Jaké budou ceny nemovitostí na jaře 2023

magická koule

Opět jsme nahlédli do křišťálové koule a řekneme vám, jaké budou ceny nemovitostí na jaře 2023. Co bude mít největší vliv na realitní trh?

Doba čtení: 9 minut

Pochopitelně žádnou křišťálovou kouli nemáme, ale máme data a statistiky, které nám pomohou nahlédnout, jak se realitní trh a ceny nemovitostí budou v následujících jarních měsících vyvíjet.

Lidé se mě často ptají, jaké budou ceny za rok. Na to nikdo nedokáže seriózně odpovědět. Jsme schopni na základě dat a předpokládaného vývoje odhadnout ceny nemovitostí v řádu několika měsíců. Ale za rok? To už jsou pouhé bezcenné spekulace nebo věštění ze skutečné křišťálové koule.

Graf vývoje cen bytů od roku 2019 do současnosti

V grafu níže vidíte, jak se vyvíjely ceny bytu v regionech Praha a Brno. Přibližně v polovině minulého roku došlo k obratu a ceny nemovitostí po téměř 9 letech setrvalého růstu začaly klesat. Jsou samozřejmě výjimky, např. v Praze 1 ceny nemovitostí dál rostly, což potvrzuje nepsané pravidlo, že kvalitní nemovitosti v kvalitních lokalitách mnohem lépe odolávají tržním otřesům, jaké zažíváme nyní.

Grafy jednotlivých městských částí Prahy můžete zobrazovat/skrývat tak, že kliknete na barevné puntíky.

Vývoj počtu realitních transakcí

V 1. kvartálu 2023 je patrný pokles realitních transakcí ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Následující tabulka ukazuje počet vkladů vlastnického práva (tj. změnu vlastnictví) do katastru nemovitostí.

Aktualizováno: 17.4. 2023

Vklady leden – březen 2023Vklady leden – březen 2022Procentuální změna
Praha8.9939.915– 9,3 %
Středočeský kraj14.20817.017– 16,5 %
Jihomoravský kraj12.04414.099– 14,57 %

Zdroj: Český statistický úřad

Vývoj vkladů vlastnického práva od roku 2006 do současnosti

Je třeba dodat, že rok 2021 byl z pohledu počtu realitních transakcí nadprůměrný.

Zdroj: Český statistický úřad

Nejdříve si shrňme nejvýznamnější faktory, které v současné době ovlivňují ceny nemovitostí. Všechny faktory, které mají na realitní trh vliv, jsem detailně shrnul v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí. Některé z těchto faktorů jsou předvídatelné, ale některé je nemožné předpovědět.

Přečtěte si také: Jak zjistit cenu nemovitosti

Faktory tlačící na pokles cen nemovitostí

Vysoké úrokové sazby hypoték

Razantní nárůst úroků v minulém roce výrazně ztlumil poptávku po nemovitostech. Průměrná sazba hypoték však v březnu 2023 mírně klesla. Podle Hypoindexu na 6,27 %.

Pro realitní trh budou důležitá další rozhodnutí ČNB v měnověpolitických otázkách, respektive úprava REPO sazby, od které se odvíjí výše úroků z hypoték. Pokud ČNB rozhodne o ponechání REPO sazby na stávajících 7 %, nic podstatného se nezmění, realitní trh se na tuto sazbu již adaptoval. Pokles REPO sazby je také nereálný. Nicméně není vyloučené, ačkoli tomu moc nevěřím, že by mohlo dojít i k jejímu zvýšení. Kdyby se tak stalo, poptávku na realitním trhu by to ještě více ztlumilo. Osobně si myslím, že je nejpravděpodobnější, že REPO sazba zůstane dál na 7 % přinejmenším do léta.

DSTI A DTI parametry vyřazují zájemce o hypotéku

Zájemci o hypotéku často nesplňují parametry DSTI a DTI, které závazně stanovuje ČNB. To také tlumí poskytování nových hypoték. Více v článku Co musí splňovat zájemce o hypotéku?

Nejistota z budoucnosti

Nejistota z budoucnosti byla silným impulsem poklesu cen v druhé polovině minulého roku. Nejistota sice neskončila, ale zdá se, že začíná pomalu polevovat.

V únoru jsme v celém RE/MAXu zaznamenali nárůst prodejů. Mohou to být první signály, že dochází k oživení. Na optimismus je sice ještě brzy, ale březen a duben ukáží, jestli je to skutečně začátek oživení nebo krátkodobý výkyv.

Nejistota z budoucnosti se týká především dopadů vysokých cen energií a války na Ukrajině. Vysoké ceny energií zvýhodňují při prodeji zejména energeticky úsporné nemovitosti (zateplené, s trojitými okny, ekonomickými i ekologickými způsoby vytápění). O energeticky náročné nemovitosti byl v druhé polovině roku opravdu malý zájem, což samozřejmě způsobilo pokles jejich cen.

Průkazy energetické náročnosti budov kupující v minulém roce sledovali mnohem více než dřív. Do budoucna bude dobrá hodnota na průkazu ještě důležitější. Lidé se kromě ekonomické stránky provozu nemovitostí čím dál více zajímají i o tu ekologickou.

Bude docházet k dalšímu rozevírání cenových nůžek mezi energeticky úspornými a neúspornými nemovitostmi.

Nálada na trhu

Nejvíce negativních zpráv z realitního trhu bylo ve 3. a 4. kvartálu roku 2022. V médiích se předháněli poslové špatných zpráv. S rokem 2023 počet negativních zpráv již začal klesat a Indikátor důvěry spotřebitelů v ekonomiku (zelený graf) začal nabírat pozitivní, rostoucí trend. Sice je stále pod úrovní roku 2021, nicméně je tu změna trendu.

Indikátor důvěry spotřebitele
Zdroj: Český statistický úřad

Pokles negativní nálady (nejedná se zatím o přemíru optimismu) se již začal projevovat v růstu prodejů.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám její cenu zdarma a bez závazků.

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

Silné faktory tlačící na udržení či růst cen nemovitostí

Proti faktorům tlačícím na pokles cen tu máme faktory, které působí opačně. Při vývoji cen nemovitostí vždy záleží, které faktory převažují.

Inflace

V dobách vysoké inflace hledají lidé bezpečné přístavy pro své úspory. Nemovitosti patří k investicím, které z dlouhodobé perspektivy chrání před inflací. Z krátkodobé perspektivy však může docházet k poklesu jako v minulém roce. Nákup nemovitostí má u běžných lidí v Česku větší popularitu než třeba investice do akcií nebo drahých kovů.

V minulém roce sice začaly klesat ceny nemovitostí a prodloužila se doba jejich prodeje, ale k žádnému dramatickému pádu cen jako v roce 2009 a 2010 nedošlo. Důvodem, který zabránil většímu poklesu cen, je právě vysoká inflace.

Neochota majitelů prodávat za nižší ceny

S inflací souvisí nižší ochota majitelů nemovitosti prodávat a dokonce poskytovat slevy. Ten, kdo prodávat nemusí, neprodává.

Ceny nemovitostí v minulém roce klesly v průměru o cca 15 %, nicméně někteří majitelé se stále odmítají s poklesem cen smířit. Než aby nabídli slevu, raději nemovitost pronajmou nebo vyčkávají.

V médiích se často mluví o tom, že inflace znehodnocuje úspory, ale málo se píše o tom, že inflace znehodnocuje i dluhy. Lidé, kteří mají hypotéku, proto na vysoké inflaci vydělávají. A pokud je nic nenutí prodat, tak se do prodeje nehrnou.

A i když se někomu blíží konec fixace a z 2 % úroků se mu hypotéka zvedne na 6,3 %, stále je to méně než 15% inflace. Argument, že vyšší splátky hypoték donutí majitele nemovitosti prodávat, protože je nebudou schopni splácet, není moc reálný. Nárůst měsíčních splátek hypoték se dá tlumit prodloužením splatnosti úvěru.

Silní developeři také často říkají: „Nemůžeme si dovolit vzhledem k vysokým cenám materiálů snížit ceny. Raději byty dočasně pronajmeme nebo projekty zmrazíme, než se trh oživí“.

Nízká úvěrová delikvence

Poklesu cen brání i nízká úvěrová delikvence (neschopnost splácet úvěr). Zatímco v minulé recesi v letech 2008 až 2011 výrazně narostl počet nesplácených úvěrů, čímž se výrazně zvýšila nabídka nemovitostí z nucených prodejů, nic takového se v současné době neděje.

Majitelé, i když někteří na tom nejsou finančně dobře, stále nejsou v situaci, aby museli prodat střechu nad hlavou a jít do pronájmu.

Vyšší delikvenci brání i nízká nezaměstnanost. Lidé, kteří ztratí práci, si mohou rychle najít jinou, čímž mohou odvrátit nucený prodej z důvodu neschopnosti splácet úvěr.

Realitní trh v Praze a Brně na jaře 2023

Dosáhli jsme cenové dno? Začnou ceny růst, budou ceny dál klesat nebo stagnovat?

Reálně ceny nemovitostí v minulém roce ve vztahu k vysoké inflaci zlevnily až o 30 %. Nicméně, jak jsem již zmínil, nominálně klesly v průměru cca o 15 % (podle segmentu) ve srovnání se začátkem roku 2022.

Osobně se domnívám, že pokud ČNB v březnu ponechá REPO sazbu na stávajících 7 %, budou ceny v nacházejících měsících spíše stagnovat. Nečeká nás ani jejich pokles ani růst.

Kupující si nyní mohou vyjednat dobré slevy u majitelů, kteří potřebují nutně prodat např. z důvodů finančních problémů, vypořádání dědictví či majetku při rozvodu. Nejedná se však o masový trend, který by ceny celkově výrazně snížil.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám její cenu zdarma a bez závazků.

Pojďme se podívat na jednotlivé segmenty realitního trhu.

Ceny bytů

Byty v nejlepších lokalitách (v Praze typicky Staré a Nové Město, Vinohrady a horní část Vršovic, Malá Strana, Letná, Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka, Smíchov, Karlín nebo Klánovice; v Brně pak Královo pole, Žabovřesky či Brno-Střed) a segment luxusních bytů jsou nejméně náchylné na tržní otřesy.

Předpokládám, že ceny bytů v těchto lokalitách budou nyní spíše stagnovat. U nejkvalitnějších bytů dokonce mohou stále mírně růst, protože poptávka po kvalitních bytech (byty s výhledy, u parků atd.) je stále dobrá. Movití lidé do nich ukládají své úspory a kupují je i jako investice pro další pronájem či zajištění na stáří.

Nejcitlivější na tržní otřesy jsou velkometrážní byty pro nižší až střední příjmovou skupinu. To znamená tří až čtyřpokojové byty zejména v panelových domech na sídlištích. Tyto byty kupují lidé hlavně na hypotéky a očekávám, že v jarních měsících mohou dál mírně klesat v rozmezí 0 až 3 % oproti 4. čtvrtletí 2022. Menší byty v panelových domech budou cenově spíše stagnovat.

Ceny bytů v cihlových domech v méně atraktivních lokalitách mohou také lehce klesat, ale spíše budou cenově stagnovat kolem nuly v rozmezí o 0 až 2 % ve srovnání se 4. kvartálem 2022.

Ceny rodinných domů

U rodinných domů je opět rozhodující lokalita. Obecně se dá říct, že ceny v rodinných domech budou spíše stagnovat a u velkých či méně kvalitních a energeticky náročných domů budou ceny na jaře dál klesat v rozmezí 1 až 4 % oproti 4. kvartálu 2022

Ceny stavebních pozemků

Pozemky, zejména stavební, jsou cenové držáky. Předpokládám, že na jaře budou buď stagnovat nebo mírně růst v rozmezí 0 až 2 % oproti 4. kvartálu 2022. Lidé drží stavební pozemky na investici, i když nehodlají stavět. To vyvolává jejich dlouhodobý nedostatek, který brání cenovému poklesu. Stabilně vysoké zhodnocení a téměř nulové náklady na držbu činí ze stavebních pozemků velmi zajímavé investiční aktivum.

Ceny rekreačních nemovitostí

Poptávku po rekreačních nemovitostech (chalupy, apartmány na horách) výrazně zvýšil COVID. Ceny v roce 2020 a 2021 šly raketově vzhůru. Enormní vlna zájmu o rekreační nemovitosti z doby Covidu však začala upadat. Hodně lidí si uvědomilo, že mít chalupu není jen romantika v přírodě, ale také spousta starostí, na které nejsou připraveni. Ne každého baví dojíždět stále na stejné místo a trávit víkendy prací na chalupě. Sekání trávy, péče o chalupu a zahradu, to člověka musí bavit. A spousty těch, co si koupili chalupu, si její vlastnictví tak trochu idealizovali. Zájem o chalupy je na jaře obecně největší. Ceny chalup v minulém roce hodně klesly a je reálné, že nižší ceny přilákají nové kupce a pokles cen se zastaví a možná i lehce vzrostou v rozmezí 0 až 2 % oproti 4. kvartálu 2022. U horských rekreačních apartmánů očekávám rovněž cenovou stagnaci kolem nuly oproti 4. kvartálu 2022.

Podívejte se také na aktuální Cenové mapy.

Chci získat odhad ceny nemovitosti

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám její cenu zdarma a bez závazků.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Tato stránka je chráněna systémem reCAPTCHA od Googlu.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Související články