Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Jaké jsou možnosti

Jednání o vypořádání spoluvlastnictví

Prodat podíl na nemovitosti může být někdy pěkný oříšek, zejména pokud ostatní spoluvlastníci mají jiné představy o užívání nemovitosti než vy, anebo když s vámi absolutně odmítají komunikovat. Poradíme vám, jak nejlépe postupovat.

Co to je spoluvlastnický podíl

Je ideální podíl na vlastnictví nemovitosti. Velmi často je výsledkem např. dědického řízení. Když 3 sourozenci zdědí po rodičích dům, každému zpravidla připadne ideální 1/3 tohoto domu. V katastru se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako 1/3.

Spoluvlastnický podíl je častý i mezi manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM), s tím, že nemovitost budou vlastnit každý např. jednou ideální polovinou.

Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti

§ 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 říká „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka“. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část této nemovitosti. 

Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník řekl, že on bude užívat byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí a další spoluvlastníky tam nepustí. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti. Mohou se tak např. dohodnout, že jeden bude užívat byt v přízemí domu a druhý byt v druhém podlaží domu a také to, jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.

Nejčastější problémy spoluvlastnictví

Problémy nastávají v okamžiku, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, jakým způsobem budou nemovitost užívat a jak budou řešit její správu.

Nejčastěji se majitelé nemovitostí rozhodují k prodeji z těchto důvodů:

  • Když má každý spoluvlastník jiné představy o užívání nemovitosti a nejsou ochotni se dohodnout. Jeden v ní chce bydlet, druhý ji chce pronajímat, třetí chce nemovitost prodat.
  • Když se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout na správě. Jeden by chtěl investovat do rekonstrukce, druhý na to nemá peníze.  
  • Když je spoluvlastníků hodně a správa nemovitosti je příliš komplikovaná. Dalo by se říct, že čím více je spoluvlastníků, tím složitější je případná dohoda na správě. Když řešíme prodej domu, kde je 10 spoluvlastníků, jsou to často dlouhá a složitá jednání. Nedávno moje kolegyně řešila prodej činžovního domu z restituce, kde bylo 18 spoluvlastníků. Někteří žili v zahraničí, někteří byli již velmi staří a někteří prodat nechtěli. Dohodnout pak podmínky prodeje nemovitosti je i pro velmi zkušené realitní makléře složité.
  • Když spoluvlastníky zaslepí negativní emoce. Staré rodinné rány, křivdy, nenávist dokáží společné užívání nemovitosti dost zkomplikovat. Někdy spolu spoluvlastníci odmítají komunikovat, vzájemně se obviňují a podezřívají. Někdy se dokonce spoluvlastníci odmítnou sejít k podpisu kupní smlouvy. To pak řešíme podpisy s každým samostatně.

Podívejte se na podrobný návod, jak prodat nemovitost, který vám pomůže překonat těžkosti spojené s prodejem a navede vás na správnou cestu, aniž byste udělali chybu.

Možnosti vypořádání spoluvlastnictví

Co dělat, kdy už je pro vás neudržitelné být spoluvlastníkem na nemovitosti?

Vždy, když se na nás majitelé obracejí se žádostí o prodej svého spoluvlastnického podílu, vždy jim doporučuji, aby se nejdříve pokusili dohodnout se všemi spoluvlastníky na společném prodeji, a pokud ostatní spoluvlastníci svůj podíl prodat nechtějí, aby jim nabídli k odkupu ten svůj. Tyto dvě varianty jsou zpravidla nejlepším řešením. Další už představují komplikace, ztrátu z prodeje a další náklady.

Pojďme se podívat na všechny možnosti vypořádání spoluvlastnictví.

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji

Dohoda o prodeji celé nemovitosti je nejvýhodnějším a zároveň nejednodušším řešením vypořádání spoluvlastnického podílu. A snahou o tuto variantu vám doporučuji začít jednání se spoluvlastníky.

2. Odkup podílu od spoluvlastníků

Máte-li o nemovitost zájem a vaše představy o jejím užívání se liší od představ ostatních spoluvlastníků, navrhněte jim, že jejich podíl odkoupíte. Pokud máte na její koupi peníze a spoluvlastníci souhlasí s prodejem, máte vyhráno.

3. Prodej ostatním spoluvlastníkům

Pokud ostatní spoluvlastníci prodej odmítají, navrhněte jim, že jim svůj podíl prodáte. Pokud se dohodnete na ceně a spoluvlastníci souhlasí s prodejem či odkupem, máte rovněž vyhráno. 

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat.

4. Prodej svého podílu třetí osobě

Pokud jednání o předchozích třech variantách skončí na mrtvém bodě, čtvrtou variantou je prodej podílu třetí osobě. Tato varianta však nebývá příliš výhodná. Když je obvyklá tržní cena nemovitosti např. 6 mil. a vy vlastníte jednu ideální třetinu je vysoce nepravděpodobné, že byste získali třetinu tržní ceny, tj. 2 mil. Často získáte mnohem méně.

Prodávající se nás ptají kolik by za svůj podíl mohli získat. To se však nedá snadno říct. Záleží na charakteru nemovitosti a také na chování, postojích a záměrech zbývajících spoluvlastníků, které potenciální kupec bude brát v potaz při rozhodování. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu vašeho podílu snížit, někdy i výrazně.

Musím rovněž zmínit, že pokud majitelé získali nemovitosti v dědictví, mají půl roku od nabytí vlastnictví předkupní právo, takže i když se jednomu z nich podaří najít kupce, stejně musí přednostně za stejnou cenu nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům. O předkupním právu se dočtete více v článku Předkupní právo při prodeji nemovitosti od 1.7. 2020.

Stává se, že spoluvlastník, i když od vás v minulosti odmítl váš podíl odkoupit, svůj názor přehodnotí ve chvíli, kdy najdete kupce. Někdy je to tím, že se zalekne cizího člověka, někdy je zdržování odkupu čirá spekulace, jak od váš podíl koupit výhodněji a někdy jen nákup protahuje, aby měl více času získat peníze na koupi nebo měl, kde bydlet. 

Jak určitě nepostupujte při prodeji podílu na nemovitosti

Prodávali jsme podíl na domě, který vlastnili dva starší bratři, kteří společně zdědili vilu po rodičích. Jeden bratr žil v zahraničí, a tak se rozhodl svůj podíl prodat. Druhý bratr ve vile žil od dětství, prodej odmítal, ale přitom neměl peníze, aby spoluvlastnický podíl bratra odkoupil. První bratr nás proto pověřil prodejem své ideální poloviny domu. Druhý bratr to viděl a rozhodl se prodej bojkotovat.

Všem zájemcům vyprávěl, jak má dům špatné základy, střechu a dělal samé schválnosti kdykoli se v domě objevil nějaký zájemce. Myslel, že si tím zajistí užívání domu jen pro sebe. První bratr se nechtěl s bratrem soudit a tak radši snížil cenu. Podíl nakonec koupil investor, jehož hlavním cílem bylo donutit druhého bratra svůj podíl odprodat.

Druhý bratr byl v šoku, že se nám podařilo i přes jeho obstrukce polovinu vily prodat. Nakonec souhlasil, že svůj podíl investorovi odprodá také, a to i přesto, že tvrdil, že svůj podíl nikdy v životě neprodá. Oba bratři prodali vilu výrazně pod cenou, jenom proto, že se nebyli schopni dohodnout na společném postupu. Ačkoli jsme se jim to snažili opakovaně vysvětlit, nechtěli ani slyšet ani vidět. Emoce je zaslepily. Nejvíc na nákupu vydělal investor.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

5. Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou

Poslední variantou je požádat soud o vypořádání spoluvlastnického podílu. Měla by to pro vás být poslední varianta, když všechny předchozí snahy o dohodu selžou. §1140 Obč. zákoníků říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ Zákon připouští tři možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

Rozdělení společné věci

K této variantě se soud může přiklonit, pokud je to technicky možné.

Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu

Soud může rozhodnout o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.

Dražba nemovitosti

Pokud není možné nemovitost rozdělit, ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou je nejméně výhodnou variantou prodeje. Budete muset zaplatit právníky, soudní výlohy a pokud soud nařídí prodej v dražbě, tak pravděpodobně získáte z prodeje méně než při klasickém prodeji či formou realitní aukce.

Nevíte si rady, jak nejlépe postupovat při vypořádání spoluvlastnického podílu nebo máte problém se dohodnout s ostatními vlastníky? Pomůžeme vám najít nejlepší řešení. Kontaktujte nás.

Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Chcete vědět, jak vám můžeme pomoct s prodejem?

Kontaktujte nás

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.