Chatová osada, průmyslový areál nebo developerský projekt nové čtvrti. Tam, ale i na dalších místech můžete narazít na tzv. přídatné spoluvlastnictví. V čem tento právní institut spočívá, jakou roli hraje při převodu nemovitosti nebo vzniku zástavního práva při vyřizování hypotéky, a kdo má na starost běžnou údržbu společné věci? To se dozvíte v dnešním článku.
Co je to přídatné spoluvlastnictví?
Jedním ze zvláštních druhů vlastnictví je právě přídatné spoluvlastnictví. Vedle toho rozlišujeme „klasické“ vlastnické právo, odvozené právo, bytové spoluvlastnictví či vlastnictví jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Podstatu přídatného spoluvlastnictví si ukážeme na příkladu chatové osady. Ten je sice ze světa nemovitostí, ale popisovaný právní institut se vztahuje na věci obecně.
V přídatném spoluvlastnictví je věc (např. příjezdová cesta) náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí (např. chat) určených k takovému užívání, že tyto věci (chaty) vytvářejí místně i účelem vymezený celek (např. osadu), přičemž ona věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží společnému účelu tak, že bez ní není dobře možné užívání samostatných věcí (chat). Aby se jednalo o přídatné spoluvlastnictví, musí být splněny všechny podmínky. Zjednodušeně řečeno, žádnou z chat v osadě by logicky nebylo možné dobře užívat, kdyby se k ní vlastník nemohl vůbec dostat.
Vedle chatových osad narazíte na přídatné spoluvlastnictví typicky v zahrádkářských koloniích, průmyslových či sportovních areálech nebo u developerských projektů.
Přídatné spoluvlastnictví má vliv na prodej nemovitosti
Když zůstaneme u příkladu osady, v praxi tedy přídatné spoluvlastnictví utváří pevný svazek mezi „hlavní“ nemovitostí (chatou) a podílem na nemovitosti (cestě), která jí slouží a bez které by nešlo „hlavní“ nemovitost dobře užívat. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví nelze převádět samostatně, ale jen při současném převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití slouží. Zároveň platí, že když se převádí vlastnictví „hlavní“ věci, vztahuje se převod i na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Zjednodušeně řečeno, podíl na cestě nelze prodat bez současného prodání chaty. A při prodeji chaty automaticky prodáte i podíl na cestě.
Technicky vzato tak pro úspěšný převod nemusí být podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví uvedený v kupní smlouvě. Pro posílení právní jistoty prodávajícího i kupujícího nicméně doporučujeme, aby kupní smlouva zmiňovala i podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Mimo jiné se tím ze strany klientů vyhnete všetečným otázkám a podezření, že jste vy nebo spolupracující advokát při přípravě smluvní dokumentace na něco zapomněli.
Můžu věc v přídatném spoluvlastnictví zatížit?
Stejná pravidla jako při prodeji a darování platí také pro zatížení zástavním či předkupním právem, právem zpětné koupě nebo jiným obdobným způsobem. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví tedy lze zatížit jen za současného zatížení věci, v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. A pokud zatížíte „hlavní“ nemovitost, propíše se zatížení i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Například při koupi bytu na hypotéku tak vznikne zástavní právo banky k bytu i podílu na cestě či parkovišti. Věc v přídatném spoluvlastnictví lze zatížit jen způsobem, který nebrání jejímu využití společnému účelu.
Zápis do katastru nemovitostí
Přídatné spoluvlastnictví nelze ujednat smluvně. Vzniká pouze ze zákona při splnění výše uvedených podmínek. V případě nemovitostí se zapisuje do katastru nemovitostí, kde se pro ně zakládá zvláštní list vlastnictví (LV). V části A nenajdete zapsaného konkrétního vlastníka, adresu a r.č., jak jste zvyklí (např. Jan Novák, Staroměstské náměstí 1, 110 00 Praha 1, r. č. 999999/9999), ale jen obecné označení „hlavních“ nemovitostí, kterým věc v přídatném spoluvlastnictví slouží a velikost podílu (např. Vlastník jednotky 2913/1, 1/3; Vlastník jednotky 2913/2, 1/3; Vlastník jednotky 2913/3, 1/3). Pokud věc v přídatném spoluvlastnictví slouží společnému využití pozemků a spoluvlastníci se nedohodnou jinak, výše jejich podílů na společné nemovitosti se určí podle poměru výměr jejich pozemků. Ve zbylých případech se má za to, že jsou podíly stejné.
Přídatné spoluvlastnictví se rovněž zapisuje do části B1 LV nemovitosti (chaty, zahrádky, bytové jednotky), v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží. Existence přídatného spoluvlastnictví vyplývá také z přehledu vlastnictví dané osoby.
Podkladovou listinou pro zápis do katastru může být typicky kupní smlouva, kterou několik osob koupí věc do přídatného spoluvlastnictví. Může však jít také o jiné listiny. Institut totiž patří mezi novinky, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014. Pokud v té době někde fakticky existoval stav odpovídající přídatnému spoluvlastnictví (např. cesta společně sloužila a náležela vlastníkům okolních chat v osadě k přístupu s tím, že jiným způsobem nebylo možné se k chatám dostat), připadla věc (cesta) automaticky do režimu přídatného spoluvlastnictví. V těchto případech poslouží jako podklad pro zápis přídatného spoluvlastnictví do katastru souhlasné prohlášení spoluvlastníků ve smyslu § 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí.
Údržba věci v přídatném spoluvlastnictví
Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak, zvolí si k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví mezi sebou většinou hlasů správce. Pokud si spoluvlastníci správce do 3 měsíců nezvolí, jmenuje ho na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud si správce zvolí, může spoluvlastník, který pro jeho zvolení nehlasoval, do 30 dnů navrhnout soudu, aby správce odvolal, jmenoval jím jiného spoluvlastníka. Pokud by se některý ze spoluvlastníků samovolně ujal běžné správy a žádný ze spoluvlastníků tomu po dobu 3 měsíců neodporoval či nepodal návrh k soudu, hledí se na něj jako na zvoleného správce. Spoluvlastníci mohou správce odvolat většinou hlasů (dvěma třetinami hlasů správce jmenovaného soudem). Z důležitého důvodu odvolá správce také soud na návrh spoluvlastníků s třetinou hlasů.
Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví spoluvlastníci přispívají poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže se nedohodnou jinak, složí do 31. ledna k rukám správce přiměřenou zálohu. Výše úhrnu záloh se určí podle dohody nebo podle částky vybraných záloh za poslední rok zvýšenou o 1/10, případně ji na návrh správce určí soud.
Lze zrušit přídatné spoluvlastnictví?
Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata společnému účelu. Žádnému ze spoluvlastníků také nelze bránit ve využívání věci v přídatném spoluvlastnictví způsobem, který odpovídá společnému účelu a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. Pokud by se některý spoluvlastník vzdal práva účasti na využití věci v přídatném spoluvlastnictví, nemá toto rozhodnutí účinky pro jeho právní nástupce (tedy osobu, která podíl získá po něm děděním, darem, koupí apod.).
Pokud zanikne nebo změní svůj účel nemovitost (chata, dům, bytová jednotka), k jejímuž využití nemovitost v přídatném spoluvlastnictví (cesta) sloužila, a nyní už k tomu není potřebná, lze se z přídatného spoluvlastnictví oddělit. Stejně tak může kterýkoliv spoluvlastník navrhnout soudu, aby účast spoluvlastníka v přídatném spoluvlastnictví zrušil a přikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastníkům podle poměru jejich podílů. V situaci, kdy by naopak věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) pozbyla svůj účel, přídatné spoluvlastnictví zanikne a spoluvlastníci se vypořádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Pokud účel trvá, přídatné spoluvlastnictví nelze zrušit.
Při zániku přídatného spoluvlastnictví poslouží jako podklad pro jeho výmaz z katastru již výše zmíněné souhlasné prohlášení. Při zániku v důsledku soudního rozhodnutí vymaže přídatné spoluvlastnictví katastrální úřad poté, co mu soud doručí příslušné pravomocné rozhodnutí. Dotčené nemovitosti poté spadnou do režimu „klasického“ podílového spoluvlastnictví, kdy je s podíly možné disponovat samostatně.
Závěr
V tomto článku jsme rozebrali přídatné spoluvlastnictví a jeho vliv na realitní obchody. Nezapomeňte však, že ne každé spoluvlastnictví má charakter přídatného. Ne vždy tak dojde k převodu „vedlejší“ nemovitosti (podílu na cestě, zahradě, parkovišti) automaticky ze zákona s převodem té „hlavní“ (bytu, domu, chaty). Proto je vhodné před podpisem smlouvy provést důkladné právní prověření nemovitosti a ideálně využít právní služby zkušeného realitního advokáta. Případné opominutí některé nemovitosti při převodu totiž může mít fatální důsledky!
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz
Mohlo by vás také zajímat
