat kalkulaci hypotéky.

Cena nemovitosti

Vlastní zdroje

Úroková sazba

Procenta: 5.2%

Doba splácení úvěru

Počet let: 30

Měsíční splátka

Zaplacené úroky celkem

Splátka za rok

Splátky celkem

Váš email *

Mám zájem o předložení nezávazné nabídky hypotéky.

Telefon *

Zpráva *

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Odeslat

Měli byste vědět, že banka vám poskytne max. 80 % odhadní ceny nemovitosti. Pokud je vám do 36 let, můžete získat hypotéku až do 90 % odhadní ceny. Odhadní cena připravená odhadcem banky je často nižší než prodejní cena. Proto s tím počítejte a mějte větší finanční rezervy.

Pokud např. koupíte nemovitost za 6 mil. Kč, může se stát, že ji odhadce banky stanoví na 5,8 mil. Kč. V takovém případě vám banka poskytne úvěr max. 80 % z částky 5,8 mil. Kč, tedy jen 4,64 mil. Kč. Zbytek budete muset dofinancovat vlastními zdroji.

2. Prověření nemovitosti

Našli jste si nemovitost a zvažujete koupi?

Dříve, než podepíšete rezervační či jakoukoli jinou smlouvu, která vás bude zavazovat, si prověřte fyzický a právní stav nemovitosti.

Fyzický stav nemovitosti

Osobně si nemovitost projděte a zkontrolujte její technický stav. To může být někdy složité, pokud nerozumíte stavařině. Některé závady nejsou laickým okem patrné nebo není snadné posoudit jejich závažnost.

Zkušení stavaři je dokážou odhalit díky znalostem a vhodným nástrojům. Máte-li v rodině někoho z oboru stavebnictví, pozvěte si ho na prohlídku. Jsou i firmy, které vám nabídnou komplexní posouzení technického stavu nemovitosti. Ano, stojí to i několik tisíc, ale rozhodně jich nelitujte. Zaplatíte si tím nejen dobrý spánek, ale můžete ušetřit i statisíce. Je to lepší, než si pak nadávat, že jste skočili na špek vykutálenému prodávajícímu nebo realitnímu makléři.

Někdy prodávající či makléř zatají informace záměrně, často si však skrytých vad nemovitosti nejsou ani vědomi. Podobné situace jsou pak často jádrem velmi nepříjemných sporů.

Občanský zákoník sice pamatuje na odpovědnost prodávajícího za skryté vady na nemovitosti, nicméně je mnohem lepší předem prověřit stav nemovitosti, než pak skryté vady řešit zdlouhavým dokazováním a případnými soudními spory.

Vybral jsem jeden příspěvek z internetové diskuze. Nespokojená klientka neprověřila nemovitost a pak ze všeho vinila realitní kancelář. Jména realitních kanceláří a makléřů jsem odstranil.

Dobrý den, ráda bych přidala špatnou zkušenost s … Složili jsme zálohu na koupi nemovitosti 100 000 Kč. Rezervační smlouvu jsme měli na jeden měsíc. Makléř nám zatajil, že je rodinný dům podsklepený a ještě hůře zatopený spodní vodou. Bohužel rezervační poplatek nevrátil…

Pokud uzavřete rezervační smlouvu s realitní kanceláří nebo přímo s prodávajícím, tak tam s největší pravděpodobností narazíte na větu ve smyslu:

„Kupující prohlašuje, že mu jsou známy veškeré skutečnosti, týkající se nemovitosti, a že si ji před podpisem této smlouvy řádně prohlédl. Sjednaná kupní cena uvedená ve smlouvě je odpovídající tomuto stavu.“

Pokud se důkladně neseznámíte se stavem nemovitosti, a přesto podepíšete rezervační smlouvu s tímto prohlášením, tak jste, promiňte mi ten výraz, nezodpovědný hazardér či naivka.

Budete-li chtít tuto větu vyškrtnout, s největší pravděpodobně to prodávající odmítne. Shora uvedeným prohlášením se však prodávající nezbavuje odpovědnosti za skryté vady. Tu můžete podle § 2129 obč. zákoníku uplatit do 5 let od nabytí.

Prodávající vám však může předložit návrh kupní smlouvy, kde bude ustanovení podle § 1916 obč. zákoníku, ve kterém se vzdáváte svého práva na vadné plnění. Takovou kupní smlouvu vám nedoporučuji uzavřít.

Nejlepší možností je opravdu důkladně se seznámit s technickým stavem nemovitosti předtím, než cokoli podepíšete.

Prověřte také, jestli se dům nenachází v zátopové či jiné rizikové oblasti.

Právní stav nemovitosti

Podobně postupujte při prověřování právních závad. Ze všeho nejdříve se podívejte na informace o nemovitosti v katastru nemovitostí. Zjistíte tak, kdo je majitelem nemovitosti, bližší informace o nemovitosti, velikost pozemků a uvidíte i zákres katastrální mapy. Z náhledu zjistíte, jestli na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení vlastnických práv.

Pokud jsou základní informace v pořádku, začněte jednat o nákupu a zjišťovat detailní informace. Při jednání o rezervaci si od prodávajícího či realitní kanceláře nechte dále předložit:

• originál nabývacího titulu (tj. nejčastěji kupní smlouvy, ale může to být např. i darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví),
• čerstvý originál listu vlastnictví z katastru nemovitostí,
• dokumenty týkající se omezení vlastnických práv (zástavní smlouvy, věcná břemena), pokud se na vás budou převádět,
• kolaudační souhlas (zejména v případě, že zamýšlíte koupit novostavbu a není zřejmé, že je již zkolaudovaná).

Pokud na vás prodávající nebude převádět zástavní práva, například hypoteční úvěr, tak zjistěte, jakým způsobem je hodlá ukončit, a zdali jsou jeho záměry reálné.

Představy mnoha prodávajících jsou někdy nereálné, a pokud jejich záměry neposoudíte, může to způsobit komplikace i vám.

Každý seriózní realitní makléř a prodávající vám umožní kupovanou nemovitost prověřit.

Odmítne-li vám prodejce či jeho zástupce poskytnout dokumenty či prostor pro technické posouzení nemovitosti, vymlouvají-li se na nedostatek času nebo na vás vyvíjejí jakýkoli jiný tlak, otevřeně se proti takovému jednání ohraďte.

Pokud ani to nepomůže, ukončete jednání o nákupu. Je dost pravděpodobné, že něco skrývají. Pokud i přesto budete v jednání pokračovat, nedivte se, že se spálíte.

Je však důležité vědět, že povinností prodávajícího či realitního makléře není předkládat vám dokumenty, o které nepožádáte.

Nikdy se nespokojte s ústním tvrzením prodávajícího či realitního makléře. Nic nepředpokládejte, nevytvářejte si domněnky. Jsou jádrem nedorozumění. Chtějte znát fakta.

Pokud problematice nerozumíte, najměte si právníka či kvalitního realitního makléře, který vás bude při nákupu zastupovat.

Náklady na provoz

Náklady na provoz mohou být poměrně zatěžující položkou ve vašem rozpočtu, zejména pokud k tomu splácíte hypotéku. Nechte si předložit roční vyúčtování nákladů na provoz. Největší pozornost věnujte vytápění a fondu oprav.

Vytápění

Vytápění patří k největším položkám. Zajímejte se o náklady na vytápění. Nechte si předložit vyúčtování vytápění. To vás však může uvést v omyl, zejména pokud nemovitost užíval nějaký otužilec, nebo nebyla část roku užívána a topilo se v ní minimálně. Spolehlivější informace vám poskytne průkaz energetické náročnosti, který vám prodávající musí při prodeji nemovitosti předložit. Zjistíte v něm energetické ztráty budovy a další důležité informace o zateplení. Laikům však často stačí vědět, že A nejúspornější a G nejméně úsporná.

Fond oprav

Kupujete-li byt, zajímejte se o fond oprav, ten patří také k významným nákladovým položkám. V něm mohou být zahrnuty splátky úvěru, které si pořídilo společenství vlastníků či družstvo na rekonstrukci domu. Zjistěte výši splátek takového úvěru a zajímejte se o další závazky společenství. Jako vlastník bytu jste totiž za závazky společenství vlastníků zodpovědní.

Nechte si předložit i zápis z posledních schůzí společenství vlastníků nebo kontaktujte odpovědné členy výboru či družstva. Může se totiž stát, že si společenství odsouhlasilo výrazné zvýšení fondu oprav např. z důvodu plánované rekonstrukce a ve vyúčtování z minulého roku o něm pochopitelně není ani zmínka.

Další náklady na provoz

Pečlivě zkontrolujte další položky vyúčtování, ať nejste překvapení. Může to být např. ostraha objektu, recepce a další poplatky, se kterými jste nepočítali.

3. Prověření prodávajícího

Proč je to důležité? Možná si řeknete, že je to zbytečné, kupujete přeci jen jeho nemovitost a peníze se mu z úschovy nevyplatí dříve, než se stanete majitelem zapsaným v katastru.

To je chyba, kvůli které můžete přijít o peníze, někdy o hodně peněz.

Je důležité si prověřit, zdali je prodávající oprávněn s nemovitostí nakládat.

Největší riziko se jmenuje generální inhibitorium, které zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem. 

Kupní smlouva, kterou uzavřete s prodávajícím, na kterého se generální inhibitorium vztahuje, je relativně neplatná. Relativně neplatná znamená, že je neplatná, pokud ji napadne exekutor nebo věřitelé. Dovolat se neplatnosti mohou 3 roky.

Kupující se často mylně domnívají, že údaj o exekuci musí být vždy patrný z listu vlastnictví. To je omyl. Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, to znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná.

Katastr pak kupní smlouvu zamítne. Pokud jste vyplatili prodávajícímu část kupní ceny jen na základě uzavření kupní smlouvy, máte problém a peníze už nikdy nemusíte spatřit.

Dejte si proto pozor na mimořádně atraktivní nabídky, může se jednat o snahu dlužníků zpeněžit majetek, aby o něj nepřišli při exekuci.

Prodávající se vám budou snažit tvrdit, že nutně potřebují peníze na nákup jiné nemovitosti či chtějí pomoci někomu v rodině, a naléhají na výplatu peněz ihned po podpisu kupní smlouvy.

Někteří kupující se ve vidině výhodného nákupu nechají oslepit a pak o své peníze přijdou. Dlužníci často exekuce před zájemci tají. Hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích je centrální evidence exekucí.  

Chcete-li mít klidnější spánek, doporučuji vám prověřit si zde majitele, ale ani to nemusí být 100%.

Informace o exekuci se tam mohou zobrazit se zpožděním, nebo může teprve probíhat soudní řízení s dlužníkem a speciální inhibitorium nastane až poté, co jste uzavřeli kupní smlouvu. Tu však katastr zamítne.

Dalším rizikem je, že prodávající nemá způsobilost k právním úkonům. Tu kromě nezletilých mají i lidé v důsledku duševní poruchy nebo pokročilého věku.

Někdy přitom duševní poruchu prodávajícího nemáte šanci při prohlídce nemovitosti odhalit. Zaplacení rezervační zálohy prodávajícímu je pak velmi rizikovým aktem.

Prověřit si prodávajícího je o to důležitější v případech, kdy se vlastník už od počátku chová nedůvěryhodně, například jste ho přistihli, že si vymýšlí či zatajuje některá fakta.

Nemovitost je obrazem člověka. Jak vypadá, jaký je v ní pořádek, nábytek, vybavení, to vše o prodávajícím mnohé vypovídá. Pokud je tedy například v nemovitosti nepořádek, špína, pach, lahve od alkoholu, může to vypovídat o tom, že prodávající má nepořádek i ve svém osobním životě.

Dodržování závazků pro něj může představovat problém, anebo je to projevem duševní poruchy.  Nedopusťte, aby se problém prodávajícího stal problémem vaším.  

Je důležité, abyste si prověřili, jestli prodávající nemá také dluhy u společenství vlastníků. Ty totiž přebírá kupující. Více v článku Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.

4. Prověření sousedů

K čemu by bylo, kdybyste si koupili nádherný byt bez právních a fyzických vad od bezproblémového prodávajícího, abyste se nastěhovali a zjistili, že vedle vašich sousedů se nedá žít.

Každodenní hádky nebo mejdany u sousedů mohou radost z dobře nakoupené nemovitosti velmi rychle zkazit.

A nejen to, problémoví sousedé mohou negativně ovlivnit prodejní cenu vaší nemovitosti. Sousedské spory patří v lidské společnosti k něm nejsložitějším.

Samozřejmě vám nikdo nezaručí, že dnes bezproblémový soused se zítra nestane vaší noční můrou.

Dobrý soused se může zítra odstěhovat a místo něj přijde někdo, s kým se nesnesete. Někdy se i milý soused může proměnit v dost problémového. Ztráta zaměstnání, manželky a řešení v podobě alkoholu či drog dokáží své.

Jednou jsem prodával byt mladé narkomance. Z kdysi milé holčičky (jak ji nazvali sousedé) vyrostla feťačka a po smrti své maminky se do bytu nastěhovala i se svými „kamarády“, kteří v drogovém opojení rozpoutali v domě peklo. Asi byste nechtěli bydlet v domě, kde se vaši sousedé honí zfetovaní s nožem po chodbách s výkřiky: „já tě zabiju ty k**vo„.

Někdy se jen normální, tichý soused může zbláznit a ze svého bytu si udělá smetiště, nad nímž se nedá bez plynové masky dýchat.

Ano, jsou to extrémní případy, ale bohužel jsou a mohou potkat každého z nás. Proti tomu vás předem nikdo neochrání. Mnohem častější jsou však případy sporů, kdy například silný kuřák chodí vykuřovat na balkón pod bytem zarytého nekuřáka.

Nebo adolescent, který propadl technu a chce se „podělit“ o svůj hudební zážitek s celým domem. Někdy jsou sousedské neshody tak velké, že se stanou důvodem vleklých sporů a prodeje nemovitosti.

Jak zjistit pravdu o poměrech v domě?

a) Zeptejte se prodávajících

Je to nejjednodušší, a i když se může zdát, že je to zbytečné, není. Prodávající vám sice nemusí říci o poměrech v domě pravdu, můžete však pozorovat jeho reakce, jak se chová.

Zdali odpovídá vyhýbavě, klopí zrak, zamotává se do odpovědí, nebo vám naopak otevřeně říká, že se mu bude po přátelích v domě stýskat. Pokud jste empatičtí, můžete se mnohé dozvědět jen čtením mezi řádky.

b) Zeptejte se lidí žijících v domě

Je dobré se zeptat lidí v domě, ale také to nemusí být vždy spolehlivé. Proto je dobré se zeptat více lidí, kteří v domě trvale žijí.

Někdy se můžete od jednoho souseda dozvědět, že paní od vedle je nesnesitelná fúrie, aby vám jiný soused řekl, že je to příjemná stařenka.

Stalo se mi nejednou, že soused odrazoval zájemce o koupi, protože sám měl zálusk byt koupit za nižší cenu. A tak nafukoval problémové vztahy v domě do extrémů.

Čím více vyjádření od lidí získáte, tím objektivnější obrázek si o poměrech v domě uděláte.

c) Seznamte se s vedením společenství vlastníků či s vedením v družstvu

Lidé ve vedení znají dobře domovní poměry, a proto je jejich vyjádření mimořádně cenné. Kontaktujte vedení družstva či společenství vlastníků.

d) Buďte nějakou dobu v domě a pozorujte okolí.

Nejlepší je vyrazit na průzkum do domu, když se lidé vracejí z práce. Potkáte je, zjistíte, jak vypadají a jak se chovají, zdali se spolu zdraví, baví se, či mezi nimi panuje hrobové ticho.

Pozorujte, jestli se z vedlejších bytů nelinou nevábné pachy (např. od zvířat, zatuchliny, kouře), které vám vadí.

Pokud máte kuráž, zazvoňte na zvonky u dveří, představte se a snažte se zjistit, kdo v bytech vedle vás žije.

Pokud je vám to nepříjemné a přijdete si jako podomní obchodník, vězte, že noční můry ze špatných sousedských vztahů mohou být mnohem horší, než překonat pár minut ostychu.

e) Pověřte svého realitního makléře

Nechcete-li poměry v domě zjišťovat sami, pověřte tímto úkolem svého realitního makléře.

Důležité je, aby makléř byl opravdu váš makléř, tj. zastupoval výhradně vaše zájmy, nikoli zájmy protistrany.

Anebo aby to nebyl mizerný makléř, který chce jen zkasírovat provizi a mít vás z krku.

Nejlepší, co můžete udělat, pokud se stydíte, je, že vyrazíte na průzkum s ním, necháte to klepat, zvonit a diskutovat se sousedy a vy budete jen tiše pozorovat.

5. Získání hypotéčního úvěru

Předtím, než přistoupíte k uzavření rezervační smlouvy, měli byste již určitě vědět, jakou máte kredibilitu a zdali máte šanci získat úvěr a jak velký.

Pokud jste si doteď své možnosti nezjistili, tak to udělejte nejpozději před uzavřením rezervační smlouvy na nemovitost. Stačí na sebe vyplnit kontakt v níže uvedené hypotéční kalkulačce a náš hypotéční makléř vám udělá nezávaznou kalkulaci hypotéky a vašich možností.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Hypoteční kalkulačka

Nechte si od nás nezávazně zpracovat kalkulaci hypotéky.

Cena nemovitosti

Vlastní zdroje

Úroková sazba

Procenta: 5.2%

Doba splácení úvěru

Počet let: 30

Měsíční splátka

Zaplacené úroky celkem

Splátka za rok

Splátky celkem

Váš email *

Mám zájem o předložení nezávazné nabídky hypotéky.

Telefon *

Zpráva *

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Odeslat

6. Rezervace nemovitosti

Nemovitost jste prověřili po fyzické a právní stránce a všechno je v pořádku? Přistupte k uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvu byste měli uzavřít, až když stoprocentně víte, že jste schopni zajistit celkovou kupní cenu (např. dostat hypotéku či úvěr ze stavebního spoření). Rezervační smlouva by měla být všestranně vyvážená. Je to smlouva, ve které se zavazujete nemovitost za sjednaných podmínek koupit a prodávající prodat.

Vy tak budete mít jistotu, že nemovitost nekoupí jiný zájemce, a prodávající bude mít jistotu, že s vámi může počítat. 

Pozor na emoce. Mohou vám při nákupu ublížit.

Při nákupu nemovitosti hrají emoce velkou roli. Zkuste si to představit. Dům se vám moc líbí, už se v něm se svojí rodinou vidíte, představujete si večery na terase, hraní s dětmi v obývacím pokoji, sníte o tom, jak vybavíte dětské pokoje, vaříte v kuchyni, grilujete na terase atd.

Emoce jsou báječným kořením života, ale jejich problémem při nákupu nemovitosti je, že často dokážou zamlžit mysl, a to může být velký průšvih.

Racionální uvažování je při nákupu opravdu důležité. Kupující v emotivním nadšení často nevěnují pozornost detailům v rezervačních smlouvách, spoléhají se pouze na ústní prohlášení prodávajících či realitních makléřů, nestanoví si přesně a písemně povinnosti smluvních stran.

A když chtějí do rezervační smlouvy doplnit podmínky, které se prodávajícímu nelíbí, tak od nich radši ustoupí, jen aby si prodávající náhodou prodej nerozmyslel a nezačal jednat s někým jiným.

Emoce, které nemáte pod kontrolou, mohou mít za následek nevýhodně uzavřenou rezervační smlouvu, následné rozčarování a nepříjemné spory.

Tipy při jednání o rezervační smlouvě

Zachovejte klid

Při vyjednávání podmínek rezervační smlouvy zachovejte klid, chladnou hlavu a nenechte se protistranou v žádném případě tlačit do kouta. Buďte imunní vůči trikům typu „když to nepodepíšete v tomto znění a teď, mám další zájemce“.

Trvejte na přesném stanovení podmínek

V rezervační smlouvě trvejte na co nejpřesnějším stanovení podmínek realitní transakce. Již staří Římané říkali „clara pacta – boni amici“, což znamená „jasné dohody – dobří přátelé“. V rezervační smlouvě byste měli kromě přesné definice nemovitosti stanovit způsob financování, termíny uzavření kupní smlouvy, předání a převzetí nemovitosti, možnosti odstoupení od smlouvy, odpovědnost za vady a písemně definovat, jaké vybavení v nemovitosti zůstane a jaké ne. Pokud budete chtít později upravovat podmínky transakce, už může být pozdě. Protistrana nemusí vaše návrhy akceptovat. V žádném případě neakceptujte ústní příslib typu „na dalších podmínkách se pak nějak určitě dohodneme“ nebo že vám makléř ústně přislíbí, že v bytě zůstane nábytek atd. I zdánlivé maličkosti je dobré dohodnout písemně. Ústní dohody mají tu nevýhodu, že na ně lidé časem zapomínají či je dokonce už na samém začátku každý chápe trochu jinak. A nemusí v tom být hned zlý úmysl protistrany. Přesnou písemnou definicí podmínek transakce eliminujete drtivou většinu případných problémů. Celá řada nenávistných sporů při nákupu nemovitosti měla původ v gentlemanských dohodách potvrzených podáním ruky se slovy: „já vám ten dům prodám, jsme dohodnuti, můžete se na to spolehnout,“ nebo: „Jsme přeci lidé, tak se nějak dohodneme.“

Když jsem v realitách začínal, měl jsem prodávajícího, který kupujícímu slíbil, že mu v bytě nechá část vybavení. A když po několika měsících došel čas na předání, v bytě nezůstalo ani záchodové prkénko a vodovodní baterie. Došlo ke sporu, který skončil až po dvou letech mimosoudním vyrovnáním. Prodávající tvrdil, že nikdy nic takového neslíbil. Byl to starší pán, který na příslib přenechání vybavení zřejmě jen zapomněl. Moje začátečnická chyba byla, že jsem dopustil, aby tento jeho příslib nebyl stanoven přesně a písemně ve smlouvě. Od té doby si na to dávám pozor a neřeším téměř žádná nedorozumění. 

Smluvní pokuta

Ve smlouvě by měla být stanovena smluvní pokuta. Ta je důležitým ochranným mechanismem, aby smluvní strany dodržely to, na čem se dohodly. Mají-li smluvní strany čisté úmysly, smluvních pokut se většinou nebojí. Pokud však prodávající odmítá sjednat smluvní pokutu za porušení svých závazků, měl by to pro vás být varovný signál. Možná se bojí, že nebude schopen dostát svým závazkům, anebo možná nemá čisté úmysly. Pokud i přesto budete pokračovat v přípravě nákupu, klidně se v takovém případě může stát, že vyřídíte hypotéku, zaplatíte odhad tržní ceny nemovitosti pro banku, uzavřete hypotéční úvěr se závazkem vyčerpat (nevyčerpání úvěru banka penalizuje), a pak vám prodávající řekne, že si prodej rozmyslel. To se bohužel občas stává. Neříkám, že smluvní pokuty eliminují všechny problémy, to rozhodně ne, jen je výrazně snižují.

Trvejte na třístranné smlouvě

Pokud si kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby rezervační smlouva byla třístranná, tj. kupující, prodávající a realitní kancelář. Některé realitní kanceláře uzavírají s kupujícími stále pouze dvoustranné rezervační smlouvy, tj. kupující a realitní kancelář. V takovém případě s vámi však prodávající nemá žádný smluvní vztah, a tedy k vám nemá ani žádné závazky. Nenechte se upokojit tvrzením realitní kanceláře, že prodávající má smluvní vztah s realitní kanceláří. To je totiž jejich smluvní vztah, a v případě, že se prodávající nakonec rozhodne vám nemovitost neprodat, nemáte žádné páky ho přimět, aby tak učinil. Celá rezervační smlouva v takovém případě zavazuje pouze vás. A to není vyvážený vztah.

Odměna realitky musí být vázána na prodej

Některé realitní kanceláře mají v rezervační smlouvě ustanovení, že se rezervační záloha stane v případě splnění závazku její odměnou. V jiném odstavci takové rezervační smlouvy je pak napsáno, že realitní kancelář splnila svůj závazek ve chvíli, kdy vám vytvořila příležitost uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím a tento závazek charakterizuje jako seznámení s prodávajícím. Pokud tedy z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy, byť ne vaší vinou, realitní kancelář vám nevrátí peníze, protože dle takové smlouvy svůj závazek splnila. Vy pak nemáte peníze ani nemovitost.

Některé realitní kanceláře na klienty zkoušejí tak rafinované finty, že vám nad tím zůstane rozum stát. Nezbývá než být maximálně ostražitý. Pokud si netroufnete na vyjednání podmínek nebo se bojíte, že vás emoce při vyjednávání budou paralyzovat, najměte si na to schopného realitního makléře či právníka. Vyjednávač, který není emotivně spjatý s nákupem, dokáže pro kupujícího většinou vyjednat lepší podmínky než kupec, který po koupi nemovitosti touží a je to na něm znát. Toho totiž může obratný prodávající nebo jeho realitní makléř využít ve vlastní prospěch.  

Přikládám další stížnost, kterou jsem objevil v diskuzních fórech na internetu ohledně práce realitních kanceláří. Jména makléřů a kanceláří jsem opět odstranil.

Dejte si velký pozor na jejich praktiky s rezervační smlouvou. Jejich makléřka … naslibuje velmi sympatickým vystupováním vše, co potřebujete slyšet, jen aby vás dostali k podpisu rezervační smlouvy, tedy i zálohy 50.000,- Kč. Pokud chcete pak Smlouvu o smlouvě budoucí měnit a oboustranně nastavit podmínky, je zle. Nedají vám na výběr a vy jste nuceni podepsat jejich podmínky, které jsou dle právního zástupce „smrtelné“. Cituji jeho výrok: „Tuto smlouvu by podepsal jen šílenec!“

Výše uvedená stížnost na práci realitní kanceláře je ukázkovým případem kupujícího, který naprosto nezvládl vyjednávání podmínek rezervační smlouvy. Je možné, že právě pod vlivem emocí přistoupil na nevýhodnou rezervační smlouvu, po nějaké době chtěl podmínky změnit, ale protistrana již žádost o změnu neakceptovala. A své slabé vyjednávací dovednosti se snaží hodit na neserióznost zástupce prodávajícího. Lidskou přirozeností je bohužel vidět chyby všude jinde než u sebe.

Nikdo vás nemůže nutit přistoupit na podmínky, které jsou pro vás smrtelné. Je jen a pouze na vás, jaké podmínky si při nákupu nemovitosti sjednáte.

Shora uvedený právní zástupce zmínku o šílenci vystihl správně. Ano, nespoutané emoce dokážou z lidí udělat šílence.

Důležité je uvědomit si podstatnou skutečnost. Kvalitní realitní makléř hájí zájmy té strany, která si ho najala a platí. Pokud si makléře najal prodávající, aby prodal jeho nemovitost za co nejlepších podmínek, makléř musí hájit jeho zájmy. Samozřejmě by vyjednávání mělo být korektní vůči všem zúčastněným.

Je naprosto mylné se domnívat, že realitní makléř, který zastupuje zájmy prodávajícího, ho bude znevýhodňovat ve prospěch kupujícího. Tím by se zpronevěřil svým závazkům.

Je to stejné jako v advokacii. Prokurátor se snaží dostat obžalovaného do vězení a obhájce se ho snaží dostat ven. Každý hájí svou stranu a používají k tomu všechny zákonem stanovené možnosti. Advokát, který by svého klienta chtěl poslat do vězení, odvádí špatnou práci.

Ještě jednu věc je dobré si uvědomit. Nekupujete si jen nemovitost. Řekli jsme si, že je důležité prověřit si majitele. Metaforicky řečeno si totiž tak trochu kupujete nejen prodávajícího, ale i realitního makléře.

Přistihli jste makléře při lhaní či překrucování faktů? Nejednejte s ním. A už vůbec s ním neuzavírejte žádné rezervační smlouvy, natož abyste mu platili rezervační zálohu. 

7. Složení rezervační zálohy

Každá realitní kancelář a prodávající budou chtít, abyste svůj zájem stvrdili složením rezervační zálohy. Prodávající tak má jistotu, že svůj úmysl s nákupem myslíte vážně, a může tedy svou nemovitost stáhnout z nabídky.

Kam složit rezervační zálohu? Vždy je důležité složit zálohu na nestranný účet. Nedoporučuji skládat zálohu přímo prodávajícímu majiteli právě z důvodu nestrannosti. Nabízí se několik možností:

a) Záloha do realitní kanceláře

Pokud je realitní kancelář silná, prosperující a má dobré jméno na trhu, můžete složit rezervační zálohu u ní. Předtím, než pošlete realitní kanceláři zálohu, si prověřte, že skutečně funguje.

To, že je realitní kancelář vidět a tváří se jako velká, silná společnost, ještě nemusí znamenat, že není před krachem. Podívejte se proto do obchodního rejstříku na její hospodářské výsledky, viz www.justice.cz. Více v článku Jak nebýt okraden realitní kanceláří. 

Pokud realitní kancelář nepublikuje své hospodářské výsledky v obchodním rejstříku, což je mimochodem její zákonná povinnost, či je ve významné ztrátě, tak jí žádné peníze určitě neposílejte a trvejte na složení rezervace u advokáta. Nebyli byste první, kteří tak o své peníze přišli.

b) Záloha do advokátní kanceláře

Druhou možností je složit zálohu do advokátní úschovy. Úschovy v advokátní kanceláři jsou zpravidla bezpečné a navíc Česká advokátní komora v posledních letech po kauze advokáta Vlasáka, který klientům Century 21 zpronevěřil přes 60 milionů, velmi zpřísnila dohled nad advokátními úschovami.

8. Příprava kupní smlouvy

Pokud jste sjednali rezervační smlouvu a následně deponovali rezervační zálohu na nestranný depozitní či úschovní účet, pak následuje příprava budoucí kupní smlouvy nebo rovnou kupní smlouvy. Při přípravě těchto smluv se však vychází z toho, co jste si dohodli na samém začátku v rezervační smlouvě. Pokud jste sjednali kvalitní, všestranně vyváženou rezervační smlouvu, kde jsou všechny podmínky podrobně stanoveny, deponovali jste rezervační zálohu na nestranný depozitní účet a máte dostatečně dlouhé lhůty na zajištění financování, pak je většinou již příprava těchto smluv a celá transakce bez problémů. Kupující se nejvíce chyb dopouštějí na začátku obchodního případu. Pamatujte: Čím více úsilí vyvinete do vyladění podmínek na počátku nákupu nemovitosti, tím méně práce budete mít v průběhu obchodní transakce či při převzetí nemovitosti. Platí to samozřejmě i naopak.

9. Úschova kupní ceny

Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí na celé transakci je zajištění bezpečné úschovy kupní ceny.

V zásadě máte na výběr jednu z následujících možností.

1. Úschova u advokáta
2. Úschova u notáře
3. Úschova v bance
4. Úschova v realitní kanceláři
5. Úschova u libovolné třetí strany

Jaký je mezi nimi rozdíl a jaká jsou jejich rizika, se dozvíte v článku Jak bezpečně zajistit úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti.

10. Vkladové řízení na katastru nemovitostí

Pokud jste uzavřeli kupní smlouvu, pak je třeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Za tento úkon se platí administrativní poplatek 2.000 Kč. Katastr nemovitostí ze zákona nesmí provést vklad v ochranné lhůtě, která trvá 20 dní. Teprve poté se vaším vkladem bude zabývat. Vkladové řízení běžně trvá cca 30 dní a liší se podle regionů.

Neshledá-li katastrální úřad žádné nedostatky, povolí vklad a vy se v den povolení vkladu stanete vlastníkem nemovitosti, a to zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad podán. O této skutečnosti vás katastr informuje zasláním tzv. „Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí“.

11. Předání nemovitosti

Jakmile je povolen vklad vlastnického práva, je třeba dohodnout termín předání nemovitosti tak, jak jste si ho s prodávajícím sjednali v kupní smlouvě.

Běžně se nemovitosti předávají po provedení vkladu, např. do 7 dní od provedení vkladu, ale není to podmínkou. Termín předání si můžete stanovit, jak uznáte za vhodné. Klidně i po roce od provedení vkladu.

Důležité je však říci, že od provedení vkladu vám vzniká právní odpovědnost z vlastnictví nemovitosti. Měli byste si proto sjednat nejen pojištění nemovitosti, ale i odpovědnost za škody. Pokud by například na kolemjdoucího spadla střešní taška z vaší střechy, může po vás kolemjdoucí žádat odškodnění. Při předání nemovitosti je nezbytné sepsat předávací protokol, ve kterém prodávající potvrdí, že nemovitost předal a kupující nemovitost převzal. Sepište do protokolu veškeré nedostatky, které při předání objevíte. Při předání nemovitosti byste již měli vědět, s jakým dodavatelem energií (elektřina, plyn) byste chtěli uzavřít smlouvy o odběru. Rozhodně není podmínkou, abyste uzavřeli smlouvy se stejným dodavatelem jako prodávající.

Vybírat dodavatele začněte poté, co vložíte kupní smlouvy na katastr, budete tak mít cca měsíc na rozhodování. Od převzetí nemovitosti můžete začít svou nemovitost konečně užívat. Tím však vaše povinnosti nekončí. Je třeba vyrovnat své závazky vůči státu.

12. Daň z nemovitosti

Do 31. ledna následujícího roku od provedení vkladu vlastnického práva jste povinni podat přiznání k dani z nemovitostí. Daňové přiznání stačí podat pouze jednou, pokud v nemovitosti nedošlo ke změnám. Každoročně nejpozději do 31.5. však musíte daň z nemovitosti zaplatit.

Tím celá realitní transakce končí.

V tomto průvodci jsem se snažil shrnout nejdůležitější části procesu nákupu nemovitosti a obsáhnout nejčastější chyby kupujících při nákupu nemovitosti. Oblastí, na které je třeba si dát pozor, je ale mnohem víc. Záleží vždy na charakteru nemovitosti a situaci, ve které se prodávající a kupující nachází. 

V ČR si většina lidí myslí, že prodej a nákup nemovitostí je procházka růžovou zahradou, a přitom při nákupu běžně dělají jednu chybu za druhou. A podle toho vypadají internetové diskuze lidí, kteří se spálili. 

Například v Kanadě či USA se naprostá většina kupujících nechá zastupovat svým realitním makléřem právě proto, aby pro ně dohodl lepší podmínky při nákupu. To je samozřejmě na našem trhu, kde nadpoloviční většina makléřů jsou amatéři, mnohem horší.

Pozitivní zprávou je, že počet kvalitních makléřů roste. Do realitní branže vstupuje více poctivých lidí, realitními makléři se stávají častěji i lidé s vysokoškolským vzděláním, roste kvalifikace makléřů a jejich znalosti z oblasti práva, stavební problematiky, marketingu, psychologie atd. A se zákonem o realitní činnosti se dá očekávat, že amatérismus bude postupně z trhu vytlačován.

Víte, jedna věc mně přijde dost zvláštní. Na realitním trhu jsou spousty lidí, kteří někomu naletěli a stálo je to peníze, někdy dost peněz. Místo toho, aby z toho vyvodili sebereflexi a poučili se, tak nadávají na nespravedlnost světa a stejně se nepoučí. A úsměvným paradoxem je, že lidé, kteří by nejvíce potřebovali pomoc od kvalitního realitní makléře, protože při nákupu sekají jednu chybu za druhou, často tvrdí, že všichni realitní makléři jsou jen darmožrouti bez užitku.

Přitom makléř, a teď myslím dobrý makléř, dokáže vyjednat pro kupujícího slevu, dobré podmínky, upozorní ho na všechna rizika spojená s nákupem a nastaví bezproblémový časový rámec transakce. Ten je velmi důležitý, pokud na sebe navazuje více realitních transakcí najednou. A nemusí se to týkat jen akcí „kulový blesk“.

Hodně úspěchu při nákupu nemovitostí.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

The post Jak koupit nemovitost – kompletní nákupní průvodce appeared first on REMAX Alfa.