Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu v roce 2021

daňové přiznání

Při prodeji družstevního bytu máte povinnost zaplatit daň z příjmu. V jakých případech jste od daně osvobozeni a na co si dát pozor se dočtete v článku.

Rozdíl: družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví

U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníte byt v osobním vlastnictví (tj. bytu zapsaném v katastru nemovitostí, zkráceně byt v OV). To si někteří lidé pletou a zbytečně se dostávají, ve vztahu k dani z příjmu, do problémů, viz. daňová past.

Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu.

Daň z příjmu

Příjem z prodeje družstevního podílu se řídí § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.

Daň u fyzických osob

Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 %.

Citace ze Zákona o dani z příjmu

Sazba daně (§ 16)

Daň ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně (§ 15) a o odčitatelné položky od základu daně zaokrouhleného na celá sta Kč dolů činí 15 %.

Od základu daně si typicky můžete odečíst pořizovací cenu, náklady na rekonstrukci, náklady na pořízení či prodej atd.

Příklad z praxe

Pan Novák s manželkou v roce 2017 koupili družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. Na právní služby související s nákupem zaplatili 5.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2020 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 4.200.000 Kč.

Základ daně tak činí:

4.200.000 – 3.500.000 – 5.000 – 300.000 = 395.000 Kč.

Z částky 395.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 59.250 Kč. Daňový základ a daň pak vykážou ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2020 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31.3. v následujícím kalendářním roce.

Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat až splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.

Odhad ceny nemovitosti

Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu

Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud splňujete podmínku Zákona o dani z příjmu § 4 odstavec 1), písmeno s) 

1. Družstevní byt vlastníte 5 let

Pokud družstevní byt vlastníte 5 let, jste od placení daně z příjmu osvobození.

Citace za Zákona o dani z příjmu

s) příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci s výjimkou příjmu z úplatného převodu cenného papíru, přesahuje-li doba mezi jeho nabytím a úplatným převodem dobu 5 let; doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem podílu se zkracuje o dobu, po kterou byl poplatník členem této obchodní korporace před přeměnou obchodní korporace , nebo o dobu, po kterou byl tento podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod podílu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

2. Družstevní byt z dědictví

Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky rodiče, prarodiče, ale i naopak od dětí) nebo manželem započítává se do 5. leté doby pro osvobození i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení od daně z příjmu osvobozeni.

Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlasttnictví nabyté po 1.1. 2021. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.

Příklad z praxe

Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní byt, a proto se rozhodla, že ihned po ukončení dědického řízení byt prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.

Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by finančnímu úřadu žádnou daň. To však není vždy možné, zejména, pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky podnajímali.

Paní Jana Gondeková se vyznačuje vysokou profesionalitou, absolutní spolehlivostí, pečlivostí. Dokáže velmi flexibilně reagovat na individuální potřeby klienta. S jejími službami jsem byla vždy velice spokojena.
S panem Ing. Karnoldem jsem měla možnost jednat v souvislosti s pronájmem bytu. Velmi oceňuji jeho spolehlivost, lidský přístup a nevídanou pečlivost. Je vidět, že mu záleží na spokojenosti svých klientů. Děkuji a vřele doporučuji. Tereza Kollerová
Chtěl bych touto cestou poděkovat za skvělou spolupráci Ing. Marcele Ondrušové, která řešila prodej mého bytu.Je příjemné pracovat s člověkem, který je skutečný profesionál a po celou dobu vzbuzuje v klientovi pocit jistoty na vynikající obchodní a etické úrovni.Pokud budu v budoucnu řešit v oblasti realit řešit cokoliv, velmi rád se na zmíněnou makléřku obrátím znovu.Všem, kdo uvažují o prodeji nebo koupi nemovitosti mohu spolupráci s paní Ondrušovou jen doporučit.Ještě jednou děkuji a přeji do budoucna mnoho dalších spokojených klientů.
Hodnocení realitního makléře Ing.Karla Hynšta, kancelář REMAX Palackého třída,Brno.Děkuji za spolupráci. Oceňuji zejména profesionální jednání, vstřícný přístup a odborné znalosti na trhu nemovitostí.Pana Ing. Karla Hynšta všem doporučuji a pokud budu mít příležitost, tak se na něj rád znovu obrátím 🙂
Velkou pochvalu dávám paní Rambouskové která vytvořila krásnou atmosféru v domě při prodeji. Pracovala s profesionálním s vysokým nasazením. Je velmi inteligentní, vstřícná a udrží dobrou atmosféru mezi prodávajícími a kupujícími. Pani Rambousková pre nás pracovala na 200%
Ing. Hana Dörflerová je velmi profesionální, vstřícná a milá realitní makléřka. Před samotným začátkem hledání našeho budoucího domu se mnou velmi podrobně prošla moje preference.Zároveň mi prostřednictvím svých zkušeností z realitního oboru pomohla už během prvního hovoru ujasnit si, co vlastně (ne)hledám a podívat se i na věci, které by mě předtím možná ani nenapadly.Pak následovala nabídka různých typů spolupráce a jejich detailní popis.Součástí jejích realitních služeb bylo i nastavení automatického posílání nabídek nemovitostí podle mnou zadaných požadavků. A samozřejmě také sjednávání prohlídek vybraných domů. Samozřejmostí bylo i zodpovídání dotazů telefonicky i e-mailem – Hanka byla vždycky k dispozici.Zároveň oceňuji možnost nabídky veškerého právního servisu, který se prodeje/koupě nemovitosti týká. Původně jsem totiž byla přesvědčená, že to zvládnu sama (což jsem si také vyzkoušela). Teď už ale vím, že ušetřený čas, peníze a moje energie v případě, kdy se o tohle všechno postará realitka, jsou tak znatelné, že bych realitní servis volila znovu.
Jméno a příjmení makléře RE/MAX AlfaLukas HrdinaProsím vyberte důvod hodnoceníPochvala na makléřeKolika hvězdičkami hodnotíte makléře?⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)Vaše hodnocení makléře (nepovinné)Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri HalamekVaše jméno a příjmení (nepovinné)Jiri HalamekVáš telefon605484548Váš emailjhalamek@seznam.cz
Jsem spokojen, protože makléř Karel Hynšt je schopný, spolehlivý profesionál. Velice oceňuji jeho osobní přístup.
I když hodnotím ze strany kupujícího, nemohu si vynachválit služby paní Doriny Šebíkové. Profesionální přístup během samotné koupě a následný servis po předání nemovitosti – vše na jedničku. Nezbývá než doporučit 🙂
Pan Jeínek nám pomohl s prodejem bytu i koupí rodinného domu.Svou neuvěřitelnou pílí, pracovitostí a především lidským přístupem Nám pomohl, abychom nebyli ve stresu a vše nám pomohl zařídit i vyřídit.Nemovitost nekupujete a neprodáváte každý den, tak velmi rádi doporučujeme pana Jelínka.Spolehlivost, rychlost, přehlednost a jako bonus hezký přístup. To je charakteristika pana Jelínka.S pozdravem nadmíru spokojeni a vděčni přeji hezký den manželé Stehlíkovi.
Setkal jsem se jak s profesionalitou, tak i lidským přístupem. Paní Černá poskytuje nadstandardní služby, které nejsou zdaleka běžnou praxí realitních makléřů. Celý proces proběhl rychle a bez jakéhokoliv problému ku prospěchu všech zúčastněných stran. Ještě jednou děkuji a budu nadále doporučovat. LM
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Pana Rašku z teto RK mohu vřele všem doporučit.Spolupráce s ním byla vynikající. Jednal s námi vždy na rovinu, vše řešil zodpovědně a rychle. Pan Raška je velmi svědomitý, ochotný, spolehlivý a empatický. Jeho vystupování je vysoce profesionální. Mockrát děkujeme za odvedenou práci při prodeji nemovitosti. Kdybych prodávala další nemovitost, tak bych se na pana Rašku opět ráda a s důvěrou obrátila. Děkuji mockrát.
S paní Ondrušovou to nebyl můj první prodej bytu. Již jsem její služby v minulosti využila a v případě dalšího prodeje se opět obrátím na ní. Jsem velmi spokojená s jejím přístupem, zkušenostmi, flexibilitou a s jejím přátelským chováním. Za mne mohu vřele doporučit, pokud hledáte profesionální služby a chcete nemovitost opravdu prodat. Děkuji moc za spolupráci. Jana Voříšková
Prodej nemovitosti s panem Šoupalem z REMAX Alfa proběhl nad očekávání rychle a naprosto bez problémů. Oceňuji profesionální vystupování, podrobné informace o průběhu celé transakce, kvalitně připravené smluvní dokumenty a flexibilitu pana Šoupala. Ačkoli nám do prodeje zasáhla omezení související se stávající epidemií i některé osobní okolnosti na straně zúčastněných, s panem Šoupalem se podařilo na všem operativně domluvit a celou transakci jednotlivým změnám přizpůsobit. Pana Šoupala proto ráda doporučím všem, kteří si přeji prodat nemovitost spolehlivě, rychle a bez zbytečných starostí.
Za mě (respektive pro mě) perfektní práce na jedničku s hvězdičkou. Vše proběhlo rychle, spolehlivě, navíc příjemně a se zajištěním i úkonů, které ve smlouvě nebyly a tedy jsem si je měla realizovat sama. Děkujeme Pavel Dvořák a Remaxu!
Spolupracovali jsme s paní Miladou Vedrovou, která je pečlivá, spolehlivá a pokud je na trhu realitních makléřů nějaký standard, cíleně se pohybuje v kvalitě poskytovaných služeb vysoko nad ním. Při realizaci zakázky pečlivě vybírá pouze profesionály nejvhodnější pro daný typ obchodu, v našem případě Mgr. Jan Zajíček (advokát) a Ivana Vaňková (home staging), jejichž přístup a služby byly také na vysoké úrovni.
Touto cestou bych chtěla poděkovat paní Dorině Šebíkové za velmi milý a profesionální přístup! Je vidět, že svou práci dělá ráda a klientům se věnuje na maximum. Prohlídka bytu proběhla skvěle, paní byla připravená, vždy ochotně zodpověděla všechny naše dotazy a byla ochotná nám vyjít maximálně vstříc. Na paní oceňuji především její optimismus, vstřícnost a profesionalitu! Rozhodně doporučuji!
Se sluzbami Remax Alfa jsem byla spokojena, zejmena diky maklerce pani Gondekove, jenz mi velice pomohla s prodejem nemovitosti.Vstricnost, profesionalita, zkusenosti v oboru, rychle jednani a pravidelna srozumitelna zpetna vazba shrnuji celkovy dojem z nasi spoluprace. Dekuji
Moc děkuji Mgr. Prokešovi za skvělou spolupráci. Je velice příjemné s takovými lidmi jak je pán Prokeš pracovat. Perfektní komunikace a skvělé myšlení vede k dobrým výsledkům.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.

Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Daňová past u družstevních bytů

Občas, když se na nás obrací majitelé družstevních bytů se žádostí o zprostředkování prodeje, často se mylně domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu. Důvodem jejich omylu je, že nerozlišují družstevní a osobní vlastnictví.

Daňové povinnosti jsou jedna z prvních věcí, které s prodávajícími před prodejem řešíme, aby nemuseli zbytečně platit daň z příjmu, když to není nezbytně nutné.

Je rozdíl, jestli vlastníte byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt.

Vlastník bytu, který je v osobním vlastnictví, je také osvobozen v případech, kdy prodává byt, ve kterém měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu dvou let. Stejně tak je osvobozen vlastník bytu, který v bytě bydlel kratší dobu než 5 let, ale použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Tyto podmínky pro osvobození od daně z příjmu se nevztahují na družstevní byty.

Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?

Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?

Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.

Zvažujete prodej?

Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.

O našich makléřích řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další reference od klientů najdete na reference.