Společné jmění manželů a podílové spoluvlastnictví. Jak se liší?

manželský pár

Rozdíl je zásadní a je dobré ho znát, pokud aktivně uvažujete o koupi nemovitosti, která nebude patřit pouze vám, ale budete se o ni dělit s další osobou – manželem, partnerem nebo třeba dobrým přítelem.

Ačkoliv laici společné jmění manželů (SJM) a podílové spoluvlastnictví často zaměňují, oba pojmy se od sebe zásadně liší. V dnešním článku se dozvíte jejich podstatu a odlišnosti i možné budoucí dopady na vaše majetkové poměry, ať už se rozhodnete pro první nebo druhou variantu.

SJM jen pro manžele, ale podíl může vlastnit každý

Jak vyplývá ze samotného označení společné jmění manželů, tato možnost připadá v úvahu pouze pro manžele. A to pro ty, kteří se po uzavření sňatku rozhodli pro zákonný režim majetkového uspořádání manželů (tedy SJM) a nezvolili odlišný, smluvený režim (k tomu více níže).

V SJM vždy figurují dvě osoby a v katastru nemovitostí je tak u dané nemovitosti v kolonce s vlastnickým právem uvedeno např. SJM Jan Novák, Jana Nováková. Výši podílu, která náleží každému z manželů, byste v katastru hledali marně. Pokud totiž manželé vlastní věc v SJM, jsou oba vlastníky nemovité věci jako celku a nejde tak o podílové ani ideální spoluvlastnictví.

Oproti tomu do podílového spoluvlastnictví může věc movitou (např. auto) i nemovitou (byt, dům apod.) nabýt prakticky kterákoliv právnická i fyzická osoba bez podmínky manželství. To znamená, že si můžete koupit byt, kancelář, obchod nebo jakoukoliv jinou nemovitost dohromady třeba s partnerem, se kterým nejste svoji, anebo i dobrým přítelem, příbuzným nebo obchodním partnerem.

Rozdělení podílů mezi spoluvlastníky není nijak omezováno. Každý ze spoluvlastník  tak může vlastnit polovinu, ale možné jsou i situace, kdy jeden spoluvlastník vlastní podíl o velikosti třeba 17/18 a druhý spoluvlastník pouze 1/18 nemovitosti, nebo každý ze spoluvlastníků 1/3 atd. V tomto ohledu je respektována svoboda vůle a dohoda spoluvlastníků, jakou měrou se chtějí na spoluvlastnictví podílet (včetně financování kupní ceny nebo hrazení oprav).

Stejně tak zákon neomezuje počet spoluvlastníků, kteří mohou věc vlastnit. Například budovu tak mohou vlastnit dva, pět a teoreticky i sto spoluvlastníků. Vždy ale samozřejmě platí, že čím více osob věc spoluvlastní, tím složitější jsou následné dohody ohledně nakládání se společnou věcí, dělení nákladů na její údržbu apod.

Co je součástí SJM?

SJM vzniká okamžikem uzavření manželství a spadá do něj to, co nabyl jeden z manželů nebo oba manželé společně za trvání manželství, tj. po svatbě (jak aktiva, tak i dluhy). Výjimku tvoří a do SJM nespadá jen to, co:

  1. slouží osobní potřebě jednoho z manželů,
  2. jeden z manželů nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl,
  3. jeden z manželů nabyl jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech,
  4. jeden z manželů nabyl právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví,
  5. jeden z manželů nabyl náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

Když tedy zdědíte dům po rodičích nebo vám teta daruje garáž, nabudete je do svého výlučného vlastnictví mimo SJM a nebudou tak předmětem eventuálního vypořádání SJM při případném rozvodu. To ale automaticky neznamená, že by druhý manžel nemohl mít z takové nemovitosti prospěch.

§ 709 odst. 2 Občanského zákoníku totiž stanoví, že součástí společného jmění je zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů. To se v oblasti nemovitostí projevuje zejména tehdy, kdy se rozhodnete nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví pronajmout. Zatímco nemovitost patří pouze vám, nájemné, které vám bude měsíc co měsíc chodit od nájemce, již spadá do SJM.

Odhad nemovitosti

Dohoda o rozšíření nebo zúžení SJM

Při pořízení nového bydlení s manželem nemovitost tedy standardně nabýváte do SJM. Za trvání manželství nemůžete s vaší polovičkou nabýt nemovitou věc do podílového spoluvlastnictví (s výjimkou situace, kdy si to sjednáte u notáře – viz níže).

I přesto se však může stát, že manželé jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti. Typicky k tomu dochází v situacích, kdy pár, toho času ještě nesezdaný, koupí nemovitost do spoluvlastnictví, a až následně uzavřou sňatek. Nemovitost se uzavřením manželství nepřevádí automaticky do SJM, ale zůstává v podílovém spoluvlastnictví, kdy každý z manželů vlastní ve svém výlučném vlastnictví předem stanovený podíl (typicky 1/2). Chcete-li takovou nemovitost „vložit“ do SJM, musíte navštívit notáře a nechat si vyhotovit notářský zápis o rozšíření SJM. Společné jmění manželů se pak rozšíří o danou nemovitost a podílové spoluvlastnictví zanikne.

Možná vás nyní napadlo, že byste se mohli službám notáře vyhnout pomocí jednoduché darovací smlouvy, kterou by každý z manželů daroval svůj podíl do SJM. Stejný nápad měli kdysi i naši klienti – říkejme jim třeba manželé Modří – kteří měli v podílovém spoluvlastnictví byt ještě z doby, kdy nebyli svoji. Poté, co si řekli své „ano“ chtěli byt učinit součástí SJM. Měli za to, že se darovací smlouvou elegantně vyhnou placení odměny notáři. Museli jsme je však zklamat. Takový postup není možný s ohledem na fakt, že by prakticky darovali sami sobě. Zákon takové jednání nepřipouští a katastr nemovitostí by takový návrh na vklad zamítl.

Mimo to se manželé mohou stát podílovými spoluvlastníky nemovitosti v případě, kdy si ujednají manželský majetkový režim odlišný od toho zákonného. Smluvený režim může spočívat v režimu oddělených jmění, v režimu vyhrazujícím vznik společného jmění ke dni zániku manželství, jakož i v režimu rozšíření nebo zúžení rozsahu společného jmění v zákonném režimu.

Pro zúžení SJM o nemovitost (tzn. že byt nebo dům nebudou patřit do společného jmění a každý z manželů bude výlučně vlastnit spoluvlastnický podíl na nemovitosti) je opět nutné navštívit notáře, který zúžení stvrdí sepsáním veřejné listiny (tj. notářského zápisu).

Takové řešení může být praktické, pokud sice kupujete nemovitost do SJM, ale jeden z manželů se na zaplacení kupní ceny podílel významně vyšší částkou. Zúžením SJM tak upravíte poměry tak, že takový manžel bude např. vlastnit 2/3 nemovitosti, zatímco druhý 1/3. Manželé si u notáře mohou sjednat i to, že vlastníkem kupované nemovitosti se stane pouze jeden z manželů (a nemovitost se tak nestává součástí SJM).

Bez souhlasu druhého manžela byt v SJM neprodáte

Z právních jednání týkajících se společného jmění manželů nebo jeho součástí jsou manželé zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně. Vlastnictví nemovitosti i nakládání s ní včetně převodu patří mezi záležitosti, které nejsou běžné.

To znamená, že zatímco obstarat nákup potravin na víkend můžete jistě i bez vědomí druhého manžela (jde o běžnou záležitost), při prodeji nemovitosti musíte jednat společně. Alternativně může jednat pouze jeden z manželů s tím, že musí mít souhlas druhého manžela. Opačný postup zavdává příčinu pro vznik tzv. relativní neplatnosti, kdy se druhý z manželů může dovolat neplatnosti takového jednání.

Každý „na svém písečku“

Odlišně od SJM funguje institut spoluvlastnictví, kdy každý ze spoluvlastníků má ve výlučném vlastnictví zlomkem vyjádřený podíl na nemovitosti. S takovým podílem si může každý v porovnání se SJM až na výjimky nakládat, jak se mu zamane. Tuto svobodu ještě prohloubila novela občanského zákoníku účinná od 1. července 2020, která výrazně omezila možnosti pro uplatnění předkupního práva.

Pokud si spoluvlastníci neujednají smluvní předkupní právo nad rámec toho zákonného, může se snadno stát, že spoluvlastník svůj podíl prodá, aniž by o tom uvědomil ostatní spoluvlastníky. A co víc – ti to musí respektovat.

Zmíněná novela totiž předkupní právo zúžila pouze na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Takové předkupní právo trvá navíc pouze 6 měsíců od doby, kdy bylo spoluvlastnictví založeno.

Pokud tedy nemovitost zdědí vícero osob a jedna z nich se následně rozhodne, že svůj podíl prodá, mohou k tomuto podílu zbylí spoluvlastníci uplatnit předkupní právo jen půl roku. Po uplynutí této doby předkupní právo zaniká a spoluvlastník jej může prodat komukoliv. Navíc, šestiměsíční doba nehraje roli v případě, kdy spoluvlastník převádí svůj podíl jinému spoluvlastníku, manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (prarodičům, rodičům, dětem, vnoučatům apod.). V případě rozchodu s partnerem se tak může snadno stát, že váš „ex“ podíl prodá úplně cizí osobě.

Jak je to s hypotékou?

Klíčovým, společným rysem nemovitostí v SJM i podílovém spoluvlastnictví je možnost zřízení zástavního práva za účelem získání hypotéčního úvěru.

Hned na začátku musím vyvrátit mýtus, že spoluvlastník může svévolně zastavit svůj ideální podíl na nemovitosti. Není to pravda. Nemovitou věc totiž můžete zastavit pouze jako celek. Teoreticky připadá v úvahu postup, kdy si spoluvlastník usilující o hypotéku opatří souhlas ostatních spoluvlastníků se zástavou domu nebo bytu. Takové řešení však jednak nedoporučuji, a jednak ve většině případů nebude ani dost dobře možné, protože ostatní spoluvlastníci se budou zástavy jejich majetku pochopitelně zdráhat; tím spíš, pokud sami nebudou hypotéku čerpat.

Pokud ale např. jako partneři zamýšlíte koupit nemovitost do spoluvlastnictví, kdy každý bude vlastnit typicky polovinu a společně se rozhodnete, že za účelem financování požádáte o hypotéku, je to v pořádku. Budete tak i společně zavázáni z úvěrové smlouvy.

Obdobná je situace v případě SJM. I tehdy musí se zástavou souhlasit oba manželé. Jinak vám banka hypotéku zkrátka nedá.

Pokud zvažujete koupi nemovitosti do SJM či podílového spoluvlastnictví, je třeba mít na zřeteli výše popsané skutečnosti. Protože se jedná o záležitosti, které nejsou vždy úplně právně jednoduché, doporučujeme obrátit se v této věci na odborníka, a to na zkušeného realitního makléře nebo realitního advokáta. Máte-li jakékoliv dotazy nebo s tím potřebujete pomoci, jsme vám rádi k dispozici na níže uvedených kontaktech.

Realitní advokátka JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369 nebo +420 607 086 972
www.realitniadvokati.cz