Zdědili jste nemovitost a zvažujete její prodej? Nejdříve zjistěte, jaké jsou vaše zákonné a daňové povinnosti a kdy jste od daně osvobozeni.
Osvobození od daně
Podle § 4 zákona o dani z příjmu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud nemovitost nebo družstevní byt vlastníte déle než 5 let. U nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých po 1. 1. 2021 se doba pro osvobození prodlužuje z 5 na 10 let.
Za určitých okolností můžete být osvobozeni i v dalších případech, které podrobněji definujeme v článku Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitostí.
Dnes se zaměříme pouze na konkrétní ustanovení zákona o dani z příjmu týkající se zdaňování příjmu z prodeje nemovitosti v pozůstalosti (tj. zděděné nemovitosti).
Pokud prodáváte nemovitost v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, tak se lhůta pro osvobození zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovitosti prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele.
Příbuzní v řadě přímé
Příbuzní v řadě přímé jsou děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Jsou to členové rodiny, u kterých jde rodinný strom dolů (z otce na syna), ale i nahoru (ze syna na otce). Sourozenci, strýcové, tety, synovci a neteře nejsou v řadě přímé, ale v řadě pobočné.
Daň z příjmu u fyzických osob
Daň z příjmu je u fyzických osob ve výši 15 % nebo 23 % (dle §16 Zákona o dani z příjmu) a zdaňuje se podle § 10 Zákona o dani z příjmu.
Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do vašeho celkového příjmu a přiznáváte ho ve svém daňovém přiznání za uplynulý rok.
a) 15 % je pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy.
b) 23 % pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy.
Daň z příjmů za rok 2025
Pro rok 2025 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1.676.052 Kč. V roce 2025 tak zaplatíte z příjmu do částky 1.676.052 Kč daň 15 % a z přesahující částky pak 23 % daň z příjmu.
Výdajem je dle §10 odst. 5 zákona od dani z příjmu cena určená znalcem v oboru nemovitostí ke dni nabytí nemovitosti, a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výdajem jsou také prokazatelné náklady na opravy a zhodnocení nemovitostí a další náklady související s prodejem (např. poplatky za právníka, realitní kancelář atd.).
1. příklad
Pan Krupička zdědil po svém dědečkovi byt v Brně. Pan Krupička bydlí v Praze, pro byt nemá žádné využití, pronajímat ho kvůli vzdálenosti nechce. A tak se ho rozhodl prodat. Dědeček v bytě před svou smrtí bydlel posledních 15 let. V tomto případě pan Krupička neplatí daň z příjmu, protože se do lhůty pro osvobození započítává i 15 let, kdy v bytě žil dědeček. Pan Krupička tedy splňuje zákonnou podmínku 5 let a může byt prodat, aniž by musel zaplatit daň z příjmu.
2. příklad
Paní Loukotová spolu s manželem koupila před rokem byt. Bohužel pan Loukota dostal infarkt a zemřel. Pro paní Loukotovou je byt zbytečně velký, drahý, a navíc jí připomíná jejího manžela. Rozhodla se tedy byt za každou cenu prodat a odstěhovat se do svého rodného města, kde má rodinu a přátele. Vlastnický podíl pana Loukoty na bytě připadl v rámci dědického řízení paní Loukotové. Manželé Loukotovi koupili byt za 2,5 mil. Kč. Tato cena byla rovněž stanovena v odhadu nemovitosti pro účely dědického řízení. Při koupi zaplatili daň z nabytí nemovitosti 100.000 Kč. Po roce se jí podařilo byt prodat výhodně za 2,7 mil. Kč. Protože paní Loukotová nesplnila podmínku 5 let, vztahuje se na ni povinnost zaplatit daň z příjmu ve výši 15 % z příjmu. Základ daně se vypočítává následovně: tj. 2.700.000 – 2.500.000 – 100.000 = 100.000 Kč. Z částky 100.000 Kč tedy zaplatí na dani z příjmu 15 %, tj. 15.000 Kč. Pokud by paní Loukotová měla s transakcí spojené další výdaje, např. za právníka či realitní kancelář, mohla by o tyto výdaje ponížit daňový základ. Stejně tak by mohla snížit daňový základ např. o výdaje na rekonstrukci.
3. příklad
Pan Zdeněk Kulihrášek zdědil byt po svém bratrovi Jaromírovi Kulihráškovi. Pan Jaromír byl starý mládenec, rodiče zemřeli, a tak byl pan Zdeněk jediný zákonný dědic po bratrovi. Pan Jaromír v bytě bydlel 25 let. Pan Zdeněk však není dědicem v přímé linii, a proto se na něj nevztahuje osvobození od daně z příjmu. Pan Zdeněk dostal nabídku ke koupi za cenu 3 mil. Kč. Odhad nemovitosti pro dědické řízení však byl 2,8 mil. Kč. Pokud by se pan Zdeněk rozhodl prodat byt za tuto cenu, jeho daňový základ by činil 3 mil. – 2,8 mil., tj. 200.000 tisíc. Daň z příjmu pak činí 30.000 Kč. Pan Zdeněk nutně nepotřebuje peníze a navíc nechce platit daň, a proto se rozhodl, že bude byt 5 let pronajímat a pak ho prodá.
Jak zaplatit daň z příjmu
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti vyčíslíte ve svém daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto termínu musíte daň z příjmu uhradit.
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
V případě nabytí nemovitosti v hodnotě vyšší než pět milionů korun máte jako dědic povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Zvažujete prodej nemovitosti a máte zájem o konzultaci?
Kontaktujte nás
Zajistíme úspěšný, bezproblémový prodej vaší nemovitosti.
Mohlo by vás také zajímat
