Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu v roce 2020

daňové přiznání

Při prodeji družstevního bytu máte povinnost zaplatit daň z příjmu. V jakých případech jste od daně osvobozeni a na co si dát pozor se dočtete v článku.

Rozdíl: družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví

U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníkem bytu v osobním vlastnictví (tj. bytu zapsaném v katastru nemovitostí). To si lidé občas pletou a zbytečně se dostávají, ve vztahu k dani z příjmu, do problémů, viz. daňová past.

Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu.

Daň z příjmu

Příjem z prodeje družstevního podílu spadá do § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.

Daň u fyzických osob

Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 %.

Citace ze Zákona o dani z příjmu

Sazba daně (§ 16)

Daň ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně (§ 15) a o odčitatelné položky od základu daně zaokrouhleného na celá sta Kč dolů činí 15 %.

Od základu daně si typicky můžete odečíst pořizovací cenu, náklady na rekonstrukci, náklady na pořízení či prodej atd.

Příklad z praxe

Pan Novák s manželkou v roce 2017 koupili družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. Na právní služby související s nákupem zaplatili 5.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2020 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 4.200.000 Kč.

Základ daně tak činí:

4.200.000 – 3.500.000 – 5.000 – 300.000 = 395.000 Kč.

Z částky 395.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 59.250 Kč. Daňový základ a daň pak vykáží ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2020 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31.3. v následujícím kalendářním roce.

Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat, než splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.

Odhad ceny nemovitosti

Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu

Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud splňujete podmínku Zákona o dani z příjmu § 4 odstavec 1), písmeno s) 

1. Družstevní byt vlastníte 5 let

Pokud družstevní byt vlastníte 5 let, jste od placení daně z příjmu osvobození.

Citace za Zákona o dani z příjmu

s) příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci s výjimkou příjmu z úplatného převodu cenného papíru, přesahuje-li doba mezi jeho nabytím a úplatným převodem dobu 5 let; doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem podílu se zkracuje o dobu, po kterou byl poplatník členem této obchodní korporace před přeměnou obchodní korporace , nebo o dobu, po kterou byl tento podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod podílu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

2. Družstevní byt vlastníte méně než 5 let, ale získali jste ho děděním

Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky rodiče, prarodiče, ale i naopak od dětí) nebo manželem započítává se do 5. leté doby pro osvobození i doba po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení od daně z příjmu osvobozeni.

Příklad z praxe

Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní byt, a proto se rozhodla, že ihned po ukončení dědického řízení byt prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.

Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by finančnímu úřadu žádnou daň. To však není vždy možné, zejména, pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky podnajímali.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.

Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Pozor na daňovou past u družstevních bytů

Občas, když se na nás obrací majitelé družstevních bytů se žádostí o zprostředkování prodeje, mylně se domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu. Důvodem jejich omylu je, že nerozlišují družstevní a osobní vlastnictví.

Daňové povinnosti jsou jedna z prvních věcí, které s prodávajícími před prodejem řešíme, aby nemuseli zbytečně platit daň z příjmu, když to není nezbytně nutné.

Je rozdíl, jestli vlastníte byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt.

Vlastník bytu, který je v osobním vlastnictví, je také osvobozen v případech, kdy prodává byt, ve kterém měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu dvou let. Stejně tak je osvobozen vlastník bytu, který v bytě bydlel kratší dobu než 5 let, ale použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Tyto podmínky pro osvobození od daně z příjmu se nevztahují na družstevní byty.

Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?

Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?

Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.

Zvažujete prodej?

Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.

O našich makléřích řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další reference od klientů najdete na reference.