Kupní smlouva nebo darovací smlouva k převodu bytu, domu či pozemku nestačí. Nabyvatel (obdarovaný, kupující) nabývá vlastnické právo nikoliv podpisem smlouvy, ale až po provedení zápisu vlastnického práva do tzv. veřejného seznamu.
Je nutné doručit návrh na vklad do katastru nemovitostí na příslušný katastrální úřad. Víte, jak takový návrh vypadá, kde získat formulář, k čemu slouží a jak jej správně vyplnit, abyste se vyhnuli jeho zamítnutí a časovým průtahům?
K převodu vlastnického práva k nemovitosti nedochází samotným podpisem smlouvy, ale až zápisem do veřejného seznamu, kterým se rozumí katastr nemovitostí (KN). To je mimochodem důvod, proč je důležité, aby kupní cena složená kupujícím do úschovy byla vyplacena prodávajícímu právě až po přepisu v KN. Za tímto účelem je nutné vyhotovit návrh na vklad do katastru nemovitostí, který se podává na stanoveném formuláři. Můžete si jej vytisknout a vyplnit ručně, ale daleko jednodušší a praktičtější je online vyplnění interaktivního formuláře, který vám navíc intuitivně pomůže vyvarovat se některých chyb.
Návrh na vklad se nejčastěji zmiňuje v souvislosti s převodem vlastnictví, ale obdobně probíhá i vklad či výmaz jiných práv – služebnosti (věcného břemene), zástavního práva apod. Návrh na vklad musí obsahovat označení příslušného katastrálního úřadu (KÚ) a katastrálního pracoviště, specifikaci nemovitostí, kterých se zápis týká, údaje o účastnících řízení (příp. jejich zástupcích) a vymezení práv, kterých se zápis týká. Musíte označit nabývací tituly (typicky kupní či darovací smlouvu) a popř. další přílohy, které slouží jako podklad pro zápis do KN (např. geometrický plán při dělení pozemků, plnou moc s úředně ověřeným podpisem při zastoupení ve vkladovém řízení advokátem atp.).
Pokud nemáte s převody nemovitostí a přípravou návrhu na vklad zkušenosti, doporučujeme využít služeb zkušeného realitního advokáta. Jak se dočtete níže, sebemenší chybou v návrhu na vklad se vystavujete riziku, že KÚ návrh zamítne, převod se o měsíce protáhne, a navíc přijdete o správní poplatek.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí mohou podat obě smluvní strany nebo i jedna z nich, případně se mohou pro vkladové řízení nechat zastoupit třetí osobou – typicky realitním advokátem nebo jinou osobou. Pro vyloučení všech pochybností a dosažení maximální rychlosti převodu je dobré, když kupní smlouva na byt, darovací smlouva nebo jiná převodní smlouva (vkladová listina) stanoví, kdo a v jaké lhůtě po uzavření smlouvy doručí návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu (katastrálnímu pracovišti).
Zatímco na návrhu na vklad postačí „obyčejný“ podpis navrhovatele, vyhotovení kupní smlouvy určené KÚ pro účely vkladového řízení musí být opatřené úředně ověřenými podpisy stran (resp. úřední ověření podpisů je nejběžnějším způsobem prokázání jejich pravosti). Při jednodušších převodech KÚ postačí právě návrh a vkladová listina. Jindy musíte v závislostech na okolnostech daného případu dodat KÚ rovněž plnou moc, geometrický plán, potvrzení o zániku zástavního práva nebo jinou listinu. S přípravou návrhu na vklad vám pomůže zkušený realitní advokát.
Kolik stojí správní poplatek?
Podat návrh na vklad můžete osobně, poštou nebo datovou schránkou. Váže se s ním povinnost zaplatit správní poplatek 2.000 Kč, přičemž obecně vzato platí pravidlo „1 listina = 1 návrh na vklad = 1 správní poplatek“. Pokud tedy jedna listina obsahuje kupní smlouvu a zároveň dohodu o zřízení služebnosti bytu, zaplatíte 2.000 Kč jen jednou. Při rozdělení kupní smlouvy a dohody o zřízení služebnosti do dvou dokumentů musíte podat dva návrhy na vklad a zaplatit 2 x 2.000 Kč. Poplatek můžete uhradit kolkem, osobně na KÚ nebo bankovním převodem. I na tomto místě doporučujeme ve smlouvě specifikovat, kdo poplatek uhradí.
Jak dlouho trvá přepis na katastru nemovitostí?
Nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu na vklad KÚ vyznačí u nemovitostí tzv. plombu (P). Jedná se o upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. Vyznačení plomby je patrné z bezplatného online nahlížení do katastru nemovitostí i placeného LV. Nejpozději další den KÚ zašle vlastníkovi (a popř. jinému oprávněnému) informaci o vyznačení plomby. KÚ dotyčné informuje poštou na adresu trvalého pobytu (popř. bydliště v cizině v případě cizinců) nebo prostřednictvím datové schránky. Pokud o to vlastník požádá, KÚ jej informuje také e-mailem nebo SMS zprávou.
Pokud byly splněny podmínky pro povolení vkladu, KÚ vklad povolí a právní účinky vkladu v takovém případě nastávají zpětně ke dni, kdy návrh na vklad došel KÚ. Mějte na paměti, že navzdory splnění podmínek KÚ nikdy nepovolí vklad dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne, kdy zaslal vlastníkovi informaci o vyznačení plomby (viz výše). Při nesplnění podmínek návrh zamítne.
Zmíněné 20denní období se často označuje jako tzv. ochranná lhůta. Plomba na jedné straně dává vlastníkovi příležitost, aby se mohl případně bránit proti podvodnému nebo jinak závadnému převodu. Na druhé straně může upozornit kupujícího, že nemovitost je již dotčena změnou, a proto by se měl mít na pozoru, aby např. neuzavřel kupní smlouvu na nemovitost, u které v daný okamžik již probíhá vkladové řízení v souvislosti s převodem na třetí osobu. Při splnění podmínek po uplynutí ochranné lhůty KÚ zpravidla do týdne provede zápis do KN a odstraní plombu, takže většina úspěšných vkladů trvá od podání návrhu po přepis cca 30 dní.
KÚ rozlišuje vady odstranitelné a neodstranitelné.
Odstranitelné vady
Odstranitelnou vadou může být např. absence úředně ověřeného podpisu na vkladové listině nebo nezaplacení správního poplatku. V takových případech vám KÚ poskytne dodatečnou lhůtu pro odstranění vad.
Neodstranitelné vady
Jak vyplývá z názvu, u neodstranitelných vad takový druhý pokus nemáte a pokud např. ve vkladové listině (kupní smlouvě) nedostatečně identifikujete nemovitost, KÚ se rozhodne vklad zamítnout, čímž mj. přijdete o správní poplatek. Po obdržení informace o neodstranitelných vadách je nejlepší nečekat na zamítnutí vkladu ze strany KÚ a vzít návrh zpět (a vzdát se práva na odvolání). Se zpětvzetím musí souhlasit všichni účastníci vkladového řízení. O poplatek sice přijdete i v tomto případě, ale na rozdíl od zamítnutí ze strany KÚ nebude nové vkladové řízení (s opravenými chybami) blokovat 30denní lhůta, po kterou lze rozhodnutí o zamítnutí vkladu napadnout u soudu a po kterou se „nová“ vkladová řízení přerušují.
Kromě časových průtahů může chybný návrh na vklad (často v kombinaci s chybami v kupní či darovací smlouvě) také způsobit, že kupující nenabude všechny nemovitosti, které zamýšlel (a za které zaplatil). Nebo se zapomene na převod pozemků (přístupové cesty, zahrady, podílu na společných částech), které jsou užívány s „hlavní“ nemovitostí (bytem, domem), přičemž náprava tohoto stavu může být zbytečně složitá. Vždy je proto lepší využít právní služby zkušeného realitního advokáta a realitního makléře.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz
Mohlo by vás také zajímat
