Na čem závisí výše prodejní ceny nemovitosti?

vila

Zajímá vás, jakou cenu má vaše nemovitost na trhu? A co všechno má na její cenu vliv? Tyto faktory hrají roli.

Doba čtení: 21 minut

Cenu nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů. Dnes vám řeknu o těch, které se týkají nemovitosti samotné a jejího okolí. O vnějších faktorech, jako je kupní síla, úrokové sazby atd., se dočtete v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí.

Pokud plánujete prodej nemovitosti či nákup, povím vám, co všechno má na cenu vaší nemovitosti vliv.

1. Lokalita

Lokalita má na cenu nemovitosti nejvyšší vliv, proto ji uvádím jako první. Vybydlený byt v Pařížské ulici v centru Prahy má vyšší tržní cenu než leckterý činžovní dům např. v Chomutově. Lokalita způsobuje rozdíly v cenách i o stovky procent. I v rámci jedné ulice se mohou ceny lišit klidně o desítky procent. Stačí, aby jeden byl vedle parku s hezkým výhledem a druhý v přízemí s výhledem do rušné ulice.

Ceny ovlivňuje i potenciál lokality. Pokud vlastníte byt v problematickém ghettu, o kterém je známo, že projde zásadní urbanistickou přeměnou, projeví se to růstem ceny, tedy pokud to není zrovna váš dům, který je určen k demolici.

Typickým příkladem je Smíchov. Před 20 lety byl zanedbanou částí Prahy a v některých tamních částech byste se báli v nočních hodinách projít po ulici. Nyní je Smíchov lukrativní městkou čtvrtí plnou života. Za 20 let tu ceny nemovitostí vzrostly až o stovky procent a prosperita jedné městské části se přelévá i do sousedních čtvrtí. Dobře si pamatuji, jak jsem v roce 2001 prodával byt 1+kk na Klamovce (v sousedství Smíchova) za 640.000 Kč. Dnes má ten byt hodnotu 4 mil. Kč.

Každý dobrý realitní makléř proto posuzuje nemovitost i podle potenciálu lokality a ten komunikuje případným zájemcům. Platí to pochopitelně i naopak. Plánovaný dálniční obchvat kolem vašeho domu může jeho cenu srazit, i když se jedná jen o záměr, který vůbec nemusí být realizován.

Přečtěte si také: Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí

2. Velikost nemovitosti

To, že větší byt má vyšší hodnotu než malý, je každému jasné. To, co však lidi už tak často nevnímají, je, že velké byty mají zpravidla nižší cenu za m2 než byty malé. Např. pokud se ve stejném činžovním domě v Praze prodá 30metrová garsonka za 3 mil. Kč, tj. 100.000 Kč/m2, tak 70metrový byt ve stejném stavu, patře a výhledem nebude mít cenu 7 milionů ale nižší. Zprůměrované ceny podle cenových map mohou být pro nezkušeného člověka dost matoucí.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám rámcově její cenu zdarma a bez závazků.

3. Podlaží v domě

Byty v přízemí se prodávají levněji než byty ve vyšších patrech. Byt v přízemí do ulice, kde vám kolemjdoucí vidí do ložnice, mají samozřejmě ještě nižší cenu než byt ve zvýšeném přízemí, kde do oken vidět není. A pokud má byt výhled do uzamčeného vnitrobloku, kam chodí jen sousedé a ani ti vám do bytu nevidí, jeho cestu to ještě o něco zvýší.

V podobné situaci mohou být byty v posledním patře. Tady však záleží na dalších faktorech. Nedostatečné zateplení bytu v podkroví, které způsobí, že se tam v létě budete potit vedrem a v zimě ho těžko a draze vytopíte, se negativně projeví na ceně. Navíc je možné, že budete první, kdo v domě pozná, že střešní hydroizolace je na konci životnosti. Proto se vždy, když prodáváme podkrovní byty, ptáme na tepelné izolace a stav střechy.

Při koupi bytu v podkroví vždy požádejte prodávajícího, ať vám předloží účet za vytápění a nechce si vypracovat technickou zprávu k tepelným izolacím a hydroizolacím.

Byty v posledních patrech mají také častou výhodu střešních teras či výhledu do okolí. Navíc nemáte problémy s rušnými sousedy nad vámi. Pokud má dům dobře provedené izolace, může být takové bydlení super. A z tohoto důvodu patří ceny dobře provedených podkrovních penthousových bytů k nejvyšším v celém domě.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

5 kritických chyb při prodeji nemovitosti

4. Výtah v domě

V návaznosti na podlaží bytu je důležitým faktorem výtah. Pokud prodáváte byt v přízemí, je absence výtahu nepodstatná, ale byt v pátém patře bez výtahu má vliv na cenu opravdu značnou.

5. Orientace oken

Nejlepší je, když má byt či dům okna na všechny světové strany. U bytů to však vůbec není běžné. Mnohem častější jsou výhledy jen na dvě světové strany a pokud má byt výhled na tři strany, je to už nadstandard. Malé byty mají často okna jen na jednu světovou stranu. Jižní strany nabízí dostatek slunečního světla, který oceníte v zimě, ale v létě je obývání jižních místností bez dobrého venkovního stínění (žaluzie, rolety) anebo klimatizace často nepříjemné.

Přečtěte si také článek Vnitřní vs venkovní žaluzie, které vybrat? Jižní okna vám pomohou v zimě za slunečných dní byt či dům příjemně vyhřát. Naopak pokoje s orientací na sever vám v létě nabídnou příjemný chládek, ale jejich vytápění v zimě je dražší. Každému vyhovuje něco jiného. Byty s orientací na více světových stran jsou hodnotnější.

6. Dispozice bytu

Byty se samostatnými, neprůchozími pokoji jsou velkým plusem. Na realitním trhu je však stále hodně bytů, které mají průchozí pokoje a dokonce i průchozí koupelny. Stejně tak lidé dnes spíše preferují kuchyně s oknem než temné kuchyňské kouty, které se hojně stavěly v minulosti, a vyhledávané jsou kuchyně, které navazují otevřeným prostorem na obývací pokoj. Takové uspořádání se pak projeví na vyšší ceně.

7. Balkón, lodžie, terasa

Byty, které mají soukromou terasu, balkón či lodžii jsou preferované a dražší než byty, které nic z toho nemají. Ani společný balkón či lodžie to nevynahradí. Tam lidé nemají soukromí, musí řešit užívání se sousedy a s těmi si ne vždy musí rozumět.

Pokud je však v domě např. střešní terasa nebo terasa ve dvoře, která je pouze pro obyvatele domu, je to určitě výhoda, která cenu bytu zvyšuje. Zpravidla se cena balkónu, lodžie a terasy vypočítává jako 1/2 podlahové ceny obytných prostor.

8. Množství denního světla

Pokud máte byt s orientací oken na jih a v blízkosti před vámi stojí vysoký činžovní dům, který zamezí přístupu slunečních paprsků do vašich oken, je to nevýhoda. Dostatek světla a světlé místnosti a slunečního záření jsou atraktivní devizou, která se projeví na vyšší ceně nemovitosti.

Podobně negativní vliv na cenu mají malé okenní tabule. V takových místnostech se pak cítíte jako v zatemnělé kobce. A co si budeme říkat, Drákulů, kteří takové kobky vyhledávají, je málo.

Nové bytové jednotky sice hygienické normy na světlo splňují, ale je tu stále hodně starých domů a v nich zejména přízemní, suterénní a podkrovní byty, které by dnes u hygieniků těžko obstály.

Nicméně pozor, i v novostavbách jsou jednotky, které hygienické normy na světlo nesplňují, i když v nich lidé běžně žijí. Ty jsou mimo jiné i z tohoto důvodu kolaudovány jako ateliéry.

9. Výhled z oken

Hezké výhledy z oken, to je deviza, která prodává. Máte-li krásný výhled na město, do parku či orlí hnízdo s výhledem do okolí, prodáte za vyšší cenu a snadněji než váš soused v domě, který kouká na opačnou stranu do rušné ulice.

10. Výška stropů

Ve starších domech jsou často vyšší stropy, čehož někteří lidé rádi využívají k výstavbě vnitřních pater např. na spaní, pro pracovny atd. Tyto vestavby byly kdysi určitou z nouze ctností, jak řešit nedostatek prostoru. Příliš vysoké stropy už jsou přežitek. Teplo uniká vzhůru ke stropu a tím není vytápění ekonomické.

Jediná výhoda vysokých stropů je, že můžete kupujícím říct, že jim to nabízí další prostor a tím si můžete říct o něco vyšší cenu. Těch lidí, kteří by to brali jako významnou výhodu už ale tolik není. Proto výška stropů není tak významným pozitivním faktorem jako v minulosti, jak si někteří majitelé stále myslí. Minimální výška stropů podle norem je 2,6 metru, a ta je běžným standardem i při nové výstavbě.

11. Sklep, komora

Sklep nebo komora cenu bytu zvyšuje. Ideální je, pokud máte sklep u vašeho parkovacího stání. Můžete tam dát kola, pneumatiky od auta atd. To lidé ocení i na ceně. Zpravidla se cena sklepů a komor počítá jako 1/2 podlahové ceny obytných prostor.

12. Parkování

Vlastní parkovací stání (venkovní či kryté) patřící k bytu či domu je obrovskou výhodou zejména ve městech, kde je problém s parkováním. V takových případech parkování solidně zvyšuje hodnotu celé nemovitosti. V garážových prostorech se občas vykrádají auta. A proto přítomnost bezpečnostních kamerových systémů či ostraha zvyšuje hodnotu takových prostor. Nejhodnotnější jsou však uzamykatelné garáže.

13. Technický stav

Na cenu má vliv jak stav bytu, tak stav celého domu. Byt před rekonstrukcí v dobře udržovaném domě je při prodeji větší deviza než kompletně zrekonstruovaný byt v neudržovaném domě. Byt si totiž můžete nechat zrekonstruovat sami a celkem rychle.

Pokud je ale dům ve špatném technickém stavu, není to dobrý signál. Může to vypovídat o nedobrých poměrech v domě či neschopnosti vlastníků bytů dohodnout se na rekonstrukci. Byty také mohou vlastnit sociálně slabší lidé, kteří se dohodli na nízkých platbách do fondu oprav a odmítají čerpání úvěru na rekonstrukci. V domě mohou chybět lídři, kteří by aktivně rekonstrukci prosazovali.

Může to tak být, ale nemusí, proto vždy pátráme, jaké panují v dotyčném domě poměry. Pomáhá nám to lépe určit prodejní cenu.

14. Konstrukce nemovitosti

Byty v panelových domech jsou v drtivé většině případů levnější než jejich protějšky v domech cihlových. Panel má punc socialistické výstavby; architektonická kvalita panelových domů, zvukové a tepelné izolace jsou horší, a to vše se projevuje nižší cenou. Kvalitou zpracování si sice nezadají s cihlovými domy z 50. let, jejichž parametry jsou často ještě horší než u panelových domů, ale lidé to většinou vnímají tak, že panel je horší než cihla.

Některé dobře renovované panelové domy mají dokonce lepší tepelně a zvukově izolační vlastnosti než některé novostavby. Panelové domy se zdají být odsouzeny k nižším cenám než domy cihlové nebo domy ze železobetonového monolitu.

Podobně i u rodinných domů je nejvíce preferovaná cihla. Cihlové domy se prodávají za vyšší cenu než dřevostavby, které mají kratší životnost.

Na trhu jsou však další konstrukční technologie, jako například betonové prefabrikáty nebo domy na bázi ztracených bednění. Systémy na bázi ztracených bednění jako je např. Velox nebo Durisol Izolox nabízí lepší tepelně izolační vlastnosti než domy cihlové, a proto jsou vhodné pro pasivní domy. Ceny takových domů jsou pak často ještě vyšší než domů cihlových.

15. Architektonický styl

Architektonických stylů je hodně a jejich výběr je záležitost individuálních preferencí.

Nicméně jsou styly, které se prodávají hůře a za nižší ceny jednoduše proto, že vyšly z módy. Patří k nim styl, kterému se říká podnikatelské baroko. Začal se u nás rozšiřovat v 90. letech a je typický svou okázalostí, nabubřelostí a silným projevem ega majitelů-podnikatelů, kteří měli malý cit a vkus a tehdy rychle zbohatli.

Lidé se často domnívají, že podnikatelské baroko je záležitostí pouze Česka a dalších postkomunistických zemích. Není to pravda. Podnikatelské baroko je běžné všude na světě. Takové stavby vznikaly i po celé západní Evropě zejména po 2. světové válce, u nás pak po revoluci. V angličtině se mu říká McMansion.

K méně atraktivním stylům, u kterých je vidět negativní vliv na cenu, patří kromě všem dobře známých panelových domů i činžovní domy socialistického realismu (tzn. sorely). Nejznámějším příkladem v Praze je hotel International v Dejvicích. Oba styly se však daří v posledních letech renovovat a snižovat jejich neatraktivní vzhled.

Naopak vyšší ceny mají byty v secesních domech, renesanční, barokní, kubistické nebo funkcionalistické stavby z první republiky.

16. Sousedé

Sousedé mají také velký vliv na cenu. Můžete mít kompletně zrekonstruovaný byt v hezkém domě, ale pokud máte v domě problémové sousedy, máte problém.

Těžko se zájemcům o koupi vysvětluje, že váš soused organizuje odpolední mejdan a alkoholovou pitku na balkóně dnes poprvé. Pokud je některý z vašich sousedů alkoholik, narkoman, lehká děva, která si z domova udělala provozovnu, nebo sociálně problémový jedinec, můžete mít při prodeji problém a projeví se to na ceně.

Stejně tak, pokud váš soused pod vámi v přízemí vlastní nebytový prostor, ve kterém provozuje restauraci či noční klub, má to negativní dopad na cenu. Nemusí to být jen soused v domě. Podobné problémy nastávají, když se ve vaší ulici otevře noční podnik, kabaret, Armáda spásy otevře útočiště pro bezdomovce atd.

Někteří lidé si myslí, že když vlastníci byty pronajímají nájemníkům, že takové domy jsou problémovější, protože nájemníci k domu nemají vztah. To vůbec nemusí být pravda. Pokud váš soused pronajímá byt krátkodobě turistům například přes poslední dobou tolik propírané Airbnb.com, tak tady často problémy nastávají. „Hurá, jsme v Praze, je tu levné pivo, tak to roztočíme, zítra letíme nazpátek do Londýna“, řekne si partička mladých Britů a pro vás může být problém prodat byt v takovém domě k trvalému bydlení.

Pokud však v domě bydlí dlouhodobí nájemníci, je často situace opačná. Váží si bytu více než leckteří majitelé. Problémovému nájemníkovi nemusí pronajímatel prodloužit nájemní smlouvu, ale problémového souseda, který byt vlastní, se jen tak snadno nezbavíte.

17. Velikost domu a počet bytů v domě

Menší bytové domy jsou atraktivnější a ceny bytů v nich jsou vyšší než ve velkých bytových komplexech. Menší domy se snáze a lépe udržují. Je tam větší klid, lidé se lépe znají.

Pokud jste vlastníkem bytu v domě, kde je 100 bytů, je mnohdy těžké se shodnout na údržbě, natož na rekonstrukci, a taková schůze společenství vlastníků je při tolika lidech někdy opravdu zážitek. Hodiny jednání, hádek a neschopnost shodnout se na důležitých záležitostech.

Navíc je ve velkých domech velký provoz a anonymita. To sice někomu vyhovuje, ale obecně to má více problémů než výhod. Byty v opravdu velkých činžácích jsou levnější než v těch menších.

18. Občanská vybavenost, služby

Kvalitní občanská vybavenost má významný pozitivní dopad na cenu. Právě občanská vybavenost a dostupnost služeb jsou vedle pracovních příležitostí jedním z hlavních důvodů, proč lidé chtějí bydlet ve městech. A právě z tohoto důvodu jsou nejdražší nemovitosti ve městech jako je Praha a Brno.

Jak prodat nemovitost – kompletní průvodce prodejem

Nechte si na email zaslat kompletního průvodce prodejem nemovitostí. Průvodce obsahuje 22 bodů činností, které je nutné při prodeji udělat.

19. Hromadná doprava

Někteří prodávající si myslí, že když prodávají luxusní dům v satelitní obci za městem, tak nemá na cenu jejich domu absence hromadné dopravy vůbec žádný dopad. To je velký omyl. Pro každého, a i pro velmi zámožné lidi, kteří by v životě nevlezli do autobusu, představuje absence hromadné dopravy problém. A to z následujících důvodů:

  • Tam, kde není dobrá hromadná doprava, jsou lidé nuceni jezdit autem. A tak autem jezdí i ti, kteří by normálně jezdili MHD. Výsledkem jsou zácpy za silnicích, a ty otravují úplně každého.
  • Když máte děti, tak se nějak musejí přepravovat do školy nebo na kroužky. Nebo svou patnáctiletou dceru budete vozit každý den do školy a zpět a odpoledne na kroužky? A navíc, ne každý zámožný člověk chce své děti rozmazlovat luxusem a vozit je všude autem.
  • Bohatí lidé mají často uklízečku, která, když se k vám nemá jak dostat, vám neuklidí.

Blízkost kvalitní hromadné dopravy je obrovskou výhodou všech nemovitostí a zvyšuje jejich cenu.

Navíc věřte, že i bohatí lidé se někdy rádi projedou MHD. V centrech měst jako Praha je jízda MHD často rychlejší, než se ploužit autem v dopravních zácpách. A při cestování MHD máte i více pohybu.

20. Silnice

Kvalitní silniční infrastruktura má rovněž dopad na cenu. Pokud máte v blízkosti domu hlavní silniční či dálniční síť, bude cena bytu či domu vyšší než v obci, kde se její majitelé musí složitě prodírat jen po zanedbaných, klikatých silnicích III. třídy.

Ale pozor. Mít hned za rodinným domem dálnici také není žádné terno, a naopak to cenu vaší nemovitosti sráží dolů. Kvalita silnic je také důležitá. Rozkopané cesty víří prach, nutí auta brzdit a zrychlovat, což je spojeno se zvýšeným hlukem.

Nepopulární jsou i dlážděné silnice. Jsou hlučné a méně bezpečné, protože prodlužují autům brzdnou dráhu.

21. Stáří nemovitosti

Se stářím nemovitostí je to podobné jako u aut. Se stářím jejich cena klesá, ale když jsou až příliš stará, mohou se z nich stát veteráni a jejich cena letí nahoru.

Cena nemovitostí však neklesá v horizontu desítek let z důvodu stáří, ale především z důvodů jejich opotřebovanosti. Pokud tedy nemovitost udržujete v dobrém technickém stavu, pravidelně do ní investujete, její cena klesat vůbec nemusí, spíš naopak.

Staré, již nevyhovující budovy čeká pouze jeden ze dvou osudů. Pokud je jejich stav nevyhovující a zároveň nezískají žádnou historickou hodnotu, jejich osudem je demolice. Anebo postupem času historickou hodnotu získají a stanou se z nich památkově chráněné objekty s vysokou tržní hodnotou.

22. Okolí

Okolní zástavba, blízkost zeleně a genius loci neboli atmosféra místa, to vše má vliv na cenu nemovitosti. Je v okolí vašeho bytu či domu udržovaný park? Cena vaší nemovitosti jde nahoru. Rádi se procházíte po ulici, protože kolem vašeho domu je hezká okolní zástavba a vy se tam cítíte dobře? I to se projeví na vyšší ceně. Genius loci prodeji významně pomáhá.

Pokud máte byt umístěný u rušné křižovatky nebo vedle magistrály, je cenový rozdíl určitě patrný oproti bytu s výhledem do klidné ulice se zelení. To, že ruch, prach a smog z dopravních tepen mají významný negativní vliv na cenu, je každému zřejmé.

Nemusí to však platit vždy. To, že nějaký byt není atraktivní k trvalému bydlení, ještě neznamená, že je odsouzen k neprodejnosti či prodeji za výrazně nižší cenu. Zejména v centru Prahy, v blízkosti magistrály v ulicích Sokolská a Legerova, kde jsou činžáky obepnuty dálniční magistrálou, kde je hlučnost a kvalita vzduchu špatná a zaparkovat autem je nad lidské síly, se nemovitosti mohou dobře prodávat.

Když pojede příště přes ul. Legerovu v Praze, všimněte si, kolik nových hotelů tam v posledních letech vzniklo. A vlastníci pronajímají své byty ke krátkodobému pronájmu přes Airbnb.com nebo Boooking.com.

Turistům, kteří přicestují do Prahy na týden letecky, je úplně jedno, že se nedá u domu nikde zaparkovat. Stejně tak jim nevadí ruch z magistrály, protože řada domů má nová utěsněná okna a k výměně vzduchu používají centrální vzduchotechnické a rekuperační jednotky. A navíc nepřijeli do Prahy, aby se váleli na gauči, chodí se do bytu jen vyspat.

A proto i na rušných ulicích můžete byt dobře prodat, pokud tam existuje potenciál pro krátkodobé pronájmy.

23. Typ vlastnictví

Je několik typů vlastnictví, se kterými se můžete při nákupu nemovitosti setkat. Seřadil jsem je od těch nejvýhodnějších.

Osobní vlastnictví

Nejrozšířenější typ vlastnictví je osobní (OV). V takovém případě jste vlastníkem registrovaným v katastru nemovitostí. Kupující si na nemovitosti v OV mohou vzít hypotéku, a proto je po nich nejvyšší poptávka. Následkem je pak i nejvyšší cena.

Družstevní vlastnictví

Druhým nejrozšířenějším typem je vlastnictví družstevní (DV). V takovém případě nejste vlastníkem samotné nemovitosti, ale vlastníkem členského podílu v družstvu, které nemovitost vlastní. Srovnání osobního a družstevního vlastnictví najdete v článku Je lepší byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Srovnání pro a proti. Cena družstevních bytů je zpravidla o cca 5 % nižší než u OV.

Existuje ještě jedna forma družstevního vlastnictví, která je takovou relikvií z dob socialismu. A tou je členský podíl v bytovém družstvu, které nevlastní žádnou nemovitost, ale pouze věcné břemeno na nemovitosti, tj. konkrétním bytu. S tímto vlastnictvím se setkáte téměř výhradně u podkrovních bytových vestaveb, které si lidé budovali v rámci družstevní výstavby na půdách starších činžovních domů, které byly po roce 1989 v rámci restitucí vráceny původním vlastníkům.

Aby o ně lidé, kteří si na vlastní náklady tyto byty zbudovali, nepřišli, vyřešili to zákonodárci tak, že bytová družstva získala věcná břemena v částech činžovního domu, kde jsou tyto byty zbudovány.

Podíl ve společnosti s ručením omezeným

Třetí typ vlastnictví je podíl ve společnosti s ručením omezeným, která vlastní nemovitost, typicky celý činžovní dům. Tento typ vlastnictví má celou řadu nevýhod, a proto není moc rozšířen. Největší nevýhodou je opět to, že si kupující nemůže na nákup vzít hypotéku a kvůli každému převodu se musí svolat valná hromada, která musí převod odsouhlasit.

Pokud vlastníte takový byt, počítejte, že ho prodáte ještě za nižší cenu. Ceny takových bytů jsou zpravidla o 10 až 20 % nižší než u bytů v OV. Záleží také na poměrech ve společnosti, která může prodej vašeho podílu v s.r.o. zablokovat.

Ideální vlastnický podíl na celém činžovním domě s právem užívání konkrétního bytu

Tento typ vlastnictví je další relikt, tentokrát z první poloviny devadesátých let, kdy ještě neexistoval zákon o vlastnictví bytů, ale stále se s ním můžete setkávat. Vlastník není vlastníkem jedné bytové jednotky, ale má vlastnický podíl na celém činžovním domě.

Jeho významnou nevýhodou je taktéž nemožnost financovat nákup hypotékou, a navíc mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Ceny jsou běžně o 10 až 20 % nižší než u OV.

24. Přístupová cesta

Nemovitost bez právně zajištěné přístupové cesty je velký problém. Pokud takovou nemovitost chcete prodat a kupujícímu se snažíte vysvětlit, že to není žádný problém, protože pan Novák, vlastník přístupové cesty, je milý pán, který nikdy neměl problém vás pustit přes svůj pozemek domů, tak vám to většinou nepomůže. Budete muset snížit cenu, často zásadně. Pan Novák totiž může zemřít a jeho dědic už vám problémy dělat může.

Na nemovitost bez přístupové cesty žádná banka neposkytne úvěr. Jediným řešením je domluvit se s vlastníkem přístupové cesty na jejím odkupu nebo sjednání věcného břemena, tj. „práva služebnosti cesty“.

Pokud se vám to nepodaří, můžete se s ním soudit či prodat za mnohem nižší cenu, než za jakou byste prodali nemovitost, která přístupovou cestu má.

Seznam revizí, které potřebujete při prodeji nemovitosti

revizní a kontrolní zprávy při prodeji nemovitosti

Získejte seznam revizních a kontrolních zpráv, které byste si při prodeji měli nechat ve vlastním zájmu vypracovat. Obratem na váš email. Dozvíte se i co riskujete, když revize mít nebudete.

25. Omezení vlastnických práv

Omezení vlastnických práv představují zástavní a nájemní práva a věcná břemena. Některá na cenu nemovitosti nemají žádný vliv nebo dokonce její cenu zvýší.

Například pokud na hranici pozemku máte věcné břemeno „právo služebnosti inženýrské sítě“ s přípojkou na elektřinu, je to určitě výhoda. Přípojka na elektřinu cenu zvyšuje.

Na druhou stranu, pokud chcete prodat dům, na kterém je věcné břemeno „právo doživotního užívání“, tak počítejte s nižší cenou, která se bude odvíjet podle toho, jaká bude pravděpodobná doba trvání takového věcného břemene. Výrazně jiná bude, pokud je oprávněný z věcného břemena 50letý muž v plné síle a jiná bude, pokud je oprávněným 90letý dědeček.

Omezením vlastnických práv je třeba věnovat při stanovení ceny náležitou pozornost.

26. Stigmata smrti či jiné neduhy

Když v bytě či domě dojde k úmrtí, získá stigma smrti a její cenu to sníží. Podstatný rozdíl v ceně záleží na tom, jak smrt nastane.

Pokud v bytě zemře přirozenou smrtí 90letá stařenka, zájemci o koupi to dokážou zpravidla více méně akceptovat. Zcela jiná situace nastane, pokud v ní dojde k násilné smrti, sebevraždě či tragédii.

Dá se říct, že čím tragičtější smrt v nemovitosti nastala, tím hůře a za nižší cenu se prodá.

Pokud chcete prodat dům, ve kterém došlo k vícenásobné vraždě, máte vážný problém.

Podobná stigmata mají i nemovitosti, o kterých se lidé z nějakého důvodu domnívají, že v nich straší nebo jsou nějak prokleté. Přijde vám to iracionální? Tak to ale je. Stačí, aby v krátké době došlo k několika neobvyklým událostem, při kterých za nevyjasněných okolností dojde k opakovaným nehodám, nedej bože smrtelným, a lidská fantazie se rozjede na plné obrátky.

Nemovitosti v menších městech nebo na venkově, kde není tak velká anonymita jako ve velkých městech, trpí tímto stigmatem častěji. Možná je to tím, že lidé mají k sobě blíž, což umožňuje podobným „zaručeným“ zprávám se snáze rozšířit.

Přečtěte si také: Prodej nemovitosti, kde došlo ke smrti

Všechny předchozí body se týkaly charakteristik nemovitosti a okolí. Jenže pak jsou tu body související se způsobem prodeje, které mají na prodej také velký vliv.

27. Marketing nemovitosti

Můžete mít nejlepší nemovitost na světě, ale pokud se zájemci o koupi nedozví, že ji prodáváte, tak ji neprodáte. Čím lépe nemovitost zpropagujete, tím více lidí se o nemovitosti dozví a tím lépe ji i prodáte. Nejde však jen o propagaci samotnou, jde o přípravu nemovitosti na prodej a samotnou prezentaci. Např. profesionální fotky, homesstaging, 3D vizualizace či virtuální prohlídky. Když totiž máte skvělou nemovitost, ale její prezentace je hrozná, potenciální kupce vůbec nemusí zaujmout, a tak se na ní ani nepřijdou podívat. Kvalita prezentace hraje velký rozdíl v tom, jestli nemovitost prodáte dobře nebo špatně.

28. Kvalita prodejce

Prodávající může být majitel sám nebo jeho makléř. Jeho kvalita má větší vliv, než si možná myslíte. Prodejce má kromě marketingu na starosti také komunikaci se zájemci, organizaci prohlídek a dotažení transakce do zdárného konce. Pokud je prodejce aktivní, komunikativní, umí efektivně řídit prohlídky, aby se na nikoho nezapomnělo, umí dobře komunikovat výhody nemovitosti včetně těch, co nejsou na první pohled zřejmé, umí pomoci kupujícím s vyřízením úvěru, umí zjišťovat zpětnou vazbu od kupujících a řešit jejich obavy, tak takový prodejce je schopný mnohem lépe prodat než prodejce pasivní. Majitel, který nikdy předtím nemovitost neprodával, těžko zajistí prodej tak dobře, jako kvalitní profesionální makléř, který se prodejem nemovitostí denně živí.

Získejte odhad ceny nemovitosti

Zvažujete prodej nemovitosti a chcete znát její tržní cenu? Získejte odhad nemovitosti zdarma.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám rámcově její cenu zdarma a bez závazků.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa