Při prodeji družstevního bytu máte povinnost zaplatit daň z příjmu. V jakých případech jste od daně osvobozeni a na co si dát pozor se dočtete v článku.
Rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví
U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníte byt v osobním vlastnictví (tj. byt zapsaný v katastru nemovitostí, zkráceně byt v OV). To si někteří lidé pletou a zbytečně se ve vztahu k dani z příjmu dostávají do problémů, viz daňová past.
Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu. Pro jednoduchost budu ale používat termín „prodej družstevního bytu„.
Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu
Příjem z prodeje družstevního podílu se u fyzických osob řídí § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.
Daň u fyzických osob
Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.
a) 15 % je pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy.
b) 23 % je pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy.
Daň z příjmů za rok 2024
Pro rok 2024 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1.582.812 Kč.
Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2024, platíte do této částky daň ve výši 15 %. Z částky přesahující pak zaplatíte 23 %.
Daň z příjmů za rok 2025
Pro rok 2025 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1.676.052 Kč.
Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2025, platíte do této částky daň ve výši 15 %. Z částky přesahující pak zaplatíte 23 %.
Od daně můžete odečíst pouze cenu nabývacího podílu podle §10 odst. 6 zákona o daních z příjmu. Není možné uplatnit náklady na rekonstrukci a právní služby. Viz Judikát ze 7.3. 2024.
Příklad z praxe
Pan Novák s manželkou v roce 2021 koupili družstevní byt za cenu 4.000.000 Kč. Za právní služby související s nákupem zaplatili 10.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2025 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 5.000.000 Kč.
Základ daně tak činí:
5.000.000 – 4.000.000 = 1.000.00 Kč.
Z částky 1.000.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 150.000 Kč. Daňový základ a daň pak vykážou ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2025 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31. 3. v následujícím kalendářním roce.
Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat, až splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.
Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu
1. Družstevní byt vlastníte 5 let
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud družstevní byt vlastníte 5 let, viz § 4 odstavec 1), písmeno q) Zákona o dani z příjmu.
2. Peníze z prodeje použijete na řešení bytové potřeby
Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud prodáte družstevní byt a získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Viz §4 odstavec 1 s) Zákona o dani z příjmu.
Příklad:
V lednu 2025 jste získali částku 4 mil. Kč z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2024 do 31. 12. 2026 investujete tuto částku na řešení svých bytových potřeb.
3. Družstevní byt z dědictví
Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky od rodičů, prarodičů, ale i od dětí) nebo od manžela či manželky, započítává se do 5leté doby pro osvobození i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel v součtu vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení daně z příjmu osvobozeni. Viz § 4 odstavec 1), písmeno q) Zákona o dani z příjmu.
Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví nabyté po 1. 1. 2021. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.
Příklad z praxe
Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní, a proto se rozhodla, že ho ihned po ukončení dědického řízení prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.
Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by platit žádnou daň. To však není vždy možné, zejména pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky pronajímali.
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, povinnost dle §38v Zákona o dani z příjmu oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Za nepodání Oznámení vám hrozí dle §38w Zákona o dani z příjmu:
- Pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
- Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
- Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Další informace najdete na stránkách Finanční správy.
Daňová past u družstevních bytů
Majitelé družstevních bytů se často mylně domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu, protože nerozlišují mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictvím.
Vlastník bytu v osobním vlastnictví je osvobozen od daně v případě, že prodává byt, ve kterém měl bydliště nepřetržitě po dobu dvou let bezprostředně před jeho prodejem. Tato podmínka pro osvobození od daně z příjmu se nevztahuje na družstevní byty.
Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?
Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte, jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?
Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.
Zvažujete prodej nemovitosti?
Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.
Mohlo by vás také zajímat
