Při prodeji družstevního bytu máte povinnost zaplatit daň z příjmu. V jakých případech jste od daně osvobozeni a na co si dát pozor se dočtete v článku.
Rozdíl: družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví
U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníte byt v osobním vlastnictví (tj. bytu zapsaném v katastru nemovitostí, zkráceně byt v OV). To si někteří lidé pletou a zbytečně se dostávají, ve vztahu k dani z příjmu, do problémů, viz. daňová past.
Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu. Pro jednoduchost budu, ale používat termín „prodej družstevního bytu“.
Daň z příjmu
Příjem z prodeje družstevního podílu se řídí § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.
Daň u fyzických osob
Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.
Pokud jste v roce 2022 měli příjmy vyšší než 1.867.728 Kč (48 násobek hrubé mzdy), jste povinni příjmy překračující tuto hranici zdanit 23% sazbou daně z příjmu.
V roce 2021 totiž byla zrušena tzv. solidární daň a byla nahrazena sazbou 23 %. Solidární daň se netýkala příjmů z prodeje nemovitosti, nicméně stávající 23 % sazba se již na příjmy z prodeje nemovitosti vztahuje.
Citace ze Zákona o dani z příjmu
Sazba daně (§ 16)
Daň ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně (§ 15) a o odčitatelné položky od základu daně zaokrouhleného na celá sta Kč dolů činí 15 %.
Od základu daně si typicky můžete odečíst pořizovací cenu, náklady na rekonstrukci, náklady na pořízení či prodej atd.
Příklad z praxe
Pan Novák s manželkou v roce 2017 koupili družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. Na právní služby související s nákupem zaplatili 5.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2020 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 4.200.000 Kč.
Základ daně tak činí:
4.200.000 – 3.500.000 – 5.000 – 300.000 = 395.000 Kč.
Z částky 395.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 59.250 Kč. Daňový základ a daň pak vykážou ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2020 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31.3. v následujícím kalendářním roce.
Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat až splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.
Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu
1. Družstevní byt vlastníte 5 let
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud družstevní byt vlastníte 5 let, viz. § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
2. Peníze z prodeje použijete na řešení bytové potřeby
Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud prodáte družstevní byt a použijete získané postředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Viz. §4 odstavec 1 v) Zákona o dani z příjmu.
Příklad:
V lednu 2022 jste získali částku 4 mil. z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2021 do 31. 12. 2023 investujete částku 4 mil. na řešení svých bytových potřeb.
3. Družstevní byt z dědictví
Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky rodiče, prarodiče, ale i naopak od dětí) nebo manželem započítává se do 5. leté doby pro osvobození i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel v součtu vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení od daně z příjmu osvobozeni.
Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví nabyté po 1.1. 2021. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.
Příklad z praxe
Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní byt, a proto se rozhodla, že ihned po ukončení dědického řízení byt prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.
Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by finančnímu úřadu žádnou daň. To však není vždy možné, zejména, pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky podnajímali.
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Další informace najdete na stránkách Finanční správy.
Daňová past u družstevních bytů
Majitelé družstevních bytů se často mylně domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu, protože nerozlišují mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictvím..
Vlastník bytu, který je v osobním vlastnictví, je také osvobozen v případech, kdy prodává byt, ve kterém měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu dvou let. Tato podmínka pro osvobození od daně z příjmu se nevztahuje na družstevní byty.
Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?
Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?
Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.
Zvažujete prodej?
Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.
Mohlo by vás také zajímat
