Představte si realitní obchod, kdy kupující nemá dost peněz na to, aby za byt, dům či pozemek okamžitě zaplatil 100 % kupní ceny. Přesto strany chtějí převod nemovitosti zrealizovat, byť prodávající pochopitelně potřebuje záruky, že jej kupující nepodvede a zbytek skutečně doplatí.
Ano, i takové případy svět nemovitostí přináší. Jak z toho ven? Řešením může být výhrada vlastnického práva. Už jste na tento právní institut někdy narazili? A víte, jak funguje? Pojďme si jej společně představit a poukázat na jeho výhody a nevýhody.
Výhrada vlastnického práva
Předkupní právo, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje, cenová doložka, nebo právě třeba výhrada vlastnického práva. Napadá vás, co mají společné? Ve všech případech se jedná o tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě. My se dále věnujeme čistě realitní praxi, ale obecně je výhrada vlastnického práva možná u věcí movitých i nemovitých. Stručnou právní úpravu obsahují §§ 2132-2134 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Pokud si prodávající vyhradí k nemovitosti vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem až úplným zaplacením kupní ceny. Jinak řečeno, výhrada vlastnického práva (dále též jen zkráceně jako „výhrada“) tak založí určitou „podmínku“, že kupující nabude nemovitost až po úplném zaplacení kupní ceny, případně splněním jiné domluvené podmínky. Kupující přitom v těchto případech nemovitost většinou převezme a začne užívat dřív (tedy před doplacením). Nebezpečí škody na věci přejde na kupujícího právě již převzetím.
Kdy se výhrada vlastnického práva nabízí jako řešení pro prodej nemovitosti?
Praktické využití má výhrada vlastnického práva v situacích, kdy se prodávající a kupující dohodnou na převodu nemovitosti, ale kupující z nejrůznějších důvodů není schopen v daném čase zaplatit najednou 100 % kupní ceny. Výhrada umožní kupujícímu nemovitost hned převzít a začít ji užívat s tím, že po doplacení se stane právoplatným vlastníkem. Zároveň má jistotu, že prodávající v tomto mezičase nepřevede nemovitost na třetí osobu. Prodávající zase získá garanci pro případ nesolventnosti kupujícího nebo jeho snahám převést nemovitost na třetí osobu. Pokud by kupující cenu nedoplatil, může prodávající od kupní smlouvy odstoupit.
Pro prodávajícího je v případě odstoupení problematické to, že kupující je již často v nemovitosti nastěhovaný a pokud nemovitost neopustí dobrovolně, nelze jej vystěhovat jinak než žalobou na vyklizení. Současně může být složité řešit případně vzniklou škodu na nemovitosti.
Zápis do katastru nemovitostí není povinný, ale přesto nutný
Obecně výhrada vlastnického práva působí vůči věřitelům kupujícího jen v případě, že bylo ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny (notářského zápis) nebo písemně s úředně ověřenými podpisy stran. Speciální je postup u nemovitostí.
Není to sice povinnost, ale v případě sjednání výhrady vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně doporučuji provést její zápis do katastru nemovitostí. Důvod je prostý. Jen výhrada zapsaná v katastru působí i vůči třetím osobám. Případný další zájemce o nemovitost pak nemůže tvrdit, že o výhradě, resp. dříve uzavřené kupní smlouvě nevěděl, protože byla patrná z listu vlastnictví (LV). Pokud nemovitost kupujete nebo coby realitní advokát či realitní makléř zastupujete kupujícího, právní prověření nemovitosti musí zahrnovat i ověření, zda na bytu, domu nebo pozemku nevázne právě výhrada vlastnického práva nebo jiné omezení vlastnického práva.
Zápis výhrady se provádí vkladem a podkladovou listinou bude buď přímo kupní smlouva s vtělenou výhradou, anebo samostatná dohoda o výhradě vlastnického práva, jejíž přílohou musí být kupní smlouva. Výhrada se zapisuje na list vlastnictví převáděné nemovitosti do části C mezi omezení vlastnického práva. Při zápisu výhrady k nemovitosti, které slouží další nemovitost v přídatném spoluvlastnictví, se výhrada vztahuje a zapíše též na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Například výhrada zřízená k chatě v osadě se bude vztahovat i na neoddělitelný podíl na příjezdové cestě. Co je to přídatné spoluvlastnictví a jak dopadá na realitní obchody se dočtete v článku Přídatné spoluvlastnictví. Co to je a jak ovlivňuje realitní obchod?
Odkládací podmínka vs. výhrada vlastnického práva. Slovíčkaření, anebo 2 různé věci?
Liší se? A jak? Ačkoliv jsou si odkládací podmínka a výhrada vlastnického práva podobné, jedná se o dva rozdílné právní instituty. Kupní smlouva uzavřená s odkládací podmínkou (např. úplného zaplacení kupní ceny) je sice platná, ale až do okamžiku splnění podmínky (úplného zaplacení kupní ceny) nenabude účinnosti. Mj. tak do té doby nemůže být podkladem pro zápis do katastru.
Oproti tomu kupní smlouva uzavřená s výhradou vlastnického práva je účinná se všemi spojenými právy a povinnostmi na obou stranách. Prodávající je třeba povinen nemovitost předat kupujícímu, nesmí ji převést na třetí osobu nebo s ní jinak disponovat. Kupující zase typicky musí nemovitost převzít a uhradit za ni (postupně) kupní cenu. A jak už víte, výhradu lze (a velmi to z důvodu právní opatrnosti doporučujeme) zapsat do katastru.
Jak na splátky?
Výhrada vlastnického práva a koupě nemovitosti na splátky jdou ruku v ruce. Proto je dobré vědět, že pokud se podle občanského zákoníku kupující opozdí se splátkou, která nepřesahuje 1/10 kupní ceny, ale zaplatí ji nejpozději v době splatnosti následující splátky a spolu s ní, nemůže prodávající bez dalšího odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení nemovitosti. Toto pravidlo by měl mít prodávající na paměti při sepisu smlouvy a pokud je pro něj nepřípustné jakékoliv prodlení, doporučujeme nastavit splátkový kalendář tak, aby každá jedna splátka přesahovala – byť symbolicky – 1/10 kupní ceny. Tehdy může prodávající odstoupit od smlouvy a žádat vrácení nemovitosti při prodlení i s jedinou splátkou. Strany si také mohou sjednat jinak, avšak pozor na ochranu spotřebitele, kde je smluvní volnost omezena.
Důležitost advokátní úschovy a přepis nemovitosti na kupujícího
Posuňme se v čase a představme si, že kupující zdárně doplatil 100 % kupní ceny, splnil všechny další podmínky a obchod je potřeba dotáhnout do finále. Tehdy budete pro katastrální úřad potřebovat potvrzení prodávajícího (kvitanci) o doplacení ceny. Z praktického hlediska vám může nejednu vrásku na čele ušetřit advokátní úschova peněz a listin.
Bezpečně pro obě strany vyzní třeba postup, kdy prodávající už při sjednání výhrady vyhotoví kvitanci a nechá ji v úschově u advokáta. Po připsání poslední splátky do úschovy advokát vydá kvitanci kupujícímu nebo ji přímo doručí na katastrální úřad. Vyhnete se tak rizikům, kdy by např. prodávající přestal spolupracovat a odmítal vydat kvitanci. Z toho vyplývá, že standardně vás čekají dvě vkladová řízení. Jedním se do katastru zapíše výhrada, a druhým po splacení 100 % kupní ceny proběhne převod vlastnického práva na kupujícího.
Závěr
Výhrada vlastnického práva se v realitních obchodech nepoužívá úplně často, ale setkat se s ní můžete. V některých případech nabízí efektivní a bezpečné řešení, jak kupujícímu umožnit faktické užívání nemovitosti ještě před tím, než prodávajícímu zaplatí 100 % kupní ceny. Pokud si nejste jistí, zda by výhrada vlastnického práva mohla vyřešit vaši situaci nebo přímo potřebujete pomoci se smluvní dokumentací na nemovitost, vyhledejte právní služby zkušeného realitního advokáta.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz
Mohlo by vás také zajímat
