Jaký je rozdíl mezi nabídkovou a tržní cenou nemovitosti

Praha z ptačí perspektivy

Lidé často zaměnují nabídkovou a tržní (prodejní) cenu nemovitostí. V čem je rozdíl a proč byste je měli rozlišovat.

V naší ulici se prodávají stejné byty jako mám já za 5 mil. Proto bych chtěl za 5 mil. prodat i ten svůj.” Podobná slova slýcháme od prodávajících často, když jednáme o prodeji jejich nemovitosti.

“Na tom přece není nic špatného”, řeknete si. Má to však často poměrně zásadní háček:

To, že se nemovitost za nějakou cenu nabízí, ještě vůbec neznamená, že se také za tuto cenu prodá. Mezi nabídkovou a prodejní cenou může být propastný rozdíl.

Jaký je rozdíl mezi nabídkovou a tržní cenou

Nabídková cena

Nabídková cena je jakákoli cena, za kterou prodávající chce prodat svou nemovitost. Pokud se tedy majitel rozhodne, že bude chtít garsonku v paneláku prodat za 10 miliónů, může. Máme svobodu cenotvorby, a tak je jen a pouze na něm, jakou cenu stanoví a nikdo mu v tom nemůže zabránit.

K tomu, abyste nemovitost prodali, potřebujete někoho, kdo ji za tu cenu koupí. A ten ji vždy bude poměřovat s ostatními nabídkami na trhu. Nabídkové ceny v inzerci bohužel až příliš často vyjadřují spíše zbožné přání prodávajících než reálnou prodejní cenu. Tou je jedině a pouze cena tržní.

Tržní cena

Tržní cena je jakákoli cena, na které se prodávající dohodne s kupujícím a za tuto cenu uzavřou obchod. Můžeme ji říkat také prodejní cena. Pokud by se našel někdo, kdo by shora uvedenou garsonku v paneláku opravdu koupil za 10 miliónů, stane se nabídková cena i cenou tržní. Taková pravděpodobnost je však téměř rovna nule.

Může se stát, že kupující bude ochoten za nemovitost zaplatit vyšší cenu, než je na trhu běžné. Říkáme tomu, že je ochoten zaplatit cenu zvláštní obliby. Proto při stanovení tržních cen raději pracujeme s termínem obvyklá tržní cena, která vyjadřuje cenu, kterou jsou ochotni akceptovat i další kupci. Obvyklá tržní cena je de facto cena okleštěná o extrémy.

Past nabídkové ceny

Problém prodávajícího nastane ve chvíli, kdy vstoupí na realitní trh, neorientuje se na něm a začne porovnávat nabídky srovnatelných nemovitostí, aby zjistil, za kolik může prodat tu svou. Vidí, že v ulici se nabízí také byt 3+1, srovnatelný jako má on, a to za 5 mil. Řekne si, to je super, a tak se rozhodne za tuto cenu nabídnout na prodej i svůj byt. Neví však, že byt, u kterého se inspiroval, se nabízí bez výsledků již rok. Na trh přichází třetí prodávající a všimne si, že v ulici se nabízejí dva byty 3+1 s cenou 5 mil. Také si řekne, to je báječné a rovněž stanoví cenu kolem 5 mil. A najednou máme na trhu 3 byty a všechny se nabízí za nesmyslné ceny. Majitelé se dostali do pasti špatně stanovených nabídkových cen a z jejich bytů se stanou prodejní ležáky. Tento jev je na trhu poměrně častý.

Na rychle rostoucím trhu se z ležáků mohou stát prodejné nemovitosti jen díky plošnému růstu cen nemovitostí. Majitelé nabízejí tak dlouho, až ceny plošně vyrostou a oni nakonec prodají. Toho jsme byli v posledních letech také svědkem.

Pokud ovšem prodáváte jednu nemovitost, abyste druhou koupili, není to nejlepší strategie. Sice za vyšší cenu prodáte, ale za vyšší cenu koupíte. Efekt se tak ztrácí a jediné, o co přijdete, je čas.

Nejlepší cesta prodeje nemovitosti je ocenit správně cenu nemovitosti tak, aby se nabídková cena co nejvíce blížila ceně tržní.

Víme přesně, za kolik se prodávají nemovitosti ve vaší lokalitě, protože máme kompletní databázi realitních transakcí přímo z Katastru nemovitostí. Víme tak například, za kolik peněz prodal byt váš soused.

Konkrétně používáme následující databáze realizovaných transakcí.

  • Cenové mapy www.cenovamapa.org, která vznikla ve spolupráci s poradenskou společností Deloitte Česká republika. Tyto mapy používají pro oceňování nemovitostí i banky.
  • Cenové mapy www.cenovamapa.cz
  • Cenové mapy realizovaných transakcí společnosti www.remax-czech.cz

Důležitým kritériem pro správné stanovení tržní ceny jsou zkušenosti realitních makléřů, kteří dokáží odhadnout vývoj cen, potenciál nemovitosti na měnícím se trhu a umí při prodeji pracovat s cenou zvláštní obliby.

Zvažujete prodej nemovitosti a chcete znát její tržní cenu?

Získejte odhad nemovitosti zdarma

Upozornění: Náš odhad tržní ceny vám poskytne rámcový přehled, může však vykazovat nepřesnosti. Přesný odhad ceny je možné udělat po prohlídce nemovitosti, kdy můžeme posoudit klady, zápory a potenciál vaší nemovitosti. Ale i tak vám náš odhad ceny nemovitosti poskytne relevantní informace pro vaše rozhodování. 

Článek připravil: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

Petr Podlešák

Co o službách makléřů Alfy řekli klienti

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich realitních makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videa najdete na stránce Reference.