Úschova kupní ceny za nemovitost u advokáta. Na co si dát pozor

Advokátka

Vypořádávat kupní cenu při převodech nemovitostí „napřímo“ se nevyplácí. Takový postup představuje pro prodávajícího i kupujícího nekončící řadu rizik, která mohou vyústit ve ztrátu celoživotních úspor. Ačkoliv zákon tuto povinnost neukládá, využití bezpečné úschovy kupní ceny patří v praxi mezi základní stavební kameny každé úspěšné realitní transakce.

Abyste měli jistotu, že jsou peníze po čas obchodu skutečně v bezpečí, je nutné pečlivě vybrat schovatele kupní ceny. Tedy toho, kdo od kupujícího přijme peníze na kupní cenu nebo její část do úschovy, a po splnění všech smluvních podmínek finanční prostředky následně převede na účet prodávajícího. Roli hraje řada faktorů, se kterými vás v následujících řádcích seznámíme a poskytneme vám jednoduchý návod, jak nepřijít o těžce vydělané finance – ať už zrovna prodáváte, anebo kupujete.

Proč je úschova důležitá?

Vypořádání kupní ceny přes úschovu je bezpečné pro obě strany. Prodávající získá jistotu, že k podání návrhu na vklad vlastnického práva k prodávané nemovitosti nedojde dříve, než kupující složí peníze do úschovy a fakticky tak prokáže, že disponuje dostatkem peněz pro financování obchodu. Kupující se zase vyhne situacím, kdy by se z prodávajícího vyklubal podvodník, který by „shrábnul“ peníze, přestal komunikovat a ke změně zápisu v katastru nemovitostí nakonec nedošlo.

U koho peníze uschovat?

Úschovu doporučujeme svěřit do rukou nezávislého a prověřeného subjektu, který je k tomu ze zákona oprávněn. Vzhledem k tomu připadá v úvahu úschova advokátní, notářská a bankovní, z nichž má každá jiná specifika, výhody a nevýhody. Na internetu můžete narazit i na možnost úschovy u realitního zprostředkovatele, nicméně její limity jsou poměrně striktní a většina realitních kanceláří preferuje úschovu u jiného subjektu. 

Advokátní úschova

Smluvní strany při převodech nemovitostí nejčastěji volí advokátní úschovu. Schovatelem je v tomto případě advokát zapsaný v seznamu advokátů u České advokátní komory nebo obchodní společnost (např. s.r.o.), jejímž předmětem činnosti je výkon advokacie. Jednotliví advokáti v takovém případě vykonávají advokacii jménem společnosti a na její účet. Seznam advokátů je veřejně přístupný a naleznete jej na adrese http://vyhledavac.cak.cz. U každého advokáta si tak po zadání jeho identifikačních údajů můžete sami ověřit, zda například nemá přerušený výkon advokacie nebo dokonce nebyl ze seznamu advokátů vyškrtnutý (což by znamenalo, že není oprávněn poskytovat právní služby ani úschovu).

Přísná kontrola ze strany ČAK

Advokátní úschova je velmi bezpečná. Podmínky pro advokátní úschovy se velmi zpřísnili po kauze advokáta Miloše Vlasáka, který připravil klienty Century 21 o 60 mil. Nyní advokátní úschovy podléhají přísné právní regulaci a dohledu, díky kterým jsou chráněni jak prodávající, tak i kupující a jeho finanční prostředky. Advokát podléhá kontrole České advokátní komory (ČAK), které musí každou úschovu nahlásit. ČAK tak může každou jednotlivou úschovu dohledat a provést její kontrolu.

Samostatný bankovní účet

Advokát musí pro každou jednotlivou úschovu zřídit samostatný bankovní účet. Ten je oddělený od majetku advokáta a ani jedna ze stran se tak nemusí obávat ztráty peněz v případě, kdy by se advokát dostal do finančních potíží. Peníze na úschovním účtu totiž nemohou být zahrnuty do majetkové podstaty při insolvenčním řízení ani nemohou být předmětem exekuce advokáta.

AML zákon

Současně musí advokát coby schovatel splnit povinnosti vyplývající ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, který vzešel do povědomí veřejnosti jako tzv. AML zákon.

Flexibilní jednání a rozumná cena

Advokátní úschova nabízí prodávajícímu i kupujícímu oproti notářské či bankovní alternativě největší míru flexibility. A to zvlášť v případě, kdy úschovu a právní servis související s převodem bytu, domu, pozemku, kanceláře, garáže či jiné nemovitosti zajišťuje tentýž subjekt – ať už samostatný advokát nebo společnost, jejímž předmětem činnosti je advokacie. Tuto komplexní variantu lze pouze a jenom doporučit, protože tentýž advokát:

  • připraví kupní smlouvu, návrh na vklad a smlouvu o advokátní úschově,
  • zapracuje do smluvní dokumentace vaše připomínky,
  • zkontroluje úvěrovou dokumentaci a přizpůsobí jí znění kupní a úschovní smlouvy, pokud si kupující bere hypotéku,
  • zajistí úschovu finančních prostředků (kupní ceny),
  • zajistí úřední ověření podpisů, a eventuálně i
  • provede úschovu listin,
  • podá návrh na vklad na příslušné katastrální pracoviště,
  • sleduje průběh vkladového řízení a informuje o něm smluvní strany.

Nespornou výhodou advokátní úschovy je cena, která závisí pouze na dohodě všech subjektů a není vázána tarifními hodnotami jako u notářů. Vzhledem k tomu vás úschova u advokáta (nebo společnosti, jejímž předmětem je výkon advokacie) vyjde zpravidla i nejlevněji. To dokazují i ceny těchto výhodných balíčků právních služeb.

Pozor na pojistný limit

Advokátní úschova je za určitých okolností velmi bezpečná. Musíte si však dát pozor, k jakému advokátovi peníze uschováte.

Všichni advokáti jsou ze zákona povinni mít uzavřené pojištění profesní odpovědnosti ve výši min. 5 milionů korun. Ceny nemovitostí však již několik let v řadě rapidně rostou – a to nejen v Praze, a ve většině případů tak kupní cena (respektive uschovaná část kupní ceny) hodnotu 5.000.000,- Kč převýší. V takovém případě se musí advokát připojistit. Pokud tedy vaše realitní transakce má vyšší hodnotu než 5 milionů, měli byste si tuto skutečnost ověřit, respektive složit peníze pouze na účet takového schovatele (advokáta), který garantuje pojištění minimálně ve výši uschované kupní ceny. To je základ úspěchu.

Standardní pojištění advokáta nekryje všechna rizika

Standardní pojištění profesní odpovědnosti (které musí mít každý advokát sjednané min. do výše 5 milionů, viz výše) kryje následující situace:

  • nesprávné posouzení podmínek pro výplatu úschovy,
  • neoprávněná výplata z úschovy,
  • pozdní výplata z úschovy.

Pozor na následující chyby advokáta, které nekryje standardní pojištění.

Jenže to nejsou veškeré komplikace, které mohou v souvislosti s úschovou a jejím vypořádáním nastat. V praxi totiž rovněž může dojít i k pouhému „překlepu“, tedy k:

  • poslání peněz na nesprávný účet,
  • uvedení nesprávného čísla úschovního účtu ve smlouvě o advokátní úschově (tj. účtu, kam má složitel složit kupní cenu nebo její část).

A přesně pro tyto případy je při objednávce advokátní úschovy nutné zpozornit. Na tyto druhy chyb totiž nepamatuje běžné pojištění profesní odpovědnosti a advokát by pro tyto situace měl mít sjednané speciální pojištění pro tzv. ztrátu finančních prostředků. Jinak řečeno: běžné pojištění profesní odpovědnosti se nevztahuje na výše uvedené chyby spočívající v „překlepu“.

Advokátům, kteří vykonávají generální praxi a převodům nemovitostí se věnují příležitostně, se většinou toto speciální pojištění nevyplatí, protože je poměrně nákladné. Realitní advokáti s.r.o. se však specializují ryze na nemovitosti včetně jejich převodů, které pro nás představují denní chléb. Díky tomu máme sjednané i toto speciální připojištění, které jsme schopni klientům doložit. Pokud se rozhodnete využít služeb jiné advokátní kanceláře, vždy vám doporučujeme položit konkrétnímu schovateli následující otázky:

  • Do jaké výše jste pojištěný v rámci základního pojištění profesní odpovědnosti (které musí mít každý advokát sjednané min. do výše 5 milionů korun)?
  • Máte sjednané připojištění i na tzv. ztrátu finančních prostředků (které pamatuje i na výše popsané případy, kdy dojde k překlepu)?

My ve společnosti Realitní advokáti s.r.o. poskytujeme právní služby při převodech nemovitostí (včetně advokátní úschovy) formou výhodných balíčků právních služeb. V porovnání s konkurencí máme sjednané nadstandardní profesní pojištění odpovědnosti až do částky 100 milionů Kč, přičemž tento limit se vztahuje i na případnou ztrátu peněz (tedy zahrnuje i ono výše zmiňované speciální připojištění). Za každou úschovu u nás zodpovídají 2 realitní advokáti.

Rozhodnete-li se využít naše služby, nemovitostí transakce proběhne rychle, bezpečně a kvalitně. To vše za velmi rozumné peníze.

Notářská úschova

Další alternativou je notářská úschova, která se v mnohém podobá té advokátní. Každý notář musí mít – stejně jako advokáti – sjednané profesní pojištění a podléhá evidenci v seznamu notářů vedeném Notářskou komorou České republiky, který je dostupný on-line na adrese https://www.nkcr.cz/seznam-notaru.

Klíčovým rozdílem je však způsob stanovení odměny notáře. Zatímco v případě advokátní úschovy je odměna smluvní a záleží tak čistě na dohodě smluvních stran, odměnu notáře za úschovu stanovuje zákon, respektive vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky, která vstoupila ve známost jako tzv. notářský tarif.

Rozhodnou pro stanovení odměny notáře je tzv. tarifní hodnota, kterou se v případě úschov rozumí výše uschované částky. Konkrétní úschova by tak měla přijít u všech notářů na stejné peníze. Je však nutné podotknout, že notářská úschova je zpravidla výrazně dražší než ta advokátní.

Co se týče bezpečnosti, bývají notářské úschovy z pohledu laické veřejnosti často přeceňovány a považovány za nejbezpečnější. Řada lidí si totiž notářskou profesi spojuje se státním aparátem. Tyto dojmy jsou však mylné. Míra bezpečnosti advokátní i notářské úschovy je prakticky totožná. Pokud by se tedy advokát či notář teoreticky dopustil zpronevěry nebo způsobil jinou škodu, postavení obou bude takřka totožné. Platí, že notář odpovídá za způsobenou škodu zejména osobně svým majetkem; to platí s výjimkou úkonů, kdy notář figuruje jako zástupce státu, tzn. například při plnění role soudního komisaře v dědickém řízení.

Bankovní úschova

Při převodech bytů, domů, pozemků či jiných nemovitostí můžete využít i bankovní úschovy. Lidé nad ní často uvažují z ryze psychologického hlediska. Banku totiž považují za velice silný subjekt, který si nemůže dovolit žádné zaváhání; reklamy peněžních ústavů vidíte všude na billboardech podél silnice, na internetu i v televizi.

To vše je samozřejmě pravda. Vzhledem k rozsáhlé struktuře vedení bank se však můžete setkat s menší flexibilitou a ochotou přizpůsobit dokumenty vašim požadavkům; ať už jde o přípravu prvotních návrhů smluvní dokumentace, zapracování připomínek, anebo dokonce změnu podmínek úschovy. Většina bank má pro bankovní úschovy připravené formulářové smlouvy. Možnosti, jak z pozice klienta banky můžete do znění jednotlivých ustanovení zasáhnout a dle svých preferencí tak přímo upravit třeba způsob výplaty kupní ceny jsou jen velmi omezené.

Banka má navíc vždy jasnou hierarchii úředníků a právníků, kteří každou jednotlivou úschovu, jakož i její případné změny schvalují. Díky tomu se zřízení i vypořádání bankovní úschovy může protáhnout.

Za podstatné minus bankovní úschovy považujeme i nemožnost úschovy listin, tzn. zpravidla:

  • jednoho znění kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy prodávajícího i kupujícího určeného pro účely vkladového řízení, a
  • dvou vyhotovení návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Naopak u advokáta představuje úschova listin samozřejmou součást právního servisu.

Proč využít advokátní úschovu u společnosti Realitní advokáti s.r.o.?

Realitní advokáti s.r.o. jsou jednou z doporučených advokátních kanceláří RE/MAXu. Pro klienty RE/MAX připravujeme smluvní dokumentaci, právní poradenství a zajišťujeme advokátní úschovy kupních cen.

  • Máme profesní pojištění odpovědnosti až do výše 100 milionů korun.
  • Úschovu vždy provádíme pouze v případě, že máme sjednané pojištění min. do výše úschovy.
  • Jsme připojištění na tzv. ztrátu finančních prostředků (pokud bychom náhodou udělali chybu).
  • Úspěšně jsme do začátku roku 2021 převedli přes 1 000 nemovitostí a vyplatili srovnatelné množství advokátních úschov.
  • Pracujeme rychle, efektivně a spolehlivě.
  • Garantem každé úschovy jsou 2 zkušení realitní advokáti.
JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369 nebo +420 607 086 972
www.realitniadvokati.cz