Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2021

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

1. ledna 2021 nabyla účinnost novela Zákona o dani z příjmu, která prodlužuje “časový test” pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti z původních 5 let na 10 let.

Osvobození od daně z příjmu

1. ledna 2021 nabyla účinnost novela Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která prodlužuje “časový test” pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti z původních 5 let na 10 let.

Zvýšení „časového testu“ na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti, které vlastník nabyl po 1. 1. 2021.

Podle §4 zákona o dani z příjmu jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech.

Citace zákona: § 4 Osvobození od daně

1) Od daně se osvobozuje

a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z

  1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
  2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
  3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,

b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.

Osvobození se nevztahuje na příjem z

  1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
  2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,
  3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,
  4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu

Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud splňujete podmínku zákona o dani z příjmu § 4 odstavec 1), písmeno s) 

s) příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci s výjimkou příjmu z úplatného převodu cenného papíru, přesahuje-li doba mezi jeho nabytím a úplatným převodem dobu 5 let; doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem podílu se zkracuje o dobu, po kterou byl poplatník členem této obchodní korporace před přeměnou obchodní korporace , nebo o dobu, po kterou byl tento podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod podílu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

Daň z příjmu

V ostatních případech neuvedených v § 4 zákona o dani z příjmu daň zaplatíte daň z příjmu.

Daň z příjmu u fyzických osob

Jako fyzická osoba zaplatíte daň z příjmu ve výši 15 %. Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Tzn. že příjmem je vámi získaná cena z prodeje a výdajem cena, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za realitní kancelář atd.

Příklad

Pan Novák v roce 2016 koupil byt za cenu 3000.000,- Kč a ten začal pronajímat. V roce 2019 potřeboval vložit kapitál do svého podnikání a rozhodl se tedy byt prodat. Mezitím ceny nemovitostí vzrostly, a tak se mu podařilo byt prodat panu Vokurkovi za cenu 3.500.000,- Kč. S oběma transakcemi měl pan Novák spojené náklady na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta a provizi realitní kanceláři. Celkové prokazatelně vynaložené výdaje pana Nováka činily 180.000,- Kč. Základem daně je částka 3.500.000 – 180.000 – 3.000.000 = 320.000,- Kč. Tuto částku pan Novák zahrne do svého základu pro daň z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu pak činí 48.000,- Kč. 

Daň z příjmu u právnických osob

Vlastní-li nemovitost právnická osoba, započítává výnosy a náklady z prodeje nemovitosti do svého základu daně a z něho hradí daň z příjmu právnických osob ve výši 19 %.

Jak zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.

Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?

Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?

Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.

Zvažujete prodej? Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.

Chci znát tržní cenu své nemovitosti


O službách našich makléřů řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další reference na makléře najdete na www.remaxalfa.cz/reference