Jak probíhá dědické řízení a následný prodej nemovitosti z dědictví

Dědictví

Dědíte nemovitost? Ukážu vám krok za krokem, jak probíhá dědické řízení a následný prodej po právní stránce.

Úmrtí je většinou spojeno se smutkem. Zvlášť, pokud se jedná o vaše rodiče, prarodiče či další nejbližší příbuzné.

Emoce jsou o to intenzivnější, pokud dědíte nemovitost, ve které jste s rodiči vyrůstali, pojí vás s nimi a místem krásné vzpomínky na vaše dětství.

To, co možná prožíváte, patří k nejtěžším obdobím vašeho života. Do toho jste postaveni před nelehký úkol účastnit se dědického řízení, dohodnout se s ostatními dědici a eventuálně nemovitost prodat.

Dědické řízení může být o to složitější, pokud ho provází spory o dědictví a rodinné křivdy.

Dovolte mi oprostit se od emotivní stránky dědictví a pojďme se podívat, jak probíhá dědické řízení a případný následný prodej nemovitosti čistě po právní stránce. 

Dědicům okamžikem smrti zemřelého, který je v dědickém řízení označován jako zůstavitel, vzniká dědické právo – tedy právo na majetek zůstavitele, popř. na jeho část.

Byl jsem velice spokojen s prací a službami paní Černé. Reagovala rychle, všechny potřebné informace jsem vždy obdržel ke své spokojenosti. Jednání paní Černé bylo velmi korektní a profesionální.
Realitní makléř p. Jelínek je naprosto ojedinělý, profesionální, lidský, pečlivý, svědomitý. Spolupráce při prodeji chaty byla velmi rychlá a strašně mile se s ním jednalo. Okamžitě odpovídal na všechny mé dotazy a snažil se pomoci. Je vidět, že ho práce neskutečně naplňuje, je to naprostá jednička ve svém oboru. Přála bych si více takových lidí, makléř roku by měl vyhrát každý rok. Za vše Vám patří velké díky, přeji zdraví celé Vaší rodině a spoustu dalších úspěchů v práci. Díky a smekám před Vámi:-)
Chtěla bych touto cestou ještě jednou poděkovat paní Janě Gondekove.Ktera velmi profesionálně vedla prodej našeho bytu.Po celou dobu inzerce,prohlídek,prodeje nás o všem pravidelně informovala.Jednala vždy v našem zájmu a tak byla celá akce pro nás velmi pohodlná.Jeste jednou díky!M.J.
Pana Radka Karnolda jsme s manželem potkali v roce 2018 bez předchozích zkušeností s využitím jakýchkoliv realitních služeb. Hned při prvním setkáním ve mne vzbudil pan Ing. Radek Karnold pocit důvěry a klidu. Vše se mnou v klidu probral a poskytl kompletní informace k prodeji nemovitosti. Po celou dobu nás o všem informoval a následně zajistil kompletní servis včetně potřebné dokumentace k prodeji a přepisu nemovitosti. Byli jsme opravdu velice spokojeni s jeho profesionálním a zároveň lidským přístupem. Po této milé zkušenosti jsme se na pana Ing. Radka Karnolda opět obrátili při nákupu nemovitosti, kde jsme šli již s jistotou, že proběhne vše por nás v klidu a budou zajištěny opět služby na profesioánální úrovni. Nebylo tomu jinak a dále doporučuji služby pana Karnolda svýžm přátelům, známým a rodině, pokud poptávají kavlitního makléře,
Byli jsme velmi spokojeni s profesionálním přístupem pana Babčického při celém procesu koupě nemovitosti. Velice profesionální a zároveň lidský přístup, dodržení všech dohod, termínů apod. Rychlé a vstřícné jednání, ochota. Můžeme vřele doporučit.Chalupovi, Lipno nad Vltavou
Pan Jeínek nám pomohl s prodejem bytu i koupí rodinného domu.Svou neuvěřitelnou pílí, pracovitostí a především lidským přístupem Nám pomohl, abychom nebyli ve stresu a vše nám pomohl zařídit i vyřídit.Nemovitost nekupujete a neprodáváte každý den, tak velmi rádi doporučujeme pana Jelínka.Spolehlivost, rychlost, přehlednost a jako bonus hezký přístup. To je charakteristika pana Jelínka.S pozdravem nadmíru spokojeni a vděčni přeji hezký den manželé Stehlíkovi.
Pana Radka Karnolda jsme s manželem potkali v roce 2018 bez předchozích zkušeností s využitím jakýchkoliv realitních služeb. Hned při prvním setkání ve mne vzbudil pan Ing. Radek Karnold pocit důvěry a klidu. Vše se mnou v klidu probral a poskytl kompletní informace k prodeji nemovitosti. Po celou dobu nás o všem informoval a následně zajistil kompletní servis včetně potřebné dokumentace k prodeji a přepisu nemovitosti. Byli jsme opravdu velice spokojeni s jeho profesionálním a zároveň lidským přístupem. Po této milé zkušenosti jsme se na pana Ing. Radka Karnolda opět obrátili při nákupu nemovitosti, kde jsme šli již s jistotou, že proběhne vše pro nás v klidu a budou zajištěny opět služby na profesioánální úrovni. Nebylo tomu jinak a dále doporučuji služby pana Karnolda svým přátelům, známým a rodině, pokud poptávají kavlitního makléře.
Výborná spolupráce s makléřem p. Petrem Veselým. Co bylo domluveno, bylo splněno. Velká snaha, ochota a trpělivost. Děkuji.
Naprostá spokojenost s panem Švarcem, je vstřícný, seriózní a empatický člověk. Spolupráci s ním rozhodně doporučuji.
Hezký den, využil jsem Vašich služeb prostřednictvím Vašeho makléře Ing. Karnolda. Spolupráce s Ing. Karnoldem byla procházka růžovým sadem. Jeho znalosti, invence, vlídnost s spolehlivost mne ohromily. Díky lidem jako je Ing. Karnold musí být Remax ČR ve svém oboru nejlepší. Všem potenciálním klientům vřele doporučuji. Moc děkuji Ondřej Daczický, Praha 5
Měli jsme velké štěstí. Paní Dana Rambousková je profesionální jak si člověk může přát a navíc úžasný člověk. Je ochotná, příjemná, a dělá víc než je v jeji náplni práce. V našem případě nepracovala pro nás a i tak chtěla pro obě strany to nejlepší. Nabízela nám spoustu možností a vždy s úsměvem vyřešila vše. Jsme za ní moc vděční.
Moje zkušenost z kanceláří Remax Alfa, kterou pro mne reprezentuje paní Šebíková je nejlepší, co jsem kdy měla. Do té doby jsem o práci realitních agentů měla jen velmi nevalné mínění díky mnohým neblahým zkušenostem. Tentokrát jsem byla nadšená! Její profesionalita rychlost, kontakty a celkově servis a hlavně životní optimismus jako přidaná hodnota, to vše mi nesmírně ulehčilo velmi složitou životní situaci, se kterou jsem se v té době potýkala.
Se sluzbami Remax Alfa jsem byla spokojena, zejmena diky maklerce pani Gondekove, jenz mi velice pomohla s prodejem nemovitosti.Vstricnost, profesionalita, zkusenosti v oboru, rychle jednani a pravidelna srozumitelna zpetna vazba shrnuji celkovy dojem z nasi spoluprace. Dekuji
Paní Ing. Popenková je zkušená makléřka. Prodej proběhl rychle, k naprosté spokojenosti. Nemusela jsem se o nic starat, byla jsem průběžně informovaná. Naše rodina se na paní makléřku obrací opakovaně a doporučila bych jí i svým známým. Andrea Kubálová
Dobrý den,služeb pana Babčického jsem využil při prodeji mojí další nemovitosti a mohu opět zopakovat, že přístup, jednání a ochota znovu více než předčila moje očekávání. S klidem mohu jen doporučit.Tímto pana Babčického zdravím a ještě jednou děkujiŠamudovský Daniel
“"Byla jsem velice spokojená,pan Petr Veselý byl velmi ochotný a vstřícný. Takže tuto pobočku a konkrétně pana Veselého mohu doporučit. Děkujeme za skvělou spolupráce :-)”
Jana Karlachová je opravdový profesionál ve svém oboru. K mé zakázce pronájmu nemovitosti přistoupila velmi zodpovědné, s ohledem na moji osobní situaci a individuální specifické požadavky. V každém okamžiku transakce jsem měl od Jany přesné a detailní informace o tom, jaké kroky budou nasledovat. Vše, na čem jsme se domluvili, bylo vždy do puntíku splněno, a to v kvalitě vysoce převyšující má očekávání. Pokud budu cokoliv řešit v budoucnu na nemovitostním trhu, určitě se znovu s důvěrou obrátím právě na ni.
Setkal jsem se jak s profesionalitou, tak i lidským přístupem. Paní Černá poskytuje nadstandardní služby, které nejsou zdaleka běžnou praxí realitních makléřů. Celý proces proběhl rychle a bez jakéhokoliv problému ku prospěchu všech zúčastněných stran. Ještě jednou děkuji a budu nadále doporučovat. LM
Pan Babčický před třemi lety prodával náš byt v Dejvicích a s jeho službami jsme byli velmi spokojeni, takže když jsme nedávno potřebovali prodat pozemek, oslovili jsme ho znovu a opět nezklamal, vše proběhlo k naší naprosté spokojenosti.
Služby pana inženýra Jelínka dalece předčily jakékoliv očekávání. Jeho reakce/odpovědi byly téměř okamžité, vyřízené s ochotou, dodané dokumenty a informace byly úplné a pravdivé. Navíc i po lidské stránce se jedná o sympatického a vstřícného profesionála. V budoucnu se na něj vždy ráda znovu obrátím, pokud se naskytne příležitost. Vřele doporučuji!

Na jakém základě lze dědit

  • dědické smlouvy. To je zvláštní typ smlouvy, kterou se zůstavitel a dědic dohodnou na tom, co bude dědic po zůstaviteli dědit.
  • nebo na základě závěti, což je jednostranné prohlášení zůstavitele o tom, koho vybral za dědice.
  • Pokud zůstavitel nesepsal ani dědickou smlouvu ani závěť, stane se dědicem osoba určená zákonem: přednost mají nejbližší příbuzní (manžel, děti, rodiče), pokud je zůstavitel nemá, přichází na řadu tzv. „blízký spolubydlící“ (tj. osoba, která se zůstavitelem alespoň 1 rok před smrtí žila a starala se o domácnost, případně na něm byla existenčně závislá), sourozenci a nejsou-li, tak vzdálenější příbuzní.

Jak probíhá dědické řízení

Po smrti zůstavitele je zahájeno dědické řízení. Vedením dědického řízení je vždy soudem pověřen notář, kterému se v dědickém řízení říká soudní komisař.

Přestože dědické právo vzniká již smrtí zůstavitele, konkrétní dědic získá konkrétní věc až později – na základě rozhodnutí v dědickém řízení. Je tomu tak proto, že v okamžiku smrti zůstavitele ještě není jasné, jaký majetek zůstavitel zanechal, a navíc není jisté, kdo bude dědit.

V rámci dědického řízení je nutné zjistit, zda byla uzavřena dědická smlouva nebo sepsána závěť apod. V dědickém řízení se mohou dědicové též dohodnout, kdo jakou část majetku nabude – uzavřít tzv. dohodu dědiců. Stejně tak je možné se dědictví vzdát, zejména v případech, kdy měl zůstavitel dluhy.

V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn. Notář vás požádá o předložení odhadu nemovitosti pro dědické řízení. V takovém případě se můžete obrátit na naši realitní kancelář.

Odhad od nás získáte zdarma, pokud nemovitost prodáte s námi.

Poté, co notář v dědickém řízení rozhodne, vydá rozhodnutí. Proti rozhodnutí je možné podat odvolání. Pokud žádný účastník nevyužije právo podat odvolání ve stanovené lhůtě, nabývá rozhodnutí právní moci a dědicové se stávají vlastníky dědictví tak, jak je uvedeno v rozhodnutí.

Práva na odvolání proti rozhodnutí se mohou účastníci dědického řízení i vzdát a to již přímo při jednání. Pokud neexistují žádné nesrovnalosti ohledně vypořádání dědictví, lze tento postup doporučit. Pokud tak učiní všichni účastníci řízení, nezačne běžet lhůta pro odvolání a dědické rozhodnutí nabude ihned právní moci. Není tak nutné čekat na uplynutí lhůty pro odvolání v délce 15 dnů.

Je důležité si uvědomit, že až právní mocí dědického rozhodnutí je dědické řízení ukončeno a dědicové pak mohou vystupovat jako majitelé zděděného majetku vůči třetím osobám.

Je-li v dědictví nabývána nemovitost, notář též zajistí zápis dědice jako vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí. V této souvislosti je důležité poznamenat, že dědicové se stávají vlastníky nemovitosti již okamžikem právní moci dědického rozhodnutí, a nikoliv až zápisem vlastnického práva do katastru. To má v tomto případě pouze evidenční charakter.

Oprávněný dědic tak může platně uzavřít kupní smlouvu na převod nemovitosti již před zápisem jeho vlastnictví v katastru. Z praktického hlediska je však s podáním návrhu na vklad vhodné vyčkat, až bude dědic i v katastru nemovitostí uveden jako vlastník.

Jak probíhá prodej nemovitosti z dědictví

Pokud dědic plánuje zděděnou nemovitost prodat, je potřeba absolvovat několik dalších kroků.

Poté, co je nalezen zájemce, je potřeba sepsat kupní smlouvu. Jako prodávající bude na kupní smlouvě uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil.

Jak je výše uvedeno, kupní smlouvu lze podepsat až v okamžiku nabytí právní moci dědického rozhodnutí. Pokud by se smluvní strany chtěly zavázat k podpisu kupní smlouvy dopředu, lze doporučit nejdříve podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která stanoví závazek, že nemovitost bude na zájemce převedena v okamžiku, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem nemovitosti.

V dědictví je velmi časté, že nemovitost nabude více dědiců do spoluvlastnictví (např. každé ze tří dětí nabyde z dědictví 1/3 nemovitosti). V takovém případě kupní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci (má-li se nemovitost prodat jako celek), a je tedy potřeba, aby se dědici (spoluvlastníci) shodli na všech podstatných otázkách (kupní ceně, termínu předání nemovitosti kupujícím apod.).

Na druhou stranu majetek nabytý z dědictví není součástí společného jmění manželů, takže dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela nebo manželky.

Pokud by v rámci spoluvlastnictví nebyla možná dohoda, lze se zákonnými prostředky domáhat u soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost lze doporučit provádět za pomoci odborníka – advokáta nebo notáře, kteří se na tuto oblast specializují, popřípadě využít komplexní nabídku služeb poskytovaných realitní kanceláří.

Obdobně lze doporučit obrátit se na advokáta nebo notáře s žádostí o úschovu kupní ceny. Advokátní úschova chrání stranu prodávající i stranu kupující tím, že kupní cena je kupujícím zaplacena do úschovy ihned po podpisu smlouvy (ještě předtím, než je podán návrh na vklad a následně vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí na stranu kupující), a stranu kupující tím, že peníze jsou vyplaceny straně prodávající až poté, co se strana kupující stane vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí.

Poté, co se strana prodávající i strana kupující shodnou na obsahu kupní smlouvy, na osobě schovatele a na dalších souvisejících otázkách, lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace.

Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě, která je určena pro katastrální úřad, musí být úředně ověřeny. Po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny do úschovy je kupní smlouva podána na podatelnu katastrálního úřadu.

Zhruba za měsíc bude katastrálním úřadem vlastnické právo přepsáno na stranu kupující, strany si nemovitost fyzicky mohou předat a v tuto chvíli též zpravidla jsou vypláceny peníze z úschovy (nedohodnou-li se strany jinak).

Další informace o prodeji nemovitosti z dědictví najdete v článku Jak prodat nemovitost z dědictví.

Odhad ceny nemovitosti

Daňové povinnosti při dědictví nemovitosti

Na závěr je nutné upozornit na některé daňové aspekty v souvislosti s prodejem nemovitosti nabyté v dědictví.

Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena).

V případě, že hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 milionů korun českých, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn.

Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu (15 % u fyzických osob), pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.

U dědictví tak zejména připadá v úvahu osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst pouze pokud zůstavitel byl příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou.

Podrobné informace k daní při prodeji z dědictví se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví.

Obecně lze doporučit vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Právník Jan Zajíček
Mgr. Jan Zajíček

Kompletně zajistíme veškeré záležitosti související prodejem nemovitosti či jejím vyklizením. Začněte nejdříve tím, že získáte odhad pro dědické řízení, který po vás bude požadovat notář. Jeho vypracování můžete mít zdarma, pokud nemovitost prodáte přes naši realitní kancelář.

Chci odhad pro dědické řízení

Prodejte s námi = odhad zdarma


O službách našich makléřů řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videa najdete na stránce Reference.