Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu v roce 2024

Rozdíl: družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví

U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníte byt v osobním vlastnictví (tj. bytu zapsaném v katastru nemovitostí, zkráceně byt v OV). To si někteří lidé pletou a zbytečně se dostávají, ve vztahu k dani z příjmu, do problémů, viz daňová past.

Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu. Pro jednoduchost budu, ale používat termín „prodej družstevního bytu“.

Daň z příjmu

Příjem z prodeje družstevního podílu se řídí § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.

Daň u fyzických osob

Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.

Daň z příjmů za rok 2023

Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2023 je výpočet daně následující.

Celkový příjem do 1.935.552 Kč (48 násobek hrubé mzdy pro rok 2023) se daní 15 %.
Příjem nad 1.935.552 Kč se daní sazbou 23 %.

Daň z příjmů za rok 2024

Pokud prodáte družstevní byt v roce 2024, dochází vlivem konsolidačního balíčku ke změně. Nově se sazba daně počítá ze 36 násobků hrubé mzdy. Pro rok 2024 je to 1.582.812 Kč ročně.

Celkový příjem do 1.582.812 Kč (36 násobek hrubé mzdy pro rok 2024) se daní 15 %.
Příjem nad 1.582.812 Kč se daní sazbou 23 %.

Příklad z praxe

Pan Novák s manželkou v roce 2017 koupili družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. Na právní služby související s nákupem zaplatili 5.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2023 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 4.200.000 Kč.

Základ daně tak činí:

4.200.000 – 3.500.000 – 5.000 – 300.000 = 395.000 Kč.

Z částky 395.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 59.250 Kč. Daňový základ a daň pak vykážou ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2023 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31.3. v následujícím kalendářním roce.

Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat, až splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu

1. Družstevní byt vlastníte 5 let

Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud družstevní byt vlastníte 5 let, viz § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu. 

2. Peníze z prodeje použijete na řešení bytové potřeby

Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud prodáte družstevní byt a použijete získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Viz §4 odstavec 1 v) Zákona o dani z příjmu.

Příklad:

V lednu 2023 jste získali částku 4 mil. z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2022 do 31. 12. 2024 investujete částku 4 mil. na řešení svých bytových potřeb.

3. Družstevní byt z dědictví

Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky rodiče, prarodiče, ale i naopak od dětí) nebo manželem, započítává se do 5. leté doby pro osvobození i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel v součtu vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení od daně z příjmu osvobozeni.

Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví nabyté po 1.1. 2021. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.

Příklad z praxe

Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní byt, a proto se rozhodla, že ihned po ukončení dědického řízení byt prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.

Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by finančnímu úřadu žádnou daň. To však není vždy možné, zejména, pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky podnajímali.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.

Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Daňová past u družstevních bytů

Majitelé družstevních bytů se často mylně domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu, protože nerozlišují mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictvím.

Vlastník bytu, který je v osobním vlastnictví, je také osvobozen v případech, kdy prodává byt, ve kterém měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu dvou let. Tato podmínka pro osvobození od daně z příjmu se nevztahuje na družstevní byty.

Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?

Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte, jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?

Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.

Zvažujete prodej?

Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.