Význam rezervační smlouvy při nákupu a prodeji nemovitosti

Smlouva o rezervaci nemovitosti

Rezervační smlouva je jedna z klíčových smluv celé realitní transakce. V čem spočívá její význam a jaká jsou rizika, když ji neuzavřete.

Občas se setkám s názorem, že rezervační smlouva je zbytečná. Slyšel jsem dokonce názor, že jediný význam rezervační smlouvy je, aby si realitní kancelář zajistila svoji provizi nebo, že rezervace nemovitostí je často pastí na peníze.

Podobné výroky jsou buď nepochopením smyslu rezervační smlouvy laickou veřejností nebo reakce na nekalé praktiky neseriózních realitek.

Vysvětlím vám skutečný význam rezervačních smluv a upozorním vás na některá úskalí, kdy se rezervační smlouva může stát pastí na kupující.

Význam rezervační smlouvy

Hlavní smysl rezervační smlouvy, jak napovídá její název, je rezervovat nemovitost kupujícímu.

Ve správně postavené rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu a kupující se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. A právě z těchto důvodů je rezervační smlouva klíčový dokument realitní transakce.

Prodávající a kupující, eventuálně realitní kancelář, kteří uzavřeli rezervační smlouvu jsou v mnohem jistějším právním postavení, než kdyby žádnou rezervační smlouvy neuzavírali.

Hlavní význam rezervační smlouvy je v tom, že smluvní strany ví:

  • přesně, co se prodává a za jakou cenu (často se neprodává jen nemovitost samotná, ale i pozemky, spoluvlastnické podíly na domě, inventář atd),
  • jak bude transakce probíhat časově a organizačně,
  • jak bude probíhat čerpání hypotéčního úvěru kupujícího,
  • kdy a jak bude zaplacena kupní cena,
  • jakým způsobem bude řešena úschova kupní ceny,
  • jak bude vyplacena kupní cena z úschovy ve prospěch prodávajícího,
  • jaká jsou omezení vlastnických práv (zástavy, věcná břemena), a zdali budou přecházet na kupujícího nebo budou ukončena,
  • kdy bude nemovitost předána kupujícímu,
  • jaké jsou rozvazovací podmínky, tj. za jakých okolností se smlouva ruší,
  • jaké jsou další povinnosti prodávajícího a kupujícího,
  • jaké jsou sankce pro případ, že některá ze stran poruší své povinnosti vyplývající ze smlouvy.

Výhody písemné rezervační smlouvy

Díky výše uvedenému pomáhá písemně uzavřená rezervační smlouva k hladšímu průběhu celé transakce, snižuje prostor pro nedorozumění a účastníci jsou ve větším klidu, protož ví, že protistrana je vázána smluvní pokutou pro případ, že poruší své povinnosti.

Pokud prodáváte či kupujete nemovitost přes naší realitní kancelář, vždy uzavíráme třístranné rezervační smlouvy. Účastníky smlouvy jsou prodávající, kupující a realitní kancelář.

Rezervační smlouva je tak de facto zjednodušenou formou smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Nevýhody písemné rezervační smlouvy

Pokud máte schopnost a úmysl dostát svým závazkům (tj. koupit či prodat za dohodnutých podmínek), pak pro vás rezervační smlouva nepředstavuje žádná rizika.

Rezervační smlouva představuje riziko pro kupující v okamžiku, kdy nedostane hypotéku a nebude tak schopen dostát svým závazkům.

Tento problém má snadné řešení, viz Garance vrácení rezervační zálohy.

Rizika nákupu a prodeje bez rezervační smlouvy

Někteří prodávající a kupující si chtějí zjednodušit obchod tak, že žádnou písemnou rezervační smlouvu neuzavřou. Ústně se dohodnou, že nechají právníka rovnou připravit kupní smlouvu.

Toto zjednodušení obchodu má svá rizika, která vám mohou způsobit problémy a jsou jádrem celé řady sporů.

Žádné závazky

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej si mohou kdykoli rozmyslet, což se také občas stává.

Celá transakce je tak od začátku do konce na vodě.

Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující.

Pokud prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Příběh ze života

Klient mi vyprávěl příběh, že se dohodl ústně na prodeji s prodávajícím bez účasti realitní kanceláře, vyřídil si hypotéční úvěr a když měl úvěr vyřízený, tak mu prodávající řekl, že se nemá kam odstěhovat, a proto byt nemůže prodat. Kupující z toho byl zoufalý, s koupí strávili 2 měsíce, měl náklady s vyřízením úvěru, jeho žena byla těhotná v 7. měsíci a bydleli v malém nevyhovujícím bytě. S koupí počítali. Ústně se na tom dohodli. Klient mi příběh vyprávěl, když kupovali byt z mé nabídky.

Nicméně, když už majitel nemovitosti dospěje k rozhodnutí, že nemovitost prodá, pak se nestává zas tak často, že by si prodej rozmyslel úplně. Občas se to sice stane, ale mnohem častěji se stává, že se prodávající dohodne s kupujícím ústně na prodeji nemovitosti, kupující si začne vyřizovat úvěr a pak prodávající dostane atraktivnější nabídku ke koupi od někoho jiného a prodávající méně atraktivní nabídku ke koupi hodí přes palubu. Toho jsme svědky celkem často.

Zbytečné náklady a nejistý výsledek

Náklady na vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti pro banku, prověření nemovitosti, náklady na přípravu kupní smlouvy a další právní náklady, to všechno jsou vyhozené peníze, když nedojde k uzavření obchodu.

Ústní dohody vytváří prostor pro nedorozumění

Ústní dohody jsou často postačující, ale ne při prodeji nemovitostí. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat je celá řada.

I když mají obě strany čisté úmysly, nechtějí se záměrně oklamat, tak při ústní dohodě mohou každý vnímat význam slov jinak.

Realitní transakce není otázka týdne, trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. A tak se stává, že lidé zapomenou na to, co si vlastně na počátku ústně dohodli.

To vše vytváří prostor pro spory a nedorozumění. Písemná rezervační smlouva problémy minimalizuje.

Bez rezervační smlouvy je složitější i jednání o úvěru

Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy nebo návrhu kupní smlouvy či uzavření smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte žádnou smlouvu v ruce, je jednání o úvěru složitější. Kupujícímu pak nezbyde nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu.

Rezervační smlouva není 100 % garancí úspěšné transakce

Uzavřením rezervační smlouvy si někteří lidé myslí, že už je ruka v rukávu a v podstatě je obchod jistý. To je omyl a může vás stát hodně peněz.

Uzavřená rezervační smlouva znamená, že je obchod na dobré cestě. Smlouva dokáže minimalizovat potenciální problémy a nedorozumění, ale není 100 % garancí úspěšného prodeje.

Příklad ze života

Prodávali jsme byt, prodávající, kupující a naše realitní kancelář uzavřeli rezervační smlouvu, a když se celá transakce schylovala ke zdárnému konci, prodávají nám zavolal a sdělil, že byt nebude prodávat, že se u něho změnila rodinná situace a chce ho nechat k užívání babičce. Kupující už s nákupem počítal, měl vyřízenou hypotéku, zaplatit odhad, právníka a byla to pro něj studená sprcha. Ačkoli se nám takové situace stávají velmi zřídka, přesto se nedají na 100 % vyloučit. Rezervační smlouva posiluje postavení smluvních stran. A proto kupující může po prodávajícím žádat smluvní pokutu. To je ale tak vše. Rezervační smlouva nemůže smluvní strany jinak donutit uzavřít kupní smlouvu.

Kromě toho se samozřejmě může stát, že v průběhu transakce prodávající či kupující zemře, onemocní, manželé se rozejdou se nebo se jim natolik změní životní situace, že z transakce sejde.

Vždy to klientům zdůrazňuji, protože radost z nákupu a prodeje vede mnoho lidí k neuváženým krokům. Stává se například, že

  • prodávající po podpisu rezervační smlouvy samou radostí zaplatí zálohu na jinou nemovitost, vysněné auto či jinou investici
  • kupující se nemůže dočkat a samou nedočkavostí začne objednávat nábytek, vybavení,

a pak jsou v šoku, když se stane “něco neočekávaného” a z obchodu sejde.

Úkolem dobrého makléře je proto i radit klientům, aby nedělali ukvapená rozhodnutí v nesprávnou chvíli.

Podstatné náležitosti rezervační smlouvy

Dobře postavená rezervační smlouva by měla definovat:

  • Smluvní strany, tj. prodávajícího, kupujícího a realitní kancelář, která prodej zajišťuje.
  • Předmět prodeje. Neprodává se často jen jedna nemovitost. S bytem se kupuje i podíl na společných částech budovy či pozemku. U domů je často kromě samotného domu i více pozemků. Někdy může být součástí prodeje i inventář, který je třeba definovat.
  • Kupní cena a její splatnost.
  • Termín uzavření kupní smlouvy, smlouvy o úschově kupní ceny, termín předání nemovitosti.
  • Způsob financování, forma úschovy kupní ceny, způsob výplaty kupní ceny.
  • Omezení vlastnický práv (zástavy, věcná břemena), jejich ukončení či eventuálně podmínky přechodu na kupujícího.
  • Rozvazovací podmínky, pokud se na nich účastníci dohodnou.
  • Povinnosti prodávajícího a kupujícího.
  • Co se stane, když dojde k porušení sjednaných podmínek (smluvní pokuty).
  • Platnost a účinnost rezervační smlouvy.
  • Výši rezervační zálohy.

Rezervační záloha

Rezervace nemovitosti je zpravidla vázána podmínkou složení rezervační zálohy. Složením rezervační zálohy kupující deklaruje skutečný zájem nemovitost koupit. Prodávají tak má větší jistotu, že kupující myslí svůj záměr koupit vážně.

Jsou dvě formy rezervační zálohy a jedna z nich je tak trochu pastí na nezkušené kupce.

Záloha na kupní cenu

Peníze, které zaplatíte, jako rezervační zálohu, jsou součástí kupní ceny za nemovitost. V případě, že prodávající nepodepíše kupní smlouvu z důvodů na jeho straně, realitní kancelář vám musí zálohu vrátit.

Záloha na provizi – past na kupující

Některé realitní kanceláře koncipují rezervační smlouvy tak, že zaplacená záloha není zálohou na kupní cenu, ale zálohou na jejich provizi.

Některé realitní kanceláře mají ve smlouvě zákeřné ustanovení, že záloha se stává provizí v okamžiku, kdy kupujícímu vznikne příležitost uzavřít kupní smlouvu. Příležitost uzavřít kupní smlouvu však není totéž, jako uzavřená kupní smlouva. Pokud prodávající z nějakého důvodu nepodepíše kupní smlouvu, realitní kancelář přesto nemusí rezervační zálohu vrátit, protože ona svůj závazek splnila, tj. vytvořila příležitost. To, že nedošlo k samotnému prodeji, je věc druhá. Kupec nemá ani nemovitost ani zálohu. To je velmi neseriózní obchodní praktika a bohužel se s ní můžete občas setkat.

Některé realitní kanceláře si neúčtují provizi od prodávajících, ale od kupujících. Rezervační zálohou si tak pojišťují, že dostanou zaplaceno za zprostředkování prodeje.

Garance vrácení rezervační zálohy

Nabízíme kupujícím zdarma a bez závazků schůzku s naším hypotéčním poradcem, na které si nechají prověřit svou finanční bonitu ještě před uzavřením rezervační smlouvy.

Pokud využijete nabídku na prověření bonity a vyřízení úvěru přes naše hypotéční poradce, a přesto hypotéku nedostanete, rezervační zálohu vám vrátíme. To vše však pod podmínkou, že nám řeknete pravdu a hypotéku jinak nezmaříte svým jednáním.

Kupující, kteří hypotéčnímu makléři neřekli pravdu o svých příjmech a závazcích či zatajili důležité okolnosti pro získání hypotéky, opravdu hrozí, že hypotéku nedostanou a složená záloha jim propadne jako smluvní pokuta prodávajícímu.

Je také rizikem, když se kupující spolehne na nezkušeného bankovního poradce, který bonitu klienta špatně spočítá a dojde k mylnému závěru, že kupující má šanci úvěr získat, ačkoli to není pravda a banka úvěr zamítne. Tento problém je bohužel častý. Výpočet bonity není vždy úplně jednoduchý.

Proto vždy doporučujeme prověření od našich hypotéčních poradců. Důvěřujeme jejich schopnostem, a proto vám můžete nabídnout garanci vrácení zálohy.

Pojmenování rezervačních smluv se může lišit

Nenechte se zmást tím, že rezervační smlouva může mít u různých realitních kanceláří a advokátů různé názvy. Běžně se rezervační smlouvy nazývají např.

  • Smlouva o rezervaci nemovitosti
  • Smlouva o rezervaci družstevního bytu
  • Dohoda o složení rezervační zálohy
  • Smlouva o složení blokovacího depozita atd.

Pokud smysl rezervační smlouvy je rezervovat nemovitost, pak už na názvu tolik nezáleží.

Vyvarujte se dvoustranných rezervačních smluv

Rezervace při prodeji s realitní kanceláří

Třístranné rezervační smlouvy jsou v dnešní době u seriózních realitních kanceláří standardem.

Nicméně přesto jsou realitní kanceláře, které sepisují s kupujícími pouze dvoustranné rezervační smlouvy. Účastníky jsou pak jen kupující a realitní kancelář.

U dvoustranných rezervačních smluv (mezi kupujícím a realitní kanceláří) je kupující ve značné nevýhodě. Nemá s prodávajícím žádný právní vztah a nemá žádné páky, aby dodržel to, co třeba ústně slíbil.

Rezervace při prodeji bez realitní kanceláře

Rovněž, pokud prodávající a kupující sami bez realitní kanceláře uzavřou rezervační smlouvu, vyvstává otázka, kam kupující složí rezervační zálohu. Kupujícím se často nechce platit zálohu prodávajícímu, kterého vůbec neznají a běžným výsledkem je, že prodej je od začátku do konce na vodě bez rezervační zálohy.

U advokátů zase záloha neplní svůj účel, jako smluvní pokuty v případě, že si kupující nákup rozmyslí. Advokáti totiž zpravidla nechtějí fungovat jako rozhodci sporů mezi prodávajícím a kupujícím.

Prodávající a kupující, kteří si nemovitost prodávají / kupují sami bez realitní kanceláře se na nás obrací, abychom jim transakci dokončili po administrativně právní stránce.

Pokud potřebujete transakci dokončit, neváhejte se na nás obrátit.

Dojednáme pro vás veškeré podmínky nákupu a prodeje nemovitosti, zajistíme kupujícímu hypotéční úvěr, úschovu kupní ceny u advokáta, notáře či v bance, náš právník vám připraví kupní smlouvu, zajistíme styk s katastrem a vypracujeme protokol o předání nemovitosti. Vyřešíme případné další problémy.

Realitní makléř Petr Podlešák
Petr Podlešák - Realitní praxe od roku 2000

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa