Při prodeji bytu nebo domu vám zákony ukládají povinnosti. Jejich nesplněním riskujete sankci, anebo můžete být donuceni dodatečně poskytnout z prodávané nemovitosti slevu.
Kromě zákonných povinností prodávajícího zmiňuji v článku i doporučení nechat si vypracovat technickou zprávu a revizní zprávy. Vypracování těchto zpráv pouze kvůli prodeji nemovitosti vám sice zákony nepřikazují, ale jejich vypracováním můžete předejít spoustě problémů.
1. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Daň z příjmu je první důležitou povinností, která se na vás při prodeji nemovitosti může vztahovat. Upravuje ji Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu.
Problematice daně z příjmu jsem věnoval samostatný článek Daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Dozvíte se v něm, kdy jste povinni daň z příjmu zaplatit, v jaké výši a kdy jste od daně z příjmu osvobozeni.
2. Průkaz energetické náročnosti budov
§ 7a Zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (tj. budovy jako celku).
Průkazy energetické náročnosti se evidují v databázi ENEX spravované Ministerstvem pro místní rozvoj. Jejich vyhotovení je tedy snadné prověřit.
Podrobné informace, kdy je průkaz zákonem vyžadován nebo kdy není potřeba, jsou detailně popsány v článku Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Kdy ho potřebujete.
Rizika při nesplnění povinnosti
Sankce
Nesplněním povinnosti publikovat a předat průkaz kupujícímu se prodávající vystavuje sankci ve výši 100.000 Kč, pokud prodává nemovitosti jako fyzická osoba, nebo 200.000 Kč v případě, že prodává nemovitosti jako osoba právnická.
Riziko vydírání
Kde není žalobce, není ani soudce. Pokud nikdo nebude informovat úřady, že prodávající nesplnil svou povinnost, může sankci uniknout. Známe však případy, kdy byli prodávající vydíráni kupujícími k dodatečné slevě. „Pokud mi neposkytnete slevu 50.000 Kč, budu informovat úřady, že jste mi nedodal PENB a zaplatíte 100.000 Kč na pokutě.“ Někdy na nevyhotovení zprávy upozorní i sousedé.
3. Původ finančních prostředků
Nejen kupující, ale i prodávající mají povinnosti vyplývající ze zákona proti praní špinavých peněz (tzv. AML zákon).
Prodávají má zejména povinnost prokázat zdroj peněžních prostředků, ze kterých nabyl nemovitost. A pokud je politicky exponovanou osobou, tak i původ majetku. Povinnou osobou ze zákona, tj. osobou, která má povinnost tyto informace zjišťovat, jsou banky, advokáti, notáři i realitní kanceláře. Pokuty pro povinné osoby za nesplnění svých povinností jsou až 10 mil. Kč. Při prodeji se tedy této povinnosti nemůžete vyhnout. Kdybyste informace požadované zákonem odmítli povinným osobám sdělit, nejenže by vám např. advokát, notář či banka odmítli udělat úschovu kupní ceny, ale zároveň by museli takové jednání oznámit FAÚ jako podezřelou transakci. A to není dobrý nápad.
Podrobnosti najdete v článku Dopady AML zákona na prodávající a kupující.
4. Dokumentace skutečného provedení stavby
§ 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ukládá prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Tato povinnost se vás týká, pokud prodáváte dům jako celek. Citace ze zákona:
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
Rizika při nesplnění povinnosti
Zákon nestanovuje žádnou sankci za nesplnění povinnosti. Nicméně nepředání stavební dokumentace nebo předání dokumentace v neaktuálním stavu je považováno za vadné plnění. Kupujícímu se tak otevírá prostor pro získání dodatečné slevy z ceny nemovitost za vadné plnění.
Stejně tak se může kupující domáhat slevy za vadné plnění, pokud se zjistí, že stav nemovitosti neodpovídá předané stavební dokumentaci.
Další informace o odpovědnosti se dozvíte v článku Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
5. Potvrzení o bezdlužnosti
V případě převodu bytové jednotky má prodávající povinnost dle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku zajistit potvrzení o bezdlužnosti popřípadě o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
Citace § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku:
Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Rizika při nesplnění povinnosti
Prodávající neriskuje žádné sankce. V tomto případě riskuje kupující, který prodávajícího o vyčíslení dluhů vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek) nepožádal. Dluhy prodávajícího přecházejí na kupujícího. Bližší informace se dočtete v článku Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.
6. Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Tuto povinnost máte, i když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.
Prodáváte družstevní byt? Přečtěte si také článek Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.
Rizika při nesplnění povinnosti
Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Další informace najdete na stránkách Finanční správy.
7. Předkupní právo
Vlastníte-li nemovitost s dalšími spoluvlastníky, může se na vás vztahovat povinnost nemovitost přednostně nabídnout ke koupi jim. I když bylo předkupní právo od 1. 7. 2020 výrazně omezeno, stále zůstává u nemovitostí nabytých v dědictví. Více v článku Předkupní právo při prodeji nemovitosti.
Rizika při nesplnění povinnosti
V případě porušení povinností vyplývající z předkupního práva se mohou poškození domáhat zneplatnění prodeje nemovitosti.
8. Odhlášení od daně z nemovitostí
Při prodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku. Letos 31. leden vychází na neděli, proto se povinnost posouvá na 1. února 2021. Podrobnosti se dočtete v článku Odhlášení daně z nemovitých věcí.
Tím vaše zákonné povinnosti končí.
9. Revizní a kontrolní zprávy a další úkony
Týkají se konstrukce stavby, elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodu. Nechte si zaslat brožuru se seznamem revizních a kontrolních zpráv na váš email. Dozvíte se i co vám hrozí, pokud si je vypracovat nenecháte.
Mohlo by vás také zajímat
