Co dělá realitní makléř? V čem spočívají jeho služby?

Co dělá realitní makléř

Lidé si často myslí, že práce makléřů je hlavně inzerovat nemovitosti a ukazovat je klientům. To je velmi malá část jejich práce. Co makléř dělá?

Doba čtení: 8 minut

Inzerce nemovitostí, telefonáty a prohlídky s klienty jsou to, co lidé vidí. Většinu z toho, co realitní makléř dělá, však lidé nevidí. A tyto „očím skryté“ aktivity mají největší vliv na to, jak dobře se nemovitost prodá.

Pojďme se podívat pod pokličku pracovních aktivit dobře pracujícího realitního makléře. Záměrně říkám slovo „dobře“, protože někteří makléři řadu následujících aktivit šidí, což se pochopitelně projeví na výsledku prodeje. Dobře pracující makléři jsou řešiteli problémů, špatní makléři jsou někdy jejich strůjci.

1. Stanovení prodejní ceny nemovitosti

Jedna z prvních informací, kterou po makléři prodávající chtějí, je informace, za kolik se dá nemovitost prodat.

Makléři proto zpracovávají tržní analýzy a připravují návrh prodejní ceny. Správné stanovení ceny nemovitosti je důležité.

Když se cena stanoví příliš nízko, nemovitost se sice prodá rychle, ale prodávající na prodeji prodělá. Naopak, když se cena stanoví příliš vysoko, její prodej trvá neúměrně dlouho a může hrozit, že získá punc ležáku a neprodá se tak dobře, jak by mohla. Více v článku: Proč správně stanovit cenu nemovitosti od začátku prodeje.

Začněte prodej nemovitosti tím, že si od nás necháte nezávazně sdělit její tržní cenu.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám rámcově její cenu zdarma a bez závazků.

2. Poradenství při prodeji nemovitosti

Velkou část času tráví makléři poskytováním poradenství majitelům nemovitostí. Většina obchodů začíná žádostmi o konzultace a pomoc. Např.

  • Jak vypořádat majetek při rozvodu?
  • Jak nejlépe naložit se zděděnou nemovitostí?
  • Co dělat, když se spoluvlastníci nemovitostí nemohou dohodnout na užívání?
  • Je lepší nemovitost prodat či pronajmout?
  • Co dělat, kdy má nemovitost právní nebo technické vady?
  • Jak postupovat při problémech se splácením hypotéky?
  • Co dělat, když mi nájemník neplatí nájemné nebo mi nemovitost poničil?
  • Jak financovat nákup nové nemovitosti z prodeje staré nemovitosti?
  • Za kolik se dá nemovitost prodat?
  • Je výhodnější nemovitost prodat tak, jak je, nebo je lepší ji opravit?

Tyto a spoustu dalších otázek řeší makléři dnes a denně. Skutečně dobří makléři se nesnaží majitele přesvědčit, aby nemovitost prodal, ale spíše mu pomáhají najít nejlepší řešení jeho problému. Někdy třeba poradíme majitelům, ať si nemovitost nechají a raději ji pronajímají. Někdy jen majitelům pomůžeme urovnat spory s dalšími spoluvlastníky nebo nabídneme nezaujatý názor, jak jejich problémy spoluvlastníků vyřešit.

3. Poradenství při koupi nemovitosti

Makléři, kteří zastupují kupující, jim radí, jak udělat lepší nákupní rozhodnutí. Při nákupu padají otázky, na které je potřeba najít rychle odpověď a vymyslet řešení.

  • Jakou nemovitost koupit?
  • Je cena nabízené nemovitosti adekvátní technickému a právnímu stavu?
  • Není nemovitost v zátopové oblasti, nemá problémy s radonem, má přístupovou cestu?
  • Jaké jsou možnosti financování nemovitosti?
  • Jak nákup probíhá, na co vše si dávat pozor?
  • Jak koupit, když o nemovitost má zájem více lidí?
  • Jak vyjednat slevu?
  • Jaká nemovitost je nejlepší na investici?
  • Jak maximalizovat efekt finanční páky při nákupu nemovitosti na investici?

Kupující často neví, na co se při nákupu zaměřit, co zjistit atd. Jde o hodně peněz. Emoce z nákupu a stres mohou vést k chybám. A některé chyby stojí klienty i statisíce korun. Dobrá rada od realitního profesionála je pak doslova k nezaplacení.

4. Prověření stavu nemovitosti

Když makléř nabírá nemovitost, měl by prověřit její právní stav a odhalit právní vady.

Při prodeji by se měly identifikovat i technické závady. Proto je ideální, když se makléř s prodávajícím dohodne na vypracování technické zprávy, která technické závady odhalí. To prodávající často podceňují, ale je to důležité, protože prodávají má odpovědnost za vady po dobu 5 let od prodeje.

Většinou je pro majitele výhodnější vady objevit před prodejem, než pak být donucen soudem poskytnout slevu z vadného plnění. A nejedná se o malé částky. Když dojde k soudnímu sporu, ve hře jsou statisíce, ale někdy i milióny.

Makléři proto spolupracují s autorizovanými stavebními inženýry, kteří mají oprávnění technické zprávy připravovat.

5. Příprava prodejní strategie

Makléř je zodpovědný za přípravu prodejní strategie. Je pro daný typ nemovitosti lepší prodej v aukci nebo klasický prodej? Kde a jak inzerovat? Má smysl udělat video a propagovat ho např. na YouTube a Facebooku? Má smysl natisknout letáky a pozvat na prohlídku lidi ze sousedství na den otevřených dveří? Makléř musí umět navrhnout úspěšnou prodejní strategii a funkční prodejní plán. To vše pomůže jeho klientovi nemovitost prodat za co nejvyšší cenu.

6. Příprava nemovitosti na prodej

Aby se nemovitost dobře prodala, je důležité, aby ji makléř prezentoval v tom nejlepším světle. Proto makléři navrhují prodávajícím konkrétní úpravy v nemovitosti a často je i sami zařizují. Nemovitosti se před prodejem často vyklízí, nechávají vymalovat, opravit drobné závady, u domu se dává do pořádku zahrada atd. Makléři zajišťují homestaging, nechávají si připravovat fotky od profesionálních fotografů, točí videa, nechávají si připravovat 3D vizualizace či virtuální prohlídky. Za tím vším je spousta práce makléřů a jejich podpůrných týmů.

7. Propagace, práce se zájemci a poptávkami

Velmi důležitá část práce makléře je propagace. Profesionální makléři investují do propagace nemálo peněz.

Dobrá propagace znamená, že se o prodeji vaší nemovitosti dozví více lidí. Čím více lidí se o ní dozví, tím lépe se prodá.

Propagace je však nákladná a někteří makléři ji šidí a klient se to často vůbec nedozví.

Náklady na propagaci jsou jedním z podstatných důvodů, proč mají někteří makléři vyšší provizi a jiní nižší. Když si vyberete makléře, který má nejnižší provizi, protože šetří na propagaci, může se vám prodej prodražit tím, že nemovitost neprodáte tak dobře, jak byste mohli.

Dobří makléři také hojně pracují se zájemci a s poptávkami. Za úspěšným prodejem nemovitosti stojí často spousty hodin strávených na telefonu se zájemci a psaním emailů.

8. Identifikace potřeb kupujících

Každý dobrý makléř musí být schopen identifikovat potřeby kupujících klientů. Tzn. zjistit, jakou nemovitost by chtěli koupit, a porovnat to s jejich financemi a reálnou situací na trhu.

Někteří klienti mají nereálné představy, co si za své peníze mohou koupit. Nebo neví, co vlastně hledají. Chodí po nemovitostech a snaží se zjistit, co by se jim tak líbilo. Makléř, který pomůže klientům identifikovat jejich potřeby a sen o nemovitosti zasadit do reálných možností na trhu, jim pomůže ušetřit spoustu času, stres i zklamání při hledání vysněného nového domova.

Tím však šetří čas i prodávajícím, protože jim nevodí na prohlídku nemovitosti klienty, u nichž je nereálné, že by nemovitost koupili.

9. Vyjednávání podmínek realitního obchodu

Velmi důležitou součástí práce je vyjednávání podmínek obchodu. Tato část je náročná na obchodní dovednosti. Prodávající chtějí získat z prodeje co nejvíc peněz, kdežto kupující chtějí koupit za co nejméně. Vyjednávání, které je někdy složité, má na starosti makléř. Makléř musí dojednat způsob a termín zaplacení kupní ceny, způsob úschovy kupní ceny, termín předání atd. Musí dojednat, jak se vyřeší právní a technické vady na nemovitosti. Někdy takové vyjednávání trvá týdny i déle. Schopný makléř proto musí být schopným vyjednavačem. Při sporech funguje jako nárazník, který spory smluvních stran tlumí a obchod směřuje k uzavření.

Kvalitní makléři zastupují vždy jen jen jednu stranu obchodu. Proč? To jsem popsal v článku Koho zastupuje realitní makléř?

10. Financování

Realitní makléř řídí aktivity související s financováním úvěru. Zatímco hypotéční makléř zprostředkovává samotný úvěr u banky, realitní makléř vše koordinuje a dojednává termíny. Typicky komunikuje s odhadcem při zajišťování odhadu nemovitosti, hypotéčním makléřem, bankou kupujícího či bankou prodávajícího, pokud na prodávané nemovitosti také vázne úvěr, a katastrem nemovitostí.

11. Zajištění smluvní dokumentace a úschovy

Realitní makléři připravují rezervační smlouvy. Rezervační smlouva je důležitou první smlouvou, ve které si kupující rezervuje nemovitost a prodávající se zavazuje ji přestat nabízet dalším zájemcům. To, co bylo vyjednáno (viz. bod 9) se musí zanést do rezervační smlouvy a slouží jako podklad pro přípravu kupní smlouvy, kterou již připravuje právník.

12. Komunikace s katastrem nemovitostí

Makléř komunikuje s katastrálním úřadem. Při prověřování nemovitosti musí porovnat faktický stav nemovitosti s údaji v katastru nemovitostí. Někdy si z archivu musí vytáhnout nabývací tituly či informace k zástavám a věcným břemenům, protože někdy je prodávající ztratili. V průběhu prodeje podává návrhy na vklad zástavních smluv a kupních smluv.

13. Předání nemovitosti a převod energií

Poslední činností makléře je předání nemovitosti kupujícímu, sepsání předávacího protokolu a následný převod smluv u dodavatele elektřiny a plynu na kupujícího.

14. Vzdělávání

Dobří makléři se neustále vzdělávají. Obchodní dovednosti, komunikační a prezentační dovednosti jsou pro úspěšný prodej nemovitostí absolutním základem jejich znalostí. Ale tím to nekončí. Realitní právo, daně, marketing, psychologie, organizace a řízení času, mentální odolnost, to vše jsou další oblasti, ve kterých se dobří makléři neustále učí. Zejména marketing je oblast, která se dynamicky mění a makléř, který ho nedělá dobře, vaši nemovitost také tak dobře neprodá.

V RE/MAX Alfa dáváme důraz na kvalitu práce našich makléřů a na to, aby ve všech 14 bodech odvedli perfektní práci. Přesvědčte se o jejich kvalitách i vy.

Zvažujete prodej či pronájem nemovitosti?

Kontaktujte nás

Chcete se stát realitním makléřem? Navštivte naše kariérní stránky a zjistěte více o práci realitního makléře – Realitnikariera.cz.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Tato stránka je chráněna systémem reCAPTCHA od Google s ochranou soukromí a podmínkami používání.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa