Prodat podíl na nemovitosti může být pěkný oříšek, zejména pokud ostatní spoluvlastníci mají jiné představy o užívání nemovitosti než vy, anebo když s vámi absolutně odmítají komunikovat. Jak nejlépe postupovat?
Co to je spoluvlastnický podíl?
Spoluvlastnický podíl je ideální podíl na vlastnictví nemovitosti. Velmi často je výsledkem např. dědického řízení. Když 3 sourozenci zdědí po rodičích dům, připadne každému zpravidla ideální 1/3 tohoto domu. V katastru se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako 1/3.
Spoluvlastnický podíl je běžný i mezi manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý např. jednou ideální polovinou.
Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti
§ 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 říká: „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.“ To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část této nemovitosti.
Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník řekl, že on bude užívat byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí, a další spoluvlastníky tam nepustí. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti. Mohou se dohodnout, že jeden bude užívat např. byt v přízemí domu a druhý byt v druhém podlaží domu, a také jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.
Nejčastější problémy spoluvlastnictví
Problémy nastávají, když se spoluvlastníci nemohou dohodnout, jakým způsobem budou nemovitost užívat a jak budou řešit její správu.
Nejčastěji jsou problémy způsobeny těmito důvody:
- Když má každý spoluvlastník jiné představy o užívání nemovitosti a nejsou ochotni se dohodnout. Jeden v ní chce bydlet, druhý ji chce pronajímat, třetí chce nemovitost prodat.
- Když se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout na správě. Jeden by chtěl investovat do rekonstrukce, druhý na to nemá peníze.
- Když je spoluvlastníků hodně a správa nemovitosti je příliš komplikovaná. Dalo by se říct, že čím více je spoluvlastníků, tím složitější je případná dohoda na správě. Když řešíme prodej domu, kde je 10 spoluvlastníků, jsou to často dlouhá a složitá jednání. Dohodnout pak podmínky prodeje nemovitosti je i pro velmi zkušené realitní makléře složité.
- Když spoluvlastníky zaslepí emoce. Staré rodinné rány, křivdy nebo nenávist dokáží společné užívání nemovitosti dost zkomplikovat. Někdy spolu spoluvlastníci odmítají komunikovat, vzájemně se obviňují a podezřívají. Dostat takové spoluvlastníky ke společnému jednání je pak někdy velmi těžké.
Možnosti vypořádání spoluvlastnictví
Co dělat, když už je pro vás neudržitelné být spoluvlastníkem nemovitosti?
Vždy se nejprve pokuste dohodnout se se všemi spoluvlastníky na některé z následujících variant: společný prodej, odkup podílů od ostatních spoluvlastníků nebo prodej svého podílu ostatním spoluvlastníkům. Tyto tři varianty jsou zpravidla nejlepším řešením. Další už představují komplikace, ztrátu z prodeje a další náklady.
Pojďme se podívat na všechny možnosti vypořádání spoluvlastnictví.
1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji
Dohoda o prodeji celé nemovitosti je nejvýhodnějším a zároveň nejjednodušším řešením vypořádání spoluvlastnického podílu.
2. Odkup podílu od spoluvlastníků
Máte-li o nemovitost zájem a vaše představy o jejím užívání se liší od představ ostatních spoluvlastníků, nabídněte jim odkup jejich podílu. Pokud máte na její koupi peníze a spoluvlastníci souhlasí s prodejem, máte vyhráno.
3. Prodej ostatním spoluvlastníkům
Pokud ostatní spoluvlastníci prodej odmítají, nabídněte jim ke koupi svůj podíl. Pokud se dohodnete na ceně a spoluvlastníci souhlasí s prodejem či odkupem, máte rovněž vyhráno.
4. Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou
Další variantou je požádat soud o vypořádání spoluvlastnického podílu. Tato varianta je časově náročná a vyřešení může trvat i několik let. §1140 obč. zákoníku říká, že „nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ Zákon připouští tři možnosti vypořádání spoluvlastnictví:
Rozdělení společné věci
K této variantě se soud může přiklonit, pokud je to technicky možné.
Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu
Soud může rozhodnout o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.
Dražba nemovitosti
Pokud není možné nemovitost rozdělit ani přikázat některému ze spoluvlastníků, rozhodne soud o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.
Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou je nejméně výhodnou variantou prodeje. Budete muset zaplatit právníky, soudní výlohy, a pokud soud nařídí prodej v dražbě, tak pravděpodobně získáte méně než při klasickém prodeji či prodeji formou realitní aukce.
5. Prodej svého podílu třetí osobě
Poslední variantou je prodej svého podílu třetí osobě. Může být řešením, když první 3 varianty selžou, nebo nechcete čekat několik let na rozhodnutí soudu.
Kolik v případě odkupu podílu třetí osobě získáte?
Tato varianta je sice rychlá, ale finančně nejméně výhodná.
Když je obvyklá tržní cena nemovitosti např. 6 mil. Kč a vy vlastníte jednu ideální třetinu, tak byste při prodeji nemovitosti jako celku získali 2 mil. Kč. Pokud však budete prodávat jen ideální podíl, je reálné, že z této částky dostanete cca 50 %, tzn. jen 1 mil. Kč. Záleží na charakteru nemovitosti, velikosti podílu a také na chování, postojích a záměrech zbývajících spoluvlastníků, které potenciální kupec bude při rozhodování brát v potaz. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu vašeho podílu ještě více snížit. Naopak pokud ostatní spoluvlastníci jednají racionálně, můžete dostat i 70 %. Berte to však orientačně. Každý prodej podílu se posuzuje individuálně.
Chcete vědět, jakou hodnotu má váš podíl na nemovitosti? Nechte si ho od nás nacenit.
Pokud majitelé získají nemovitost v dědictví, mají půl roku od nabytí vlastnictví předkupní právo, takže i když se jednomu z nich podaří najít kupce, stejně musí přednostně za stejnou cenu nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům. O předkupním právu se dočtete více v článku Předkupní právo při prodeji nemovitosti od 1.7. 2020.
Stává se, že spoluvlastník, i když od vás v minulosti odmítl váš podíl odkoupit, svůj názor přehodnotí ve chvíli, kdy najdete kupce. Někdy je to tím, že se zalekne cizího člověka, někdy je zdržování odkupu určitá spekulace, jak od vás podíl koupit výhodněji, a někdy jen nákup protahuje, aby měl více času získat peníze na koupi nebo měl kde bydlet.
Čeho se při prodeji podílu na nemovitosti vyvarovat?
Následujícím jednáním můžete při vypořádání spoluvlastnického podílu finančně tratit:
- Odmítat či bojkotovat hledání řešení neshod mezi spoluvlastníky.
- Dělat ostatním spoluvlastníkům naschvály.
- Neumožnit spoluvlastníkům výkon jejich vlastnických práv (např. nevpustit je do nemovitosti).
- Vytahovat na jednání o vypořádání spoluvlastnictví staré rodinné křivdy a šrámy. Hádky jen jednání zkomplikují.
Příklad z praxe
Prodávali jsme podíl na domě, který vlastnili dva starší bratři, kteří společně zdědili vilu po rodičích. Jeden bratr žil v zahraničí, a tak se rozhodl svůj podíl prodat. Druhý bratr ve vile žil od dětství, prodej odmítal, ale přitom neměl peníze, aby spoluvlastnický podíl bratra odkoupil. První bratr nás proto pověřil prodejem své ideální poloviny domu. Druhý bratr to viděl a rozhodl se prodej bojkotovat.
Všem zájemcům vyprávěl, jak má dům špatné základy, děravou střechu a dělal samé schválnosti, kdykoli se v domě objevil nějaký zájemce. Myslel si, že si tím zajistí užívání domu jen pro sebe. První bratr se nechtěl s bratrem soudit, a tak radši snížil cenu. Podíl nakonec koupil investor, jehož hlavním cílem bylo donutit druhého bratra svůj podíl odprodat.
Druhý bratr byl v šoku, že se nám podařilo i přes jeho obstrukce polovinu vily prodat. Nakonec souhlasil, že svůj podíl investorovi odprodá také, a to i přesto, že tvrdil, že svůj podíl nikdy v životě neprodá. Oba bratři prodali vilu výrazně pod cenou jenom proto, že se nebyli schopni dohodnout na společném postupu. Ačkoli jsme se jim to snažili opakovaně vysvětlit, nechtěli ani slyšet, ani vidět. Emoce je zaslepily. Nejvíc na nákupu vydělal investor.
Nevíte si rady, jak nejlépe postupovat při vypořádání spoluvlastnického podílu nebo máte problém dohodnout se s ostatními vlastníky? Pomůžeme vám najít nejlepší řešení. Kontaktujte nás.
Chcete vědět, jak vám můžeme pomoct s prodejem?
Kontaktujte nás
Mohlo by vás také zajímat
