Jaké budou ceny nemovitostí na podzim 2022?

křišťálová koule

Podívali jsme se do křišťálové koule, abychom zjistili, jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí na podzim.

Pochopitelně žádnou kouzelnou kouli nemáme, nicméně máme data, která nám napoví, jakým směrem se realitní trh ubírá.

Graf vývoje cen bytů od roku roku 2019 do současnosti

Pojďme si nejdříve shrnout významné faktory ovlivňující ceny nemovitostí. Všechny faktory, které mají na realitní trh vliv jsem detailně shrnul v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí. Teď zmíním aktuálně ty nejvýznamnější.

Silné faktory tlačící na pokles cen

Nejistota

Válka na Ukrajině, vysoké ceny energií a inflace, možná i hrozící Covidové uzávěrky na podzim, to vše vytváří nejistotu a strach, která lidi odrazuje od zadlužování a tedy nákupu nemovitostí na hypotéky. Na hypotéku se přitom v minulých letech běžně prodávalo cca 70 % všech nemovitostí. Zájem o nové hypotéky letos poklesl o 50 %.

Navíc zvěstovatelé apokalyptických scénářů a obchodníci se strachem, jsou čím dál tím více slyšet. To v lidech ještě více vzbuzuje nejistotu a strach z budoucnosti a projevuje se to i neochotou koupit nemovitost na hypotéku.

Vysoké úrokové sazby

Úrokové sazby z hypoték se nyní pohybují kolem 6 %. Před rokem touto dobou se úrokové sazby pohybovaly kolem 2 %. Je to razantní nárůst, který splácení hypotéky výrazně prodražuje. Ten, kdo minulý rok platil hypotéku měsíčně 19.000 Kč a nyní po refixaci bude platit 30.000 Kč bude asi v šoku. Na rovinu, úrokové sazby z hypoték kolem 6 % ve skutečnosti nejsou vysoké, to jsme si jen zvykli na dekádu extrémně levných peněz, která nás rozmlsala. Pravdou je, že mnozí si nákup nemovitosti na hypotéku za těchto úroků nemohou již dovolit.

Klesající poptávka po nemovitostech je impulsem k poklesu jejich cen.

Očekávání poklesu cen

Čím dál tím více lidí očekává pokles cen nemovitostí, jejichž růst v posledních letech lámal rekordy. V očekávání poklesu cen nemovitostí tak roste počet lidí, kteří s nákupem vyčkávají na „příznivější dobu“

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

Silné faktory tlačící na růst cen

Proti výše uvedeným faktorům tady máme impulzy, které působí opačně.

Inflace

Lidé se bojí o znehodnocení svých úspor působením inflace. V takovém případě pak hledají vhodné způsoby zajištění. A nákup nemovitosti má u běžných lidí v Česku větší popularitu než třeba investice do akcií. Proto jsme mohli v první půlce roku sledovat zajímavý paradox. Zájem o hypotéky klesl o 50 %, ale prodej nemovitostí nepolevoval. Naopak červen byl z pohledu nových prodejů u nás rekordní.

Neochota majitelů prodávat za nižší ceny

I když poptávka po nemovitostech klesá, nemusí to nutně ihned znamenat, že budou klesat i ceny nemovitosti. K tomu je potřeba, aby majitelé nemovitostí byli ochotni ceny snížit. A ta ochota tu není nebo je velmi malá.

Od majitelů slýcháváme běžně: „Když se nemovitost neprodá za moji cenu, tak si ji raději nechám.“ Majitelé pak raději dávají nemovitosti do pronájmu než, aby dali slevu. Poptávka po pronájmech je vysoká mimo jiné i kvůli uprchlíkům z Ukrajiny, ceny nájmů rostou.

A ti, co nechtějí pronajímat, tak si je často nechávají raději prázdné. Obavy ze znehodnocení peněz inflací jsou vysoké.

Realitní trh v Praze a Brně na podzim 2022

Spadnou ceny nemovitostí?

Sílí názory, že ceny nemovitostí dosáhli stropu a na podzim budou klesat.

Reálně ceny nemovitostí tento rok již klesají vzhledem k vysoké inflaci. Nominálně spíš na podzim očekávám cenovou stagnaci či jen mírnou korekci cen směrem dolů u bytů a rodinných domů. Stavební pozemky budou dál pokračovat v cenovém růstu či se blížit k cenové stagnaci.

K tomu, aby ceny na podzim nominálně klesly, nejsou splněny všechny předpoklady.

Ceny nemovitostí by začaly klesat, kdyby vysoké úrokové sazby u hypoték přetrvávaly delší dobu, anebo dokonce dál rostly. K problémům se splácením hypoték by přispěl i růst nezaměstnanosti. Lidé, kteří ztratí práci, hůř splácejí hypotéky, a to může vyústit v nucený prodej nemovitostí. Větší nabídka pak má za následek pokles cen. To má ale určitou setrvačnost, klidně půl roku, rok i déle. Rozhodně to není tak, že majitel nezaplatí dva měsíce hypotéku a třetí měsíc je donucen prodávat. Banky jsou ochotny připustit odklad splátek, pokud je šance, že dlužník své finanční problémy vyřeší.

Jsou sice lidé, kteří už teď mají problém zvládat rostoucí životní náklady a splácet hypotéku a zřejmě budou donuceni nemovitosti prodat. Delikvence, tj. neschopnost splácet hypotéky je však zatím stále nízká, a proto nebude mít vliv na pokles cen. Mnoho lidí má rovněž fixované nízké úrokové sazby na několik dopředu, takže jim hypotéka vaz neláme. A běžně, když máte finanční problémy, začnete se uskromňovat, ale střechu nad hlavou prodáte, až když není zbytí. Nedostatek nájemních bytů pak nutí lidi dělat vše proto, aby hypotéku utáhli a nemuseli prodávat.

Větší pokles cen nemovitostí je v nejbližších měsících velmi nepravděpodobný, protože nemovitosti poskytují velmi kvalitní zajištění proti inflaci. V Česku je jedna z nejnižších daní z nemovitostí na světě. Lidem se proto vyplatí mít v nemovitostech uložené peníze, a to i přesto, že je vůbec nevyužívají. Pak jsme svědky paradoxu, že tisíce bytů jsou prázdných, spoustu stavebních pozemků leží ladem, a přesto máme nedostatek nemovitostí na prodej, který který brání poklesu cen.

Rovněž developeři snižovat jen tak nebudou. Brání tomu vysoké náklady stavebních materiálů.

Realitní trh je nyní ve fázi stagnace. Na jedné straně je tu pokles poptávky a vyhlížení poklesu cen, na druhou stranu je tu neochota prodávajících ke snížení cen. Období stagnace nás pravděpodobně bude provázet až do konce roku.

Pokles cen nemovitostí může příjít až se silnou ekonomickou recesí nebo s výrazným přiblížením daně z nemovitostí na úrovně, které jsou běžné v západní Evropě či Severní Americe.

Chcete znát cenu nemovitosti?

Ceny bytů

Byty v nejlepších lokalitách (V Praze typicky Staré a Nové Město, Vinohrady a horní část Vršovic, Malá Strana, Letná, Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka, Smíchov, Karlín nebo Klánovice, v Brně pak Královo pole, Žabovřesky či Brno-Střed) a segment luxusních bytů jsou nejméně náchylné na tržní otřesy.

Předpokládám, že ceny bytů v těchto lokalitách budou nyní spíše ceny stagnovat. U nejkvalitnějších bytů dokonce mohou stále mírně růst, protože poptávka po kvalitních bytech (byty s výhledy, u parků atd.) tu stále je slušná. Movití lidé do nich ukládají své úspory a kupují je i jako investice pro další pronájem.

Nejcitlivější na tržní otřesy jsou rodinné byty pro nižší až střední příjmovou skupinu. To znamená tří až čtyřpokojové byty zejména v panelových domech na sídlištích. Tyto byty lidé kupují hlavně na hypotéky a očekávám pokles cen oproti 2. kvartálu mezi 2 až 4 %. Stagnaci a poklesu se nevyhnou zřejmě ani menší byty v panelových domech. Lidé, kteří byty kupovali na investice pro další pronájem, již nevěří v růst cen, a proto o ně mají mnohem menší zájem.

U malých bytů v panelových domech očekávám pokles cen oproti 2. kvartálu v rozmezí 0 až 3 %.

Ceny bytů v cihlových domech v méně atraktivních lokalitách mohou také klesat v rozmezí mezi 0 až 2 %.

Ceny rodinných domů

U rodinných domů je opět rozhodující lokalita. Obecně se dá říct, že ceny v rodinných domech budou rovněž stagnovat a u velkých či méně kvalitních domů očekávám, že dojde k mírné korekci cen směrem dolů v rozmezí opět 0 až 3 % oproti 2. kvartálu.

Ceny stavebních pozemků

Pozemky, zejména stavební, jsou cenové držáky. I v předchozí velké recesi v letech 2008 až 2011, kdy ceny bytů a domů klesaly, ceny pozemků naopak rostly. A předpokládám, že i na podzim budou mírně růst o 1 až 2 % oproti 2. kvartálu. Lidé drží stavební pozemky na investici, i když nehodlají stavět. To vyvolává jejich dlouhodobý nedostatek, který brání cenovému poklesu. Stabilně vysoké zhodnocení a téměř nulové náklady na držbu činí ze stavebních pozemků velmi zajímavé investiční aktivum.

Ceny rekreačních nemovitostí

Poptávku po rekreačních nemovitostech (chalupy, apartmány na horách) výrazně zvýšil COVID. Ceny tak šly raketově vzhůru. Jenže chalupaření není pro každého. Enormní vlna zájmu o rekreační nemovitosti z doby Covidu začala uvadat. Mnoho lidí si začíná uvědomovat, že mít chalupu není jen romantika v přírodě, ale také spousta starostí, na které nejsou připraveni. Ne každého baví dojíždět stále na stejné místo a trávit víkendy prací na chalupě. Sekání trávy, péče o chalupu a zahradu, to člověka musí bavit. A spousty těch, co si koupili chalupu si její vlastnictví tak trochu idealizovali. Zájem o chalupy je mimo jiné na podzim menší než zjara. U chalup očekávám pokles cen mezi 2 až 6 % oproti 2. kvartálu. U apartmánů na horách předpokládám spíše stagnaci.

Podívejte se také na aktuální Cenové mapy.

Chci získat odhad ceny nemovitosti

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.
Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Mohlo by vás zajímat