Lidé se často domnívají, že investice do nemovitostí je nejstabilnější způsob uložení financí. Ceny nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, a to jak těch, které můžeme předpovědět, tak i těch, jejichž předpověď není v lidských silách. Co růst způsobuje? Budou ceny růst, zastaví se nebo dokonce spadnou?
Faktory ovlivňující ceny nemovitostí
Předpovědět, jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí a co jejich vývoj ovlivňuje, je pro neznalého člověka docela alchymie. Nicméně pokud znáte faktory, které dění na realitním trhu ovlivňují, můžete do určité míry předpovědět, jestli ceny nemovitostí porostou nebo budou klesat. Ono to samozřejmě není tak jednoduché, protože proti sobě působí růstové i klesající síly a bez podrobnějších dat nevíte, které převáží.
Naštěstí můžete spoustu dat nalézt na internetu zdarma, takže se zvídavý čtenář s ekonomickým myšlením může na realitním trhu zorientovat jako nikdy v minulosti. Klíčová data publikuje Český statistický úřad a Česká národní banka.
Měli byste však vědět, že existují faktory, které není v lidských silách možné předpovědět a které dokážou i do předpovědí nejlepších realitních odborníků vnést chaos. O všech faktorech vám dnes povím.
Ceny nemovitostí ovlivňují vnitřní a vnější faktory.
Vnitřní faktory jsou ty, které se týkají samotné nemovitosti, např. dispozice, stav, lokalita atd. O nich se dozvíte v článku Co má vliv na cenu nemovitostí?
V tomto článku se zaměřím pouze na vnější faktory, které cenu vaší nemovitosti ovlivňují. Rozdělil jsem je do dvou samostatných skupin. Vnější faktory, které je možné předpovědět a ty, které předpovědět možné není.
A) Faktory, které lze předpovědět
1. Hospodářská výkonnost země
Realitní trh je ovlivňován hospodářským vývojem HDP (hrubý domácí produkt). Pokud HDP roste, lidé více vydělávají, a to se projevuje také růstem poptávky po nemovitostech. Růst poptávky pak vytváří tlak na růst cen. Pokud naopak HDP klesá, lidé méně vydělávají, čímž poptávka po nemovitostech klesá.
Zároveň roste počet lidí, kteří se s poklesem příjmů a vyšší nezaměstnaností dostávají do finančních problémů, nejsou schopni splácet hypotéku a jsou nuceni svou nemovitost prodat.
Zvyšuje se tak nabídka nemovitostí na trhu a zároveň klesá poptávka, což dohromady působí jako významný impuls k poklesu cen. Toho jsme byli svědky naposled v letech 2009 až 2013. Aktuální data o vývoji HPD najdete na stránkách Českého statistického úřadu.
2. Úrokové sazby
Úroky z hypoték hrají zcela zásadní roli na realitním trhu. Jsou-li úrokové sazby nízké, lidi to povzbuzuje ke sjednávání hypoték a poptávka po nemovitostech roste. Snižováním úrokových sazeb ČNB podporuje investiční aktivity a tím roztáčí kola ekonomiky. Naopak, pokud ČNB úrokové sazby zvedá, snaží se tím tlumit investiční aktivitu a chránit tak ekonomiku před jejím přehřátím a inflací.
3. Populační vývoj
Když silné populační ročníky začnou zakládat rodiny a kupovat nemovitosti, tak se to projeví silným růstem poptávky po nemovitostech. Jeden takový poptávkový šok jsme zažili s příchodem tzv. Husákových dětí na realitní trh, tj. generace dětí narozených v 70. letech. Tito lidé výrazně povzbuzovali poptávku po nemovitostech v první dekádě 21. stolení. Žádný podobný populační bum se poté nekonal a v blízké době konat nebude. Stačí se podívat na skladbu struktury obyvatel ČR na webu Českého statistického úřadu.
4. Akumulace poptávky
Akumulace poptávky je faktor, který je způsoben odkládáním řešení bytových potřeb na pozdější (lepší) dobu. Například: Pokud jste v roce 2010 čekali narození druhého dítě, zjistili jste, že váš byt 2+kk je pro čtyřčlennou rodinu naprosto nevyhovující. Jenže rok 2010 byl rokem recese, báli jste se, že ztratíte práci, tak jste se tlačili v malém bytě s nadějí, že jednou bude lépe a pak si koupíte větší byt. A když přijde hospodářské oživení, najednou jste zavaleni prací, zaměstnavatel vám zvedne plat, optimismus vzroste a vy si konečně můžete dovolit vzít hypotéku a koupit vytoužený větší byt. A to se běžně po skončení hospodářské recese na realitním trhu děje. Na trh přichází naakumulovaná neboli zadržená poptávka po nemovitostech.
5. Stěhování obyvatel
Stěhování (migrace) obyvatel hraje na na realitním trhu významnou roli. Nejvýznamnější je migrace v rámci regionů, obyvatel EU, Ukrajiny a Ruska. V regionech, kde přibývá počet obyvatel, je vyšší tlak na růst cen nemovitostí než v regionech, odkud lidé odcházejí.
Největší nárůst počtu obyvatel zaznamenává Praha a některé okresy Středočeského, Plzeňského a Jihomoravského kraje. Není proto náhodou, že v těchto oblastech dlouhodobě dochází k rychlejšímu růstu cen nemovitostí než ve zbytku republiky. Důvodem jsou zejména lepší pracovní příležitosti nebo studia, zábava, služby, infrastruktura či životní prostředí.
V atraktivních oblastech je i velký zájem o nájemní bydlení, což přitahuje i realitní investory.
Migrace je spolehlivým měřítkem atraktivity regionů a pomáhá určit směr budoucího vývoje cen nemovitostí.
6. Turistický ruch
Nejatraktivnějším turistickým městem v ČR je dle statistik Praha, následovaná Českým Krumlovem. Praha jako metropole láká lidi po celý rok a z tohoto důvodu láká i investory. Krátkodobé pronajímání bytů prostřednictvím služeb jako např. Booking.com nebo Airbnb.com zejména v centru města je pro mnoho majitelů atraktivnější než dlouhodobý pronájem. Poptávka po vhodných bytech na pronájem v posledních letech vzrostla, což tlačilo vzhůru i jejich prodejní ceny. Vliv krátkodobých pronájmů na růst cen nemovitostí se v posledním roce trochu zbrzdil, protože Praha vyvíjí aktivity, aby mohla začít krátkodobé pronájmy regulovat po vzoru jiných evropských měst.
7. Úrokové sazby z vkladů
Nízké úrokové sazby vkladů mnoho střadatelů motivují k uložení peněz do nemovitostí, zejména do pozemků a bytů na pronájem. Levné hypotéky a s tím spojený efekt finanční páky vytváří silný tlak na růst cen nemovitostí. Naopak s rostoucími úroky z vkladů klesá ochota střadatelů k investicím do nemovitostí.
8. Zásahy a regulace ČNB
Centrální banky po celé Evropě se po roce 2010 snažily oživit ekonomiku, která se nacházela v recesi, kvantitativním uvolňováním neboli zvýšením peněžní zásoby. V běžné řeči to není nic jiného, než tisk peněz a jejich uvolňování do oběhu ve snaze podpořit investiční aktivitu a tím hospodářský růst. Tisk peněz však s sebou nese hrozbu inflace, znehodnocování měny. Mnoho střadatelů a investorů se proto rozhodlo své úspory chránit mimo jiné i investicemi do nemovitostí. A to opět tlačilo na růst cen nemovitostí.
Nemůžeme zapomínat ani na to, že inflace sama o sobě vede k nominálnímu růstu cen nemovitostí, protože jejím působením dochází ke znehodnocování měny. Nezapomínejme ani na vliv devizových intervencí ČNB. Cizincům se oslabením koruny zlevnil nákup nemovitostí v ČR, což v minulých letech rovněž vedlo ke zvýšení poptávky po nemovitostech.
Výrazný vliv na útlum poptávky po nemovitostech způsobila na konci roku 2017 regulace ČNB, která zakázala 100% úvěry a limitovala úvěry 90 %. Loni na podzim pak regulaci ještě zpřísnila tím, že „doporučila“ komerčním bankám, aby max. zadluženost žadatelů o úvěr nepřekročila devítinásobek ročního čistého příjmu a aby měsíční splátka úvěru nepřekročila 45 % měsíčního čistého příjmu. Doporučení ČNB se de facto rovná příkazu komerčním bankám. Žádná banka nechce dráždit bankovní dohled ČNB nerespektováním jejich doporučení.
9. Bytová výstavba
Pokud roste poptávka po nemovitostech a stagnuje jejich nabídka, dochází k růstu jejich cen. A pravdou je, že bytová výstavba v Praze je naprosto nedostatečná. Developeři by stavěli rádi, problémem je mnohaleté čekání na vydání stavebních povolení. Nedostatečná výstavba v posledních letech rovněž vyvíjela silný tlak na růst cen nemovitostí a v následujících letech očekáváme, že tento tlak bude ještě silnější.
B) Faktory, které je nemožné předpovědět
Některé faktory ovlivňují realitní trh způsoby, které není nikdy možné předpovědět. A pokud vám někdo tvrdí, že stoprocentně ví, jak se bude realitní trh vyvíjet, není to odborník ale šarlatán.
10. Média
Když se v roce 2012 a 2013 realitní trh odrážel ode dna a byla to nejlepší příležitost ke koupi nemovitostí, mnoho lidí, ačkoli mělo finanční prostředky, nemovitosti nekupovalo. Mediální masáž spolu s doznívající krizí lidi od nákupu odrazovala. Naopak v době, kdy ceny nemovitostí lámou rekordy, lidé kupují někdy i za nesmyslné ceny. Lidé jsou až nebezpečně ovlivňováni mediálními zprávami. Recese z let 2008 až 2012 je toho příkladem. Lidé byli tak dlouho mediálně masírováni krizí, že její dopad byl nakonec větší, než by tomu mohlo být. Média dokážou nezanedbatelně ovlivňovat vývoj na realitním trhu. Přitom stačí, aby se na realitním trhu vyskytl potenciální problém, kterého se chopí novináři, populisté či obchodníci se strachem a začnou ho medializovat, až ten problém nakonec vznikne nebo se jeho dopady prohloubí. Tento faktor může vývoj cen nemovitostí ovlivnit naprosto nečekaným způsobem.
11. Očekávání a nálada na trhu
Když začnou převažovat pesimistická očekávání o vývoji realitního trhu, může to vyvolat či prohloubit pokles poptávky po nemovitostech a to vytvoří tlak na pokles cen nemovitostí. Pesimistická očekávání týkající se stability měny však mohou mít přesně opačný vliv. Lidé pak hledají možnosti, jak uložit úspory do aktiv, která uchovávají hodnotu. A nemovitosti jsou na předních místech jejich úvah. To může právě v dobách nejistoty způsobit růst jejich cen.
12. Zahraniční ekonomický vývoj
ČR je proexportně orientovaná ekonomika a světové je hospodářství natolik propojené, že negativní ekonomický vývoj v zahraničí dolehne i na ČR a realitní trh. Cca 83 % našeho exportu směřuje do EU. Přitom stačí, aby se do ekonomických problémů dostaly i země mimo EU, které s ČR přímo neobchodují, ale kam exportuje např. jen Německo, nejvýznamnější obchodní partner Česka, a zanedlouho se problémy přelijí i k nám. Není v moci běžného smrtelníka to rozpoznat. Koneckonců poslední ekonomická recese z roku 2008 se k nám takto přelila z USA a o tři roky později pak i recese spojená s dluhovou krizí jižních zemí EU.
13. Politický vývoj
Chybná politická rozhodnutí domácích i zahraničních politiků, válečné konflikty (např. konflikty na Ukrajině či ruské snahy o destabilizaci regionů atd.) mohou ceny nemovitostí v Česku také ovlivnit. Stačí se podívat na politická rozhodnutí, která měla za následek průtahy s vydáváním stavebních povolení v Praze, chybná politická rozhodnutí Řecka a dalších jižních zemí EU, která vyústila v ekonomické problémy a prodloužila tak v roce 2011 ekonomickou recesi v Evropě. To vše se projevovalo i na realitním trhu v ČR.
14. Zdravotní rizika (epidemie, pandemie)
V minulosti dokázaly pandemie srazit lidskou civilizaci na kolena a to mělo pochopitelně dramatické následky i na hospodářství. Morové pandemie ve středověku usmrtily 30 až 60 procent populace. Pandemie španělské chřipky, která vypukla v roce 1918, zabila 40 až 50 milionů obyvatel, některé zdroje uvádí dokonce 100 mil. obětí.
Medicína sice od té doby výrazně pokročila, ale můžeme si být jisti, že se nějaká podobná pandemie nebude opakovat? Nemůžeme. Podívejte se na epidemie horečky dengue, eboly, SARS nebo žluté zimnice v posledních desítkách let. Problém do budoucna může představovat i mor nebo malárie. Na malárii zemře ročně 1 milion lidí a několik lidí ročně onemocní morem, nejčastěji v Africe.
Viry a baktérie stále mutují a stávají se odolnějšími vůči antibiotikům.
Při migraci a rychlosti cestování se může nakažený jedinec se zmutovanou nemocí snadno dostat do Evropy. Stejně tak globální změny klimatu mohou mít za následek, že nemoci, které se vyskytují zatím výlučně v subtropických oblastech, se mohou začít objevovat i v ČR. Zejména zoonotické nemoci, tj. nemoci přenášené ze zvířat na člověka, mohou představovat vážná, nepředvídatelná rizika.
Mohou se tak objevit nové nemoci, se kterými si lidská civilizace jen tak neporadí a vyvolá úmrtí velkého rozsahu, dřív než vědci najdou lék. V takovém případě by velmi rychle došlo k přebytku nemovitostí a následnému pádu jejich cen.
Zvykli jsme si, že investice do nemovitostí patří k velmi stabilním investicím, ale zákeřné pandemie tyto jistoty mohou rozprášit.
15. Přírodní vlivy
Žijeme ve velmi stabilní zeměpisné oblasti. Nejsou tu žádná zemětřesení, tornáda, tsunami, nedostatek vody ani potravin. De facto největší přírodní katastrofy, které nás v posledních 100 letech potkaly, jsou povodně. Pokud nevybuchne Temelín ve stylu Fukušimy nebo nedojde k neočekávané přírodní katastrofě, tak můžeme říct, že nejrizikovější jsou pouze nemovitosti v záplavových oblastech nebo v místech, kde hrozí sesuvy půdy. Povodně zamávaly s cenami bytů v Praze naposledy v roce 2002 a nyní nemají na realitní trh žádný dopad. Velkou neznámou do budoucna jsou klimatické změny, které se dle názorů klimatologů mohou ve střední Evropě projevovat vyššími výkyvy v počasí, tj. větší sucha, anebo povodně. Nemovitosti v suchých oblastech ČR, které nejsou napojeny na vodovodní řad se budou prodávat hůře.
Teď již víte, jaké vnější faktory mají vliv na vývoj cen nemovitostí.
Zvažujete prodej nemovitosti?
Začněte tím, že od nás zjistíte její tržní cenu. Odhad tržní ceny je pro majitele zdarma.
Mohlo by vás také zajímat
