Předkupní právo je od 1. 7. 2020 podstatně omezeno. Kdy se vás týká a kdy si s ním již nemusíte lámat hlavu?
1. července 2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., který v řadě oblastí novelizuje oblast soukromého práva. Jednu z nejpodstatnějších změn představuje zrušení, přesněji řečeno výrazné omezení, předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Právní úprava se v tomto ohledu fakticky vrací zpátky do podoby z let 2014 až 2017. Co to v praxi znamená pro prodávající i kupující bytů, domů, pozemků a dalších nemovitých věcí?
Podstata předkupního práva
Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.
Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý: snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího poštu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.
Kdy předkupní právo zůstává
Předkupní právo po novele náleží spoluvlastníkům nemovité věci tehdy, kdy spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě spoluvlastníkům náleží předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby mohou spoluvlastníci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka dopadne typicky na ty situace, kdy například tři osoby zdědí nemovitost, čímž se z nich stanou podíloví spoluvlastníci.
Bez dotčení zůstala i po 1. 7. 2020 samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem o to, aby se v duchu právní zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.
Výhody zrušení předkupního práva
Výhody zrušení předkupního práva se promítly hlavně do převodů bytových jednotek.
Nejvíce novela a omezení předkupního práva v pozitivním smyslu ovlivnila převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (typicky společné garáži nebo společném prostoru využívaném jako sklepy) náležející formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů v domě. K tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání konkrétního garážového stání či sklepní kóje.
Nevýhody zrušení předkupního práva
Výše uvedená pozitiva však nejsou jedinými dopady, které nové znění zákona od 1.7. 2020 přinesla. I tato mince má dvě strany. Je totiž nutné si uvědomit, že institut předkupního práva má v právním řádu své opodstatnění, kdy jeho základním smyslem je zamezení tříštění vlastnických práv k nemovitostem. Platí totiž, že čím méně spoluvlastníků nemovitost vlastní, tím snazší je ve většině případů domluva ohledně správy nemovitosti. Dohady o výměně střechy, zateplení domu nebo dalších velkých investicích bývají totiž mnohdy vypjaté i mezi dvěma spoluvlastníky. Tím spíš tehdy, kdy se nemovitost nachází ve spoluvlastnictví třech, šesti nebo klidně deseti různých osob.
Nevýhody v praxi
Stejně tak je žádoucí, aby třeba rodinný dům nacházející se ve spoluvlastnictví třech sourozenců zůstal „v rodině“ i do budoucna. Zde hrálo předkupní právo ve stávajícím znění klíčovou roli a představovalo ochranu ostatních spoluvlastníků v případech, kdy se např. jeden ze sourozenců ocitl ve finančních problémech, nebo se z jiných důvodů chtěl svého podílu zbavit. Tehdy mohli sourozenci z titulu spoluvlastnictví uplatnit své předkupní právo a podíl třetího sourozence poměrně vykoupit.
Od 1. července 2020 však vlastník spoluvlastnického podílu nemovitosti může svůj podíl převést na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Může se tak stát, že podíl nabude osoba pofidérní pověsti, člověk ohrožený exekucí/insolvencí nebo třeba investor či developer, který bude mít se svým podílem obchodní plány narušující bydlení ostatních spoluvlastníků domu. V takových situacích představila novela řadu rizik, která se reálně projevovala právě v letech 2014 až 2017 a která byla jednou z hlavních motivací pro zavedení předkupního práva v podobě účinné od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.
Přístup zákonodárce tak nelze hodnotit příliš kladně. Ano, podařilo se odstranit problémové záležitosti. Ale smysl předkupního práva pro zbylé případy měl být zachován. Ostatně tak to prvotní vládní návrh zákona i zamýšlel. Do občanského zákoníku mělo být implementováno nové ustanovení § 1188a, které by z režimu předkupní práva vyjmulo pouze zmíněné problematické převody nemovitostí, s jejichž vlastnictvím je spojen spoluvlastnický podíl na další nemovitosti (pozemku, sklepu či třeba garáži).
Novela tak všeobecně zjednodušila život zájemcům o nabytí spoluvlastnického podílu – ať už s ním budou mít jakékoliv úmysly, ať už si budou chtít pořídit byt s garážovým stáním a sklepní kójí pro svoje bydlení, anebo investovat do podílu na domu situovaného v atraktivní lokalitě s vidinou zisku.
Z pohledu stávajících spoluvlastníků nemovitostí naopak oslabila vidina možnosti budoucího zvýšení svého podílu na nemovitosti v momentě, kdy se některý z dalších spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat. Je také třeba si uvědomit, že celá řada lidí pořizovala nemovitost do spoluvlastnictví, a to buď v rolích investičních nebo životních partnerů. Předkupní právo v těchto případech zajišťovalo značnou míru právní jistoty, že jeden partner bez vědomí druhého nemůže svůj podíl prodat, a umožnit tak užívání nemovitosti třetí osobě. To po novele odpadlo. Proto lze jen doporučit zřídit si v takovém případě smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.
Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa
Související články
Prodej spoluvlastnického podílu. Jaké máte možnosti
Dohoda a prohlášení o vzdání se předkupního práva – vzory ke stažení
Pomůžeme vám úspěšně prodat nemovitost
Vyvarujte se všech nástrah realitního trhu a prodejte s jistotou s námi. Kompletně zajistíme i veškeré záležitosti související s předkupním právem.
Mohlo by vás také zajímat
