„ČNB snižuje horní limit ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let).
Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let).
Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). “
Pojďme si jednotlivá kritéria rozebrat a ukázat si, jaký vliv mají na schopnost žadatelů dosáhnout na hypoteční úvěr.
Ukazatel LTV (Loan to Value)
Tento procentuální ukazatel představuje poměr objemu poskytnutého úvěru vůči hodnotě nemovitosti nebo souboru nemovitostí zajišťujících úvěr.
Příklad:
Klient má nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč, na které má zástavní právo zajištující jeho hypotéku ve výši 4 mil. Kč. Objem hypotéky ve výši 4 mil. Kč představuje 80 % z hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč, tzn. LTV je 80 %.
Rozšířená chyba, kterou slýchám od svých klientů, je domněnka, že hodnota LTV přímo souvisí s cenou nemovitostí, kterou kupují. Tady je důležité rozlišovat LTV a LTC (Loan to Cost).
Například klient, nebo třeba jeho rodiče, vlastní nemovitost, kterou je možno použít jako dozajištění hypotéky, není tak nutné mít oněch často zmiňovaných 20 % vlastních zdrojů. Klient si pořizuje nemovitost za 5 mil. Kč s tím, že nyní přispěchají na pomoc rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 mil. Kč.
Náš klient bude počítat svůj maximální objem hypotéky jako procento ze součtu hodnot obou nemovitostí (5+3 = 8 mil. Kč), tj. 80 % z 8 mil. je 6,4 mil. Kč. Pořizovací cena nemovitosti (5 mil. Kč) je nižší než maximální objem (6,4 mil. Kč) pro 80% LTV, a tak klient může bez problému financovat celou kupní cenu hypotékou bez nutnosti vlastních zdrojů.
V takovém případě bude LTC 100 % (netřeba vlastních zdrojů) a LTV bude 62,5% (5 mil. Kč kupní ceny vůči 8 mil. Kč hodnoty obou zastavovaných nemovitostí). Výše uvedený způsob je elegantním řešením, jak dosáhnout na vlastní bydlení, pro klienty, kteří nemají naspořeno požadovaných 10 % nebo 20 % vlastních zdrojů.
A co chudáci rodiče? Nebojte, za pár let se část úvěru umoří, navíc pomůže třeba i růst cen nemovitostí, a rodičům se byt z hypotéky zase vyváže. Situace je tedy pro mnoho žadatelů nově zpřísněná, ale často poměrně snadno řešitelná.
Ukazatel DTI (Debt to Income)
Tento ukazatel omezuje maximální objem úvěru, který může mít daný klient nebo domácnost jako násobek svého ročního příjmu.
Příklad
DTI ve výši 9,5 nám říká, že klient nesmí přesáhnou součtem všech svých úvěrů 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu. Pokud je někdo zaměstnán a jeho čistá mzda je 50 tis. Kč, tak jeho úvěr nesmí být větší než jeho roční příjem (50.000 * 12 = 600.000) * 9,5. Klient tedy dosáhne na úvěr až do objemu 5,7 mil. Kč.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income)
Říkáte si, co že to vlastně budeme servisovat? Service znamená v angličtině i obsluha, a my budeme obsluhovat dluh, tedy naši hypotéku. Obsluha dluhu se sice používá v českých podmínkách spíše v souvislosti se státním dluhem, ale v principu jde o stejnou věc.
Klient, stejně jako stát, musí svůj dluh splácet, a tomu se trochu vzletně říká obsluhovat. Pokud klient splácí, jak je tomu nejčastěji, anuitním způsobem s fixní úrokovou sazbou, má jistou neměnnou pravidelnou měsíční splátku. Tato splátka nesmí přesáhnout určité stanovené procento z měsíčního příjmu klienta.
Tento parametr je nejproblematičtější. Na rozdíl od ostatních má totiž na jeho výši vliv výše úrokové sazby, za kterou má klient hypotéku poskytnutou. Čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší splátka, a tím více omezující je povinnost respektovat 45 % respektive 50 % DSTI. Jak moc omezující?
Příklad
Klient má příjem 40 tis. Kč a je mu méně než 36 let. Musí tedy respektovat 50 % DSTI. V době, kdy se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 % p.a., klient dosáhl na hypotéku v objemu cca 5 mil. Kč se splatností 30 let. Dnes, při sazbách kolem 6 % p.a., stejný klient díky tomuto parametru dosáhne na hypotéku pouze v objemu cca 3,3 mil. Kč.
V příštím článku bych rád prošel některé možnosti, jak si v dnešní době malinko pomoci a zvýšit šanci na získání hypotéky.
Kontakt
Máte dotazy či potřebujete pomoct s vyřízením hypotéky? Kontaktujte mě.
Autor článku: Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista
Chtěl bych moc poděkovat panu Rotreklovi za naprosto profesionální a zároveň lidský přístup při vyřizování mé hypotéky. Byl po celou dobu velmi ochotný, všechno mi srozumitelně vysvětlil a pomohl mi zorientovat se v celém procesu. Oceňuji jeho trpělivost, rychlé reakce na moje dotazy a skutečný zájem o to, abych získal co nejlepší podmínky. Díky jeho pomoci šlo všechno hladce a bez zbytečného stresu. Můžu ho s klidným svědomím doporučit každému, kdo řeší hypotéku a chce mít jistotu, že je v dobrých rukou.
S panem Rotreklem jsme řešili několik nabídek na zřízení hypotéky a vždy nám ochotně, konstruktivně a věcně poradil a vše vysvětlil. Můžeme jej vřele doporučit pro jeho proaktivní a profesionální přístup.
Jakub Rotrekl je profesionální, vstřícný, vše dopodrobna vysvětlil, co se týče naší hypotéky. Jeho jednání a komunikace je na vysoké úrovni a servis nekončí podepsáním smlouvy. Vždy nám se vším poradil a nabídl nejvhodnější variantu. Finanční služby pana Rotrekla využíváme dlouhodobě. Určitě doporučuji pro další klienty, top servis!
Pan Rotrekl nám pomohl vyřídit zdánlivě neřešitelný případ financování našeho nového domu, kde šlo hlavně o zahrnutí předchozího úvěru na byt partnerky a zastavení dalších dvou nemovitostí. Byli jsme zoufalí, protože v bance "na přepážce" nám bylo řečeno, že dle našich představ to nepůjde. Nejen, že to s panem Rotreklem šlo, ale ještě jsme dostali lepší podmínky. Za nadstandardní servis, jako kdy a kam s jakým papírem (katastr, obecní úřad, atd.) zajít, patří další velké díky a je za ním skryto spousta ušetřených nervů a starostí. V neposlední řadě velice oceňuji lidský přístup a ochotu vše (někdy znovu a znovu) vysvětlit a lidsky popsat. Ještě jednou vřelé díky a budeme vás s radostí doporučovat! Nosek J.
Jakub mi pomohl vyřešit velmi komplikovanou hypotéku. Jednalo se již o několikátou hypotéku, takže mám s čím porovnávat. Při další hypotéce rozhodne jeho služby znovu využiji.
Vřele doporučuji jeho služby i poradenství.
Pana Rotrekla můžeme s manželem jen doporučit. Provedl nás celým procesem získání hypotéky (naší první), vše trpělivě vysvětlil, nevadilo mu, když jsme volali i pozdě večer po práci a nebo o víkendu. Když jsme přišli s nápadem částečně využít hypotéku od státu, tak ho to neodradilo a pomáhal nám se zorientovat i v tomto netradičním řešení.
Tak i já přidávám po úvodní schůzce pozitivní referenci, pan Rotrekl je jednak profík a vyzná se v oblasti hypotečních úvěrů, ale je i upřímný a toho si velmi cením. Výborně se s ním brainstormuje ohledně různých možností financování. Budu s ním ráda spolupracovat. A má dobré kafe 🙂
Pan Rotrekl je analyticky a velmi inteligentní člověk, který svými znalosti a jejich aplikaci v bankovním prostředí dokáže ušetřit spoustu času a peněz. Mohu jen doporučit!
S panem Rotreklem byla skvělá spolupráce od začátku. Řešili jsme jak převzetí úvěru, tak novou hypotéku a obojí se díky jeho profesionalitě zdálo jako jednoduchý proces. Jsem moc ráda, že jsme narazili právě na něj a určitě bych ho všem doporučila.
Pan Rotrekl nám pomohl projít celým procesem Hypotečního úvěru.
Na samotném začátku nám předložil různě možnosti, jak naši situaci řešit a ke všem nám pověděl případná pozitiva/negativa které jednotlivé možnosti nesou. Pomohl nám najít pro nás akceptovatelnou cestu a po celou dobu nám byl plně k dispozici, a to i dlouho po „podepsání všech smluv“.
Služby pana Rotrekla mohu vřele doporučit. Jednání bylo vždy profesionální a příjemné. Jsem přesvědčen že podepsání smlouvy „za každou cenu“ není pro pana Rotrekla ten hlavní cíl nýbrž nalezení ideální a akceptovatelné cesty pro své klienty. Což se dle mého názoru o většině lidí v tomto sektoru říci nedá.
Ještě jednou děkujeme a přejeme vše dobré 😊
Jakub je každým coulem profesionál, který vás provede světem financí a hypoték tak snadno, že tomu snad ani nebudete věřit.
Tam, kde my viděli stohy papírů, složité smlouvy, padesát pochůzek, Jakub viděl dva až tři jednoduché kroky.
A lehce ho podezřívám z toho, že čím je případ složitější, tím se v tom víc vyžívá. Dotáhli jsme s Jakubem již druhou hypotéku. Přičemž ta druhá byla pro nás v podstatě neuchopitelná a velmi komplikovaná. Ne však pro Jakuba.
A ty podmínky, které nám v HB vyboxoval! A při tom je kdykoliv k dispozici pro konzultaci a ve všem maximálně transparentní.
Jakubovi prostě nejde nevěřit, že je tu pro to, aby jeho klienti mohli bydlet. Snadno a za nejlepších podmínek. I v případech, kdy si s vámi v bance neví rady.
S panem Ing. Rotreklem jsem spolupracoval již několikrát. Navzdory komplikovaným projektům, se vše vyřešilo v krátkém čase a k velké spokojenosti. Mohu jen doporučit.
Spolupráce s panem Rotreklem předčila veškerá naše očekávání.
Vždy jsem byla k hypotečním a finančním poradcům poměrně skeptická. Pan Rotrekl ale veškeré mé obavy rozpustil hned na první schůzce.
Jednání s ním i s jeho asistentkou bylo vždy profesionální, věcné a efektivní. Vše nám trpělivě vysvětlil a mohli jsme se na něj kdykoli obrátit.
Ocenila jsem, že má v oblasti hypoték, ale i souvisejících finančních oborech hluboký přehled a umí se v nich orientovat s lehkostí a s rozumem v hrsti. 🙂
Spolupráce s panem Ing. Jakubem Rotreklem byla jedním z nejlepších rozhodnutí, která jsem při řešení financování vlastního i investičního bydlení udělal.
Od prvního kontaktu bylo jasné, že nejde o „běžného“ finančního poradce. Rychlá reakce, profesionální a zároveň velmi lidský přístup a především schopnost vysvětlit i složité věci srozumitelně a bez jakéhokoli tlaku. Kuba mi pomáhal nejen s pořízením vlastního bydlení, ale také s financováním investičních nemovitostí, kde je orientace v detailech a správné načasování naprosto klíčové.
Po celou dobu jsem měl jistotu, že řešíme řešení, které je nejlepší pro mě — ne to nejjednodušší nebo nejvýhodnější pro banku. Velmi oceňuji, že má Kuba vždy připraveno více variant řešení a když se zdá, že možnosti docházejí, dokáže vytáhnout další „eso z rukávu“ — často z jeho pomyslného tajného šuplíku, o kterém běžný klient ani netuší, že existuje.
Proces byl dlouhý a místy administrativně náročný, ale Jakub mě celou cestu systematicky vedl, upozorňoval na možná úskalí a vždy měl připravený plán B (a často i C). Jako člověk, který rád rozumí detailům a nerad podstupuje zbytečné riziko, jsem nesmírně ocenil jeho trpělivost, transparentnost a schopnost vysvětlit každý krok tak, aby dával smysl.
Co považuji za skutečně výjimečné, je jeho dlouhodobý přístup ke klientům. Zájem nekončí podpisem smlouvy — Jakub aktivně sleduje trh, ozývá se s možnostmi zlepšení podmínek a hlídá, aby financování dávalo smysl i v čase, nejen v okamžiku podpisu.
Pokud hledáte finančního poradce, který myslí několik kroků dopředu a vždy má v záloze chytré řešení, Jakub Rotrekl je jasná volba. Doporučuji bez jakýchkoli výhrad
Jakuba Rotrekla můžu jen doporučit. Oceňuji profesionální a zároveň i lidský přístup. Zajistil hypotéku s úrokem, na který se ostatní hypotéční poradci v danou dobu nemohli dostat. Takže za mě super odvedená práce. Těším se na další spolupráci..
Jakub je profesionál, který vždy ochotně poradí a pomůže. Máme díky němu ty nejlepší podmínky a nyní už s námi neřeší jen soukromé finance, ale také finance v mé firmě. Za nás rozhodně doporučujeme!
Pan Rotrekl nám pomohl projít celým procesem získání hypotéky. I když to místy nebylo úplně jednoduché, díky jeho přístupu a profesionalitě jsme to zvládli dotáhnout do úspěšného konce. Po celou dobu bylo uklidňující vědět, že se máme na koho obrátit, když si nebudeme něčím jistí. Jeho rady byly vždy srozumitelné, věcné a bylo z nich cítit, že vycházejí z bohatých zkušeností i odbornosti.
Profesionál na svém místě, jenž je velmi pohotový, rychlý a trpělivý. Zvláště u vysvětlování složitějších věcí, se kterými se běžný smrtelník nesetkává příliš často a při celkovém doladění všech detailů tak, aby do sebe vše dokonale zapadlo.
Tímto bych chtěla moc poděkovat panu Rotreklovi za skvělou spolupráci, kdy jsem se ocitla v roli jeho klientky a mohla tak osobně získat zkušenost s celým procesem žádosti o hypoteční úvěr. Opět jsem si potvrdila, že pana Rotrekla mohu svým klientům doporučovat bez váhání. Ještě jednou děkuji a budu se těšit na další spolupráci.
Profesionální přístup, rychlá odezva a férové jednání. Pan doktor nám vše vysvětlil, podělil se o zkušenosti a se svou asistentkou byl velmi nápomocný v komunikaci s bankou - reálně nás na konci čekaly jen listiny na podepsání. Ještě jednou moc děkujeme!
Spolupráci s panem Rotreklem mohu maximálně doporučit. Pomohl nám k úspěšně schválené hypotéce po neúspěchu u jiného poradce. Oceňujeme profesionální přístup, rychlost celého procesu (ráno jsme se rozhodli pro konkrétní variantu a večer v tentýž den již byla žádost podaná v bance) a rychlou komunikaci. Na jakékoliv dotazy pan Rotrekl ochotně odpovídá a je znát, že dané problematice opravdu rozumí, vše vysvětlí do potřebného detailu místo obecných řečí jako u jiných poradců. Moc děkujeme za spolupráci.
S panem Rotreklem jsme řešili hypoteční úvěr (náš první) pro koupi nemovitosti a jeho pomoc při tom byla neocenitelná. Byl schopen nám celý proces a vše potřebné vysvětlit tak, že jsme tomu porozuměli a obstaral nám nabídky od více zprostředkovatelů, takže nám ušetřil spoustu času, obíhání a zjišťování. Měl jsem na něj velké množství všetečných dotazů, na které vždy trpělivě, ochotně a srozumitelně odpovídal. Po vyřízení uvěru nám i pomohl zprostředkovat a porovnat nabídky pojistění nemovitosti. Závěrem tedy mohu služby pana Rotrekla velmi vřele doporučit.
Spolupráce s Jakubem Rotreklem je naprosto špičková – nejen během vyřizování hypotéky, ale i poté, co už byla úspěšně načerpána. Oceňuji jeho rychlou a vstřícnou komunikaci, kdy na každý dotaz reagoval prakticky obratem, a to platí i teď, kdy řešíme dodatečné záležitosti spojené s financováním a nastavením podmínek.
Celý proces vyřízení hypotéky díky němu proběhl rychle, hladce a naprosto profesionálně. Vše mi jasně vysvětlil, připravil potřebné podklady a vždy mě včas informoval, co bude následovat. Nemusel jsem nic složitě dohledávat ani se stresovat.
Je vidět, že má v oboru zkušenosti a zároveň si zachovává lidský přístup – celý proces jsem díky němu vnímal jako přirozený a přehledný, což je u tak důležitého rozhodnutí, jako je hypotéka, opravdu k nezaplacení.
Sám jsem se na něj obrátil na doporučení a s klidem toto doporučení posílám dál.
Jakuba Rotrekla mohu jedině doporučit – profesionál, na kterého je stoprocentní spoleh.
S panem Rotreklem je perfektní spolupráce. Řešili jsme s ním už dvě komplikované a nestandardní hypotéky (kde bylo více stran na jednu hypotéku, nebo kde se musely vyřešit různé odkupy a vyplacení atp.) Nejenom, že má úžasný přehled o všem, co je na trhu možné a na co je jaká banka dobrá, ale všechno promyslí do detailu a připraví plán, který je nejvýhodnější pro všechny strany (kterých v našem případě bylo víc). Taky velmi ochotně zodpovídá dotazy a vše vysvětluje. Veškeré zařizování šlo pak velmi rychle a s úplným minimem práce pro nás. Velmi doporučujeme!
S Petrem Šoupalem jsme řešili nákup investiční nemovitosti včetně pronájmu. S jeho profesionálním a zároveň empatickým přístupem byl pro nás celý proces příjemným zážitkem. Nákup nemovitosti jsme řešili s jinou realitkou, ale Petrovy služby jsme využili při komunikaci o ceně a revizi smluvních dokumentů. Měli jsme tak možnost porovnat dva odlišné způsoby práce a Petrův přístup vyhrál na plné čáře. Hladce šla i další fáze - hledání vhodného nájemníka - prakticky nás to nestálo žádný čas, všechny formality pro nás Petrův tým vyřešil a nás byl jen výběr toho nejvhodnějšího nájemníka a předání klíčů. Skvělá práce. Doporučuji.
Abychom poskytli co nejlepší služby, používáme k ukládání a/nebo přístupu k informacím o zařízení, technologie jako jsou soubory cookies. Souhlas s těmito technologiemi nám umožní zpracovávat údaje, jako je chování při procházení nebo jedinečná ID na tomto webu. Nesouhlas nebo odvolání souhlasu může nepříznivě ovlivnit určité vlastnosti a funkce.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.
