Jak bezpečně zajistit úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti

Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při nákupu či prodeji nemovitosti je zajištění bezpečné úschovy kupní ceny.

Každá úschova má své výhody a nevýhody a za určitých okolností dokonce i rizika. Proto je dobré o nich vědět a ochránit se před nimi. V zásadě máte na výběr pět možností úschov:

  1. úschova u advokáta
  2. úschova u notáře
  3. úschova v bance
  4. úschova v realitní kanceláři
  5. úschova u libovolné třetí strany

1) Úschova u advokáta

Advokátní úschova je v současné době nejrozšířenější způsob úschovy kupní ceny. Konkurence mezi advokáty snížila náklady na úschovu na přijatelnou mez. Úschova je tak levná, a přitom zpravidla bezpečná. Používejte pouze úschovy u advokátů, kteří jsou členy České advokátní komory. Jejich seznam najdete na webových stránkách České advokátní komory (ČAK) www.cak.cz. ČAK výrazně zpřísnila dohled nad advokáty po kauze advokáta Vlasáka, který v roce 2012 připravil klienty realitní kanceláře Century 21 o více, než 60 mil. Kč. Důslednějším dohledem ČAK a přijatelnou cenou advokátů se staly advokátní úschovy velmi atraktivní. Selhání lidského faktoru se však nedá 100 % eliminovat. Vámi zvolený advokát by měl proto mít pojištění odpovědnosti za škodu v dostatečné výši, abyste jeho pochybením nepřišli o peníze. Pojistka však kryje pochybení advokáta, nekryje zpronevěru. Vybírejte si proto prověřené advokátní kanceláře.

2) Úschova u notáře

Pokud nedůvěřujete advokátovi, je další alternativou notář. Notářem se nemůže stát jen tak někdo. Notáři musí prokázat vysokou odbornou kvalifikaci a předpokládají se u nich i vysoké morální kvality. Z těchto důvodů mají notáři ve společnosti vysokou prestiž. A ze stejného důvodu lidé předpokládají nižší pravděpodobnost pochybení než u advokátů. To však neznamená 100 % jistotu. I notář může peníze zpronevěřit, ačkoli je to pravděpodobnost velmi malá. Někteří lidé se domnívají, že za činnost notářů zodpovídá stát. To je omyl. Za škody způsobené notářem při úschově kupní ceny stát neodpovídá. Na činnost notářů však dohlíží notářská komora. Seznam notářů najdete na www.nkcr.cz. Notáři musí mít ze zákona sjednáno pojištění odpovědnosti za škody. Podobně jako u advokátů, pojistka kryje pochybení notáře, nikoli úmyslně způsobené škody, jako např. zpronevěru. Náklady za úschovu u notáře jsou několikanásobně vyšší než úschovy u advokátů.

3) Úschova u banky

Banky nabízejí různé druhy úschov. Jistotní a vázané účty nebo neodvolatelné akreditivy. Akreditivy se však u realitních transakcí již téměř nepoužívají. Lidé se domnívají, že úschova u banky je 100 % bezpečná. Ani to nemusí být vždy pravda. Úschovu může ohrozit krach banky, ale i samotný výběr nevhodného produktu úschovy. Vklady jsou sice pro případ krachu banky pojištěny, ale to nemusí být při cenách nemovitostí dostatečné zajištění. Další riziko může být při úschově formou vázaného účtu. Ten je totiž vedený vždy na jednoho z účastníků transakce. Riziko vázaných účtů se objeví ve chvíli, kdy vlastník vázaného účtu skončí v exekuci. Exekutor může nechat zablokovat finanční prostředky uložené na tomto účtu, ačkoli se jedná o peníze protistrany realitní transakce. Každá banka má jinak koncipované smlouvy o úschově, proto je důležité věnovat pozornost jednotlivým produktům. Další nevýhoda bankovních úschov je v jejich nižší flexibilitě. Banky často používají vzorové smlouvy a problém může nastat ve chvíli, kdy se chcete s protistranou dohodnout na úpravách. Smlouvy s vámi totiž běžně sepisují pracovníci banky, kteří často nemají oprávnění měnit obsah smluv a každá změna proto podléhá schvalovacímu procesu, který je často neflexibilní. Poslední nevýhodou bankovních úschov je nemožnost úschovy listin, tj. kupních smluv a návrhu na vklad kupní smlouvy. Ty je třeba sjednat zvlášť u advokáta, notáře či realitní kanceláře, čímž se zvyšuje administrativa a logistika celé transakce. Náklady na úschovu u bank patří po notářích k nejvyšším.   

4) Úschova u realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře nabízejí úschovu finančních prostředků zdarma v rámci svých služeb. Mnoho lidí na slovo zdarma rádo slyší. Nicméně úschova u realitních kanceláří může být velmi riziková. První důvod je, že smlouvy o úschově připravují často pracovníci realitní kanceláře, kteří nemají právní vzdělání a právní kvalita takových nemusí být dobrá. Druhý důvod je, že realitní kanceláře jsou zpravidla společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti a v případě jejich krachu můžete o své peníze přijít. Pokud budete zvažovat úschovu u realitní kanceláře, určitě nahlédněte do její účetní závěrky. Každá společnost má povinnost publikovat účetní závěrku v obchodním rejstříku, viz www.justice.cz. Mnoho realitních společností používá peníze z úschov od klientů k realizaci svých podnikatelských aktivit, výkupům nemovitostí, anebo, a to je dokonce nejhorší, k financování své ztráty. Peníze z úschov tak umožňují i dlouhodobě ztrátovým kancelářím fungovat. Nikdy však nevíte, kdy spadne klec a vy se zařadíte do fronty věřitelů bez šance své peníze získat. Připravovaný realitní zákon možná úschovy kupních cen u realitních kanceláří zakáže, což může dlouhodobě ztrátové realitky donutit k vyhlášení bankrotu již během několika měsíců od platnosti nového realitního zákona. Nemusíte být účetní, abyste se vyznali v účetních závěrkách, stačí, když se podíváte ve výkazu zisků a ztrát na poslední řádek, kde najdete velikost zisku a ztráty za příslušný i předcházející kalendářní rok. Doporučuji si však i vyhledat řádek v rozvaze “Výsledek hospodaření z minulých let”. Je-li společnost ve vysoké ztrátě či nepublikuje účetní závěrky, což je mimochodem její zákonná povinnost, v žádném případě u ní nerealizujte úschovu.

5) Úschova u libovolné třetí strany

Můžete se s protistranou realitní transakce dohodnout na úschově u jakékoli třetí strany, které oba dva důvěřujete. Takových případů je však v praxi málo a tento krok vám příliš nedoporučuji.

Jak vidíte, každá z nabídek úschov má svá rizika. Můžete však riziko minimalizovat a dobrý realitní makléř by vám měl pomoct vybrat tu nejbezpečnější variantu.

Při prodeji nemovitostí zajišťujeme úschovy u advokáta, notáře či v bance. Úschovy v realitní kanceláři nenabízíme. Nejvíce naši klienti preferují advokátní úschovy, které jsou z našeho pohledu nejflexibilnější.

Několik doporučení

1) Úschovu kupní ceny realizujte vždy, a to i v případě že si s protistranou maximálně důvěřujete. Úschovu totiž nesjednáváte jen jako ochranu, aby vás protistrana nepodvedla, ale i jako ochranu proti neočekávaným událostem. Pokud např. prodáváte byt svému nejlepšímu příteli, kterému maximálně důvěřujete a ten se druhý den po podání návrhu na vklad kupní smlouvy zabije v autě, budete muset svou pohledávku přihlásit v dědickém řízení a celý prodej se vám tím nepříjemně zkomplikuje.

2) Na výběru uschovatele byste se vždy měli s protistranou shodnout. V žádném případě si protistranou, realitním makléřem či kýmkoli jiným nenechte vnutit uschovatele, kterému nedůvěřujete.

3) Celková kupní cena by měla být deponována v úschově předtím, než dojde k podání kupní smlouvy do katastru. Říká se tomu “podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí”. Předtím než podáte návrh na vklad kupní smlouvy do katastru, žádejte uschovatele o písemné potvrzení, že byla kupní cena uhrazena do úschovy. Nikdy se nespokojte s ústním vyjádřením. Pokud prodej nemovitosti řeší realitní kancelář, o vše by se měla postarat.

4) Věnujte pozornost, jakým způsobem a za jakých podmínek bude kupní cena při prodeje vyplacena a co se stane, pokud katastr neprovede vklad kupní smlouvy. Nespoléhejte se na to, že to právník nějak vymyslí. Při špatně vymyšleném konceptu výplaty kupní ceny mohou nastat problémy a zbytečné spory mezi účastníky transakce.

Jeden případ z praxe na závěr, jak by se to opravdu dělat nemělo

Obrátili se na nás starší manželé, kteří si řešili prodej bytu sami. Sami si našli kupce a ten jim navrhl, že jeho právník připraví kupní smlouvy, že se o nic nemusí starat, a že vše zaplatí on. To se jim líbilo. U právníka podepsali kupní smlouvy a kupující slíbil, že ihned poté pošle prodávajícím peníze. Když peníze nepřišly ani po týdnu, zavolali kupujícímu, že peníze stále nemají. Kupující jim řekl, že Katastr ještě nemovitost nepřevedl, a proto mu právník doporučil peníze zaplatit, až katastr provede převod a stane se vlastníkem. Oba manželé z toho nemohli spát a po dalších cca 10 dnech se obrátili na naši realitní kancelář s žádostí o pomoct. Naše makléřka se jich nejdříve zeptala, jaké platební podmínky mají sjednané v kupní smlouvě. Prodávající řekli, že neví, a že to celé nechali na právníkovi.

Prodávající udělali velkou chybu, že se nedohodli s kupujícím na bezpečné úschově kupní ceny a netrvali na tom, aby kupní cena byla složena do úschovy před podáním návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Naivně se domnívali, že když kupní smlouvy připravuje právník, že na vše dohlédne. To, je velký omyl. Právník připravuje smlouvy tak, aby byly po obsahové stránce v souladu se zákony a také podle preferencí toho, kdo si jeho služby objednal. V tomto případě kupujícího. Chyba není na straně právníka. Chyba je na straně prodávajících. Když problematice nerozuměli, měli si najmout svého makléře či právníka, který je celou transakcí provede.

Petr Podlešák

Článek připravil: Petr Podlešák

Co o realitních makléřích REMAX Alfa řekli klienti.

Požádali jsme naše klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další reference na makléře najdete na www.remaxalfa.cz/reference.