Kdy můžeme kupujícímu zarezervovat nemovitost

Rezervace nemovitosti

Kupující si někdy myslí, že okamžikem, kdy prodávajícímu nebo jeho makléři sdělí, že nemovitost chtějí koupit, dochází k jejímu zarezervování. To bohužel není možné. V tomto článku vám vysvětlím proč.

Doba čtení: 4 minuty

Rezervovat nemovitost kupujícímu můžeme pouze na základě uzavřené rezervační smlouvy, ve které jsou vyjasněny podstatné podmínky prodeje, a zároveň pokud kupující složí rezervační zálohu.

Realitní makléři inzerují nemovitost a organizují prohlídky až do okamžiku uzavření rezervační smlouvy, respektive alespoň do okamžiku, kdy je vysoce pravděpodobné, že k rezervaci nemovitosti dojde.

Proč nemovitost nemůžeme rezervovat ústně

Prodej nemovitosti není prodej rohlíků. Při jejím prodeji je třeba vyjasnit spousty detailů, na kterých prodej může ztroskotat.

A to se také stává.

Za mou praxi se mi nesčetněkrát stalo, že mě kupující ubezpečovali, že nemovitost na 100 % kupují, a po několikatýdenním jednání z prodeje sešlo. Někdy se dokonce kupující odmlčeli a úplně přestali reagovat.

Pokud bychom přestali inzerovat nemovitosti a jednat s dalšími zájemci, kdykoli nám první zájemce oznámí, že má zájem koupit, výsledkem by bylo, že by prodávající ztratil další zájemce a čas, a to si zdaleka ne vždy prodávající mohou dovolit. Navíc delším prodáváním rostou náklady na propagaci nemovitosti.

Důvodů, proč transakce může ztroskotat, je celá řada. Jedině pečlivou přípravou písemné rezervační smlouvy se dají případná nedorozumění minimalizovat, a proto nikdy nemůžeme rezervovat nemovitost ústně a zastavit jednání s dalšími zájemci.

12 nejčastějších důvodů, proč ztroskotá realitní transakce

V následujících situacích prodeje nemovitostí nejčastěji ztroskotávají:

  1. Prodávající a kupující se nedohodnou na podmínkách obchodu. Definice předmětu převodu a inventáře, termín vystěhování, úschova a výplata kupní ceny atd., to vše je předmětem jednání. Rozdílnými požadavky pak obchod ztroskotá.
  2. Kupující zjistí, že má škraloup v registru dlužníků a banka mu neposkytne úvěr.
  3. Odhadce ocení nemovitost na nižší částku a kupující na úvěr nedosáhne.
  4. Kupující sice tvrdí, že chce nemovitost koupit, ale je v rozvodovém řízení a manžel/ka koupi zablokuje. Nebo si kupující uvědomí svou situaci v rozvodovém řízení a koupi zastaví sám.
  5. Kupující po obdržení přesné specifikace nemovitosti zjistí, že není taková, jak se zprvu domníval. Například tím, že přehlédl nějakou informaci z inzerce a domníval se, že nemovitost má jiné parametry, než ve skutečnosti má.
  6. Kupující si nechal vypracovat technickou zprávu ke stavu nemovitosti a po jejím obdržení si prodej rozmyslí nebo začne požadovat slevu.
  7. Kupující zjistí, že náklady na rekonstrukci jsou vyšší, než se zprvu domníval, a nákup tak přesahuje jeho finanční možnosti.
  8. Kupující si začne klást další požadavky, které nejsou akceptovány prodávajícím.
  9. V průběhu prodeje se ukáže, že se objeví rozpory mezi skutečným stavem nemovitosti a záznamem v katastru nemovitostí, a financující banka odmítne transakci profinancovat. U starších nemovitostí s černými přístavky se to bohužel stává. Stejně tak se stává, že zaměření pozemku v katastru neodpovídá skutečnému stavu.
  10. Kupující v průběhu jednání zjistí, že nemůže v bytě, domě či na pozemku realizovat záměr, který zprvu zamýšlel (přestavba, přístavba, výstavba konkrétního rodinného domu na pozemku).
  11. Kupujícímu se změní finanční situace. Například tím, že chce nákup financovat z prodeje jiné nemovitost a prodej této nemovitost spadne.
  12. Kupující se v průběhu jednání o prodeji začne chovat nedůvěryhodně, neúměrně prodlužuje termíny, dělá kličky, hraje o čas, a tak se s ním rozhodneme ukončit jednání.

Pokud nám tedy kupující sdělí, že nemovitost kupuje, je to dobrý signál pro zahájení jednání o prodeji, ale v žádném případě to vzhledem k výše uvedeným bodům neznamená, že je ruka v rukávě a nemovitost je prodaná.

Více zájemců o nemovitost. Co s tím?

Může nastat situace, a také se to běžně stává, že se v průběhu jednání o rezervační smlouvě s jedním zájemcem ozve další zájemce nebo dokonce více zájemců.

Taková situace je pochopitelně pro kupující nepříjemná. Konkurence dalších zájemců snižuje jejich vyjednávací pozice a vede ke stresujícím situacím.

S jednáním o koupi jsou spojené náklady, kupující konzultují své kroky s advokáty, inspektory nemovitostí, hypotečními poradci atd.

Konkrétní nemovitost je jen jedna, nemůžeme ji naklonovat, a proto se tomu nedá nijak zabránit. Výjimkou by bylo, kdyby prodávající podstoupil riziko, že bude déle prodávat a vzrostou náklady na propagaci. A to drtivá většina prodávajících není ochotna riskovat.

Situace, kdy je více kupujících a jeden při nákupu neuspěje a naštve se, se proto nedají stoprocentně eliminovat.

Jak postupovat, když je více zájemců o nemovitost, jsem sepsal v samostatném článku.

Přeji vám hodně štěstí při nákupu vaší vysněné nemovitosti.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa