Typy realitních aukcí. Výhody, nevýhody pro prodávající

Realitní aukce

Je několik typů realitních aukcí. Každá má své výhody a nevýhody. Jaké jsou nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Rozdíl mezi aukcí a dražbou

Realitní aukce je prodej nemovitosti formou soutěže o nejlepší nabídku. Setkat se můžete se dvěma termíny: aukce a dražba. Lidem se může zdát, že se jedná o různé slovní označení pro totéž. Rozdíl je zásadní hlavně po právní stránce. Realitní aukce se organizují podle § 1772 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdežto dražby podle Zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb.

Dražby podle Zákona o veřejných dražbách nejsou pro dobrovolný prodej nemovitostí pro prodávají výhodné, protože nejsou tak flexibilní při stanovování podmínek prodeje a mají omezení, které odrazují některé zájemce o koupi. Kvůli tomu se nemusí podařit nemovitost tak dobře prodat. Hlavním smyslem dražeb je zpeněžit majetek dlužníka a uspokojit tak pohledávku věřitelů. Další informace o rozdílech se dozvíte v článku Rozdíl mezi aukcí a dražbou. Výhody, nevýhody.

Dnes budu hovořit pouze o aukcích organizovaných podle Občanského zákoníku. Aukce jsem seřadil od těch, která považuji za nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Aukce s tajnou nabídkou ceny

V Česku je tato aukce nejznámější pod názvem prodej obálkovou metodou. Klasické nabídky v obálkách jsou v 21. století nahrazovány elektronickými aukčními systémy.

Princip aukce je velmi jednoduchý. Zájemci do stanoveného data předloží organizátorovi své nabídky, za jakých jsou ochotni nemovitost koupit. Nabídka obsahuje cenu, termín splatnosti, eventuálně další parametry stanovené prodávajícím. Účastníci vzájemně neznají své nabídky. Tento typ aukcí patří celosvětově při prodeji nemovitostí k nejrozšířenějším.

Anglický název: Sealed-bid auction, Blind auction

Výhody

Nejvyšší výnos z prodeje nemovitosti

Hlavní výhodou tohoto typu aukce pro prodávající je, že je při ní je dosaženo nejvyšší prodejní ceny. To je způsobeno mimo jiné tím, že si účastníci aukce vzájemně nevidí své nabídky. Zájemci o koupi nabídnou max. částku, za kterou jsou ochotni koupit. Maximální nabídkou ceny zvyšují pravděpodobnost, že aukci vyhrají. Rozdíl mezi výherní nabídkou a druhou nejvyšší nabídkou je někdy značný. Někdy se pohybuje i v řádech statisíců korun.

Více kriteriální podmínky aukce

Tento typ aukce nabízí prodávajícím i kupujícím, aby si stanovili další podmínky, za kterých jsou ochotni nemovitost prodat či koupit. Může rozhodovat např. i termín zaplacení, vystěhování nemovitosti, inspekce nemovitosti, rozvazovací podmínky atd.

Nevýhody

Lidský faktor

Tato aukce je dokonalá, pokud ji organizuje zkušený makléř z důvěryhodné realitní kanceláře, pevných morálních kvalit. A to rozhodně není standardem. Selhání lidského faktoru je hlavní nevýhoda aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obálková metoda u některých lidí vzbuzuje negativní asociace. A po právu. Jsou známy případy, že se nějaká nabídka “ztratí”, některé obálky v rozporu s pravidly zkorumpovaný organizátor rozbalí před ukončením aukce a informace o nabídkách sdělí jinému soutěžícímu.

Účastníci aukce se nám stále snaží nabízet úplatky, abychom jim řekli, kdo nabídl nejvyšší cenu, aby ji mohli přeplatit. A dělají to neuvěřitelně často.

Na lidská selhání a nepovolené manipulace s aukcí dnes čím dál častěji dohlížejí elektronické aukční systémy, které neumožní nikomu vidět nabídky účastníků aukce až do jejího skončení aukce. Systémy zabrání, aby se některé nabídky “ztratily”.

Kladu velký důraz, abychom měli v RE/MAX Alfa poctivé makléře. Makléř, který by v Alfě přijal úplatek, okamžitě skončí pro hrubé porušení pracovních povinností a hrozí mu zaplacení škody, které by takovým jednáním způsobil. Věřím, že morální kvality makléřů v Alfě jsou tak vysoké, že to neudělají. Ale jinde to může být problém.

Selháním lidského faktoru je nejvíce poškozen právě prodávající. Pokud účastníci aukce získají dojem, že je celá aukce je fingovaná a že hrají jen křoví, tak se jí neúčastní a prodávající neprodá tak dobře.

Pro úspěšnost prodeje v tomto typu aukce je důležité, abyste si pro prodej nemovitosti vybrali kvalitního, obchodně zdatného a morálně pevného realitního makléře z důvěryhodné realitní kanceláře. Pak je Aukce s tajnou nabídkou ceny pro prodej prodej nemovitosti dokonalá.

Paní Jana Gondeková se vyznačuje vysokou profesionalitou, absolutní spolehlivostí, pečlivostí. Dokáže velmi flexibilně reagovat na individuální potřeby klienta. S jejími službami jsem byla vždy velice spokojena.
S panem Ing. Karnoldem jsem měla možnost jednat v souvislosti s pronájmem bytu. Velmi oceňuji jeho spolehlivost, lidský přístup a nevídanou pečlivost. Je vidět, že mu záleží na spokojenosti svých klientů. Děkuji a vřele doporučuji. Tereza Kollerová
Chtěl bych touto cestou poděkovat za skvělou spolupráci Ing. Marcele Ondrušové, která řešila prodej mého bytu.Je příjemné pracovat s člověkem, který je skutečný profesionál a po celou dobu vzbuzuje v klientovi pocit jistoty na vynikající obchodní a etické úrovni.Pokud budu v budoucnu řešit v oblasti realit řešit cokoliv, velmi rád se na zmíněnou makléřku obrátím znovu.Všem, kdo uvažují o prodeji nebo koupi nemovitosti mohu spolupráci s paní Ondrušovou jen doporučit.Ještě jednou děkuji a přeji do budoucna mnoho dalších spokojených klientů.
Hodnocení realitního makléře Ing.Karla Hynšta, kancelář REMAX Palackého třída,Brno.Děkuji za spolupráci. Oceňuji zejména profesionální jednání, vstřícný přístup a odborné znalosti na trhu nemovitostí.Pana Ing. Karla Hynšta všem doporučuji a pokud budu mít příležitost, tak se na něj rád znovu obrátím 🙂
Velkou pochvalu dávám paní Rambouskové která vytvořila krásnou atmosféru v domě při prodeji. Pracovala s profesionálním s vysokým nasazením. Je velmi inteligentní, vstřícná a udrží dobrou atmosféru mezi prodávajícími a kupujícími. Pani Rambousková pre nás pracovala na 200%
Ing. Hana Dörflerová je velmi profesionální, vstřícná a milá realitní makléřka. Před samotným začátkem hledání našeho budoucího domu se mnou velmi podrobně prošla moje preference.Zároveň mi prostřednictvím svých zkušeností z realitního oboru pomohla už během prvního hovoru ujasnit si, co vlastně (ne)hledám a podívat se i na věci, které by mě předtím možná ani nenapadly.Pak následovala nabídka různých typů spolupráce a jejich detailní popis.Součástí jejích realitních služeb bylo i nastavení automatického posílání nabídek nemovitostí podle mnou zadaných požadavků. A samozřejmě také sjednávání prohlídek vybraných domů. Samozřejmostí bylo i zodpovídání dotazů telefonicky i e-mailem – Hanka byla vždycky k dispozici.Zároveň oceňuji možnost nabídky veškerého právního servisu, který se prodeje/koupě nemovitosti týká. Původně jsem totiž byla přesvědčená, že to zvládnu sama (což jsem si také vyzkoušela). Teď už ale vím, že ušetřený čas, peníze a moje energie v případě, kdy se o tohle všechno postará realitka, jsou tak znatelné, že bych realitní servis volila znovu.
Jméno a příjmení makléře RE/MAX AlfaLukas HrdinaProsím vyberte důvod hodnoceníPochvala na makléřeKolika hvězdičkami hodnotíte makléře?⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)Vaše hodnocení makléře (nepovinné)Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri HalamekVaše jméno a příjmení (nepovinné)Jiri HalamekVáš telefon605484548Váš emailjhalamek@seznam.cz
Jsem spokojen, protože makléř Karel Hynšt je schopný, spolehlivý profesionál. Velice oceňuji jeho osobní přístup.
I když hodnotím ze strany kupujícího, nemohu si vynachválit služby paní Doriny Šebíkové. Profesionální přístup během samotné koupě a následný servis po předání nemovitosti – vše na jedničku. Nezbývá než doporučit 🙂
Pan Jeínek nám pomohl s prodejem bytu i koupí rodinného domu.Svou neuvěřitelnou pílí, pracovitostí a především lidským přístupem Nám pomohl, abychom nebyli ve stresu a vše nám pomohl zařídit i vyřídit.Nemovitost nekupujete a neprodáváte každý den, tak velmi rádi doporučujeme pana Jelínka.Spolehlivost, rychlost, přehlednost a jako bonus hezký přístup. To je charakteristika pana Jelínka.S pozdravem nadmíru spokojeni a vděčni přeji hezký den manželé Stehlíkovi.
Setkal jsem se jak s profesionalitou, tak i lidským přístupem. Paní Černá poskytuje nadstandardní služby, které nejsou zdaleka běžnou praxí realitních makléřů. Celý proces proběhl rychle a bez jakéhokoliv problému ku prospěchu všech zúčastněných stran. Ještě jednou děkuji a budu nadále doporučovat. LM
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Pana Rašku z teto RK mohu vřele všem doporučit.Spolupráce s ním byla vynikající. Jednal s námi vždy na rovinu, vše řešil zodpovědně a rychle. Pan Raška je velmi svědomitý, ochotný, spolehlivý a empatický. Jeho vystupování je vysoce profesionální. Mockrát děkujeme za odvedenou práci při prodeji nemovitosti. Kdybych prodávala další nemovitost, tak bych se na pana Rašku opět ráda a s důvěrou obrátila. Děkuji mockrát.
S paní Ondrušovou to nebyl můj první prodej bytu. Již jsem její služby v minulosti využila a v případě dalšího prodeje se opět obrátím na ní. Jsem velmi spokojená s jejím přístupem, zkušenostmi, flexibilitou a s jejím přátelským chováním. Za mne mohu vřele doporučit, pokud hledáte profesionální služby a chcete nemovitost opravdu prodat. Děkuji moc za spolupráci. Jana Voříšková
Prodej nemovitosti s panem Šoupalem z REMAX Alfa proběhl nad očekávání rychle a naprosto bez problémů. Oceňuji profesionální vystupování, podrobné informace o průběhu celé transakce, kvalitně připravené smluvní dokumenty a flexibilitu pana Šoupala. Ačkoli nám do prodeje zasáhla omezení související se stávající epidemií i některé osobní okolnosti na straně zúčastněných, s panem Šoupalem se podařilo na všem operativně domluvit a celou transakci jednotlivým změnám přizpůsobit. Pana Šoupala proto ráda doporučím všem, kteří si přeji prodat nemovitost spolehlivě, rychle a bez zbytečných starostí.
Za mě (respektive pro mě) perfektní práce na jedničku s hvězdičkou. Vše proběhlo rychle, spolehlivě, navíc příjemně a se zajištěním i úkonů, které ve smlouvě nebyly a tedy jsem si je měla realizovat sama. Děkujeme Pavel Dvořák a Remaxu!
Spolupracovali jsme s paní Miladou Vedrovou, která je pečlivá, spolehlivá a pokud je na trhu realitních makléřů nějaký standard, cíleně se pohybuje v kvalitě poskytovaných služeb vysoko nad ním. Při realizaci zakázky pečlivě vybírá pouze profesionály nejvhodnější pro daný typ obchodu, v našem případě Mgr. Jan Zajíček (advokát) a Ivana Vaňková (home staging), jejichž přístup a služby byly také na vysoké úrovni.
Touto cestou bych chtěla poděkovat paní Dorině Šebíkové za velmi milý a profesionální přístup! Je vidět, že svou práci dělá ráda a klientům se věnuje na maximum. Prohlídka bytu proběhla skvěle, paní byla připravená, vždy ochotně zodpověděla všechny naše dotazy a byla ochotná nám vyjít maximálně vstříc. Na paní oceňuji především její optimismus, vstřícnost a profesionalitu! Rozhodně doporučuji!
Se sluzbami Remax Alfa jsem byla spokojena, zejmena diky maklerce pani Gondekove, jenz mi velice pomohla s prodejem nemovitosti.Vstricnost, profesionalita, zkusenosti v oboru, rychle jednani a pravidelna srozumitelna zpetna vazba shrnuji celkovy dojem z nasi spoluprace. Dekuji
Moc děkuji Mgr. Prokešovi za skvělou spolupráci. Je velice příjemné s takovými lidmi jak je pán Prokeš pracovat. Perfektní komunikace a skvělé myšlení vede k dobrým výsledkům.

Obavy kupujících

Někteří kupující se aukcí bojí. Bojí se, kam se může cena vyšplhat, neznají nabídky ostatních. To vše je může stresovat, proto někteří účast v aukci vzdají.

Tady hraje důležitou roli komunikační schopnost realitního makléře. Většinu lidi, kteří chtějí nemovitost koupit, ale mají obavy se našim makléřům podaří k podání nabídky přesvědčit. Proto je důležité, abyste si k organizaci aukce pozvali makléře, které je důvěryhodný a přesvědčivý.

Aukce s rostoucí cenou

Jedná o klasickou anglickou aukci, které se říká také aukce s přihazováním, bidováním (z anglického bid, bidding – nabídka ceny, příhoz). Aukce s rostoucí cenou rovněž patří při prodeji nemovitostí k oblíbeným typům aukcí.
Anglický název je: Increasing-price auction (English auction)

Výhody

Transparentnost

Její největší výhodou je transparentnost. Eliminuje případná lidské selhání a možnosti korupce organizátora. Účastníci aukce ví o nabídkách ostatních účastníků, a to oceňují především kupující.

Soutěživost, psychologie hry

Někteří vnímají jako výhodu i to, že se někdy účastníci v aukci nechají strhnout, cenu přeplatí.

Osobně se domnívám, že to není žádná výhoda, byť je často za výhodu považovaná. Myslím, že nákup nemovitosti by měl být výsledkem zralého rozhodnutí nikoli výsledkem emoční extáze. Účastník, který se při aukci nechá strhnout, pak svého chování lituje a snaží se z něho vycouvat.

Nevýhody

Účastníci se hlídají, aby nepřeplatili

Toto je největší nevýhoda klasické anglické aukce.

Vysvětlím vám to na příkladu. Představte si, že jeden ze zájemců se do vaší nemovitosti zamiluje a chce udělat vše proto, aby ji koupil. Je připraven zaplatit až 7 mil. Kč. V případě Aukce s tajnou nabídkou ceny nabídne rovnou 7 mil. Kč, ale v anglické aukci to neudělá. Sleduje příhozy ostatních a na základě nich reaguje. Pokud se přihazování zastaví na 6,8 mil., nabídne jen minimální příhoz, který mu zajistí výhru. Třeba jen 6.810.000 Kč. Rozdíl mezí první a druhou nabídkou nebývá zásadní, protože se účastníci hlídají, aby o moc nepřeplatili. Prodávající v anglické aukci utrží 6,810 mil.tj. o 190.000 Kč méně, než by utržil v aukci s tajnou nabídkou ceny.

Vyšší bariéry pro vstup do aukce

Další nevýhodou jsou vyšší požadavky na účastníky, kterými se organizátoři chrání proti zmaření aukce. Může se totiž stát, že účastníci vyšponují v aukci cenu nemovitosti do nesmyslných výšin a pak nemovitost nekoupí a tím dojde ke zmaření.

Organizátoři se proto často chrání tak, že trvají na tom, aby účastníci aukce složili aukční jistotu a podepsali přihlášku. A protože dnes se většina aukcí organizuje elektronicky, je běžné, že přihláška se posílá poštou a organizátoři chtějí na přihlášce ověřený podpis.

Tyto administrativní bariéry některé lidi odrazují. Výsledkem je často nižší počet účastníků a tím nižší dosažená cena pro prodávající.

Cena jako hlavní parametr aukce

Anglická aukce není vhodná v případech, kdy si prodávající chce vybrat kupující i na základě dalších kritérií. Z tohoto pohledu neumožňuje tento typ aukce takovou flexibilitu jako Aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obavy kupujících

Podobně, jako v Aukci s tajnou nabídkou ceny mají i zájemci v anglické aukci obavy. Těchto obav je tu však více. Obavy, aby v aukci nepřestřelili cenu či obavy, aby nepřihodili omylem vyšší cenu. Plánovaný příhoz 50.000 Kč vlivem překliknutí může být 500.000 Kč, a to může vyvolávat strach.

Aukce s klesající cenou

Říká se jí také holandská či reverzní aukce. Principem této aukce je, že začíná na nejvyšší ceně a ta se postupně snižuje. Kdo první akceptuje cenu vyhrává. Holandská se jí říká protože, se nejvíce osvědčila v Holandsku při aukcích tulipánů pro velkoobchodníky. Je vhodná i pro prodej komodit s krátkou životností, u nichž dochází k poklesu jejich ceny. Pro prodej nemovitostí není vůbec vhodná, zmiňuji ji zde jen po úplnost.
Anglický název: Decreasing-price auction (Dutch auction)

Shrnutí: Která aukce je nejlepší

Volba č. 1: Aukce s tajnou nabídkou ceny

Nejlepších výsledků dosahujeme při prodeji nemovitostí v aukcích s tajnou nabídkou ceny. Všem prodávajícím ji při prodeji nemovitosti doporučujeme jako volbu č. 1.

Volba č. 2. Aukce s rostoucí cenou

Tam, kde jsou obavy o selhání lidského faktoru nebo požadavek na veřejně přístupné přihazování ceny, tam je ideální prostor pro klasickou anglickou aukci s rostoucí cenou.

Máte zájem o další informace k realitním aukcím?

Kontaktujte nás

Vysoutěžíme vaši nemovitost v aukci nejvyšší nabídce.



Klienti řekli o aukcích

Požádali jsme prodávající klienty, pro které jsme zorganizovali aukci, jak byli spokojeni s výsledkem prodeje. Další reference najdete na reference.


Realitní makléř Petr Podlešák
Petr Podlešák - Realitní praxe od roku 2000

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa