Podstata předkupního práva

Pokud máte nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, musíte se opět od 1. ledna 2018 při jejím prodeji (tj. prodeji spoluvlastnického podílu) vypořádat s předkupním právem.

Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.

Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý, snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího poštu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.  

Jaké jsou povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti s předkupním právem?

  • Předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým (tzn. nejdříve se uzavře kupní smlouva).
  • Kupní smlouva se předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a pokud nevyužije předkupník své právo ve lhůtě 3 měsíců, je možné převést nemovitost na koupěchtivého.

Podstatou předkupního práva je, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek jako koupěchtivý. Proto například při sjednání úhrady ve splátkách nebo odložení platby, může i předkupník téže výhody využít, pokud složí dostatečnou jistotu.

Vyřešení předkupního práva před převodem

Pokud se chcete vyhnout obesílání ostatních spoluvlastníků a případnému tří měsíčnímu vyčkávání v nejistotě, je možné se s předkupním právem vypořádat předem a to tak, že se předkupník svého předkupního práva vzdá. Předkupník se může vzdát předkupního práva buď ve vztahu ke konkrétnímu převodu, anebo natrvalo s věcněprávními účinky – tj. tato skutečnost se zapíše do katastru nemovitostí a je účinná také pro veškeré budoucí převody. 

Tam, kde spoluvlastnický podíl na nemovitosti souvisí s vlastnictvím věci hlavní, lze jako řešení doporučit i zřízení tzv. přídatného spoluvlastnictví (§ 1223 a násl. občanského zákoníku). Klasicky tak půjde o bytovou jednotku jako věc hlavní, ke které náleží i garážové stání, které je však vymezeno jako samostatný spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce (k tomu více dále). Pokud se k bytové jednotce zřídí jako přídatné spoluvlastnictví garážové stání, nemůže být potom garážové stání samostatně předmětem převodu a nelze k němu uplatnit předkupní právo. Přídatné spoluvlastnictví by se v takovémto případě muselo zřídit dohodu s ostatními spoluvlastníky.  

Co se stane v případě porušení předkupního práva

V případě porušení předkupního práva se předkupník, kterému věc nebyla nabídnuta, může domáhat (i) neplatnosti smlouvy a / nebo (ii) náhrady škody po prodávajícím, a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let počínaje zpravidla od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Nejčastější problémy aktuální právní úpravy

Aktuální právní úprava předkupního práva však v praxi přinesla celou řadu problémů, které zákonodárce pravděpodobně nevzal při přípravě zákonného textu v úvahu.

Zejména mám na mysli realizaci předkupního práva v rámci spoluvlastnictví nebytových jednotek v bytových domech, kdy s konkrétním spoluvlastnickým podílem je spojeno právo výlučného užívání garážového stání, či např. sklepa (dále zjednodušeně „garáž“). V případě prodeje bytové jednotky společně s garáží ve větších bytových domech tak půjde o desítky spoluvlastníků, vůči kterým je nutné ze strany prodávajícího uplatnit předkupní nabídku.  Uplatnění předkupního práva ke garáži předkupníkem pak ve výsledku může znamenat, že zájemce o byt společně s garáží ztratí o koupi samotného bytu (bez garáže) zájem. Fakticky pak bude v takovém případě poškozen prodávající. 

Jak je z výše uvedeného patrné, ve vztahu ke garážím zákonná úprava nepostihuje smysl předkupního práva, ale naopak má za následek zásadní zvýšení nákladů a administrativy spojené s převody včetně zásadního prodloužení délky převodu.

Domnívám se, že při převodu garáží je v mnoha případech aplikovatelné ustanovení § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví, že prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Jinými slovy, při prodeji bytové jednotky a garáže, ke které se vztahuje předkupní právo ostatních spoluvlastníků, může prodávající požadovat, aby předkupník využil své předkupní právo pouze k bytové jednotce a garáži jako celku. Bohužel však v současné době nemůžeme s jistotou říci, v jakém případě lze považovat případné snížení tržní hodnoty nemovitosti bez garáže jako poškození, resp. újmu ve smyslu tohoto ustanovení, neboť k tomuto problému doposud chybí soudní judikatura.

Dalším okruhem, kde je aplikace předkupního práva problematická, je spoluvlastnictví příjezdových cest k pozemkům či rodinným domům.  Je-li příjezdová cesta ve spoluvlastnictví více osob (zpravidla sousedů), mělo by jim svědčit vzájemné předkupní právo. Vzhledem k tomu, že příjezdová cesta je však nejen nezbytným přístupem k nemovitosti, ale také podmínkou poskytnutí hypotéky, lze zde podle mého názoru aplikovat s vyšší mírou právní jistoty § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, protože odejmutí legálního přístupu k nemovitosti by zcela jistě mělo představovat zásadní poškození věci. Současně se celá řada odborné veřejnosti přiklání k názoru, že u příjezdových cest vzniká ze zákona tzv. přídatné spoluvlastnictví (tj. není nutná smlouva a zápis do katastru nemovitostí k jeho zřízení). Stejně jako u garáže by pak v důsledku přídatného spoluvlastnictví nešlo oddělit spoluvlastnictví příjezdové cesty od vlastnictví věci hlavní –  domu či pozemku. I v této souvislosti je však nutné podotknout, že nejde o výlučný právní názor a soudní judikatura k tomuto problému zatím chybí.

Nezbývá tak než věřit, že se veškeré nejasnosti ohledně předkupního práva podaří v brzké době zejména soudní praxí objasnit a to zejména s ohledem na co nejmenší zatížení vlastníků při prodeji jejich nemovitostí.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Chcete také úspěšně prodat svou nemovitost?

Vyvarujte se všech nástrah realitního trhu a prodejte s jistotou s námi

Kompletně zajistíme i veškeré záležitosti související s předkupním právem.

Mohlo by vás také zajímat...

Nemusíte-li prodávat nemovitost, tak ji neprodávejte. Spousta realitních makléřů říká majitelům nemovitostí "Ceny nemovitostí jsou nejvyšší v historii, prodávejte". Tito makléři to s vámi nemyslí dobře, jde jim jen o to, aby udělali obchod a zinkasovali provizi. Já vám říkám "Nemovitost neprodávejte, po...