Jaké budou ceny nemovitostí v zimě 2023

křišťálová koule

Nahlédli jsme do křišťálové koule a podíváme se, jakým směrem se budou ubírat ceny nemovitostí v zimě. Co bude mít největší vliv na realitní trh?

Pochopitelně žádnou křišťálovou kouli nemáme, ale máme data a statistiky, které nám pomohou nahlédnou, jak se realitní trh a ceny nemovitostí budou v následujících zimních měsících vyvíjet.

Graf vývoje cen bytů od roku 2019 do současnosti

V grafu níže vidíte, jak se vyvíjely ceny bytu v regionech Praha a Brno. Grafy jednotlivých městských částí Prahy můžete zobrazovat/skrývat tak, že kliknete na barevné puntíky.

Vývoj počtu realitních obchodů

Ve třetím kvartálu výrazně propadla poptávka po nemovitostech, jak ukazuje následující tabulka počtu vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí. Počty vkladů ukazují, kolik nemovitostí změnilo v daném období vlastnictví.

Vklady leden – prosinec 2022Vklady leden – prosinec 2021Procentuální změna
Praha3640041671– 12,65 %
Středočeský kraj6442272030– 10.56 %
Jihomoravský kraj5420061230– 11,48 %

Zdroj: Český statistický úřad

Tabulka aktualizována 12.1. 2023

Předpokládám, že ve čtvrtém kvartálu bude pokles vkladů o trochu vyšší než ve 3. kvartálu. Za celý rok 2022 odhaduji, že pokles vkladů mezi 10 až 15 % ve srovnání s rokem 2021.

Vývoj vkladů vlastnického práva od roku 2006 do současnosti

Loňský rok však patřil z pohledu realitních obchodů k těm nejúspěšnějším. S počtem vkladů se pravděpodobně vrátíme na úroveň COVIDového roku 2021.

Zdroj: Český statistický úřad

Nejdříve si shrňme nejvýznamnější faktory, které teď ovlivňují ceny nemovitostí. Všechny faktory, které mají na realitní trh vliv jsem detailně shrnul v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí.

Silné faktory tlačící na pokles cen

Vysoké úrokové sazby hypoték

Průměrná sazba hypoték byla v listopadu cca 6 %. Před rokem touto dobou byla průměrná úrokové sazba z hypoték 2,8 %. Razantní nárůst úroků výrazně tlumí poptávku po nemovitostech. Ten, kdo minulý rok platil hypotéku měsíčně 20.000 Kč, může po refixaci hypotéky platit 30.000 Kč. A to pro mnohé bude šok.

Zájem o nové hypotéky v listopadu poklesl o 80 % ve srovnání s listopadem 2021. Klesající poptávka po hypotékách je hlavním impulsem poklesu jejich cen.

DSTI A DTI parametry vyřazují zájemce o hypotéku

Mnoho zájemců o hypotéku vyřadí nesplnění parametrů DSTI a DTI, které závazně stanovuje ČNB. To dále tlumí zájem o nové hypotéky. Více info v článku Co musí splňovat zájemce o hypotéku?

Nejistota z budoucnosti

Vysoké ceny energií a inflace, obavy z budoucnosti, to vše vytváří nejistotu a strach, která lidi odrazuje od zadlužování a nákupu nemovitostí na hypotéku. Na hypotéku se přitom v minulých letech běžně prodávalo přibližně přes 70 % všech nemovitostí.

Nálada na trhu a očekávání poklesu cen

Když se v mediálním prostoru začne hovořit o poklesu cen nemovitostí, lidé začnou s nákupem vyčkávat na příhodnější dobu. Klesající poptávka pak působí na pokles cen.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

Silné faktory tlačící na udržení či růst cen

Proti faktorům tlačícím na pokles cen tu máme faktory, které působí opačně. Při vývoji cen nemovitostí vždy záleží, které faktory převažují.

Inflace

V dobách vysoké inflace lidé hledají bezpečné přístavy pro své úspory. Nemovitosti k těmto přístavům z dlouhodobé perspektivy patří. Jejich nákup má u běžných lidí v Česku větší popularitu než třeba investice do akcií nebo drahých kovů.

Proto jsme mohli v první polovině roku 2022 sledovat zajímavý trend. Zájem o hypotéky klesl o polovinu, ale nemovitosti se prodávali stále dobře. Červen byl dokonce z pohledu prodeje velmi úspěšný měsíc.

Inflace znehodnocuje úspory, ale také znehodnocuje dluhy. Lidé, kteří mají hypotéku, proto na vysoké inflaci vydělávají a pokud je nic nenutí prodat, tak neprodávají.

Neochota majitelů prodávat za nižší ceny

S inflací souvisí nižší ochota majitelů nemovitosti prodávat, a dokonce poskovat slevy. Ten, kdo prodávat nemusí, neprodává. Někteří majitelé, než aby dali slevu raději nemovitost pronajmou nebo vyčkávají.

Realitní trh v Praze a Brně v zimě 2022/23

Budou ceny nemovitostí v zimě padat?

Reálně ceny nemovitostí tento rok již klesají vzhledem k vysoké inflaci. Nominálně klesají také, ale v řádech několika málo procent nebo stagnují. V zimě očekávám pokračující stagnaci a mírný pokles cen u bytů a rodinných domů. Ceny stavebních pozemků budou spíše stagnovat a ty nejatraktivnější budou i mírně růst.

Výrazný pokles cen nemovitostí je v nejbližších měsících nereálný z následujících důvodů:

  • Banky stále vykazují nízkou delikvenci, tj. neschopnost dlužníků splácet hypotéky. Majitelé, i když někteří na tom nejsou finančně dobře, nejsou pod existenčním tlakem, aby museli střechu nad hlavou prodat.
  • Nemovitosti poskytují velmi kvalitní zajištění proti inflaci, což nemotivuje lidi ve velkém prodávat.
  • Nízká nezaměstnanost. Lidé, kteří ztratí práci si mohou snadno najít jinou, čímž mohou odvrátit nucený prodej jejich nemovitosti z důvodu neschopnosti splácet úvěr.
  • Jsme na prahu recese, nicméně pokles HDP je zatím velmi mírný. Mezičtvrtletní pokles HDP ve 3. čtvrtletí byl -0,2 %, meziročně pak +1,7 % .
  • Počty exekucí nevykazují výrazné nárůsty, viz. Statistiky Exekutorské komory.
  • Poklesu cen u nové výstavby brání i vysoké ceny stavebních materiálů.
  • V Česku je jedna z nejnižších daní z nemovitostí na světě. Nemovitosti v Česku fungují i jako forma ukládání peněz. Lidé takto ukládají peníze i přesto, že je vůbec nevyužívají. Proto je v Česku na jednu stranu tisíce prázdných bytu a spoustu stavebních pozemků ležících ladem a přesto máme nedostatek nemovitostí na prodej, který zatím který brání výraznému poklesu jejich cen.

K tomu, aby ceny v následujících měsících výrazně klesly, jak si někteří přejí, tedy nejsou splněny nezbytné předpoklady.

Kupující si sice nyní mohou vyjednat dobré slevy u majitelů, kteří potřebují nutně prodat. Např. z důvodů finančních problémů, vypořádání dědictví či majetku při rozvodu. Nejedná se však o masivní trend.

Realitní trh se teď nachází v mírně klesající fázi. Na jedné straně je tu pokles poptávky a vyčkávání poklesu cen, na druhou stranu je tu neochota prodávajících ceny moc snižovat. Tento trend nás bude pravděpodobně provázet celou zimu.

Ceny nemovitostí by začaly padat, kdyby…

…vysoké úrokové sazby u hypoték přetrvávaly delší dobu, anebo dokonce dál rostly. Vysoké úrokové sazby by tak dál tlumily poptávku a prodávající by se mohli po skončení fixace dostávat do problémů se splácením hypoték. Osobně očekávám, že úrokové sazby by mohli v příštím roce mohou trochu klesnout.

K problémům se splácením hypoték by přispěl i růst nezaměstnanosti, která však nyní velmi nízká. Lidé, kteří ztratí práci se snáze mohou dostat do problémů se splácením úvěru, což může vyústit v nucený prodej nemovitostí. Větší nabídka nemovitostí pak způsobí pokles jejich cen.

Delikvence u hypoték je také velmi nízká. Kdyby teď začala růst, projeví se to na trhu s určitou setrvačností, klidně půl roku, rok i déle. Rozhodně to není tak, že majitel nezaplatí dva měsíce hypotéku a třetí měsíc je jeho byt/dům v nabídce na prodej. Banky jsou ochotny připustit odklad splátek, pokud je šance, že dlužník své finanční problémy vyřeší.

A běžně, když lidé mají finanční problémy, začnou se uskromňovat, ale střechu nad hlavou prodají, až když není jiné řešení. Navíc prodej často není řešení. Nedostatek nájemních bytů pak nutí lidi dělat vše proto, aby hypotéku utáhli a nemuseli prodávat. V pronájmu by jim totiž náklady příliš neklesly.

Výrazný pokles cen proto nemůžeme v následujících měsících očekávat. Jaký bude vývoj v delším časovém horizontu nám napoví čas podle toho, jak se bude vyvíjet energetická krize, válka na Ukrajině a ekonomický vývoj.

Chcete znát cenu nemovitosti?

Ceny bytů

Byty v nejlepších lokalitách (V Praze typicky Staré a Nové Město, Vinohrady a horní část Vršovic, Malá Strana, Letná, Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka, Smíchov, Karlín nebo Klánovice, v Brně pak Královo pole, Žabovřesky či Brno-Střed) a segment luxusních bytů jsou nejméně náchylné na tržní otřesy.

Předpokládám, že ceny bytů v těchto lokalitách budou nyní spíše ceny stagnovat. U nejkvalitnějších bytů dokonce mohou stále mírně růst, protože poptávka po kvalitních bytech (byty s výhledy, u parků atd.) tu stále je dobrá. Movití lidé do nich ukládají své úspory a kupují je i jako investice pro další pronájem.

Nejcitlivější na tržní otřesy jsou rodinné byty pro nižší až střední příjmovou skupinu. To znamená tří až čtyřpokojové byty zejména v panelových domech na sídlištích. Tyto byty lidé kupují hlavně na hypotéky a očekávám v zimních měsících pokles cen oproti 3. kvartálu mezi 3 až 5 %. Poklesu cen se nevyhnou zřejmě ani menší byty v panelových domech. Lidé, kteří byty kupovali na investice pro další pronájem, nevěří v další růst cen, a tak je o ně menší zájem.

U malých bytů v panelových domech očekávám pokles cen oproti 3. kvartálu v rozmezí 2 až 5 %.

Ceny bytů v cihlových domech v méně atraktivních lokalitách mohou také klesat v rozmezí mezi 2 až 4 %.

Ceny rodinných domů

U rodinných domů je opět rozhodující lokalita. Obecně se dá říct, že ceny v rodinných domech budou mírně klesat a u velkých či méně kvalitních domů očekávám, že v zimních měsících dojde ke korekci cen směrem dolů v rozmezí 2 až 5 % oproti 3. kvartálu.

Ceny stavebních pozemků

Pozemky, zejména stavební, jsou cenové držáky. I v předchozí velké recesi v letech 2008 až 2011, kdy ceny bytů a domů klesaly, ceny pozemků naopak rostly. A předpokládám, že i v zimě budou mírně růst nebo stagnovat o 0 až 2 % oproti 3. kvartálu. Lidé drží stavební pozemky na investici, i když nehodlají stavět. To vyvolává jejich dlouhodobý nedostatek, který brání cenovému poklesu. Stabilně vysoké zhodnocení a téměř nulové náklady na držbu činí ze stavebních pozemků velmi zajímavé investiční aktivum.

Ceny rekreačních nemovitostí

Poptávku po rekreačních nemovitostech (chalupy, apartmány na horách) výrazně zvýšil COVID. Ceny tak šly raketově vzhůru. Jenže chalupaření není pro každého. Enormní vlna zájmu o rekreační nemovitosti z doby Covidu začala uvadat. Mnoho lidí si začíná uvědomovat, že mít chalupu není jen romantika v přírodě, ale také spousta starostí, na které nejsou připraveni. Ne každého baví dojíždět stále na stejné místo a trávit víkendy prací na chalupě. Sekání trávy, péče o chalupu a zahradu, to člověka musí bavit. A spousty těch, co si koupili chalupu si její vlastnictví tak trochu idealizovali. Zájem o chalupy je mimo jiné na podzim menší než zjara. U chalup očekávám v zimních měsících pokles cen mezi 2 až 5 % oproti 3. kvartálu. U apartmánů na horách předpokládám stagnaci či mírní pokles cen 0 až 3 %.

Podívejte se také na aktuální Cenové mapy.

Chci získat odhad ceny nemovitosti

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Mohlo by vás zajímat