Družstevní podíl nebo byt ve vlastnictví, toť otázka! Inspirace hamletovským rčením zde není užita náhodně, protože dilema je pro mnohé stejně podstatné a odpověď také není jednoznačná. Ať oslovíte realitní experty, právníky nebo finanční poradce, odpovědi se dočkáte, ale s „ale“. Je tak rozhodnutí především na vás, protože, zjednodušeně řečeno, východiskem může být si umět odpovědět na dvě klíčové otázky a to: Jak chci s bytem nakládat a jak ho financovat jeho koupi?
Co to je bytové družstvo
Družstvo je firma. Má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev je uvedena v Zákoně o obchodních korporacích (zákon 90/2012 Sb., hlava VI), ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické někdy i právnické osoby. Členové pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost “svého” družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a samozřejmě mohou být také voleni do orgánů družstva.
Co to je společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v obč. zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.
7 klíčových argumentů pro osobní vlastnictví
- Pokud chcete s bytem volně nakládat, např. jej máte na investici, tak je jistě lepší variantou osobní vlastnictví.
- Byt může zastavit ve prospěch banky a koupit na hypotéku.
- Byt je váš a vaše vlastnické právo je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
- Byt můžete bez omezení pronajímat.
- Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
- Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze.
- Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let. Více o zdanění v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
6 klíčových argumentů pro družstevní vlastnictví
- Výhodný je nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr. Byt v družstevní vlastnictví je zpravidla při pořízení o 5 až 10 % levnější, protože jej nelze koupit na hypotéku a bytem se nedá přímo ručit.
- Převod družstevního podílu je jednodušší, protože majitel je držitelem tzv. členských práv v družstvu a není zapsán v katastru nemovitostí.
- Při převodu podílu se neplatí daň z nabytí nemovité věci, která je nyní 4 % z ceny.
- Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
- Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
- Možnost ovlivnit výběr sousedů. Česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy, a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.
Argumentů se dá najít ještě více, ale výše uvedené jsou ty nejčastější, se kterými se v naší praxi setkáváme. Je jasné, že jiný přístup budete mít v době pořizování bytu, v průběhu užívání a v případě zájmu byt prodat. Forma vlastnictví bytu není konstantní formou, a tak třeba v případě družstva se dá, pokud o to významný počet členů družstva projeví zájem, převést do osobního vlastnictví členů. Záleží tak na situaci a zájmech družstva i jednotlivců, kteří mají schopnost přesvědčit ostatní.