Co musí splňovat žadatel o hypotéku?

Smlouva o hypotečním úvěru

Od 1. dubna 2022 platí nové nařízení ČNB, na základě kterého mohou banky poskytnout hypoteční úvěr pouze klientům, kteří splňují určitá kritéria.

Doba čtení: 4 minuty

Jedná se o tzv. DSTI (Debt Service to Income, DTI (Debt to Income) a LTV (Loan to Value).

Na stránkách České národní banky (ČNB) se dočteme následující:

ČNB snižuje horní limit ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let).

Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let).

Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). “

Zdroj: Česká národní banka

Pojďme si jednotlivá kritéria rozebrat a ukázat si, jaký vliv mají na schopnost žadatelů dosáhnout na hypoteční úvěr.

Ukazatel LTV (Loan to Value)

Tento procentuální ukazatel představuje poměr objemu poskytnutého úvěru vůči hodnotě nemovitosti nebo souboru nemovitostí zajišťujících úvěr.

Příklad:

Klient má nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč, na které má zástavní právo zajištující jeho hypotéku ve výši 4 mil. Kč. Objem hypotéky ve výši 4 mil. Kč představuje 80 % z hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč, tzn. LTV je 80 %.

Rozšířená chyba, kterou slýchám od svých klientů, je domněnka, že hodnota LTV přímo souvisí s cenou nemovitostí, kterou kupují. Tady je důležité rozlišovat LTV a LTC (Loan to Cost).

Například klient, nebo třeba jeho rodiče, vlastní nemovitost, kterou je možno použít jako dozajištění hypotéky, není tak nutné mít oněch často zmiňovaných 20 % vlastních zdrojů. Klient si pořizuje nemovitost za 5 mil. Kč s tím, že nyní přispěchají na pomoc rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 mil. Kč.

Náš klient bude počítat svůj maximální objem hypotéky jako procento ze součtu hodnot obou nemovitostí (5+3 = 8 mil. Kč), tj.  80 % z 8 mil. je 6,4 mil. Kč. Pořizovací cena nemovitosti (5 mil. Kč) je nižší než maximální objem (6,4 mil. Kč) pro 80% LTV, a tak klient může bez problému financovat celou kupní cenu hypotékou bez nutnosti vlastních zdrojů.

V takovém případě bude LTC 100 % (netřeba vlastních zdrojů) a LTV bude 62,5% (5 mil. Kč kupní ceny vůči 8 mil. Kč hodnoty obou zastavovaných nemovitostí). Výše uvedený způsob je elegantním řešením, jak dosáhnout na vlastní bydlení, pro klienty, kteří nemají naspořeno požadovaných 10 % nebo 20 % vlastních zdrojů.

A co chudáci rodiče? Nebojte, za pár let se část úvěru umoří, navíc pomůže třeba i růst cen nemovitostí, a rodičům se byt z hypotéky zase vyváže. Situace je tedy pro mnoho žadatelů nově zpřísněná, ale často poměrně snadno řešitelná.

Ukazatel DTI (Debt to Income)

Tento ukazatel omezuje maximální objem úvěru, který může mít daný klient nebo domácnost jako násobek svého ročního příjmu.

Příklad

DTI ve výši 9,5 nám říká, že klient nesmí přesáhnou součtem všech svých úvěrů 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu. Pokud je někdo zaměstnán a jeho čistá mzda je 50 tis. Kč, tak jeho úvěr nesmí být větší než jeho roční příjem (50.000 * 12 = 600.000) * 9,5. Klient tedy dosáhne na úvěr až do objemu 5,7 mil. Kč.

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income)

Říkáte si, co že to vlastně budeme servisovat? Service znamená v angličtině i obsluha, a my budeme obsluhovat dluh, tedy naši hypotéku. Obsluha dluhu se sice používá v českých podmínkách spíše v souvislosti se státním dluhem, ale v principu jde o stejnou věc.

Klient, stejně jako stát, musí svůj dluh splácet, a tomu se trochu vzletně říká obsluhovat. Pokud klient splácí, jak je tomu nejčastěji, anuitním způsobem s fixní úrokovou sazbou, má jistou neměnnou pravidelnou měsíční splátku. Tato splátka nesmí přesáhnout určité stanovené procento z měsíčního příjmu klienta.

Tento parametr je nejproblematičtější. Na rozdíl od ostatních má totiž na jeho výši vliv výše úrokové sazby, za kterou má klient hypotéku poskytnutou. Čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší splátka, a tím více omezující je povinnost respektovat 45 % respektive 50 % DSTI. Jak moc omezující?

Příklad

Klient má příjem 40 tis. Kč a je mu méně než 36 let. Musí tedy respektovat 50 % DSTI. V době, kdy se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 % p.a., klient dosáhl na hypotéku v objemu cca 5 mil. Kč se splatností 30 let. Dnes, při sazbách kolem 6 % p.a., stejný klient díky tomuto parametru dosáhne na hypotéku pouze v objemu cca 3,3 mil. Kč.

V příštím článku bych rád prošel některé možnosti, jak si v dnešní době malinko pomoci a zvýšit šanci na získání hypotéky.

Kontakt

Máte dotazy či potřebujete pomoct s vyřízením hypotéky? Kontaktujte mě.

Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista

Autor článku: Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Pan Rotrekl svým profesionálním, erudovaným a velmi milým lidským přístupem naprosto předčil veškerá naše očekávání a rozptýlil počáteční obavy a pocit, že služby hypotečního poradce nepotřebujeme. Naopak, bez něj si to zpětně vůbec neumím představit, když vidím, kolik informací a řešení vhodných pro naši situaci nám naservíroval na zlatém podnose. Jeho služby můžu jen doporučit, ušetřete si nervy a využijte know-how někoho, kdo se v oboru vyzná✌️ Moc děkujeme a těšíme se na další spolupráci🙏
Jednoznačně doporučuji. Pan Rotrekl našel pro nás nejvhodnější nabídku, vše, co bylo třeba, zjistil, zajistil, domluvil, a hlavně vysvětlil. Vyzdvihla bych jeho lidský přístup a flexibilitu, to, že byl vždy k dispozici na telefonu při dotazech nebo když jsem jen potřebovala radu. Je zkušený, má maximální odborný rozsah a výjimečně se orientuje v současné měnící se nabídce. Maximální spokojenost.
Pan Rotrekl nám pomohl vyřídit zdánlivě neřešitelný případ financování našeho nového domu, kde šlo hlavně o zahrnutí předchozího úvěru na byt partnerky a zastavení dalších dvou nemovitostí. Byli jsme zoufalí, protože v bance "na přepážce" nám bylo řečeno, že dle našich představ to nepůjde. Nejen, že to s panem Rotreklem šlo, ale ještě jsme dostali lepší podmínky. Za nadstandardní servis, jako kdy a kam s jakým papírem (katastr, obecní úřad, atd.) zajít, patří další velké díky a je za ním skryto spousta ušetřených nervů a starostí. V neposlední řadě velice oceňuji lidský přístup a ochotu vše (někdy znovu a znovu) vysvětlit a lidsky popsat. Ještě jednou vřelé díky a budeme vás s radostí doporučovat! Nosek J.
Se službami pana Rotrekla jsem velmi spokojen. O odbornosti není pochyb, velká časová flexibilita a ochota. Mohu vřele doporučit.
js_loader