Typy realitních aukcí. Výhody, nevýhody pro prodávající

Realitní aukce

Je několik typů realitních aukcí. Každá má své výhody a nevýhody. Jaké jsou nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Doba čtení: 7 minut

Rozdíl mezi aukcí a dražbou

Realitní aukce je prodej nemovitosti formou soutěže o nejlepší nabídku. Setkat se můžete se dvěma termíny: aukce a dražba. Lidem se může zdát, že se jedná o různé slovní označení pro totéž. Rozdíl je zásadní hlavně po právní stránce. Realitní aukce se organizují podle § 1772 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdežto dražby podle Zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb.

Dražby podle Zákona o veřejných dražbách nejsou pro dobrovolný prodej nemovitostí pro prodávají výhodné, protože nejsou tak flexibilní při stanovování podmínek prodeje a mají omezení, které odrazují některé zájemce o koupi. Kvůli tomu se nemusí podařit nemovitost tak dobře prodat. Hlavním smyslem dražeb je zpeněžit majetek dlužníka a uspokojit tak pohledávku věřitelů. Další informace o rozdílech se dozvíte v článku Rozdíl mezi aukcí a dražbou. Výhody, nevýhody.

Dnes budu hovořit pouze o aukcích organizovaných podle Občanského zákoníku. Aukce jsem seřadil od těch, která považuji za nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Aukce s tajnou nabídkou ceny

V Česku je tato aukce nejznámější pod názvem prodej obálkovou metodou. Klasické nabídky v obálkách jsou v 21. století nahrazovány elektronickými aukčními systémy.

Princip aukce je velmi jednoduchý. Zájemci do stanoveného data předloží organizátorovi své nabídky, za jakých jsou ochotni nemovitost koupit. Nabídka obsahuje cenu, termín splatnosti, eventuálně další parametry stanovené prodávajícím. Účastníci vzájemně neznají své nabídky. Tento typ aukcí patří celosvětově při prodeji nemovitostí k nejrozšířenějším.

Anglický název: Sealed-bid auction, Blind auction

Výhody

Nejvyšší výnos z prodeje nemovitosti

Hlavní výhodou tohoto typu aukce pro prodávající je, že je při ní je dosaženo nejvyšší prodejní ceny. To je způsobeno mimo jiné tím, že si účastníci aukce vzájemně nevidí své nabídky. Zájemci o koupi nabídnou max. částku, za kterou jsou ochotni koupit. Maximální nabídkou ceny zvyšují pravděpodobnost, že aukci vyhrají. Rozdíl mezi výherní nabídkou a druhou nejvyšší nabídkou je někdy značný. Někdy se pohybuje i v řádech statisíců korun.

Více kriteriální podmínky aukce

Tento typ aukce nabízí prodávajícím i kupujícím, aby si stanovili další podmínky, za kterých jsou ochotni nemovitost prodat či koupit. Může rozhodovat např. i termín zaplacení, vystěhování nemovitosti, inspekce nemovitosti, rozvazovací podmínky atd.

Nevýhody

Lidský faktor

Tato aukce je dokonalá, pokud ji organizuje zkušený makléř z důvěryhodné realitní kanceláře, pevných morálních kvalit. A to rozhodně není standardem. Selhání lidského faktoru je hlavní nevýhoda aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obálková metoda u některých lidí vzbuzuje negativní asociace. A po právu. Jsou známy případy, že se nějaká nabídka „ztratí“, některé obálky v rozporu s pravidly zkorumpovaný organizátor rozbalí před ukončením aukce a informace o nabídkách sdělí jinému soutěžícímu.

Účastníci aukce se nám stále snaží nabízet úplatky, abychom jim řekli, kdo nabídl nejvyšší cenu, aby ji mohli přeplatit. A dělají to neuvěřitelně často.

Na lidská selhání a nepovolené manipulace s aukcí dnes čím dál častěji dohlížejí elektronické aukční systémy, které neumožní nikomu vidět nabídky účastníků aukce až do jejího skončení aukce. Systémy zabrání, aby se některé nabídky „ztratily“.

Kladu velký důraz, abychom měli v RE/MAX Alfa poctivé makléře. Makléř, který by v Alfě přijal úplatek, okamžitě skončí pro hrubé porušení pracovních povinností a hrozí mu zaplacení škody, které by takovým jednáním způsobil. Věřím, že morální kvality makléřů v Alfě jsou tak vysoké, že to neudělají. Ale jinde to může být problém.

Selháním lidského faktoru je nejvíce poškozen právě prodávající. Pokud účastníci aukce získají dojem, že je celá aukce je fingovaná a že hrají jen křoví, tak se jí neúčastní a prodávající neprodá tak dobře.

Pro úspěšnost prodeje v tomto typu aukce je důležité, abyste si pro prodej nemovitosti vybrali kvalitního, obchodně zdatného a morálně pevného realitního makléře z důvěryhodné realitní kanceláře. Pak je Aukce s tajnou nabídkou ceny pro prodej prodej nemovitosti dokonalá.

Tímto bych chtěla poděkovat panu Šprynarovi za jeho ochotu a vstřícnost, kterou mé rodině pomáhá při koupi a stěhování do zakoupeného baráčku.Všem doporučuji Vaše služby na110%.Alena Šturcová
Velmi kvalitní služby, Vždy rychlá reakce. Maximální spokojenost- vyjádřená i ve videohodnocení na stránkách makléře i na Youtube.
Jsem spokojen, protože makléř Karel Hynšt je schopný, spolehlivý profesionál. Velice oceňuji jeho osobní přístup.
Byl jsem velice spokojen s prací a službami paní Černé. Reagovala rychle, všechny potřebné informace jsem vždy obdržel ke své spokojenosti. Jednání paní Černé bylo velmi korektní a profesionální.
Děkuji Alexandře Kurbanové za rychlý odhad ceny bytu.
B.Podlipská
Paní makléřka Šárka Sabová odvedla profesionální práci. Zařídila vše potřebné a mnohé navíc. Na její práci je vidět vysoké osobní nasazení. Při případném dalším prodeji s ní rád budu znovu spolupracovat.
Ráda bych poděkovala paní Dörflerové z REMAX Alfa za profesionální práci při prodeji naší chaty. I přes "coronavirové" období vše proběhlo rychle a v pořádku.
S praci p. Radka Karnolda z REMAXu jsem byla velmi spokojena. Doporucuji.
Výborná spolupráce s makléřem p. Petrem Veselým. Co bylo domluveno, bylo splněno. Velká snaha, ochota a trpělivost. Děkuji.
Rád bych ocenil práci paní makléřky Jitky Šalounové, kterou jsem poznal prostřednictvím jejího manžela. Zmínil jsem se že bych rád bydlel v domku, leč ačkoliv mám byt, nemám finance. Záhy mě paní Šlounová kontaktovala a vylíčila mi možnosti nejlepšího způsobu zafinancování a rovnou mě upravila mojí představu, která byla v podstatě nereálná. Současně mi poradila i jak se dopracovat ke svému novému domu. Vzhledem k tomu, že realitám vůbec nerozumím jsem to stejně považoval za nereálné, neboť sehnat pozemek bylo nad moje možnosti. A opět zapracovala paní Šalounová. A to vše bez jakéhokoliv nároku na odměnu, jen jsme se domluvili, že případný prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím. Během převodu pozemku se vyskytly nějaké nejasnosti, ale paní Šalounová opět kvalifikovaně poradila. Jedná se o velmi pečlivou makléřku, která nenechá nic náhodě a její zkušenosti jsou podepřené nejen dlouholetou zkušeností v oboru, ale i praxí, kdy ona sama prošla procesem stavby domu a s tím souvisejícími etapami a "procedurami". Dnes vím, že prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím a je mi jasné, že to bude v nejlepších rukou. S díky Tomáš Parašín
Má osobní zkušenost s panem RNDr. Pleskačem je na více než "jen" pět hvězdiček. Řešil jsem velice složitý prodej bytu a jiní makléři se k celé věci stavěli skepticky a o celou záležitost nejevili zájem. Pan doktor se mi věnoval téměř po celý rok a provedl mě všemi úskalími ke zdárnému konci, i když výsledek nebyl zcela jistý.Ještě jednou Vám děkuji za profesionální a lidský přístup.
Profesionální přístup a kvalitní práce. Jistota prodeje za dobrou cenu.Byla jsem maximálně spojená i s rychlostí a organizací prodeje.
Ráda bych touto cestou poděkovala za přátelský a profesionální přístup vašeho realitního makléře Ing. Petra Gaje, který mi pomáhal při koupi bytu v Ostravě. Nic pro něj nebylo problém, ani mé někdy všetečné dotazy a požadavky.
Před setkáním s paní Gondekovou a řešením bydlení přes makléře jsem byl k tomuto postupu velice skeptický, nyní musím uznat, že když narazíte na někoho tak schopného, jako je právě paní Gondeková, pak se vše vyřídí plynule a bez jakéhokoliv zádrhelu, mohu jen doporučit 🙂
Naprostá spokojenost s panem Švarcem, je vstřícný, seriózní a empatický člověk. Spolupráci s ním rozhodně doporučuji.
Spolupracovali jsme s panem inženýrem Karnoldem, který nám pomohl koupit byt. Jeho práce byla zcela obdivuhodná a bez jeho pomoci, podpory, trpělivosti a důslednosti by se nám to nepodařilo. Pozici měl nezáviděníhodnou, neboť byt prodával jiný makléř, který pracoval úplně jinak, než bychom si přáli. Jsme moc rádi, že pan Karnold stál celou dobu při nás a dovedl koupi do zdárného konce. Moc děkujeme!
Dobrý den,Byl jsem velmi spokojen s profesionalitou a lidským přístupem paní Hany Dorflerové od společnosti Remax. Poskytla mi ucelené odborné informace a odhad prodejní ceny nemovitosti. Osobně tuto paní makléřku velmi doporučuji.S pozdravem J. Klír
Pana Ing. Jakuba Žižku hodnotím jako vynikajícího profesionála. Při prvním setkání mně srozumitelně vysvětlil postup prodeje pozemku. Následně mě informoval o jednáních s příslušnými úřady. Prodej byl úspěšný a já jsem přesvědčena, že díky obdivuhodné práci Pana makléře Ing. Jakuba Žižky.
Dobrý den.Chtěl bych tímto velmi poděkovat paní Dorině Šebíkové, za skvěle odvedenou práci a maximální profesionalitu se 100% servisem. S paní Šebíkovou jsem řešil prodej již druhé nemovitosti a opět maximální spokojenost. Prezentace, Rychlost, Cena za kterou se byt prodal a vyřízení všech náležitostí souvisejících s prodejem na nejvyšší úrovni. Mohu každému s čistým svědomím jen doporučit... 👌Pokud bych v budoucnu měl opět řešit prodej nemovitosti... Určitě znovu s paní Šebíkovou.Ještě jednou moc děkuji.
Uživatel Googlu
Uživatel Googlu
Dovoluji si sdílet moji výbornou zkušenost s paní Hanou Dorflerovou, se kterou jsem konzultoval prodej domu a jeho ocenění. Prošla se mnou celý proces a vysvětlila různé aspekty. Vše v milé a přátelské atmosféře. Vřele doporučuji. Robert Palán.
js_loader

Obavy kupujících

Někteří kupující se aukcí bojí. Bojí se, kam se může cena vyšplhat, neznají nabídky ostatních. To vše je může stresovat, proto někteří účast v aukci vzdají.

Tady hraje důležitou roli komunikační schopnost realitního makléře. Většinu lidi, kteří chtějí nemovitost koupit, ale mají obavy se našim makléřům podaří k podání nabídky přesvědčit. Proto je důležité, abyste si k organizaci aukce pozvali makléře, které je důvěryhodný a přesvědčivý.

Aukce s rostoucí cenou

Jedná o klasickou anglickou aukci, které se říká také aukce s přihazováním, bidováním (z anglického bid, bidding – nabídka ceny, příhoz). Aukce s rostoucí cenou rovněž patří při prodeji nemovitostí k oblíbeným typům aukcí.
Anglický název je: Increasing-price auction (English auction)

Výhody

Transparentnost

Její největší výhodou je transparentnost. Eliminuje případná lidské selhání a možnosti korupce organizátora. Účastníci aukce ví o nabídkách ostatních účastníků, a to oceňují především kupující.

Soutěživost, psychologie hry

Někteří vnímají jako výhodu i to, že se někdy účastníci v aukci nechají strhnout, cenu přeplatí.

Osobně se domnívám, že to není žádná výhoda, byť je často za výhodu považovaná. Myslím, že nákup nemovitosti by měl být výsledkem zralého rozhodnutí nikoli výsledkem emoční extáze. Účastník, který se při aukci nechá strhnout, pak svého chování lituje a snaží se z něho vycouvat.

Nevýhody

Účastníci se hlídají, aby nepřeplatili

Toto je největší nevýhoda klasické anglické aukce.

Vysvětlím vám to na příkladu. Představte si, že jeden ze zájemců se do vaší nemovitosti zamiluje a chce udělat vše proto, aby ji koupil. Je připraven zaplatit až 7 mil. Kč. V případě Aukce s tajnou nabídkou ceny nabídne rovnou 7 mil. Kč, ale v anglické aukci to neudělá. Sleduje příhozy ostatních a na základě nich reaguje. Pokud se přihazování zastaví na 6,8 mil., nabídne jen minimální příhoz, který mu zajistí výhru. Třeba jen 6.810.000 Kč. Rozdíl mezí první a druhou nabídkou nebývá zásadní, protože se účastníci hlídají, aby o moc nepřeplatili. Prodávající v anglické aukci utrží 6,810 mil.tj. o 190.000 Kč méně, než by utržil v aukci s tajnou nabídkou ceny.

Vyšší bariéry pro vstup do aukce

Další nevýhodou jsou vyšší požadavky na účastníky, kterými se organizátoři chrání proti zmaření aukce. Může se totiž stát, že účastníci vyšponují v aukci cenu nemovitosti do nesmyslných výšin a pak nemovitost nekoupí a tím dojde ke zmaření.

Organizátoři se proto často chrání tak, že trvají na tom, aby účastníci aukce složili aukční jistotu a podepsali přihlášku. A protože dnes se většina aukcí organizuje elektronicky, je běžné, že přihláška se posílá poštou a organizátoři chtějí na přihlášce ověřený podpis.

Tyto administrativní bariéry některé lidi odrazují. Výsledkem je často nižší počet účastníků a tím nižší dosažená cena pro prodávající.

Cena jako hlavní parametr aukce

Anglická aukce není vhodná v případech, kdy si prodávající chce vybrat kupující i na základě dalších kritérií. Z tohoto pohledu neumožňuje tento typ aukce takovou flexibilitu jako Aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obavy kupujících

Podobně, jako v Aukci s tajnou nabídkou ceny mají i zájemci v anglické aukci obavy. Těchto obav je tu však více. Obavy, aby v aukci nepřestřelili cenu či obavy, aby nepřihodili omylem vyšší cenu. Plánovaný příhoz 50.000 Kč vlivem překliknutí může být 500.000 Kč, a to může vyvolávat strach.

Aukce s klesající cenou

Říká se jí také holandská či reverzní aukce. Principem této aukce je, že začíná na nejvyšší ceně a ta se postupně snižuje. Kdo první akceptuje cenu vyhrává. Holandská se jí říká protože, se nejvíce osvědčila v Holandsku při aukcích tulipánů pro velkoobchodníky. Je vhodná i pro prodej komodit s krátkou životností, u nichž dochází k poklesu jejich ceny. Pro prodej nemovitostí není vůbec vhodná, zmiňuji ji zde jen po úplnost.
Anglický název: Decreasing-price auction (Dutch auction)

Shrnutí: Která aukce je nejlepší

Volba č. 1: Aukce s tajnou nabídkou ceny

Nejlepších výsledků dosahujeme při prodeji nemovitostí v aukcích s tajnou nabídkou ceny. Všem prodávajícím ji při prodeji nemovitosti doporučujeme jako volbu č. 1.

Volba č. 2. Aukce s rostoucí cenou

Tam, kde jsou obavy o selhání lidského faktoru nebo požadavek na veřejně přístupné přihazování ceny, tam je ideální prostor pro klasickou anglickou aukci s rostoucí cenou.

Máte zájem o další informace k realitním aukcím?

Kontaktujte nás

Vysoutěžíme vaši nemovitost v aukci nejvyšší nabídce.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Tato stránka je chráněna systémem reCAPTCHA od Google s ochranou soukromí a podmínkami používání.



Klienti řekli o aukcích

Požádali jsme prodávající klienty, pro které jsme zorganizovali aukci, jak byli spokojeni s výsledkem prodeje. Další reference najdete na reference.


Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa