Nemovitost jako forma důchodového zajištění

Věděli jste, že stát každoročně zaplatí na důchodech o 50 miliard více, než kolik vybere? Tahle matematika nemůže dlouhodobě fungovat. A pokud se něco nezmění, tak se to jednou sesype a nejvíce to odnesou ti, co už nemají tolik sil se bránit – důchodci.  

Bohužel nic nenasvědčuje tomu, že by politici směřovali k nějaké dohodě, o tom, jak koncepčně řešit důchodový systém. Politici přešlapují na místě už desítky let, mezitím populace stárne, k tomu roste délka lidského života a to je kombinace, která může mnoho budoucích důchodců uvrhnout do bídy. Proto by každý měl převzít zodpovědnost za své stáří do vlastních rukou a nespoléhat se jen na stát.

A proto, když mě kdysi udeřila třicítka, rozhodl jsem se, že začnu myslet na to, jak se zabezpečit ve stáří. Začal jsem pídit, co dělají moji vrstevníci a starší kamarádi, abych od nich pochytil nějaké rady. Čekal jsem, že mi dají tipy, jak spoří oni a dost mě překvapilo, kolik mých vrstevníků po třicítce vůbec nemyslí na zabezpečení ve stáří. Dostával jsem odpovědi například “já se stáří nedožiju” a taky “doufám, že se o mně jednou moje děti postarají” nebo nejzodpovědnější výrok “kdo ví, co bude za 30 let, to odmítám teď řešit, ono to nějak dopadne” či legrační “stát se o mě postará” Jedna kolegyně mi dokonce řekla “až mi bude sedmdesát, tak si vpálím kulku do hlavy, nechci být stará a nemocná“. Nemám v úmyslu tady rozebírat “inteligentní výroky” mých tehdejších vrstevníků. Přitom jsem se neptal žádných hlupáků, často mezi nimi byli lidé s vysokoškolským vzděláním. Holt, kdo chce ve stáří dřít bídu s nouzí, je to jeho věc, já se rozhodl, že se na stáří budu snažit zabezpečit pro případ, že bych se ho náhodou dožil. A kdyby ne, aspoň po mě něco zbyde dětem. Nepodceňujte zabezpečení na stáří, život letí velmi rychle. A kdy začít spořit na stáří, než když jste na vrcholu svých fyzických sil?

Stávající průběžný důchodový systém je dlouhodobě neudržitelný a jeho změna je v nedohlednu. Jak to asi dopadne, až začnou chodit do důchodu silné populační ročníky sedmdesátých let? A protože k této generaci patřím a nechci ve stáří dřít bídu s nouzí, rozhodl jsem se, že udělám vše, abych byl na státní důchodové politice nezávislý.  Vzal jsem si k srdci radu Donalda Trumpa: “Ohledně Vašeho finančního zabezpečení se nikdy nespoléhejte na nikoho, pouze na sebe. Donald Trump”.

Jaká forma spoření na stáří tedy může být nejlepší? Bilance několika způsobů spoření na stáří po 12 letech.

Nikdo samozřejmě nemůže věštit z křišťálové koule a neví, co bude za pár desítek let. Nicméně už v průběhu času se dá bilancovat. Rozhodl jsem se po cca 12 letech provést bilanci několik možností zabezpečení na stáří, které jsem začal pořizovat od 30 let, a to kapitálové životní pojištění, penzijní pojištění a koupě investiční nemovitosti.

Jediné spoření, které jsem ve 30 letech měl, bylo spoření stavební. V této době ještě mělo štědrou státní podporu, takže jsem si uzavřel ještě druhé stavebko na mámu a investice do nemovitostítřetí na tátu a spořil si tak na koupi bytu. A protože se mi ve třiceti v podnikání docela dařilo, sjednal jsem si ještě investiční životní pojištění a ve 31 letech pak i penzijní připojištění. Tehdy byl k penzijnímu pojištění nějaký příspěvek od státu a odpočet od daní. A protože jsem ve třiceti už měl na všech třech stavebních spořeních naspořeno několik stovek tisíc tak jsem se rozhodl, že si koupím byt. Na byt v Praze jsem tehdy stále neměl dost peněz, proto jsem se rozhodl pro koupi bytu kousek od Benešova. Měl jsem představu, že tam budu bydlet a do Prahy dojíždět za prací. Jenže to každodenní dojíždění mě po několika měsících tak otravovalo, tak jsem se přestěhoval zpátky do Prahy a byt u Benešova pronajal. Z něho se tak stal můj první skutečný investiční byt. Peníze z penzijního a životního pojištění mám vázané až do 65 let. Do té doby si na ně nemohu sáhnout. Bohužel za těch 12 letech se změnily podmínky pro odpočet od daní. Už to není tak výhodné, jako v době, když jsem smlouvy uzavíral, bohužel smlouvy vypovědět nemůžu. Se zhodnocením prostředků na penzijním a životním pojištění je to pěkná bída. Za celých 12 let, tj. od roku 2003 až do 2015 mám průměrný roční výnos cca 3,5 % u životní pojištění a cca 3,1 % u penzijního. Když od toho odečtu inflaci, o žádné velké zhodnocení se skutečně nejedná, v lepším případě jen ochrana před inflací. Kdybych měl možnost penzijní pojištění zrušit, udělal bych to, jenže nemůžu. V případě mých realitních investic, to je úplně jiná káva. Byt u Benešova, který jsem v roce 2003 koupil, jsem v prosinci 2014 prodal, abych mohl koupit jinou nemovitost. Prodal jsem ho za dvojnásobnou cenu, než za kterou jsem ho koupil. A prodal jsem ho přitom za běžnou tržní cenu. A zisk je po je navíc osvobozený od daně z příjmu. Průměrný růst tržní ceny nemovitosti bytu byl (počítáno jednoduchým úročením) 9 % ročně. A to i přesto, že roky 2008 – 20013 byl realitní trh postižen recesí a ceny nemovitostí klesly v některých případech i o desítky procent. A když k tomu připočtu další zisk v podobě příjmu z nájemného, tak investice do nemovitostí jsem vyhodnotil jako nejlepší formu důchodového zabezpečení, které znám. Moje nejhorší realitní investice mi vynáší cca 7 % a nejlepší přes 20 % ročně, po zdanění. Investování do nemovitostí rozhodně není pro každého. Pro mnoho lidí bude určitě lepší zůstat u penzijního pojištění. Určitě jsou i další dobré způsoby, kam investovat (zlato, diamanty atd). Já se však věnuji investování do nemovitostí a nedám na to dopustit. Byty v dobrých lokalitách považuji k velmi bezpečným způsobům uložení finančních prostředků, ochraně před inflací a k solidnímu zajištění na stáří. A i kdybych se stáří nedožil, moje děti budou mít slušný start do života.

Pokud si například ve 30-ti letech koupíte investiční nemovitost, dejme tomu malý byt do 2 mil., stačí, abyste měli pouze 300.000,- Kč vlastní finanční prostředky, zbytek si můžete půjčit od banky. Takhle malé byty se stále dobře pronajímají, že to zvládnete sami i bez realitky. Splátku hypotéky vám tak budou splácet vaši nájemníci. Úderem šedesátého roku získáte doživotní rentu v podobě příjmu z nájemného. A věřte, že je to příjemný pocit, když v produktivním věku vašeho života víte, že se ve staří nemusíte spoléhat jen na nuzný důchod od státu.

 

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
www.petrpodlesak.cz

 

 

 

2018-10-31T15:31:00+00:00