V jakém okamžiku dochází k závazné rezervaci nemovitosti kupujícímu

Rezervace nemovitosti

Kupující si někdy myslí, že okamžikem, kdy prodávajícímu nebo jeho makléři sdělí, že nemovitost kupují, dochází k jejímu zarezervování. Proč to takto nemůže fungovat?

Někdy se dokonce kupující domnívají, že pomyslným podáním ruky je celý obchod uzavřen. Tak to nefunguje a vysvětlím vám proč.

Rezervovat nemovitost můžeme pouze na základě uzavřené rezervační smlouvy, ve které jsou vyjasněny podstatné podmínky prodeje a zároveň, pokud kupující složí rezervační zálohu.

Realitní makléři inzerují nemovitost a organizují prohlídky až do okamžiku uzavření rezervační smlouvy, respektive alespoň do okamžiku, kdy je více než zřejmě, že k rezervaci nemovitosti dojde.

Proč nemovitost nemůžeme rezervovat ústě?

Prodej nemovitosti není prodej rohlíků na krámě. Při prodeji je třeba vyjasnit spousty detailů, na kterých prodej může ztroskotat.

A to se také stává.

Za mou praxi se mi nesčetněkrát stalo, že mě kupující ubezpečovali, že nemovitost na 100 % kupují, a po několika týdenním jednání z prodeje sešlo. Někdy se dokonce kupující odmlčeli a úplně přestali reagovat.

Důvodů, na čem transakce může ztroskotat je celá řada. Jedině pečlivou přípravou písemné rezervační smlouvy se dají případná nedorozumění minimalizovat, a proto nikdy nemůžeme rezervovat nemovitost ústně.

Zde jsou nejčastější důvody, na čem transakce ztroskotávají z důvodů na straně kupujících:

  • Kupující zjistí, že má škraloup v registru dlužníků a banka mu neposkytne úvěr.
  • Odhadce ocení nemovitost na nižší částku a kupující na úvěr nedosáhne.
  • Kupující sice tvrdí, že nemovitost chce koupit, ale je v rozvodovém řízení a manžel/ka koupi zablokuje. Nebo si kupující uvědomí svou situaci v rozvodovém řízení a koupi zastaví sám.
  • Smluvní strany se nedohodnou za zaplacení a vyplacení kupní ceny.
  • Smluvní strany se nedohodnou na úschově kupní ceny.
  • Smluvní strany se nedohodnou na prodeji movitého vybavení.
  • Smluvní strany se nedohodnou na termínu předání nemovitosti. Například, protože prodávající potřebuje v bytě ještě několik měsíců bydlet, ale kupující ho sám nutně potřebuje.
  • Prodávající po obdržení přesné specifikace nemovitosti zjistí, že není taková, jak se zprvu domníval. Například tím, že přehlédl nějakou informaci z inzerce a domníval se, že nemovitost má jiné parametry než ve skutečnosti má.
  • Kupující si nechal vypracovat technickou zprávu ke stavu nemovitosti a po jejím obdržení si prodej rozmyslí nebo začne požadovat slevu.
  • Kupující zjistí, že náklady na rekonstrukci jsou vyšší než se zprvu domníval a nákup tak přesahuje jeho finanční možnosti.
  • Smluvní strany se nedohodnou na ustanovení v kupní smlouvě týkající se zodpovědnosti za skryté vady.
  • Kupující si začne klást další požadaky, které nejsou akceptovány prodávajícím.
  • V průběhu prodeje se ukáže, že se objeví rozpory mezi skutečným stavem nemovitosti a záznamem v katastru nemovitostí a financující banka odmítne transakci profinancovat. U starších nemovitostí s černými přístavky se to bohužel stává. Stejně tak se stává, že zaměření pozemku v katastru neodpovídá skutečnému stavu.
  • Kupující v průběhu jednání zjistí, že nemůže v bytě, domě či na pozemku realizovat záměr, který zprvu zamýšlel (přestavba, přístavba, výstavba konkrétního domu na pozemku).
  • Kupujícímu se změní finanční situace. Například tím, že chce nákup financovat z prodeje jiné nemovitost a prodej této nemovitost spadne.
  • Smluvní strany se nedohodnou na smluvních pokutách za porušení smluv.
  • Kupující se v průběhu jednání o prodeji začne chovat nedůvěryhodně, nedrží termíny, dělá kličky, hraje o čas, že se s ním rozhodneme ukončit jednání.

To je jen několik situací, které mě teď napadli, určitě bych jich sepsal víc.

Pokud nám tedy kupující sdělí, že nemovitost kupuje, je to dobrý signál pro zahájení jednání o prodeji, ale v žádném případě to neznamená, že je ruka v rukávě a nemovitost je prodaná.

Může nastat situace a také se to občas stává, že v průběhu jednání o rezervační smlouvě s jedním zájemcem, se ozve další zájemce nebo dokonce více zájemců.

Taková situace je pochopitelně pro kupující nepříjemná. Konkurence dalších zájemců snižuje jejich vyjednávací pozice a vede ke stresujícím situacím.

Naprosto to chápu, ale to se bohužel, zejména na rostoucím realitním trhu, jako je tento, stává. Konkrétní nemovitost je jen jedna, nemůžeme ji naklonovat, a proto se tomu nedá nijak zabránit. Napsal jsem o tom článek.

Přeji vám hodně štěstí při nákupu vaší vysněné nemovitosti.

Petr Podlešák

Článek připravil: Petr Podlešák, manažer kanceláře RE/MAX Alfa


O našich makléřích řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videoreference zobrazíte na Reference.