Možnosti ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele a nájemce

byty na pronájem

Bydlíte v nájmu? Nebo naopak byt či dům pronajímáte? V obou rolích byste měli znát svá práva. Seznámíme vás s možnostmi, jak ukončit nájemní smlouvu na byt či dům ze strany pronajímatele i nájemce.

Nájemní smlouva na byt a způsob jejího ukončení

Nájem bytu skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou smluvních stran nebo výpovědí ze zákonného či smluvního důvodu. Výpověď musí být písemná a musí dojít druhé straně. Obecná výpovědní doba činí 3 měsíce a plyne od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou dojde druhé straně 3. března, výpovědní doba začne plynout 1. dubna a nájem skončí 30. června.

Občanský zákoník stanoví pro pronajímatele a nájemce odlišné výpovědní důvody, které se navíc různí dle toho, zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.

Výpověď nájmu bytu ze strany nájemce

Nájem na dobu určitou

Nájemce může vypovědět v tříměsíční výpovědní době nájem na dobu určitou, pokud se okolnosti, z nichž strany při uzavření nájemní smlouvy zřejmě vycházely, změní do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpověď bude přicházet v úvahu v případě vážných zdravotních důvodů nebo když nájemce upadne do sociální tísně v důsledku rozchodu s partnerem (který přispíval na nájem), přijde o pravidelný příjem nebo získá nové zaměstnání ve vzdáleném městě, kam by bylo nepřiměřeně náročné dojíždět.

Nájem na dobu neurčitou

Nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv bez udání důvodu, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Zákon pamatuje také na extrémní situace. Nájemce je oprávněn u nájmu na dobu určitou i neurčitou podat výpověď bez výpovědní doby, pokud:

  • pronajímatel neodstraní poškození/vadu (za kterou neodpovídá nájemce) ani v dodatečné lhůtě a prodlení pronajímatele nebo poškození/vada představuje hrubé porušení povinnosti pronajímatele,
  • vyvstane potřeba nezbytné opravy, kterou nelze odložit po skončení nájmu, a během provádění opravy nelze byt vůbec užívat,
  • pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu (ačkoliv o ní požádal) v případě, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k bytu nebo žádá jeho vydání či vyklizení,
  • byt z části zanikne (např. v důsledku požáru),
  • byt se stane nepoužitelný k ujednanému (popř. obvyklému) účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce (např. kritická statika, ztráta střechy v důsledku tornáda či pádu stromu), nebo
  • pronajímatel porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti a působí tak nájemci značnou újmu.

Výpověď nájmu bytu ze strany pronajímatele

Společná pravidla pro nájem na dobu určitou i neurčitou

Pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést výpovědní důvod a popsat skutek, kterým jej nájemce naplnil. Současně musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Absence poučení má za následek neplatnost výpovědi. Nájemce může podat návrh na přezkoumání výpovědi k soudu do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou tříměsíční výpovědní době, pokud:

  1. nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (např. podnajme byt bez souhlasu pronajímatele),
  2. je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin, který spáchal na pronajímateli, jeho domácnosti nebo osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcům byt, nebo proti cizímu majetku, který se nachází v tomto domě,
  3. má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem či domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (např. bude nařízena demolice budovy za účelem výstavby dálnice), nebo
  4. z jiného obdobně závažného důvodu pro vypovězení nájmu.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

U nájmu bytu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době také v případech, kdy:

  1. byt má být užíván pronajímatelem či jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a buď bylo manželství pronajímatele již rozvedeno, anebo byl podán návrh na rozvod,
  2. pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného či příbuzného svého manžela, a to v přímé linii bez omezení (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata atp.) nebo ve vedlejší linii až do 2. stupně (např. děti sourozence).

Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod. Vyvarujte se „účelových“ výpovědí. Pokud v tomto případě pronajímatel do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem nevyužije byt k účelu, který uvedl jako výpovědní důvod, musí jej znovu pronajmout nájemci, nebo mu nahradit škodu. Do lhůty se nezapočítává doba potřebná k úpravě bytu, pokud úpravy započaly max. 2 týdny po vyklizení bytu a stále pokračují.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce odevzdal byt bez zbytečného odkladu (max. do 1 měsíce od skončení nájmu). V těchto případech musí pronajímatel před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil závadné chování (popř. protiprávní stav), a ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud tak neučiní, k výpovědi se nepřihlíží!

O zvlášť závažné porušení se jedná, zejm. když nájemce:

  1. nezaplatí nájemné a náklady na služby min. za 3 měsíce (nemusí jít o po sobě jdoucí měsíce),
  2. poškozuje byt či dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  3. způsobuje jinak závažné škody či obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí (např. soustavné rušení nočního klidu), nebo
  4. užívá byt neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Smluvní důvody výpovědi a smluvní pokuta

Kromě zákonných důvodů si pronajímatel a nájemce mohou v nájemní smlouvě ujednat jiné výpovědní důvody (vč. výpovědní doby). Nesmí však zkracovat nájemcova práva podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Na to musíte pamatovat i v případě smluvní pokuty za předčasné ukončení nájmu nebo porušení povinnosti nájemce. Smluvní pokuta spolu s jistotou (kaucí) nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

Podnájem

Společně s koncem nájmu končí také podnájem. Nájemce musí sdělit podnájemci zejména den konce nájmu, délku výpovědní doby a počátek, kdy začne plynout. Podnájem vždy skončí nejpozději s nájmem. Podnájemce nemá oproti nájemci ze zákona prakticky žádnou ochranu ani garantovaná práva (tříměsíční výpovědní dobu, zákaz zkracování jeho práv atp.). Výpovědní důvody, stejně jako další detaily záleží především na formulaci podnájemní smlouvy.

Pro pronajímatele, nájemce i podnájemce platí, že by vám (pod)nájemní smlouvu měl vždy připravit nebo zkontrolovat zkušený realitní advokát. Na vzor nájemní smlouvy zdarma z internetu se nespoléhejte!

Realitní advokátka JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz

Chci pronajmout svůj byt či dům

Nabídněte nám svůj byt či dům na pronájem. Najdeme vám kvalitního prověřeného nájemníka.