Byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Co je lepší?

Co je bytové družstvo

Bytové družstvo je firma. Má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev je uvedena v Zákoně o obchodních korporacích (zákon 90/2012 Sb., hlava VI), ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické a někdy i právnické osoby. Členové pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost „svého“ družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a samozřejmě mohou být také voleni do orgánů družstva.

Co je společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v obč. zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.

7 výhod osobního vlastnictví bytu

1. Pokud chcete s bytem volně nakládat, např. jej máte na investici, tak je osobní vlastnictví lepší variantou.
2. Byt můžete koupit na hypotéku a zastavit jej ve prospěch banky.
3. Vlastnické právo k vašemu bytu je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
4. Byt můžete bez omezení pronajímat.
5. Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
6. Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze. 
7. Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let. Více o zdanění v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.

5 výhod družstevního vlastnictví bytu

1. Výhodnější nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr. Byty v družstevním vlastnictví jsou zpravidla o cca 5 až 10 % levnější, protože je nelze koupit na hypotéku a nedá se jimi přímo ručit. To snižuje jejich tržní cenu oproti bytům v osobním vlastnictví.
2. Převod družstevního podílu je rychlejší a jednodušší, protože majitel je držitelem tzv. členských práv v družstvu a není zapsán v katastru nemovitostí. Stačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu, eventuálně zaplatit družstvu poplatek za převod a tím je převod hotový.
3. Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
4. Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
5. Možnost částečně ovlivnit výběr sousedů. Česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.

Toto jsou nejčastější výhody pro výběr konkrétního typu vlastnictví. Je jasné, že jiný přístup budete mít v době pořizování bytu, v průběhu užívání nebo v případě zájmu byt prodat. Forma vlastnictví bytu není konstantní formou a tak třeba v případě družstva se dá, pokud o to významný počet členů družstva projeví zájem, převést do osobního vlastnictví členů. Záleží tak na situaci a zájmech družstva i jednotlivců, kteří mají schopnost přesvědčit ostatní.