Jak probíhá dědické řízení a následný prodej nemovitosti získané v dědictví

Dědíte nemovitost a zajímá vás, jak probíhá dědické řízení a její případný následný prodej? Úmrtí je většinou spojeno se smutkem. Zvlášť, pokud se jedná o vaše rodiče, prarodiče či další nejbližší příbuzné. Emoce jsou o to intenzivnější, pokud dědíte nemovitost, ve které jste s rodiči vyrůstali, pojí vás s nimi a místem krásné vzpomínky na vaše dětství. To, co možná prožíváte, patří k nejtěžším obdobím vašeho života. Do toho jste postaveni před nelehký úkol účastnit se dědického řízení, dohodnout se s ostatními dědici, (někdy je to provázeno spory o majetek) a eventuálně zděděnou nemovitost prodat.  Jsem právník, a tak mi dovolte oprostit se od emotivní stránky dědictví a pojďme se podívat, jak probíhá dědické řízení a případný následný prodej nemovitosti čistě po právní stránce. 

 

Dědicům okamžikem smrti zemřelého, který je v dědickém řízení označován jako zůstavitel, vzniká dědické právo – tedy právo na majetek zůstavitele, popř. na jeho část.

Dědit lze na základě:

  • dědické smlouvy. To je zvláštní typ smlouvy, kterou se zůstavitel a dědic dohodnou na tom, co bude dědic po zůstaviteli dědit.
  • nebo na základě závěti, což je jednostranné prohlášení zůstavitele o tom, koho vybral za dědice.
  • Pokud zůstavitel nesepsal ani dědickou smlouvu ani závěť, stane se dědicem osoba určená zákonem: přednost mají nejbližší příbuzní (manžel, děti, rodiče), pokud je zůstavitel nemá, přichází na řadu tzv. „blízký spolubydlící“ (tj. osoba, která se zůstavitelem alespoň 1 rok před smrtí žila a starala se o domácnost, případně na něm byla existenčně závislá), sourozenci a nejsou-li, tak vzdálenější příbuzní.

Jak probíhá dědické řízení

Po smrti zůstavitele je zahájeno dědické řízení. Vedením dědického řízení je vždy soudem pověřen notář, kterému se v dědickém řízení říká soudní komisař. Přestože dědické právo vzniká již smrtí zůstavitele, konkrétní dědic získá konkrétní věc až později – na základě rozhodnutí v dědickém řízení. Je tomu tak proto, že v okamžiku smrti zůstavitele ještě není jasné, jaký majetek zůstavitel zanechal, a navíc není jisté, kdo bude dědit. V rámci dědického řízení je nutné zjistit, zda byla uzavřena dědická smlouva nebo sepsána závěť apod. V dědickém řízení se mohou dědicové též dohodnout, kdo jakou část majetku nabude – uzavřít tzv. dohodu dědiců. Stejně tak je možné se dědictví vzdát, zejména v případech, kdy měl zůstavitel dluhy. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn. V takovém případě se můžete obrátit na naší realitní kancelář, kdy vám odhad nemovitosti pro potřeby dědického řízení vypracujeme.

Získejte odhad nemovitosti pro dědické řízení zdarma>>
Odhad získáte zdarma, pokud nemovitost prodáte s RE/MAX Alfa

Poté, co notář v dědickém řízení rozhodne, vydá rozhodnutí. Proti rozhodnutí je možné podat odvolání. Pokud žádný účastník nevyužije právo podat odvolání ve stanovené lhůtě, nabývá rozhodnutí právní moci a dědicové se stávající vlastníky dědictví tak, jak je uvedeno v rozhodnutí. Práva na odvolání proti rozhodnutí se mohou účastníci dědického řízení i vzdát a to již přímo při jednání. Pokud neexistují žádné nesrovnalosti ohledně vypořádání dědictví, lze tento postup doporučit. Pokud tak učiní všichni účastníci řízení, nezačne běžet lhůta pro odvolání a dědické rozhodnutí nabude ihned právní moci. Není tak nutné čekat na uplynutí lhůty pro odvolání v délce 15 dnů. Je důležité si uvědomit, že až právní mocí dědického rozhodnutí je dědické řízení ukončeno a dědicové pak mohou vystupovat jako majitelé zděděného majetku vůči třetím osobám. Je-li v dědictví nabývána nemovitost, notář též zajistí zápis dědice jako vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí. V této souvislosti je důležité poznamenat, že dědicové se stávají vlastníky nemovitosti již okamžikem právní moci dědického rozhodnutí, a nikoliv až zápisem vlastnického práva do katastru. To má v tomto případě pouze evidenční charakter. Oprávněný dědic tak může platně uzavřít kupní smlouvu na převod nemovitosti již před zápisem jeho vlastnictví v katastru. Z praktického hlediska je však s podáním návrhu na vklad vhodné vyčkat, až bude dědic i v katastru nemovitostí uveden jako vlastník.

Jak probíhá prodej nemovitosti z dědictví

Pokud dědic plánuje zděděnou nemovitost prodat, je potřeba absolvovat několik dalších kroků. Poté, co je nalezen zájemce, je potřeba sepsat kupní smlouvu. Jako prodávající bude na kupní smlouvě uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil. Jak je výše uvedeno, kupní smlouvu lze podepsat až v okamžiku nabytí právní moci dědického rozhodnutí. Pokud by se smluvní strany chtěly zavázat k podpisu kupní smlouvy dopředu, lze doporučit nejdříve podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která stanoví závazek, že nemovitost bude na zájemce převedena v okamžiku, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem nemovitosti.

V dědictví je velmi časté, že nemovitost nabude více dědiců do spoluvlastnictví (např. každé ze tří dětí nabyde z dědictví 1/3 nemovitosti). V takovém případě kupní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci (má-li se nemovitost prodat jako celek), a je tedy potřeba, aby se dědici (spoluvlastníci) shodli na všech podstatných otázkách (kupní ceně, termínu předání nemovitosti kupujícím apod.). Na druhou stranu majetek nabytý z dědictví není součástí společného jmění manželů, takže dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela nebo manželky. Pokud by v rámci spoluvlastnictví nebyla možná dohoda, lze se zákonnými prostředky domáhat u soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost lze doporučit provádět za pomoci odborníka – advokáta nebo notáře, kteří se na tuto oblast specializují, popřípadě využít komplexní nabídku služeb poskytovaných realitní kanceláří. Obdobně lze doporučit obrátit se na advokáta nebo notáře s žádostí o úschovu kupní ceny. Úschova chrání stranu prodávající i stranu kupující tím, že kupní cena je kupujícím zaplacena do úschovy ihned po podpisu smlouvy (ještě předtím, než je podán návrh na vklad a následně vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí na stranu kupující), a stranu kupující tím, že peníze jsou vyplaceny straně prodávající až poté, co se strana kupující stane vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí.

Poté, co se strana prodávající i strana kupující shodnou na obsahu kupní smlouvy, na osobě schovatele a na dalších souvisejících otázkách, lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace. Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě, která je určena pro katastrální úřad, musí být úředně ověřeny. Po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny do úschovy je kupní smlouva podána na podatelnu katastrálního úřadu. Zhruba za měsíc bude katastrálním úřadem vlastnické právo přepsáno na stranu kupující, strany si nemovitost fyzicky mohou předat a v tuto chvíli též zpravidla jsou vypláceny peníze z úschovy (nedohodnou-li se strany jinak).

Jaké jsou daňové povinnosti při dědictví nemovitosti

Na závěr je nutné upozornit na některé daňové aspekty v souvislosti s prodejem nemovitosti nabyté v dědictví. Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena). V případě, že hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 milionů korun českých, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn. Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu (15 % u fyzických osob), pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. U dědictví tak zejména připadá v úvahu osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst pouze pokud zůstavitel byl příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou. Podrobné informace k daní při prodeji z dědictví se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví. Obecně lze doporučit vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

 

Kompletně zajistíme veškeré záležitosti související prodejem nemovitosti či jejím vyklizením. Začněte nejdříve tím, že získáte odhad pro dědické řízení, který po vás bude požadovat notář. Jeho vypracování můžete mít zdarma, pokud nemovitost prodáte přes naši realitní kancelář.

Vypracujeme odhad pro dědické řízení zdarma 

 

2018-11-15T23:35:48+00:00