Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost. Jaké má kupující možnosti?

Bytový dům

Koupili jste „zajíce v pytli“ a z původních představ o bydlení snů se stala noční můra? Neztrácejte naději, prakticky každý závazek poskytuje oběma smluvním stranám prostředky, jak se proti druhé straně bránit a domoci se tak svých práv. Výjimkou nejsou ani kupní smlouvy na domy, byty, pozemky či jiné nemovitosti. I od těch lze za určitých okolností odstoupit – buď z důvodů stanovených zákonem nebo plynoucích z ujednání stran. Níže se podíváme, jaké možnosti má v tomto ohledu kupující i jakým rizikům se může vystavit prodávající.

Důvody pro odstoupení od kupní smlouvy

Obecně tedy platí, že „smlouvy zavazují“ a není možné od ní odstoupit jen tak. Pro odstoupení musí být vždy dán důvod, který je buď stanovený zákonem (typicky porušení smlouvy druhou stranou) nebo byl stranami ve smlouvě sjednán.

Porušení smlouvy podstatným způsobem

Od jakékoliv smlouvy lze bez zbytečného odkladu odstoupit, pokud druhá strana poruší smlouvu tzv. podstatným způsobem. Podle § 2002 občanského zákoníku se přitom za podstatné považuje takové porušení povinnosti:

  • o kterém strana porušující smlouvu při uzavření smlouvy věděla, nebo
  • musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.

Ve všech ostatních případech se přitom dle citovaného ustanovení má za to, že k podstatnému porušení smlouvy nedošlo a tento důvod pro odstoupení od smlouvy tak není splněn.

Co si pod neurčitým pojmem „podstatné porušení smlouvy“ představit, lze ilustrovat na následujícím příkladu:

Pan Josef zdědil po prarodičích pozemek, na kterém chtěl postavit rodinný dům. Během přípravy projektu a obíhání dotčených úřadů za účelem získání stavebního povolení však zjistil, že na pozemku nelze dům postavit. Protože mu tak bylo bezmála 1 000 m2 zatravněné plochy k ničemu, rozhodl se na internet umístit inzerát na prodej stavebního pozemku. Na ten takřka okamžitě zareagoval pan Martin, kterého Josef před podpisem několikrát ujistil, že pozemek je stavební a stavbě běžného rodinného domu nic nebrání. Po podpisu kupní smlouvy a vkladu vlastnického práva Martina do katastru se však samozřejmě přišlo na to, že Josef lhal, na pozemku stavět nelze a ze strany Josefa tak došlo k porušení kupní smlouvy podstatným způsobem, které Martinovi založilo právo na odstoupení od kupní smlouvy. To Martin pochopitelně využil.

Skryté vady

Jak můžete vidět na výše uvedeném příkladu z praxe, opatrnosti při koupi nemovitosti není nikdy dost. Na druhou stranu, nevyhovující stav domu, bytu nebo pozemku nemusí být vždy podstatným porušením smlouvy, a tedy ani důvodem kupujícího pro odstoupení od smlouvy. To za předpokladu, že prodávající na tyto vady kupujícího upozorní. Pro vyloučení pochybností, zda se tomu tak stalo či nikoliv, by prodávající měl kromě faktického seznámení kupujícího se stavem nemovitosti trvat na tom, aby smlouva obsahovala ujednání, která to potvrdí. Jako se tomu stalo v následujícím případu:

Paní Jana zdědila po své tetě dům, do kterého zatékalo a vzhledem k tragické údržbě domu se jednalo o ruinu vyžadující rozsáhlou rekonstrukci. Na tu však Jana neměla peníze ani energii, proto se rozhodla dům prodat jednomu ze sousedů, panu Petrovi. Bála se však, aby Petr někdy v budoucnu od kupní smlouvy pro tragický stav domu neodstoupil, a proto jej domem nejenže několikrát provedla a upozornila na všechny vady, ale zároveň všechny tyto skutečnosti včetně popisu konkrétních vad uvedla do kupní smlouvy. To Petr svým podpisem na smlouvě stvrdil, a navíc v jednom z dalších ujednání uvedl, že si je vědom špatného technického stavu budovy a výslovně se předem vzdává všech práv z vadného plnění.

V tomto případě bylo vše v pořádku, protože obě strany přistoupily k transakci otevřeně. Jana upozornila na vady domu, přizpůsobila jim výši kupní ceny a výměnou za to mohla po obchodu spát klidně a bez obav, že jí na byt zazvoní naštvaný Petr a bude se domáhat odstoupení od smlouvy a vrácení peněz. Petr zase dopředu věděl, proč je jeho nový dům tak levný a že se neobejde bez nemalých investic.

Často jsou to při převodech nemovitostí přitom tzv. skryté vady, které kupujícímu právo odstoupit od kupní smlouvy založí. Skrytou vadou může být například špatně provedené zateplení budovy, které se po červnové koupi pochopitelně projeví až v zimních měsících s úderem mrazů. Podstatné pro určení, zda se jedná o skrytou vadu je, že taková vada:

  • existovala již při převzetí nemovitosti,
  • nebyla kupujícímu známa ani přes to, že kupující vynaložil náležitou pečlivost,
  • se projeví až po převzetí nemovitosti.

Bude-li tato skrytá vada navíc tak podstatná a neodstranitelná, že v jejím důsledku nebude dům v zimě vůbec obyvatelný a možnosti odstranění skryté vady či dodatečného snížení kupní ceny tak nebudou připadat v úvahu, vznikne kupujícímu v krajním případě právo na odstoupení od smlouvy. Obdobná by byla situace v případě, kdy by se po přepisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru ukázalo, že statika domu je v tristním stavu a bezprostředně hrozí jeho zřícení. I tehdy by nový vlastník (kupující) mohl od kupní smlouvy za výše uvedených podmínek odstoupit a žádat po prodávajícím navrácení peněz (kupní ceny).

Ujednání smluvních stran

Důvody pro odstoupení od kupní smlouvy na byt, dům, pozemek, garáž nebo jinou nemovitost lze však i podstatně rozšířit ujednáním smluvních stran. Jinak řečeno, prodávající i kupující si mohou do kupní smlouvy navzájem prosadit i další důvody (kromě těch zákonných), pro které mohou jedna či druhá strana od smlouvy odstoupit.

V praxi tak narazíte třeba na ujednání, dle kterých má právo na odstoupení od kupní smlouvy:

  • prodávající v případě, že kupující v určené lhůtě nezaplatí kupní cenu (resp. ji nesloží do úschovy);
  • kupující v případě, že se některé z prohlášení prodávajícího (např. o neexistenci nájmu v nemovitosti, neexistenci rodinné domácnosti manželů v nemovitosti či prohlášení o tom, že nemovitost není součástí společného jmění manželů apod.) ukáže jako nepravdivé;
  • kupující v případě, že by prodávající nebo jeho manžel nepodepsal zástavní smlouvu, v důsledku čehož by banka kupujícímu odmítla poskytnout hypotéční úvěr.

V tomto bodě vždy záleží na dohodě smluvních stran a jde o další potvrzení, že přípravě kupní smlouvy na nemovitost je třeba věnovat náležitou pozornost. Doporučujeme proto obrátit se na zkušeného realitního advokáta – ať už nemovitost prodáváte nebo kupujete.

Důsledky odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost

Není cesty zpět

Odstoupení od smlouvy se činí oznámením druhé smluvní straně, přičemž takové oznámení je jednostranně nevratné. Jakmile tedy kupující oznámí prodávajícímu (nebo naopak), že od smlouvy odstupuje, nemůže již svévolně své rozhodnutí změnit. Pokud by si dotyčný odstoupení rozmyslel, museli by se na zrušení platnosti odstoupení od smlouvy shodnout obě strany.

Jako by žádná smlouva neexistovala

Pokud prodávající nebo kupující platně odstoupí od kupní smlouvy na nemovitost, dojde ke zrušení smlouvy od samého počátku. S odstoupením souvisí povinnost stran vrátit si vzájemně poskytnutá plnění. V případě odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost tak prodávající musí kupujícímu zejména vrátit již zaplacenou kupní cenu a kupující je zase povinen vrátit prodávajícímu nabytou nemovitost. To vše platí za předpokladu, že strany již plnění poskytly, tzn. že kupující zaplatil kupní cenu a v katastru nemovitostí byla provedena změna zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

Výjimky, které odstoupení od smlouvy neovlivňuje

Jak bylo výše uvedeno, odstoupením se smlouva ruší od počátku. Přesto se v praxi mohou objevit pasáže s ujednáními, která odstoupení od smlouvy lidově řečeno přežijí a zůstanou nadále v platnosti. Typicky se jedná o nároky na smluvní pokutu, úroky z prodlení a náhradu škody. Může jít také o jiná ujednání, která jsou od ostatních ustanovení smlouvy oddělitelná a z jejich charakteru vyplývá, že mají smluvní strany vzájemně zavazovat i po případném odstoupení od kupní smlouvy jako celku (např. rozhodčí doložka stanovující způsob řešení případného sporu). V praxi to znamená, že pokud třeba kupujícímu vznikne právo odstoupit od smlouvy a současně požadovat po prodávajícím smluvní pokutu, může od smlouvy odstoupit a současně požadovat zaplacení smluvní pokuty (ačkoliv byla smlouva po předchozím odstoupení od počátku zrušena).

Jak odstoupit od kupní smlouvy

Jak jste se již dočetli výše, odstoupení od kupní smlouvy se činí oznámením druhé smluvní straně. Kupující prodávajícímu nebo v opačném případě prodávající kupujícímu by tedy měl zaslat druhé straně písemné oznámení o odstoupení od smlouvy. Z dopisu musí být jasné, komu je oznámení určeno, kdo jej činí, jaké smlouvy se odstoupení týká a přesný důvod, na základě kterého dotyčný od smlouvy odstupuje. Rozhodně v této souvislosti doporučujeme nešetřit slovem a důvody pro odstoupení vymezit co nejpodrobněji. Už kvůli situaci, kdy by se druhá strana proti odstoupení rozhodla bránit u soudu a soud tak musel odstoupení přezkoumávat.

Oznámení s odstoupením od smlouvy doporučujeme druhé smluvní straně zaslat formou doporučeného dopisu s dodejkou tak, abyste věděli, kdy adresát zásilku převzal. Právě k tomuto dni totiž nastanou účinky odstoupení. Není přitom podstatné, zda si adresát zásilku převezme nebo nikoliv, ale postačí, že měl tu možnost. Je-li odstoupení zasláno na správnou adresu, adresát není při doručování zastižen a nepřevezme si zásilku ani ve lhůtě, kdy je uložena na místní poště, hledí se na zásilku (potažmo odstoupení od smlouvy) jako by byla doručena.

Jak si zajistit úspěšné odstoupení

Jestli chcete odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost, doporučujeme se nejprve poradit s odborníkem. Zkušený realitní advokát dokáže odhadnout vaši šanci na úspěch ve sporu a ušetřit vám spoustu peněz. Zároveň umí najít správné argumenty, které zvýší vaše šance na výhru v případném sporu.

Odstoupení od kupní smlouvy může být sice problematická, avšak řešitelná záležitost. S pomocí realitního advokáta najdete nejvhodnější řešení, v případě potřeby je možné přizvat na pomoc i specialisty z dalších oborů (realitního makléře, geodeta, odhadce nemovitosti atd.).

Budete-li mít jakékoliv otázky nebo požadavky, neváhejte se na nás obrátit. Jsme tu pro vás.

JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369 nebo +420 607 086 972
www.realitniadvokati.cz

Kontaktujte JUDr. Ilonu Černochovou