Je lepší byt v osobním nebo družstevním vlastnictví? Srovnání pro a proti

Bytový dům

Družstevní podíl nebo byt ve vlastnictví, toť otázka! Inspirace hamletovským rčením zde není užita náhodně, protože dilema je pro mnohé stejně podstatné a odpověď také není jednoznačná. Ať oslovíte realitní experty, právníky nebo finanční poradce, odpovědi se dočkáte, ale s „ale“. Je tak rozhodnutí především na vás, protože, zjednodušeně řečeno, východiskem může být si umět odpovědět na dvě klíčové otázky a to: Jak chci s bytem nakládat a jak ho financovat jeho koupi?

Co to je bytové družstvo

Družstvo je firma. Má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev je uvedena v Zákoně o obchodních korporacích (zákon 90/2012 Sb., hlava VI), ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické někdy i právnické osoby. Členové pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost “svého” družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a samozřejmě mohou být také voleni do orgánů družstva.

Co to je společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v obč. zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.

7 klíčových argumentů pro osobní vlastnictví

  • Pokud chcete s bytem volně nakládat, např. jej máte na investici, tak je jistě lepší variantou osobní vlastnictví.
  • Byt může zastavit ve prospěch banky a koupit na hypotéku.
  • Byt je váš a vaše vlastnické právo je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
  • Byt můžete bez omezení pronajímat.
  • Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
  • Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze. 
  • Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let. Více o zdanění v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.

6 klíčových argumentů pro družstevní vlastnictví

  • Výhodný je nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr. Byt v družstevní vlastnictví je zpravidla při pořízení o 5 až 10 % levnější, protože jej nelze koupit na hypotéku a bytem se nedá přímo ručit.
  • Převod družstevního podílu je jednodušší, protože majitel je držitelem tzv. členských práv v družstvu a není zapsán v katastru nemovitostí.
  • Při převodu podílu se neplatí daň z nabytí nemovité věci, která je nyní 4 % z ceny.
  • Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
  • Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
  • Možnost ovlivnit výběr sousedů. Česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy, a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.

Argumentů se dá najít ještě více, ale výše uvedené jsou ty nejčastější, se kterými se v naší praxi setkáváme. Je jasné, že jiný přístup budete mít v době pořizování bytu, v průběhu užívání a v případě zájmu byt prodat. Forma vlastnictví bytu není konstantní formou, a tak třeba v případě družstva se dá, pokud o to významný počet členů družstva projeví zájem, převést do osobního vlastnictví členů. Záleží tak na situaci a zájmech družstva i jednotlivců, kteří mají schopnost přesvědčit ostatní.


Co o makléřích Alfy řekli klienti

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videoreference zobrazíte na Reference.