Pomocí finanční páky můžete znásobit výnos z vaší nemovitosti. Můžete ji uplatnit několik způsoby. Podívejte se na příklady.
Co to je finanční páka?
Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu pomocí cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí pomocí hypotečního úvěru.
Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu však zvyšuje rizikovost finanční páky.
Výnosová rentabilita nemovitostí
Běžně můžete u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic můžete získat i více než 6 %. To už však vyžaduje trpělivé hledání vhodné investiční nemovitosti. U dražších nemovitostí (obchodní centra, komplexy) můžete získat ještě více, ale můj článek je zaměřen na drobné investory, proto se dražšími nemovitostmi nebudu zabývat.
Výnosová rentabilita s finanční pákou
S finanční pákou můžete dosáhnout výnosové rentability přes 10 %.
Příklad využití finanční páky
Při investování a následném pronájmu nemovitostí můžete využívat finanční páku hned několika způsoby.
Dejme tomu, že kupujete nemovitost v ceně 2.000.000 Kč, a předpokládejme, že cena vaší nemovitosti poroste v průměru 3 % ročně. Držím se při zemi, z dlouhodobé perspektivy ceny nemovitostí rostou ještě více, i navzdory krátkodobým poklesům na realitním trhu. Informace o vývoji cen nemovitostí získáte na webu Českého statistického úřadu csu.gov.cz.
Pokud nemovitost financujete výhradně z vlastních prostředků, pak je zhodnocení 3 %. To vám však přinejlepším poskytne ochranu před inflací.
Předpokládejme však, že část kupní ceny nemovitosti budete financovat hypotečním úvěrem:
| Vlastní prostředky | 500.000 Kč |
| Hypotéční úvěr | 1.500.000 Kč |
Podíl cizího kapitálu (LTV) tedy tvoří 75 %. Předpokládejme, že náklady na úroky z hypotéky a amortizaci nemovitosti vám plně pokryjí příjmy z pronájmu, a proto se jimi nebudu zabývat.
Tříprocentní nárůst ceny nemovitosti znamená, že za 1 rok bude tržní cena nemovitosti 2.060.000 Kč, nicméně vy jste investovali pouze 500.000 Kč.
Výnos, respektive rentabilita vlastního kapitálu (ROE) = roční výnos z nárůstu ceny nemovitosti / vlastní kapitál
ROE = 60.000 / 500.000 = 12 % roční výnos
Máte-li k dispozici 2.000.000 Kč, může pro vás být výhodnější koupit místo jedné nemovitosti více nemovitostí a k financování opět použít hypoteční úvěr.
Koupíte-li dvě nemovitosti v celkové hodnotě 4.000.000 Kč a využijete úvěr ve výši 50 % z pořizovací ceny, výnos vlastního kapitálu, plynoucí z tříprocentního nárůstu ceny nemovitosti, bude činit 6 %. ROE = 120.000 / 2.000.000.
Podobně můžete koupit investiční nemovitosti v celkové hodnotě 8.000.000 Kč (pokud máte pochopitelně dostatečnou bonitu u banky). Při podílu vlastního kapitálu 25 % získáte z vaší dvoumiliónové investice výnos 12 % ročně. ROE = 240.000 / 2.000.000.
Skutečný poměr cizího a vlastního kapitálu musí korespondovat s vašimi finančními možnostmi a měl by být stanoven tak, aby vytvářel polštář pro případná rizika.
Rizika finanční páky
Jak jsem řekl v úvodu, „Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu však zvyšuje rizikovost finanční páky.“
Podcenění rizik a přeúvěrování může způsobit, že vám finanční páka zlomí vaz. Fluktuace na trhu nemovitostí sice nejsou tak dramatické jako na akciovém trhu, ale jsou. Stačí se podívat na pokles cen nemovitostí v letech 2008 až 2012. Ekonomická výkonnost země se pohybuje v cyklech, což má pochopitelně dopad i na realitní trh, a s tímto jevem je třeba počítat.
Investice do nemovitostí patří k dlouhodobým investicím. Nemusí se vám vyplatit z krátkodobé perspektivy. V případě prodeje totiž musíte počítat s transakčními náklady, které vám z krátkodobé perspektivy mohou smazat celý váš zisk. Do realit má smysl investovat, pokud v nich chcete mít uložená aktiva minimálně 5 let, spíše déle. Osobně se držím zásady Warrena Buffeta: „Nejoblíbenější doba držení aktiv je navždy.“ Z dlouhodobé perspektivy patří investice do nemovitostí k velmi perspektivním, samozřejmě za předpokladu, že víte, co děláte.
Stejně jako lze využívat finanční páku při nárůstu hodnoty nemovitosti, můžete ji podobně aplikovat při pronajímání, a tím výnos ještě více znásobit. U pronájmu je díky finanční páce, pokud ji správně naladíte, možné dosáhnout výnosu z vlastního kapitálu přes 10 %.
Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.
Chci nabídnout nemovitost k pronájmu
Mohlo by vás také zajímat
