Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Jaké máte možnosti?

Jednání o vypořádání spoluvlastnictví

Prodat podíl na nemovitosti může být někdy pěkný oříšek. Poradíme vám, jak nejlépe postupovat.

Co to je spoluvlastnický podíl

Je ideální podíl na vlastnictví nemovitosti. Velmi často je výsledkem např. dědického řízení. Když 3 sourozenci sdělí po rodičích dům, každému zpravidla připadne ideální 1/3 tohoto domu. V katastru se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako 1/3. Spoluvlastnický podíl je častý i mezi manžely, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM), s tím, že nemovitost budou vlastnit každý např. jednou ideální polovinou. § 1117 obč. zákoníku č. 89/2012 říká “Každý spoluvlastník má právo k celé věci. . Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka”. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část této nemovitosti. Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník řekl, že on bude užívat byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí a další spoluvlastníky tam nepustí. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti. Mohou se tak např. dohodnout, že jeden bude užívat byt v přízemí domu a druhý byt v druhém podlaží domu a také to, jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.

Problémy nastávají v okamžiku, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, jakým způsobem budou nemovitost užívat a jak budou řešit její správu. Zde začínají neshody, které mohou skončit až u soudu.

Nejčastěji se nám svěřují prodej nemovitostí klienti, když se dostanou do následujících situací.

  • Když má každý spoluvlastník jiné představy o užívání nemovitosti a nejsou ochotni se dohodnout. Jeden v ní chce bydlet, druhý ji chce pronajímat, třetí ji chce prodat.
  • Když se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout na správě. Jeden by chtěl investovat do rekonstrukce, druhý na to nemá peníze.  
  • Když je spoluvlastníků hodně a správa nemovitosti je příliš komplikovaná. Dalo by se říct, že čím více je spoluvlastníků, tím složitější je případná dohoda na správě. Když řešíme prodej domu, kde je 10 spoluvlastníků, jsou to často dlouhá a složitá jednání. Nedávno moje kolegyně řešila prodej činžovního domu z restituce, kde bylo 18 spoluvlastníků. Někteří žili v zahraničí, někteří byli již velmi staří a někteří prodat nechtěli. Dohodnout pak podmínky prodeje je i pro velmi zkušené makléře složité.
  • Když spoluvlastníky pohltí negativní emoce. Staré rodinné rány, křivdy, nenávist dokáží společné užívání nemovitosti znemožnit. Někdy spolu spoluvlastníci odmítají komunikovat, vzájemně se obviňují a podezřívají. Někdy se dokonce spoluvlastníci odmítnou sejít k podpisu kupní smlouvy. To pak řešíme podpisy s každým samostatně.

Co dělat, když se spoluvlastnictví nemovitosti stane neudržitelné?

Vždy, když se na nás klienti obracejí s žádostí o prodej svého spoluvlastnického podílu, tak jim doporučuji, aby se nejdříve pokusili dohodnout se všemi spoluvlastníky na společném prodeji, a pokud ostatní spoluvlastníci svůj podíl prodat nechtějí, aby jim nabídli k odkupu ten svůj. Tyty první dvě následující varianty jsou zpravidla nejlepším řešením další už představují komplikace, ztrátu z prodeje a další náklady.

Jaké máte další možnosti,

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji

Dohoda o prodeji celé nemovitosti je nejvýhodnějším a zároveň nejednodušším řešením vypořádání spoluvlastnického podílu. A snahou o tuto variantu vám doporučuji začít jednání se spoluvlastníky.

2. Prodej dalším spoluvlastníkům nebo odkup jejich podílu

Pokud ostatní spoluvlastníci odmítli variantu 1, nabídněte jim, že jim svůj podíl prodáte, anebo, pokud o to budete stát, že jejich podíl naopak odkoupíte. Pokud se dohodnete na ceně a spoluvlastníci souhlasí s prodejem či odkupem, máte vyhráno. 

3. Prodej svého podílu třetí osobě

Pokud jednání o předchozích dvou variantách skončí na mrtvém bodě, další variantou je prodej podílu třetí osobě. Tato varianta však nebývá příliš výhodná. Když je obvyklá tržní cena nemovitosti např. 6 mil a vy vlastníte jednu ideální třetinu je vysoce nepravděpodobné, že byste získali třetinu tržní ceny, tj. 2 mil. Často získáte mnohem méně. Prodávající se nás ptají kolik by za svůj podíl mohli získat. To se však nedá snadno říct. Záleží na charakteru nemovitosti a také na chování, postojích a záměrech zbývajících spoluvlastníků, které potenciální kupec bude brát v potaz při rozhodování. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu vašeho podílu výrazně snížit. Nutno dodat, že stávající spoluvlastníci mají předkupní právo, takže i když se vám podaří najít kupce, stejně musíte přednostně za stejnou cenu nabídnout podíl jim. Často se stává, že spoluvlastník, i když od vás v minulosti odmítl váš podíl odkoupit, svůj názor přehodnotí ve chvíli, kdy najdete kupce. Někdy je to tím, že se zalekne cizího člověka, někdy je zdržování odkupu čirá spekulace, jak od váš podíl koupit výhodněji a někdy jen nákup protahuje, aby měl více času získat peníze na koupi.

 Vzpomínám si na příklad dvou starších bratrů, kteří společně zdědili vilu po rodičích. Jeden bratr žil v zahraničí, a tak se rozhodl svůj podíl prodat. Druhý bratr ve vile žil od dětství, prodej odmítal, ale přitom neměl peníze, aby podíl bratra odkoupil. První bratr nás proto pověřil prodejem své ideální 1/2 domu. Druhý bratr to viděl a rozhodl se prodej bojkotovat. Všem zájemcům vyprávěl, jak má dům špatné základy, střechu a dělal samé schválnosti kdykoli se v domě objevil nějaký zájemce o koupi. První bratr nechtěl jít k soudu a tak radši snížil cenu. Podíl nakonec koupil investor, jehož hlavním cílem bylo přimět druhého bratra všemi dostupnými právními prostředky svůj podíl odprodat. Druhý bratr byl v šoku, že se nám podařilo i přes jeho obstrukce polovinu vily prodat. Nakonec souhlasil, že svůj podíl investorovi odprodá také, a to i přesto, že tvrdil, že svůj podíl nikdy v životě neprodá. Oba bratři prodali vilu výrazně pod cenou, jen proto, že se nebyli schopni dohodnout na společném postupu. Ačkoli jsme se jim to snažili opakovaně vysvětlit, neslyšeli, emoce jim zastřely zdravý úsudek. Nejvíc na nákupu vydělal investor.

Přečtěte si také: Předkupní právo při prodeji nemovitosti a jak se s ním vypořádat

4. Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou

Poslední variantou je požádat soud o vypořádání spoluvlastnického podílu. Měla by to pro vás být poslední varianta, když všechny předchozí snahy o dohodu selžou. §1140 obč. zákoníků říká, že “Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.” Zákon připouští tři možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

  • Rozdělení společné věci. K této variantě se soud může přiklonit, pokud je to technicky možné.
  • Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu – soud může rozhodnout o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.
  • Dražba nemovitosti – Pokud není možné nemovitost rozdělit, ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Nevíte si rady, jak nejlépe postupovat při vypořádání spoluvlastnického podílu? Pomůžeme vám najít nejlepší řešení. Kontaktujte nás.

Petr Podlešák

Článek napsal: Petr Podlešák, manažer společnosti

 


Chci vědět, jak mi můžete pomoct s prodejem

Co o službách našich makléřů říkají klienti.

Požádali jsme naše klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další vyjádření najdete na stránce Reference.