Jak stanovit cenu nemovitosti

bytový dům

Nejběžnější způsoby stanovení tržní ceny nemovitostí a jejich rizika. Na co si dát pozor?

V článku se budu věnovat stanovení obvyklých tržních cen nemovitostí, které jsou snadno použitelné pro byty, rodinné domy, pozemky a menší komerční nemovitosti (obchody, kanceláře, sklady).

Článek není zaměřen na investiční nemovitosti většího rozsahu jako např. kancelářské objekty, obchodní centra, průmyslové a skladové areály.

1. Odhad od makléře nebo odhadce

Nejjednodušší způsob, jak se zjistit tržní cenu své nemovitosti, je zeptat se profesionálů. Tuto službu nabízí odhadci nemovitosti nebo realitní makléři. Nemusíte chodit daleko, řekneme vám její cenu my zdarma a bez závazků.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

2. Srovnávací analýza

Nejčastější používanou metodou je srovnávací analýza. Tj. porovnání podobných aktuálně nabízených nemovitostí na trhu.

Srovnávací analýza je skvělým pomocníkem, pokud porovnáváte ceny nemovitostí alespoň po dobu několika měsíců.

Rizika srovnávací analýzy

Pokud děláte analýzu jednorázově, můžete snadno cenu nemovitosti zkreslit tím, že do analýzy z neznalosti zahrnete i ležáky, které se nabízí na prodej dlouho.

Z inzerátu totiž nepoznáte, jak dlouho se nemovitost za uvedenou cenu nabízí. To, že se nemovitost za nějakou cenu nabízí vůbec neznamená, že se za tuto cenu i prodá. Je to tzn. past nabídkových cen.

Nabídkové ceny se mohou od těch prodejních i dost podstatně lišit. Napsal jsem o tom článek Nabídková a tržní cena nemovitosti. Jaký je mezi nimi rozdíl?

A pokud se nějaká srovnávaná nemovitost nakonec prodá, ještě to nemusí znamenat, že se prodá za cenu, za kterou se inzeruje. Běžně se stává, že přijde kupující a řekne třeba: „Pane prodávající, když mi dáte slevu 200.000 Kč, tak já váš byt koupím“. Prodávající řekne: „souhlasím“. Nemovitost se stáhne z nabídky, ale vy se informaci o slevě již nedozvíte.

Naopak se může prodat i za vyšší cenu. Sejdou se dva zájemci o koupi a jeden nabídne o 100.000 Kč víc, aby ho prodávající upřednostnil. Vy se o navýšení ceny rovněž nedozvíte.

Abyste byli schopni cenu nemovitosti stanovit přesněji, je důležité mít přehled o tom, jak se ceny srovnávaných nemovitostí vyvíjely v čase. Tzn., kdy se začaly nabízet a za jakou cenu, eventuálně, zdali postupem času docházelo ke snižování cen. Když nevíte, zkuste zavolat na inzeráty ostatních nemovitostí a zeptejte se makléřů, jak dlouho už nemovitost nabízí. Když makléřům řeknete, že také zvažujete prodej své nemovitosti, uvidí ve vás potenciálního klienta a někdy (ne vždy) vám rádi informace poskytnout.

3. Výnosová metoda

Výnosová metoda je velmi dobrým vodítkem nejen pro investory. Dá se použít prakticky u všech nemovitostí.

Typy výnosů

U nemovitostí máte dva typy výnosů:

  • Výnos z pronájmu
  • Výnos z nárůstu hodnoty nemovitost v čase.

Výnosová rentabilita

Osobně považuji za dobrou investici nemovitost, kde výnos z pronájmu neboli roční výnosová rentabilita z pronájmu (ROI z angličtiny Return on investment) je 5 % p.a. a více z nákladů na pořízení nemovitosti. To je však v Praze a dalších velkých městech již velmi těžké dosáhnout.

V Praze či Brně klesl ROI i pod 3 % p.a. Investoři byli v posledních letech ochotni akceptovat i ROI pod 3 % p.a. z několika důvodů:

  • Výnos vlastního kapitálu se dal solidně zvýšit pomocí finanční páky, které pomáhaly nízké úrokové sazby z hypoték.
  • Na trhu panoval optimismus a příliš velké očekávání od zhodnocení. Kupující věřili, že nárůst hodnoty nemovitost v čase, který byl v posledních několika letech přes 15 % p.a. ročně vyrovná i nízkou rentabilitu z pronájmu.
  • Svou roli sehrála neznalost až naivita kupujících, kteří ve strachu z rychle rostoucích cen dělali ukvapená nákupní rozhodnutí.

Toto období je pryč. Úrokové sazby z hypoték jsou nejvyšší za posledních 20 let a dnes nikdo nevěří, že ceny nemovitostí porostou v dalších letech dvouciferným tempem, spíše naopak.

Domnívám se proto, že obvyklé ceny nemovitostí budou více reflektovat ROI od 3 do 5 % p.a. (počítáno v době pořízení nemovitosti.)

Rovnice pro výpočet ROI je následující:

Tržní cena = roční výnos z pronájmu ÷ ROI

Příklad

Cena bytu, jejíž čistý nájem je např. 18.000 Kč / měsíčně (tj. 216.000 Kč/rok) je podle výnosové metody v maximálním rozpětí následující:

ROI – výnosová rentabilitaVýpočetProdejní cena
Maximum: při rentability 3 % p.a.Tržní cena = 216.000 ÷ 0,037.200.000
Střed: při rentabilitě 4 % p.a.Tržní cena = 216.000 ÷ 0,045.400.000
Minimum: při rentabilitě 5 % p.a.Tržní cena =216.000 ÷ 0,054.320.000

Vidíte, že rozptyl prodejní ceny nemovitosti je obrovský, a proto záleží na celé řadě dalších parametrů. Např. perspektiva lokality a samotné nemovitosti. Všechny parametry, které mají vliv na cenu jsem shrnul v článku Co ovlivňuje cenu nemovitosti? Kvalitní byt v perspektivní lokalitě, s kvalitní občanskou vybaveností a službami, kde se dá očekávat nárůst ceny v budoucnu se může blížit k horní hranici. Pokud se jedná o problematickou oblast, s nízkou občanskou vybaveností, horší dopravní obslužností nebo větší kriminalitou a kde není perspektiva růstu, může se cena pohybovat v dolním pásmu. Cenu ovlivňuje kromě samotného potenciálu i kvalitní propagace a argumentace makléře, který dokáže zájemcům o koupi dobře komunikovat potenciál nemovitosti, který není vždy na první pohled patrný.

Kvalitní realitní makléři a odhadci umí všechny parametry vzít v potaz a cenu nemovitosti tak velmi zpřesnit.

Rizika výnosové metody

Rizika výnosové metody jsou právě v tom, že hovoří pouze o číslech. Na čísla se dívají hlavně investoři, a proto je metoda klíčová při prodeji investičních nemovitostí (obchody, kanceláře, sklady nebo investiční byty). Ne všichni běžní smrtelníci však dívají jen na čísla. Nákup nemovitosti je běžně emotivní záležitost. A tak se stává, že lidé koupí nemovitost, která je sice investičně totální úlet, ale jim to nevadí, protože se do nemovitosti zamilují. Nebo mají v okolí rodinu, přátele, práci a nemají čas trávit další čas hledáním. A jsou ochotni zaplatit víc, než kolik by zaplatil racionálně počítající člověk. Na druhou stranu v době ekonomické recese lidé ze strachu nekupují ani nemovitosti, které jsou investičně velmi zajímavé.

Chcete znát cenu nemovitosti?

4. Nákladová metoda

Nákladová metoda vychází ze skutečných nákladů na pořízení nemovitosti.

Dejme tomu, že postavíte rodinný dům, který se následně rozhodnete prodat. Spočítáte si náklady na pořízení pozemku a stavební náklady na pořízení domu. Do stavebních nákladů se započítají všechny náklady včetně vaší práce, jako investora. K tomu připočítáte zisk, který si běžně účtují developeři a za tuto cenu nabídnete svůj dům na prodej. Metoda je skvělá, pokud jste dokončili výstavbu a chcete rovnou prodat. S odstupem času však její vypovídací hodnota klesá.

Rizika nákladové metody

Pokud teď prodáváte dům, který jste postavili před 10 lety je nákladová metoda nepoužitelná, protože náklady na výstavbu byly před 10 lety nižší než náklady současné.

Opačný případ může nastat v situaci, kdy jste dům stavěli dům v době ekonomického růstu a rozhodnete se prodat době ekonomické recese. V době růstu jsou ceny nemovitostí zpravidla vyšší než v době recese.

Nákladům, které jste do nemovitosti investovali se říká utopené náklady a potenciální kupce vlastně nezajímají. To jediné, co je zajímá, je jimi vnímaná užitná hodnota, kterou poměřují s cenami dalších nemovitostí na trhu. Užitná hodnota pro kupující proto může být někdy nižší než náklady, které jste investovali a prodej je možný pouze pod náklady tedy se ztrátou.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat.

5. Cenové mapy prodaných nemovitostí

Další možností je využít cenové mapy, které zpracovávají data o prodaných nemovitostech z Katastru nemovitostí. Můžete mít zprůměrované ceny bytů v jednotlivých oblastech ČR zdarma např. Ceny bytů, nebo podrobné, ale placené informace o jednotlivých transakcích např. Cenovamapa.cz, Valuo.cz a další.

Rizika cenových map

Cenové mapy vám řeknou, za kolik se prodali nemovitosti ve vašem sousedství, ale jejich problémem je, že pokud nevíte, v jakém stavu se nemovitost nacházela, můžete dojít k chybným závěrům při stanovení ceny té vaší. Jak jsem napsal v článku Co má vliv na cenu nemovitostí, musíte poměřovat celou řadu parametrů.

Např. Váš zrekonstruovaný byt s výhledem na jih do zeleně bude mít vyšší hodnotu než sousedův nezrekonstruovaný tmavý byt v přízemí na sever do rušné ulice. Dva stejně velké byty v tomtéž domě, ale cenový rozdíl může být stovky tisíc. Proto se nemůžete jen spolehnout na údaje bez porovnání dalších parametrů.

Další chybou je, že si vyfiltrujete data z příliš široké oblasti nebo za delší časový úsek. To aktuální cenu vaší nemovitosti také může podstatně zkreslit. Např. ceny bytů v Praze na Vinohradech jsou výrazně vyšší než v Nuslích, byť je to sousední čtvrť. Tím, jak došlo v posledních letech k dynamickému vývoji cen, nemá smysl zahrnovat do statistik údaje starší 6 měsíců. Nejlepší je horizont max. 3 měsíce, pak je ale riziko, že nebudete mít dostatek nemovitostí ke srovnání.

Chybou může být i srovnávání nemovitostí různých velikosti. Např. malé byty mají na m2 zpravidla vyšší cenu než byty velkometrážní. Také byste měli počítat, že např. lodžie, balkóny, terasy, sklepy se počítají, jako 50 % ceny obytných ploch.

6. Kombinace předcházejících 4 variant

Ideální je při stanovení ceny vzít v úvahu všechny předchozí varianty. Takto stanovujeme ceny my. Poměřujeme všechny dostupné parametry nemovitosti, srovnáváme je s dalšími nabízenými nemovitostmi na trhu, prověřujeme rozvojový potenciál oblasti, služby občanské vybavenosti, infrastrukturu, zjišťujeme, za kolik se prodali srovnatelné nemovitosti v sousedství, např. přes již zmíněné Cenové mapy Cenovamapa.cz, Valuo.cz. Prověřujeme potenciál nemovitosti, který vždy není na první pohled patrný.

Sledujeme i trendy, které nám pomáhají určit, kam vývoj cen nemovitostí směřuje, např. úrokové sazby z hypoték a informace z bankovní rady ČNB , údaje o růstu HDP, nezaměstnanosti, kupní síle obyvatel. Důležité při stanovení cen jsou také zkušenosti a znalosti makléře a jeho schopnosti analyzovat velké množství informací. Zkušení makléři pak dokážou určit cenu nemovitosti velmi spolehlivě.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

7. Aukce nemovitostí

Aukce nemovitosti je výborným způsobem, jak určit prodejní cenu nemovitosti.

Aukce jako nástroj určení ceny je skvělá, i v případech kdy předchozí metody moc nefungují. Např. když prodáváte něčím specifickou, unikátní nemovitost, kterou není snadné porovnat s dalšími nemovitostmi a nemáte další vodítka, kterých se chytit.

Aukce je vhodná, když chcete opravdu prodat za maximum. Stanovíte si minimální cenu, za kterou jste ještě ochotni svoji nemovitost prodat a necháte na kupujících, aby vám předkládali nabídky ke koupi.

Rizika aukce

Aukce nemovitosti jsou náročné na přípravu, propagaci a zkušenosti.

Je důležité aukci správně časově rozvrhnout, nastavit její pravidla a pak udělat intenzivní reklamní kampaň. Když to váš realitní makléř nebo vy neuděláte, může se z aukce stát fraška s naštvanými zájemci. V lepším případě se aukce jen mine účinkem a vy neprodáte za maximum. Aukce děláme od roku 2015. Máme dostatek zkušeností s tím, jak maximalizovat aukci ve prospěch prodávajících.

8. Postupné snižování ceny

Opačnou metodou je stanovení nejvyšší možné nabídkové ceny a tu postupně snižovat. Tahle metoda je často používána majiteli, kteří si prodávají svépomocí. Ve finále vám nakonec trh ukáže tržní cenu nemovitosti, ale má to několik rizik.

Rizika postupného snižování ceny

Aby tato strategie byla úspěšná, neměli byste začít nabízet na úplně nesmyslně vysoké nabídkové ceně. Čím víc cenu přestřelíte, tím déle bude její prodej trvat. A pokud si budete prodávat svépomocí bez realitní kanceláře, bude vás to stát více peněz za propagaci. Navíc hrozí, že vaše nemovitost získá punc ležáku, který komplikuje její prodej. Nebo, že vás dlouhý prodej po čase začne unavovat tak, že ve finále prodáte za nižší cenu, než byste mohli. Napsal jsem o tom článek Postupné snižování ceny není vždy dobrá prodejní strategie.

Na rostoucím trhu je tento způsob hledání ceny ještě akceptovatelný, může se stát, že o zprvu předraženou nemovitost bude za pár měsíců rvačka.

Větší riziko je na klesajícím trhu. Na tom se nacházíme teď. Když teď nasadíte příliš vysokou cenu, tak se klidně může stát, že za pár měsíců neprodáte ani za cenu, za kterou byste dnes prodali ihned a budete muset cenu ještě více snížit.

Chcete bez starostí a bezpečně prodat za maximální cenu?

Kontaktujte nás

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.
Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa