Typy realitních aukcí. Výhody, nevýhody pro prodávající

Realitní aukce

Je několik typů realitních aukcí. Každá má své výhody a nevýhody. Jaké jsou nejvýhodnější z pohledu prodávajících?

Doba čtení: 7 minut

Rozdíl mezi aukcí a dražbou nemovitosti

Realitní aukce je prodej nemovitosti formou soutěže o nejlepší nabídku. Setkat se můžete se dvěma termíny: aukce a dražba. Lidem se může zdát, že se jedná o různé slovní označení pro totéž. Rozdíl je zásadní hlavně po právní stránce. Realitní aukce se organizují podle § 1772 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdežto dražby podle Zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb.

Dražby podle Zákona o veřejných dražbách nejsou pro dobrovolný prodej nemovitostí pro prodávají výhodné, protože nejsou tak flexibilní při stanovování podmínek prodeje a mají omezení, které odrazují některé zájemce o koupi. Kvůli tomu se nemusí podařit nemovitost tak dobře prodat. Hlavním smyslem dražeb je zpeněžit majetek dlužníka a uspokojit tak pohledávku věřitelů. Další informace o rozdílech se dozvíte v článku Rozdíl mezi aukcí a dražbou. Výhody, nevýhody.

Dnes budu hovořit pouze o aukcích organizovaných podle Občanského zákoníku. Aukce jsem seřadil od těch, která považuji za nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Aukce s tajnou nabídkou ceny

V Česku je tato aukce nejznámější pod názvem prodej obálkovou metodou. Klasické nabídky v obálkách jsou v 21. století nahrazovány elektronickými aukčními systémy.

Princip aukce je velmi jednoduchý. Zájemci předloží do stanoveného data organizátorovi své nabídky, za jakých jsou ochotni nemovitost koupit. Nabídka obsahuje cenu, termín splatnosti, eventuálně další parametry stanovené prodávajícím. Účastníci vzájemně neznají své nabídky. Tento typ aukcí patří celosvětově při prodeji nemovitostí k nejrozšířenějším.

Anglický název: Sealed-bid auction, Blind auction.

Výhody

Nejvyšší výnos z prodeje nemovitosti

Pro prodávající je hlavní výhodou tohoto typu aukce, že je při ní dosaženo nejvyšší prodejní ceny. To je způsobeno mimo jiné tím, že účastníci aukce vzájemně nevidí své nabídky. Zájemci o koupi nabídnou maximální částku, za kterou jsou ochotni koupit. Maximální nabídkou ceny zvyšují pravděpodobnost, že aukci vyhrají. Rozdíl mezi výherní nabídkou a druhou nejvyšší nabídkou je někdy značný. Někdy se pohybuje i v řádech statisíců korun.

Vícekriteriální podmínky aukce

Tento typ aukce nabízí prodávajícím i kupujícím, aby si stanovili další podmínky, za kterých jsou ochotni nemovitost prodat či koupit. Může rozhodovat např. i termín zaplacení, vystěhování nemovitosti, inspekce nemovitosti, rozvazovací podmínky atd.

Nevýhody

Lidský faktor

Tato aukce je dokonalá, pokud ji organizuje zkušený makléř z důvěryhodné realitní kanceláře a s pevnými morálními kvalitami, a to rozhodně není standardem. Selhání lidského faktoru je hlavní nevýhodou aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obálková metoda u některých lidí vzbuzuje negativní asociace. A po právu. Jsou známy případy, že se nějaká nabídka „ztratí“, některé obálky zkorumpovaný organizátor v rozporu s pravidly rozbalí před ukončením aukce a informace o nabídkách sdělí jinému soutěžícímu.

Účastníci aukce se nám stále snaží nabízet úplatky, abychom jim řekli, kdo nabídl nejvyšší cenu, aby ji mohli přeplatit. A dělají to neuvěřitelně často.

Na lidská selhání a nepovolené manipulace s aukcí dnes čím dál častěji dohlížejí elektronické aukční systémy, které nikomu neumožní vidět nabídky účastníků aukce před jejím skončením. Systémy zabrání, aby se některé nabídky „ztratily“.

Kladu velký důraz na to, abychom měli v RE/MAX Alfa poctivé makléře. Makléř, který by v Alfě přijal úplatek, okamžitě skončí pro hrubé porušení pracovních povinností a hrozí mu zaplacení škody, kterou by takovým jednáním způsobil. Věřím, že morální kvality makléřů v Alfě jsou tak vysoké, že to neudělají. Ale jinde to může být problém.

Selháním lidského faktoru je nejvíce poškozen právě prodávající. Pokud účastníci aukce získají dojem, že je celá aukce fingovaná a že hrají jen křoví, tak se jí nezúčastní a prodávající neprodá tak dobře.

Pro úspěšnost prodeje v tomto typu aukce je důležité, abyste si pro prodej nemovitosti vybrali kvalitního, obchodně zdatného a morálně pevného realitního makléře z důvěryhodné realitní kanceláře. Pak je aukce s tajnou nabídkou ceny pro prodej prodej nemovitosti dokonalá.

Dobrý den,nevím, zda píši na správnou adresu, aby se můj mail dostal tam, kde by se dostat měl.Chtěla bych vyzdvihnout Vašeho realitního makléře, pana Ing. Petra Gaje.Potřebovala jsem ohodnotit nemovitost po mém zemřelém otci, se kterým jsem se musela rozloučit opravdu velmi náhle.Těžké období, které nyní prožívám, plus to, co je vše nutné kolem této situace řešit...Právě proto je třeba, aby se vědělo, jak úžasné zaměstnance máte.Lidskosti, vstřícnosti, slušnosti.. v dnešní době bývá tak málo, že chci touto cestou poděkovat, a jak už jsem řekla, vyzdvihnout, když někdo takový ještě je, a to právě ve chvílích, kdy je všechno špatně.U Vás je to pan Ing. Gaj.Děkuji mnohokrátBělová Lucie
Se sestrami jsme prodávaly rodinný dům, prodej nám zajišťovala paní Marcela Ondrušová. Paní Ondrušová předčila naše očekávání, je to člověk na správném místě. Profesionální, vstřícná, flexibilní. Žádná překážka pro ní nebyla problém, zařizovala pro nás i chybějící revize i kolaudaci stavby. Služby paní Ondrušové doporučuji všem, já už reality s nikým jiným řešit nebudu. Soňa Koděrová
I přes složitý připad pan Karnold zařidil koupi bytu velmi dobře a v příjemné atmosféře. Byli jsme velmi spokojeni. Doporučuji všem zájemcům o nakládání s nemovitostmi pana Karnolda jako zkušeného a spolehlivého odborníka a příjemného člověka.Hodnocení: 10/10
Hledání nového bydlení může být stresující a náročné, ale paní Zuzana Pham mě celým procesem provedla s lehkostí a jistotou. Byla vždy k dispozici, když jsem měl dotaz, takže Děkuji děkuji.
S pani Sebikovou spolupracujeme nekolik let a nemenili bychom! Pani Sebikova je profesiolnalni, vstricna a ochotna vzdy poradit. Spolupraci s ni doporucejeme!
Chci velmi pochválit a poděkovat makléřce Bc. Vilma Daníčková za splnění našeho snů o bydlení. Paní makléřka s námi byla v trvalém kontaktu od pondělí do neděle. Nebyli jsme zrovna jednoduchý případ, ale díky paní makléřce jsme došli do samého šťastného konce.Děkujeme Rodina Škodovi.
Jméno a příjmení makléře RE/MAX AlfaLukas HrdinaProsím vyberte důvod hodnoceníPochvala na makléřeKolika hvězdičkami hodnotíte makléře?⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)Vaše hodnocení makléře (nepovinné)Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri HalamekVaše jméno a příjmení (nepovinné)Jiri HalamekVáš telefon605484548Váš emailjhalamek@seznam.cz
Paní Lenka Formanová pro mne zrealizovala několik odhadů a prodej družstevního podílu v bytovém družstvu. Jednání paní Formanové bylo vždy naprosto profesionální. S jejím přístupem jsem byl velice spokojen a mohu ji vřele doporučit. Luboš Bien
Zlákala mně internetová nabídka "cenový odhad nemovitosti zdarma". Nečekala jsem tak rychle a v takovém rozsahu zpracovaný odhad.Musím vyjádřit maximální spokojenost s práci pana Ing. Gaje
Řešila jsem prodej domu s tzv "černou stavbou", tj. zasklená zimní zahrada 2x4 m2. Soused nejprve ústně souhlasil, vybral se mnou barvu, která ladila, nechal si předložit plány a pak ohlásil stavbu jako nepovolenou na stavebním úřadě a žádal odstranění. Tímto cena nemovitost klesla a zájemců ubývalo. Pan Pohořelický se ujal této kauzy, spolupracoval s úřady a dokázal se domluvit i s protistranou. Je to člověk na svém místě, který dokáže okamžitě odhadnout situaci a ví si rady i tam, kde to všichni již vzdají. Velmi dobře uvažuje, rozhoduje, poradí, je rychlý, velmi komunikativní a pracovitý. Je to člověk který je opravdu na svém místě. Mimo jiné má příjemné vystupování, vždy slušně a vkusně upraven, vybrané chování, vždy s úsměvem. Vše, co slíbí splní, je přesný a dochvilný. Je vzorným reprezentantem vaší realitní společnosti. Spolupráci s panem Pohořelickým všem velmi doporučuji.
Dobrý den.Tímto bych chtěl poděkovat panu Ing. Radku Karnoldovi za skvěle odvedenou práci, při prodeji naší nemovitosti. Je spolehlivý, ochotný, přizpůsobivý. Všem jeho služby doporučuji.Děkuji, Karel Stieber
Spolupracovali jsme s paní Miladou Vedrovou, která je pečlivá, spolehlivá a pokud je na trhu realitních makléřů nějaký standard, cíleně se pohybuje v kvalitě poskytovaných služeb vysoko nad ním. Při realizaci zakázky pečlivě vybírá pouze profesionály nejvhodnější pro daný typ obchodu, v našem případě Mgr. Jan Zajíček (advokát) a Ivana Vaňková (home staging), jejichž přístup a služby byly také na vysoké úrovni.
Profesionální a zároveň přátelský přístup.U Remaxu se o nás starala paní Ondrušová a paní Hilton a můžu jen doporučit. Práce je rozhodně baví. =)
A Google User
A Google User
Velmi děkujeme paní makléřce Formanové za to, jak nás provedla celým procesem koupě nemovitosti. Byli jsme velmi spokojeni. Oceňujeme zejména profesionalitu, ale i lidský přístup a velkou vstřícnost, například z hlediska času, kdy paní makléřce nevadilo setkat se s námi třeba i o víkendu. Její služby považujeme za nadstandardní, neboť po celou dobu dělala více než musela a bylo nám k dispozici kdykoli, kdy jsme potřebovali něco řešit. Ještě jednou děkujeme a velmi doporučujeme.
Vysoce nadstandardní servis a poradenství. Paní Dana Rambousková absolutně předčila vše, co jsem od realitního makléře očekával (a to už jsem jich potkal dost). Velmi kvalitní a efektivní zajištění dokumentace, právní i technické stránky nemovitosti a veškerého servisu k absolutní spokojenosti nejen mé, ale i protistrany. Paní mne dokázala informovat o množství věcí, které by mne vůbec nenapadly řešit a zajistit vše potřebné, jak jsem zvolil. Nesmírně oceňuji nezištný a zejména osobní přístup, navíc bez ohledu na čas a volné dny. Obrovskou pomocí pro nás byla i podpora, konzultace a doporučení při výběru a koupi následné nemovitosti, kterou jsme si hledali sami u konkurence.
Эффективная компания. Отличная командная работа.
Moje zkušenost z kanceláří Remax Alfa, kterou pro mne reprezentuje paní Šebíková je nejlepší, co jsem kdy měla. Do té doby jsem o práci realitních agentů měla jen velmi nevalné mínění díky mnohým neblahým zkušenostem. Tentokrát jsem byla nadšená! Její profesionalita rychlost, kontakty a celkově servis a hlavně životní optimismus jako přidaná hodnota, to vše mi nesmírně ulehčilo velmi složitou životní situaci, se kterou jsem se v té době potýkala.
Mám výbornou zkušenost s makéřkou Dorinou Šebíkovou. Prodávala byt mého táty, postarala se o kompletní vyzklizení bytu, ve kterém žili 30 let jeho rodiče, byt připravila k prodeji a během krátké chvíle našla na byt kupce. Táta s prodejem neměl žádné starosti, paní Šebíková se o vše postarala, skvěle komunikovala a byla také velmi empatická. Pokud budu v budoucnu řešit cokoliv s realitami, budu se na paní Šebíkovou s radostí obracet. Její služby opravdu doporučuji.
Perfektní práce na jedničku. Rychlá komunikace, maximální spokojenost, opravdový zodpovědný profesionál ve svém oboru.
Výborná spolupráce. Paní Alexandra Kurbanova je velmi příjemná, splnila všechny moje požadavky. V budoucnu znovu s důvěrou se k ní obrátím.
S panem Petrem Gajem mám výbornou zkušenost. Jednal profesionálně, ochotně, lidsky, zbytečně mě s ničím neobtěžoval. Všechny mé dotazy vždy zodpovědět, vše mi řádně vysvětlil. Na každém jednání byl upravený, sympatický a věnoval se pouze mé věci. Prodej bytu proběhl rychle a bez problémů. Pokud budu v budoucnu potřebovat služby realitního makléře, určitě se opět obrátím na pana Petra Gaje. Šárka Horynová
js_loader

Obavy kupujících

Někteří kupující se aukcí bojí. Bojí se, kam se může cena vyšplhat, neznají nabídky ostatních. To vše je může stresovat, proto někteří účast v aukci vzdají.

Tady hraje důležitou roli komunikační schopnost realitního makléře. Většinu lidí, kteří chtějí nemovitost koupit, ale mají obavy, se našim makléřům podaří k podání nabídky přesvědčit. Proto je důležité, abyste si k organizaci aukce pozvali makléře, které je důvěryhodný a přesvědčivý.

Aukce s rostoucí cenou

Jedná se o klasickou anglickou aukci, které se říká také aukce s přihazováním, bidováním (z anglického bid, bidding – nabídka ceny, příhoz). Aukce s rostoucí cenou rovněž patří při prodeji nemovitostí k oblíbeným typům.

Anglický název je: Increasing-price auction (English auction).

Výhody

Transparentnost

Její největší výhodou je transparentnost. Eliminuje případná lidská selhání a možnosti korupce organizátora. Účastníci aukce ví o nabídkách ostatních účastníků, a to oceňují především kupující.

Soutěživost, psychologie hry

Někteří vnímají jako výhodu i to, že se někdy účastníci v aukci nechají strhnout a cenu přeplatí.

Osobně se domnívám, že to není žádná výhoda, byť je často za výhodu považovaná. Myslím, že nákup nemovitosti by měl být výsledkem zralého rozhodnutí, nikoli výsledkem emoční extáze. Účastník, který se při aukci nechá strhnout, pak svého chování lituje a snaží se z něho vycouvat.

Nevýhody

Účastníci se hlídají, aby nepřeplatili

Toto je největší nevýhoda klasické anglické aukce.

Vysvětlím vám to na příkladu. Představte si, že se jeden ze zájemců do vaší nemovitosti zamiluje a chce udělat vše proto, aby ji koupil. Je připraven zaplatit až 7 mil. Kč. V případě Aukce s tajnou nabídkou ceny nabídne rovnou 7 mil. Kč, ale v anglické aukci to neudělá. Sleduje příhozy ostatních, a na základě nich reaguje. Pokud se přihazování zastaví na 6,8 mil., nabídne jen minimální příhoz, který mu zajistí výhru. Třeba jen 6.810.000 Kč. Rozdíl mezí první a druhou nabídkou nebývá zásadní, protože se účastníci hlídají, aby o moc nepřeplatili. Prodávající v anglické aukci utrží 6,810 mil. Kč, tj. o 190.000 Kč méně, než by utržil v aukci s tajnou nabídkou ceny.

Vyšší bariéry pro vstup do aukce

Další nevýhodou jsou vyšší požadavky na účastníky, kterými se organizátoři chrání proti zmaření aukce. Může se totiž stát, že účastníci vyšponují v aukci cenu nemovitosti do nesmyslných výšin a pak nemovitost nekoupí, a tím dojde ke zmaření.

Organizátoři se proto často chrání tak, že trvají na tom, aby účastníci aukce složili aukční jistotu a podepsali přihlášku. A protože se dnes většina aukcí organizuje elektronicky, je běžné, že se přihláška posílá poštou a organizátoři chtějí na přihlášce ověřený podpis.

Tyto administrativní bariéry některé lidi odrazují. Výsledkem je často nižší počet účastníků, a tím nižší dosažená cena pro prodávající.

Cena jako hlavní parametr aukce

Anglická aukce není vhodná v případech, kdy si prodávající chce vybrat kupující i na základě dalších kritérií. Z tohoto pohledu neumožňuje tento typ aukce takovou flexibilitu jako aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obavy kupujících

Podobně jako v aukci s tajnou nabídkou ceny mají i zájemci v anglické aukci obavy. Těchto obav je tu však více. Obavy, aby v aukci nepřestřelili cenu či obavy, aby nepřihodili omylem vyšší cenu. Plánovaný příhoz 50.000 Kč může být vlivem překliknutí 500.000 Kč, a to může vyvolávat strach.

Aukce s klesající cenou

Říká se jí také holandská či reverzní aukce. Principem této aukce je, že začíná na nejvyšší ceně, a ta se postupně snižuje. Kdo první akceptuje cenu, vyhrává. Holandská se jí říká, protože se nejvíce osvědčila v Holandsku při aukcích tulipánů pro velkoobchodníky. Je vhodná i pro prodej komodit s krátkou životností, u nichž dochází k poklesu jejich ceny. Pro prodej nemovitostí není vůbec vhodná, zmiňuji ji zde jen pro úplnost.

Anglický název: Decreasing-price auction (Dutch auction).

Shrnutí: Která realitní aukce je nejlepší

Volba č. 1: Aukce s tajnou nabídkou ceny

Nejlepších výsledků dosahujeme při prodeji nemovitostí v aukcích s tajnou nabídkou ceny. Všem prodávajícím ji při prodeji nemovitosti doporučujeme jako volbu č. 1.

Volba č. 2. Aukce s rostoucí cenou

Tam, kde jsou obavy o selhání lidského faktoru nebo požadavek na veřejně přístupné přihazování ceny, je ideální prostor pro klasickou anglickou aukci s rostoucí cenou.

Máte zájem o další informace k realitním aukcím?

Kontaktujte nás

Vysoutěžíme vaši nemovitost v aukci nejvyšší nabídce.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.


Klienti řekli o aukcích

Požádali jsme prodávající klienty, pro které jsme zorganizovali aukci, jak byli spokojeni s výsledkem prodeje. Další recenze od našich klientů najdete na stránce Recenze.


Petr Podlešák - manažer realitní kanceláře RE/MAX Alfa
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa