Typy realitních aukcí. Výhody, nevýhody pro prodávající

Realitní aukce

Je několik typů realitních aukcí. Každá má své výhody a nevýhody. Jaké jsou nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Rozdíl mezi aukcí a dražbou

Realitní aukce je prodej nemovitosti formou soutěže o nejlepší nabídku. Setkat se můžete se dvěma termíny: aukce a dražba. Lidem se může zdát, že se jedná o různé slovní označení pro totéž. Rozdíl je zásadní hlavně po právní stránce. Realitní aukce se organizují podle § 1772 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdežto dražby podle Zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb.

Dražby podle Zákona o veřejných dražbách nejsou pro dobrovolný prodej nemovitostí pro prodávají výhodné, protože nejsou tak flexibilní při stanovování podmínek prodeje a mají omezení, které odrazují některé zájemce o koupi. Kvůli tomu se nemusí podařit nemovitost tak dobře prodat. Hlavním smyslem dražeb je zpeněžit majetek dlužníka a uspokojit tak pohledávku věřitelů. Další informace o rozdílech se dozvíte v článku Rozdíl mezi aukcí a dražbou. Výhody, nevýhody.

Dnes budu hovořit pouze o aukcích organizovaných podle Občanského zákoníku. Aukce jsem seřadil od těch, která považuji za nejvýhodnější z pohledu prodávajících.

Aukce s tajnou nabídkou ceny

V Česku je tato aukce nejznámější pod názvem prodej obálkovou metodou. Klasické nabídky v obálkách jsou v 21. století nahrazovány elektronickými aukčními systémy.

Princip aukce je velmi jednoduchý. Zájemci do stanoveného data předloží organizátorovi své nabídky, za jakých jsou ochotni nemovitost koupit. Nabídka obsahuje cenu, termín splatnosti, eventuálně další parametry stanovené prodávajícím. Účastníci vzájemně neznají své nabídky. Tento typ aukcí patří celosvětově při prodeji nemovitostí k nejrozšířenějším.

Anglický název: Sealed-bid auction, Blind auction

Výhody

Nejvyšší výnos z prodeje nemovitosti

Hlavní výhodou tohoto typu aukce pro prodávající je, že je při ní je dosaženo nejvyšší prodejní ceny. To je způsobeno mimo jiné tím, že si účastníci aukce vzájemně nevidí své nabídky. Zájemci o koupi nabídnou max. částku, za kterou jsou ochotni koupit. Maximální nabídkou ceny zvyšují pravděpodobnost, že aukci vyhrají. Rozdíl mezi výherní nabídkou a druhou nejvyšší nabídkou je někdy značný. Někdy se pohybuje i v řádech statisíců korun.

Více kriteriální podmínky aukce

Tento typ aukce nabízí prodávajícím i kupujícím, aby si stanovili další podmínky, za kterých jsou ochotni nemovitost prodat či koupit. Může rozhodovat např. i termín zaplacení, vystěhování nemovitosti, inspekce nemovitosti, rozvazovací podmínky atd.

Nevýhody

Lidský faktor

Tato aukce je dokonalá, pokud ji organizuje zkušený makléř z důvěryhodné realitní kanceláře, pevných morálních kvalit. A to rozhodně není standardem. Selhání lidského faktoru je hlavní nevýhoda aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obálková metoda u některých lidí vzbuzuje negativní asociace. A po právu. Jsou známy případy, že se nějaká nabídka „ztratí“, některé obálky v rozporu s pravidly zkorumpovaný organizátor rozbalí před ukončením aukce a informace o nabídkách sdělí jinému soutěžícímu.

Účastníci aukce se nám stále snaží nabízet úplatky, abychom jim řekli, kdo nabídl nejvyšší cenu, aby ji mohli přeplatit. A dělají to neuvěřitelně často.

Na lidská selhání a nepovolené manipulace s aukcí dnes čím dál častěji dohlížejí elektronické aukční systémy, které neumožní nikomu vidět nabídky účastníků aukce až do jejího skončení aukce. Systémy zabrání, aby se některé nabídky „ztratily“.

Kladu velký důraz, abychom měli v RE/MAX Alfa poctivé makléře. Makléř, který by v Alfě přijal úplatek, okamžitě skončí pro hrubé porušení pracovních povinností a hrozí mu zaplacení škody, které by takovým jednáním způsobil. Věřím, že morální kvality makléřů v Alfě jsou tak vysoké, že to neudělají. Ale jinde to může být problém.

Selháním lidského faktoru je nejvíce poškozen právě prodávající. Pokud účastníci aukce získají dojem, že je celá aukce je fingovaná a že hrají jen křoví, tak se jí neúčastní a prodávající neprodá tak dobře.

Pro úspěšnost prodeje v tomto typu aukce je důležité, abyste si pro prodej nemovitosti vybrali kvalitního, obchodně zdatného a morálně pevného realitního makléře z důvěryhodné realitní kanceláře. Pak je Aukce s tajnou nabídkou ceny pro prodej prodej nemovitosti dokonalá.

Dobrý den,Byl jsem velmi spokojen s profesionalitou a lidským přístupem paní Hany Dorflerové od společnosti Remax. Poskytla mi ucelené odborné informace a odhad prodejní ceny nemovitosti. Osobně tuto paní makléřku velmi doporučuji.S pozdravem J. Klír
Rád bych ocenil práci paní makléřky Jitky Šalounové, kterou jsem poznal prostřednictvím jejího manžela. Zmínil jsem se že bych rád bydlel v domku, leč ačkoliv mám byt, nemám finance. Záhy mě paní Šlounová kontaktovala a vylíčila mi možnosti nejlepšího způsobu zafinancování a rovnou mě upravila mojí představu, která byla v podstatě nereálná. Současně mi poradila i jak se dopracovat ke svému novému domu. Vzhledem k tomu, že realitám vůbec nerozumím jsem to stejně považoval za nereálné, neboť sehnat pozemek bylo nad moje možnosti. A opět zapracovala paní Šalounová. A to vše bez jakéhokoliv nároku na odměnu, jen jsme se domluvili, že případný prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím. Během převodu pozemku se vyskytly nějaké nejasnosti, ale paní Šalounová opět kvalifikovaně poradila. Jedná se o velmi pečlivou makléřku, která nenechá nic náhodě a její zkušenosti jsou podepřené nejen dlouholetou zkušeností v oboru, ale i praxí, kdy ona sama prošla procesem stavby domu a s tím souvisejícími etapami a "procedurami". Dnes vím, že prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím a je mi jasné, že to bude v nejlepších rukou. S díky Tomáš Parašín
Ráda bych poděkovala za skvělou spolupráci, neměla jsem s pronájmem starosti, vše k mé spokojenosti bylo zařízeno včetně konzultaci nad výběrem nájemníků. Paní Sarka Sabova mi ušetřila čas, perfektně připravila veškeré podklady. Sarka Sabova pochopila co chci, koho bych chtěla. Neměla jsem s tím žádné starosti a za to ji i tímto chci velmi poděkovat. Doporučuji ji nejen jako profesionála ve svém oboru, ale také i po lidské stránce.”Michaela Hamplová
Spolupracovali jsme s panem inženýrem Karnoldem, který nám pomohl koupit byt. Jeho práce byla zcela obdivuhodná a bez jeho pomoci, podpory, trpělivosti a důslednosti by se nám to nepodařilo. Pozici měl nezáviděníhodnou, neboť byt prodával jiný makléř, který pracoval úplně jinak, než bychom si přáli. Jsme moc rádi, že pan Karnold stál celou dobu při nás a dovedl koupi do zdárného konce. Moc děkujeme!
Ing. Hana Dörflerová je velmi profesionální, vstřícná a milá realitní makléřka. Před samotným začátkem hledání našeho budoucího domu se mnou velmi podrobně prošla moje preference.Zároveň mi prostřednictvím svých zkušeností z realitního oboru pomohla už během prvního hovoru ujasnit si, co vlastně (ne)hledám a podívat se i na věci, které by mě předtím možná ani nenapadly.Pak následovala nabídka různých typů spolupráce a jejich detailní popis.Součástí jejích realitních služeb bylo i nastavení automatického posílání nabídek nemovitostí podle mnou zadaných požadavků. A samozřejmě také sjednávání prohlídek vybraných domů. Samozřejmostí bylo i zodpovídání dotazů telefonicky i e-mailem – Hanka byla vždycky k dispozici.Zároveň oceňuji možnost nabídky veškerého právního servisu, který se prodeje/koupě nemovitosti týká. Původně jsem totiž byla přesvědčená, že to zvládnu sama (což jsem si také vyzkoušela). Teď už ale vím, že ušetřený čas, peníze a moje energie v případě, kdy se o tohle všechno postará realitka, jsou tak znatelné, že bych realitní servis volila znovu.
Po té, co jsem se odstěhoval z ČR jsem prodával jsem rodinný dům u Prahy. Z výběru makléře jsem měl obavy, protože celou transakci bylo třeba uskutečnit na dálku. Paní Eva a paní Veronika se úkolu zhostily naprosto profesionálně a pro prodej nechaly vyhotovit naprosto fenomenální prezentaci. Mám možnost porovnat jejich práci s prací realitních makléřů ve Velké Británii a musím konstatovat, že se Britští makléři mají ještě co učit. Pečlivost s představením nemovitosti potenciálním kupcům i zastupování prodejce při prodejní transakci byla příkladná a jejich odměna naprosto zasloužená. Obě dámy mohu jen doporučit.
Pani Gondekova nam velmi rychle a ochotne poskytla konzultaci ohledne pronajmu bytu i nebytovych prostor. Tuto maklerku doporucuji. V. Anyz
“"Byla jsem velice spokojená,pan Petr Veselý byl velmi ochotný a vstřícný. Takže tuto pobočku a konkrétně pana Veselého mohu doporučit. Děkujeme za skvělou spolupráce :-)”
Využili jsme služeb pana Ing. Kamila Jelínka.Je to nejlepší makléř, se kterým jsme kdy spolupracovali. Doporučuji všude kudy chodím. Velmi profesionální a přesto milý přístup, kdy jsme viděli, že nejsme, jen obchodní položka, ale lidé, pro které pan Jelínek našel vždy pár milých slov nebo dokonce pár kousků ovoce pro děti. Prodej nemovitosti proběhl hladce i v naší náročnější situaci a časovém tlaku, kdy se koordinoval nákup a prodej více nemovitostí. Perfektní organizace, které není co vytknout. Kdyby se dalo dát sto hvězdiček, zaslouží si je všechny!
Chci ještě jednou poděkovat Paní Budské sděluji, že je profesionálka, při jednání prodeje řešila věci v náš prospěch. Často nás také doprovázela při prohlídkách bytu. Předávala informace rychle. S jejími službami jsme velmi spokojeni. Děkujme.
Spolupracovali jsme s paní Miladou Vedrovou, která je pečlivá, spolehlivá a pokud je na trhu realitních makléřů nějaký standard, cíleně se pohybuje v kvalitě poskytovaných služeb vysoko nad ním. Při realizaci zakázky pečlivě vybírá pouze profesionály nejvhodnější pro daný typ obchodu, v našem případě Mgr. Jan Zajíček (advokát) a Ivana Vaňková (home staging), jejichž přístup a služby byly také na vysoké úrovni.
Profesionální a zároveň přátelský přístup.U Remaxu se o nás starala paní Ondrušová a paní Hilton a můžu jen doporučit. Práce je rozhodně baví. =)
A Google User
A Google User
Jsem spokojen, protože makléř Karel Hynšt je schopný, spolehlivý profesionál. Velice oceňuji jeho osobní přístup.
Paní Janu Gondekovou jsem na začátku roku 2021 poznal jako makléřku pražské realitní kanceláře. Sám bez jakýchkoli zkušeností s realitními službami a bez možnosti s čímkoli srovnat jsem však byl s provedením prací (odhad ceny družstevního bytu na Žižkově a zároveň chalupy v Královéhradeckém kraji za účelem dědického řízení) naprosto spokojen ve všech ohledech, které jsem byl schopen posoudit. To bylo velmi příjemné zjištění, neboť v oblastech, ve kterých se člověk sám neorientuje, spoléhá na odbornost a důvěru v neznámou osobu. V budoucnu bych v případě potřeby využil i dalších služeb paní makléřky, stejně tak této realitní kanceláře (prodej, hypotéka apod.). J. Vlček, Praha 3
Ráda bych poděkovala paní Dörflerové z REMAX Alfa za profesionální práci při prodeji naší chaty. I přes "coronavirové" období vše proběhlo rychle a v pořádku.
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Maklere REMAX Alfa, se kterymi mam moznost dlouhodobe spolupracovat, povazuji za velke profesionaly v oboru. Vedle toho bych vyzdvihl velkou serioznost poskytovanych sluzeb jak ze strany jednotlivych makleru, tak ze strany vedeni kancelare, coz bohuzel neni stale na trhu s nemovitosmi samozrejmosti. I z tohoto duvodu nas vzajemna spoluprace velmi tesi.
Perfektní práce na jedničku. Rychlá komunikace, maximální spokojenost, opravdový zodpovědný profesionál ve svém oboru.
Výborná spolupráce. Paní Alexandra Kurbanova je velmi příjemná, splnila všechny moje požadavky. V budoucnu znovu s důvěrou se k ní obrátím.
Byl jsem velice spokojen s prací a službami paní Černé. Reagovala rychle, všechny potřebné informace jsem vždy obdržel ke své spokojenosti. Jednání paní Černé bylo velmi korektní a profesionální.
Sluzby pani Gondekove mohu vsem plne doporucit - vstricnost, rychlost, profesionalita, vse 5 hvezdicek.Pomohla nam pronajmout byt - velmi rychle zajistila potencialni zajemce a zajistila veskery servis kolem - k tomu absolutni transparence a vstricnost. Doporucuji!
js_loader

Obavy kupujících

Někteří kupující se aukcí bojí. Bojí se, kam se může cena vyšplhat, neznají nabídky ostatních. To vše je může stresovat, proto někteří účast v aukci vzdají.

Tady hraje důležitou roli komunikační schopnost realitního makléře. Většinu lidi, kteří chtějí nemovitost koupit, ale mají obavy se našim makléřům podaří k podání nabídky přesvědčit. Proto je důležité, abyste si k organizaci aukce pozvali makléře, které je důvěryhodný a přesvědčivý.

Aukce s rostoucí cenou

Jedná o klasickou anglickou aukci, které se říká také aukce s přihazováním, bidováním (z anglického bid, bidding – nabídka ceny, příhoz). Aukce s rostoucí cenou rovněž patří při prodeji nemovitostí k oblíbeným typům aukcí.
Anglický název je: Increasing-price auction (English auction)

Výhody

Transparentnost

Její největší výhodou je transparentnost. Eliminuje případná lidské selhání a možnosti korupce organizátora. Účastníci aukce ví o nabídkách ostatních účastníků, a to oceňují především kupující.

Soutěživost, psychologie hry

Někteří vnímají jako výhodu i to, že se někdy účastníci v aukci nechají strhnout, cenu přeplatí.

Osobně se domnívám, že to není žádná výhoda, byť je často za výhodu považovaná. Myslím, že nákup nemovitosti by měl být výsledkem zralého rozhodnutí nikoli výsledkem emoční extáze. Účastník, který se při aukci nechá strhnout, pak svého chování lituje a snaží se z něho vycouvat.

Nevýhody

Účastníci se hlídají, aby nepřeplatili

Toto je největší nevýhoda klasické anglické aukce.

Vysvětlím vám to na příkladu. Představte si, že jeden ze zájemců se do vaší nemovitosti zamiluje a chce udělat vše proto, aby ji koupil. Je připraven zaplatit až 7 mil. Kč. V případě Aukce s tajnou nabídkou ceny nabídne rovnou 7 mil. Kč, ale v anglické aukci to neudělá. Sleduje příhozy ostatních a na základě nich reaguje. Pokud se přihazování zastaví na 6,8 mil., nabídne jen minimální příhoz, který mu zajistí výhru. Třeba jen 6.810.000 Kč. Rozdíl mezí první a druhou nabídkou nebývá zásadní, protože se účastníci hlídají, aby o moc nepřeplatili. Prodávající v anglické aukci utrží 6,810 mil.tj. o 190.000 Kč méně, než by utržil v aukci s tajnou nabídkou ceny.

Vyšší bariéry pro vstup do aukce

Další nevýhodou jsou vyšší požadavky na účastníky, kterými se organizátoři chrání proti zmaření aukce. Může se totiž stát, že účastníci vyšponují v aukci cenu nemovitosti do nesmyslných výšin a pak nemovitost nekoupí a tím dojde ke zmaření.

Organizátoři se proto často chrání tak, že trvají na tom, aby účastníci aukce složili aukční jistotu a podepsali přihlášku. A protože dnes se většina aukcí organizuje elektronicky, je běžné, že přihláška se posílá poštou a organizátoři chtějí na přihlášce ověřený podpis.

Tyto administrativní bariéry některé lidi odrazují. Výsledkem je často nižší počet účastníků a tím nižší dosažená cena pro prodávající.

Cena jako hlavní parametr aukce

Anglická aukce není vhodná v případech, kdy si prodávající chce vybrat kupující i na základě dalších kritérií. Z tohoto pohledu neumožňuje tento typ aukce takovou flexibilitu jako Aukce s tajnou nabídkou ceny.

Obavy kupujících

Podobně, jako v Aukci s tajnou nabídkou ceny mají i zájemci v anglické aukci obavy. Těchto obav je tu však více. Obavy, aby v aukci nepřestřelili cenu či obavy, aby nepřihodili omylem vyšší cenu. Plánovaný příhoz 50.000 Kč vlivem překliknutí může být 500.000 Kč, a to může vyvolávat strach.

Aukce s klesající cenou

Říká se jí také holandská či reverzní aukce. Principem této aukce je, že začíná na nejvyšší ceně a ta se postupně snižuje. Kdo první akceptuje cenu vyhrává. Holandská se jí říká protože, se nejvíce osvědčila v Holandsku při aukcích tulipánů pro velkoobchodníky. Je vhodná i pro prodej komodit s krátkou životností, u nichž dochází k poklesu jejich ceny. Pro prodej nemovitostí není vůbec vhodná, zmiňuji ji zde jen po úplnost.
Anglický název: Decreasing-price auction (Dutch auction)

Shrnutí: Která aukce je nejlepší

Volba č. 1: Aukce s tajnou nabídkou ceny

Nejlepších výsledků dosahujeme při prodeji nemovitostí v aukcích s tajnou nabídkou ceny. Všem prodávajícím ji při prodeji nemovitosti doporučujeme jako volbu č. 1.

Volba č. 2. Aukce s rostoucí cenou

Tam, kde jsou obavy o selhání lidského faktoru nebo požadavek na veřejně přístupné přihazování ceny, tam je ideální prostor pro klasickou anglickou aukci s rostoucí cenou.

Máte zájem o další informace k realitním aukcím?

Kontaktujte nás

Vysoutěžíme vaši nemovitost v aukci nejvyšší nabídce.

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek.



Klienti řekli o aukcích

Požádali jsme prodávající klienty, pro které jsme zorganizovali aukci, jak byli spokojeni s výsledkem prodeje. Další reference najdete na reference.


Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa