Jak při investování do nemovitostí využít finanční páku?

Finanční páka

Pomocí finanční páky můžete znásobit výnos z vaší nemovitosti. Můžete ji uplatnit několik způsoby. Podívejte se na příklady.

Co to je finanční páka

Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu za pomoci cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí hypotéčního úvěru.

Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbamy a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu na druhou stranu zvyšuje rizikovost finančí páky.

Výnosová rentabilita

Běžně můžete u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic můžete získat i více, než 6%. To už však vyžaduje trpělivé hledání vhodné invstiční nemovitosti. U dražších nemovitostí (obchodní centra, komplexy) můžete získat ještě více, ale můj článek je zaměřen na drobné investory, proto se dražšími nemovitosti nebudu zabývat.

Výnosová rentabilita pomocí finanční páky

S aplikací finanční páky můžete dosáhnout výnosové rentability přes 10 %.

Získejte zdarma odhad ceny pronájmu

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám rámcově cenu jejího pronájmu.

Příklad využití finanční páky

Při investování a následném pronájmu nemovitostí můžete využívat finanční páku hned několika způsoby. Dám vám alespoň jeden příklad, jak využít finanční páku při růstu ceny nemovitosti.

Dejme tomu, že kupujete nemovitost v ceně 2.000.000 Kč a předpokládejme, že cena vaší nemovitosti poroste v průměru 3 % ročně. Držím se při zemi, z dlouhodobé perspektivy ceny nemovitostí rostou ještě více i navzdory krátkodobým poklesům na realitním trhu. Informace o vývoji cen nemovitostí získáte na webu Českého statistického úřadu www.czso.cz.

Pokud nemovitost financujete výhradně z vlastních prostředků, pak je zhodnocení 3 %. To vám však přinejlepším poskytne ochranu před inflací.

Předpokládejme však, že část kupní ceny nemovitosti budete financovat hypotéčním úvěrem:

Vlastní prostředky500.000 Kč
Hypotéční úvěr1.500.000 Kč

Podíl cizího kapitálu (LTV) tedy tvoří 75 %. Předpokládejme, že náklady na úroky z hypotéky a amortizaci nemovitosti vám plně pokryjí příjmy z pronájmu, a proto je jimi nebudu zabývat.

Tříprocentní nárůst ceny nemovitosti znamená, že za 1 rok bude tržní cena nemovitosti 2.060.000 Kč, nicméně  vy jste investovali pouze 500.000,- Kč.

Výnos, respektive rentabilita vlastního kapitálu (ROI) = roční výnos z nárůstu ceny nemovitosti / vlastní kapitál

ROI = 60.000 / 500.000 = 12 % roční výnos

Jak při investování do nemovitostí využít finanční páku?
Peníze

Máte-li k dispozici 2.000.000 Kč může být pro vás výhodnější místo jedné nemovitosti koupit více nemovitostí a opět použít k financování hypotéční úvěr

Koupíte-li dvě nemovitosti v celkové hodnotě 4.000.000 Kč a využijete úvěr ve výši 50 % z pořizovací ceny, výnos vlastního kapitálu plynoucí z tříprocentního nárůstu ceny nemovitosti bude činit 6 %. ROI = 120.000 / 2.000.000.

Podobně můžete koupit investiční nemovitosti v celkové hodnotě 8.000.000 Kč (pokud máte pochopitelně dostatečnou bonitu u banky). Při podílu vlastního kapitálu 25 % získáte z vaší dvoumiliónové investice výnos 12 % ročně. ROI = 240.000 / 2.000.000  

Skutečný poměr cizího a vlastního kapitálu musí korespondovat s vašimi finančními možnosti a měl by být stanoven tak, aby vytvářel polštář pro případná rizika. 

Finančí páka je dobrý sluha, ale zlý pán

Jak jsem řekl v úvodu „Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbamy a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu však zvyšuje rizikovost finančí páky.“

Podcenění rizik a přeúvěrování může způsobit, že vám finanční páka zlomí vaz. Fluktuace na trhu nemovitostí sice nejsou tak dramatické jako na akciovém trhu, ale jsou. Stačí se podívat na pokles cen nemovitostí v letech 2008 až 2013. Ekonomická výkonnost země se pohybuje v cyklech, to má pochopitelně dopad i na realitní trh a s tímto jevem je třeba počítat.

Investice do nemovitostí patří k dlouhodobým investicím. Nemusí se vám vyplatit z krátkodobé perspektivy. V případě prodeje totiž musíte počítat s transakčními náklady, které vám z krátkodobé perspektivy mohou smazat celý váš zisk. Do realit má smysl investovat, pokud v nich chcete mít uložená aktiva minimálně 5 let, spíše déle. Osobně se držím zásady Warrena Buffeta „Nejoblíbenější doba držení aktiv je navždy“. Z dlouhodobé perspektivy investice do nemovitostí patří k velmi perspektivním, samozřejmě za předpokladu, že víte, co dělat. 

Stejně jako lze využívat finanční páku při nárůstu hodnoty nemovitosti, můžete ji podobně aplikovat při pronajímání a tím výnos ještě více znásobit. U pronájmu je možné díky finanční páce, pokud ji správně naladíte, dosáhnout výnos z vlastního kapitálu přes 10 %.

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.
Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa