Co musí splňovat žadatel o hypotéku?

Hypotéka

Od 1.dubna letošního roku platí nové nařízení ČNB, na základě, kterého mohou banky poskytnout hypoteční úvěr pouze klientům, kteří splňují určitá kritéria.

Jedná se o tzv. DSTI (Debt Service to Income, DTI (Debt to Income) a LTV (Loan to Value).

Na stránkách České národní bank (ČNB) se dočteme následující:

ČNB snižuje horní limit ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let).

Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let).

Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). “

Zdroj: Česká národní banka

Pojďme si jednotlivá kritéria rozebrat a ukázat si, jaký vliv mají na schopnost žadatelů dosáhnout na hypoteční úvěr.

LTV (Loan to Value)

Tento procentuální ukazatel představuje poměr objemu poskytnutého úvěru vůči hodnotě nemovitosti nebo souboru nemovitostí zajišťujících úvěr.

Příklad:

Klient má nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč, na které má zástavní právo zajištující jeho hypotéku ve výši 4 mil. Kč. Objem hypotéky ve výši 4 mil. Kč představuje 80 % z hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč., tzn. LTV je 80 %.

Rozšířená chyba, kterou slýchám od svých klientů je domněnka, že hodnota LTV přímo souvisí s cenou nemovitostí, kterou kupují. Tady je důležité rozlišovat LTV a LTC (Loan to Cost).

Například klient nebo třeba jeho rodiče vlastní nemovitost, kterou je možno použít jako dozajištění hypotéky, není tak nutné mít oněch často zmiňovaných 20 % vlastních zdrojů. Klient si pořizuje nemovitost za 5 mil. Kč s tím, že nyní přispěchají na pomoc rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 mil. Kč.

Náš klient bude počítat svůj maximální objem hypotéky jako procento ze součtu hodnot obou nemovitostí (5+3 = 8 mil. Kč), tj.  80 % z 8 mil. je 6,4 mil. Kč. Pořizovací cena nemovitosti (5 mil. Kč) je nižší než maximální objem (6,4 mil. Kč) pro 80% LTV a tak klient může bez problému financovat celou kupní cenu hypotékou bez nutnosti vlastních zdrojů.

V takovém případě bude LTC 100 % (netřeba vlastních zdrojů) a LTV bude 62,5% (5 mil Kč. kupní ceny vůči 8 mil. Kč hodnoty obou zastavovaných nemovitostí). Výše uvedený způsob je elegantním řešením, jak dosáhnout na vlastní bydlení, pro klienty, kteří nemají naspořeno požadovaných 10 % nebo 20 % vlastních zdrojů.

A co chudáci rodiče? Nebojte, za pár let se část úvěru umoří, navíc pomůže třeba i růst cen nemovitostí, a rodičům se byt z hypotéky zase vyváže. Situace je tedy pro mnoho žadatelů nově zpřísněná, ale často poměrně snadno řešitelná.

DTI (Debt to Income)

Tento ukazatel nám říká a zároveň omezuje maximální objem úvěru, který může mít daný klient nebo domácnost jako násobek svého ročního příjmu.

Příklad

DTI ve výši 9,5 nám říká, že klient nesmí přesáhnou součtem všech svých úvěrů 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu. Pokud je někdo zaměstnán a jeho čistá mzda je 50 tis. Kč, tak jeho úvěr nesmí být větší než jeho roční příjem (50.000 * 12 = 600.000) x 9,5. Klient tedy dosáhne na úvěr až do objemu 5,7 mil. Kč.

DSTI (Debt Service to Income)

Říkáte si, co že to vlastně budeme servisovat? Service znamená v angličtině i obsluha a my budeme obsluhovat dluh, tedy naši hypotéku. Obsluha dluhu se sice používá v českých podmínkách spíše v souvislosti se státním dluhem, ale v principu jde o stejnou věc.

Klient stejně jako stát musí svůj dluh splácet a tomu se trochu vzletně říká obsluhovat. Pokud klient splácí tak, jak je tomu nejčastěji, anuitním způsobem s fixní úrokovou sazbou, má jistou neměnnou pravidelnou měsíční splátku. Tato splátka nesmí přesáhnout určité stanovené procento z měsíčního příjmu klienta.

Tento parametr je nejproblematičtější. Na rozdíl od ostatních, má totiž na jeho výši vliv výše úrokové sazby, za kterou má klient hypotéku poskytnutou. Čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší splátka, a tím více omezující je povinnost respektovat 45 % respektive 50 % DSTI. Jak moc omezující?

Příklad

Klient má příjem 40 tis. Kč a je mu méně než 36 let. Musí tedy respektovat 50 % DSTI. V době, kdy se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 % p.a., klient dosáhl na hypotéku v objemu cca 5 mil. Kč se splatností 30 let. Dnes, při sazbách kolem 6 % p.a., stejný klient díky tomuto parametru dosáhne na hypotéku pouze v objemu cca 3,3 mil. Kč.

V příštím článku bych rád prošel některé možnosti, jak si v dnešní době malinko pomoci a zvýšit šanci na získání hypotéky.

Kontakt

Máte dotazy či potřebujete pomoct s vyřízením hypotéky? Kontaktujte mě.

Autor článku: Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista

Tel. 773508885

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.
Jako realitní advokátka s Jakubem spolupracuji už mnoho let.Jeho práce je naprosto brilantní - žádné zbytečné řeči, přesné dotazy a rychlé odpovědi, tedy o to méně práce mám já při tvorbě smluvní dokumentace.Když Jakuba doporučím svým klientům, vím že jsou v těch nejlepších rukách a že se na něj mohou 100% spolehnout.Vždy dokáže vyjednat ty nejlepší možné podmínky nehledě na to kolik času ho to stojí.A co je důležité - nikdy se nezalekne těžkých případů, až si někdy říkám, že je má snad i rád... Vlastně jako správný profesionál má rád velké výzvy, které velmi dobře zdolává...JUDr. Olga Suchá, realitní advokátka
Naprosto profesionální přístup. Snaha udělat pro klienta maximum. Předložení několika variant a zároveň vysvětlení, co je u které dobré a naopak.Nemůžu jinak než doporučit služby Jakuba Rotrekla.
S panem Ing. Rotreklem jsem spolupracoval již několikrát. Navzdory komplikovaným projektům, se vše vyřešilo v krátkém čase a k velké spokojenosti. Mohu jen doporučit.
Jakub mi pomohl vyřešit velmi komplikovanou hypotéku. Jednalo se již o několikátou hypotéku, takže mám s čím porovnávat. Při další hypotéce rozhodne jeho služby znovu využiji.Vřele doporučuji jeho služby i poradenství.
Jakub je každým coulem profesionál, který vás provede světem financí a hypoték tak snadno, že tomu snad ani nebudete věřit.Tam, kde my viděli stohy papírů, složité smlouvy, padesát pochůzek, Jakub viděl dva až tři jednoduché kroky.A lehce ho podezřívám z toho, že čím je případ složitější, tím se v tom víc vyžívá. Dotáhli jsme s Jakubem již druhou hypotéku. Přičemž ta druhá byla pro nás v podstatě neuchopitelná a velmi komplikovaná. Ne však pro Jakuba.A ty podmínky, které nám v HB vyboxoval! A při tom je kdykoliv k dispozici pro konzultaci a ve všem maximálně transparentní.Jakubovi prostě nejde nevěřit, že je tu pro to, aby jeho klienti mohli bydlet. Snadno a za nejlepších podmínek. I v případech, kdy si s vámi v bance neví rady.
S Jakubem Rotreklem spolupracuji několik let a rozhodně bych neměnila.Vím, že mí klienti jsou v těch nejlepších rukách a celá má práce je tak mnohem snazší.Nejen, že najde to nejlepší řešení, ale velmi precizně a trpělivě všechna pro a proti vysvětlí.Ochotně zodpoví dotazy klientům, kteří jen hypotéku zvažují.Zvolila jsem si spolupráci s ním proto, že jedná s každým klientem tak, jako by si jeho hypotéku bral on sám.Lidský přístup je pro mě max. důležitý a proto Jakuba vždy s čistým svědomím a ráda všem doporučuji.
S Jakubem Rotreklem spolupracuji už několik let - je jedním z velmi cenných kontaktů, který předávám mým klientům.Mám stoprocentní jistotu, že se o ně Jakub postará s maximální péčí, poradí jim a vyjedná pro ně nejlepší podmínky na trhu. Občas mám pocit, že snad umí i čarovat.Klienti jsou nadšeni a já taky. Díky spolupráci s Jakubem ušetřím mnoho času a starostí - financování pod jeho taktovkou je sázka na jistotu.Jakub je spolehlivý, pečlivý, věcný a trpělivý. Prostě profesionál ve svém oboru a navíc s lidským přístupem.
Jakub je skutečný profesionál. Postaral se mi o hypotéku a zajistil skvělý úrok. Jeho tým šlape jako hodinky a pokaždé, když mám všetečný dotaz, je schopen mi dát srozumitelnou a rychlou odpověď. Vřele doporučuji.
Na pana doktora Rotrekla jsme se obrátili mnohokrát a vždy nám dobře poradil a pomohl, rozumí svému oboru a snaží se udělat pro klienta maximum, aby byl klient spokojený. Nemohli jsme si vybrat lepšího člověka. Tímto Vám děkujeme.
Jakub je profesionál, který vždy ochotně poradí a pomůže. Máme díky němu ty nejlepší podmínky a nyní už s námi neřeší jen soukromé finance, ale také finance v mé firmě. Za nás rozhodně doporučujeme!
js_loader