Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitosti a v jakých případech jste od daně osvobozeni? Kdy musíte osvobození hlásit na finanční úřad?
Sazba daně z příjmu z prodeje nemovitosti
Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu. Výše daně záleží na tom, jestli nemovitost prodáváte jako fyzická osoba nebo firma.
Daň z příjmu u fyzických osob
Příjem z prodeje nemovitosti se zdaňuje podle § 10 Zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu je u fyzických osob ve výši 15 % nebo 23 %.
Pokud jste v roce 2022 měli příjmy vyšší než 1.867.728 Kč (48 násobek hrubé mzdy), jste povinni příjmy překračující tuto hranici zdanit 23% sazbou daně z příjmu.
V roce 2021 totiž byla zrušena tzv. solidární daň a byla nahrazena sazbou 23 %. Solidární daň se netýkala příjmů z prodeje nemovitosti, nicméně stávající 23 % sazba se již na příjmy z prodeje nemovitosti vztahuje.
Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Příjmem je tedy cena získaná prodejem. Výdajem je částka, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za realitní kancelář atd.
Příklad
Pan Novák v roce 2016 koupil byt za cenu 3000.000,- Kč a ten začal pronajímat. V roce 2019 potřeboval vložit kapitál do svého podnikání a rozhodl se tedy byt prodat. Mezitím ceny nemovitostí vzrostly, a tak se mu podařilo byt prodat panu Vokurkovi za cenu 3.500.000,- Kč. S oběma transakcemi měl pan Novák spojené náklady na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta a provizi realitní kanceláři. Celkové prokazatelně vynaložené výdaje pana Nováka činily 180.000,- Kč. Základem daně je částka 3.500.000 – 180.000 – 3.000.000 = 320.000,- Kč. Tuto částku pan Novák zahrne do svého základu pro daň z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu pak činí 48.000,- Kč.
Daň z příjmu u právnických osob
U právnických osob je sazba daně z příjmu ve výši 19 %. Příjem z prodeje nemovitosti se započítává do příjmu celé firmy a zohledňuje se tak i v daňovém přiznání firmy.
Zvažujete prodej nemovitosti? Začnete tím, že si od nás necháte nacenit její prodejní cenu.
Osvobození od daně z příjmu
Fyzické osoby jsou od daně z příjmu osvobozeny v případech, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmu.
1) Nemovitost vlastníte 5 respektive 10 let
Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli.
Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021 jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která nabyla účinnost 1. ledna 2021.
Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, dle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.
Podle §4 zákona o dani z příjmu jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech.
2) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště
Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně po dobu 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
3) Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby
Pokud prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (bytovou potřebu definuje § 4b Zákona o dani z příjmu) do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Viz. §4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmu.
Příklad:
V lednu 2022 jste získali částku 3 mil. z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2021 do 31. 12. 2023 investujete částku 3 mil. na řešení svých bytových potřeb.
Osvobození od daně musíte nahlásit na Finanční úřad
Pokud chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodu uvedených v odstavci 3), musíte od roku 2021 podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně. Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůže osvobození od daně z příjmu použít. Podrobnosti najdete v článku Zpřísnění podmínek osvobození od daně z příjmu.
Citace zákona o dani z příjmu: § 4 Osvobození od daně
1) Od daně se osvobozuje
a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
- prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.
Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud byt prodáváte po 5 letech od nabytí, a to dle § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
Jak zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.
Přemýšlíte o prodeji a nevíte, jestli se na vás vztahuje osvobození? Kontaktujte nás, poradíme vám.
Chci znát tržní cenu své nemovitosti
Mohlo by vás také zajímat
