Byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Co je lepší?

Bytový dům

Každá forma vlastnictví má své výhody a nevýhody. Pojdme si udělat malé srovnání výhod jednotlivých typů vlastnictví.

Co je bytové družstvo

Družstvo je firma. Má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev je uvedena v Zákoně o obchodních korporacích (zákon 90/2012 Sb., hlava VI), ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické někdy i právnické osoby. Členové pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost “svého” družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a samozřejmě mohou být také voleni do orgánů družstva.

Co je společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v obč. zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.

7 výhod osobního vlastnictví

  • Pokud chcete s bytem volně nakládat, např. jej máte na investici, tak je osobní vlastnictví lepší variantou.
  • Byt můžete koupit na hypotéku a zastavit jej ve prospěch banky.
  • Vlastnické právo k vašemu bytu je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
  • Byt můžete bez omezení pronajímat.
  • Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
  • Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze. 
  • Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let. Více o zdanění v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.

6 výhod družstevního vlastnictví

  • Výhodnější nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr. Byty v družstevním vlastnictví jsou zpravidla o cca 5 až 10 % levnější, protože jej nelze koupit na hypotéku a bytem se nedá přímo ručit. To snižuje jejich tržní cenu oproti bytům v osobním vlastnictví.
  • Převod družstevního podílu je rychlejší a jednodušší, protože majitel je držitelem tzv. členských práv v družstvu a není zapsán v katastru nemovitostí. Stačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu eventuálně zaplatit družstvu poplatek za převod a tím je převod hotový.
  • Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
  • Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
  • Možnost částečně ovlivnit výběr sousedů. Česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy, a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.

Toto jsou nejčastější výhody pro výběr konkrétního typu vlastnictví. Je jasné, že jiný přístup budete mít v době pořizování bytu, v průběhu užívání a v případě zájmu byt prodat. Forma vlastnictví bytu není konstantní formou, a tak třeba v případě družstva se dá, pokud o to významný počet členů družstva projeví zájem, převést do osobního vlastnictví členů. Záleží tak na situaci a zájmech družstva i jednotlivců, kteří mají schopnost přesvědčit ostatní.


O makléřích Alfy řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videoreference zobrazíte na Reference.