Vypořádání SJM při rozvodu. Co se společnou nemovitostí

Rozvodové řízení

Rozvod je složitým životním obdobím. S ním často souvisí i vypořádání vlastnictví společné nemovitosti. Jak nejlépe postupovat?

Situace, kdy je ve společném jmění manželů (SJM) nemovitost, je dnes běžná. S tím souvisí problematika vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti při rozvodu.

V tomto článku vám chci poskytnout přehled, jak v takové situaci nejlépe postupovat.   

Obecně platí, že nemovitost patří do SJM, pokud ji manželé nabyli za trvání manželství. Z toho existují výjimky, např. že manželé mají zúžený rozsah zákonem stanoveného SJM, popřípadě pokud jeden z manželů nabyl nemovitost darováním, děděním, či z prostředků patřících do jeho výlučného vlastnictví. Pojednání o této problematice však není předmětem tohoto článku. SJM pak zaniká, vedle dalších možností, zejména rozvodem.

Pokud manželé dospějí do stadia rozvodu, bude bezesporu jednou z klíčových záležitostí (hned vedle úpravy péče a vyživovací povinnosti vůči nezletilým dětem) otázka vypořádání nemovitého majetku.

Možnosti vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti

Obecně vždy platí za nejlepší řešení se na podmínkách rozvodu (respektive vypořádání majetku) dohodnout.

Ještě před faktickým vypořádáním SJM v rámci rozvodu mohou manželé nemovitost prodat třetí osobě. Obdrženou kupní cenu si pak mezi sebou v rámci vypořádání SJM rozdělí. Tento v praxi nejjednodušší postup je vhodný tam, kde ani jeden z manželů nemá zájem nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví.  

Pokud výše uvedený postup není v konkrétním případě možný, přichází na řadu reálné rozdělení SJM.

Za tím účelem:

  1. uzavřou manželé buď dohodu o vypořádání SJM,
  2. nebo alespoň jeden z manželů podá návrh, aby ve věci o vypořádání SJM rozhodl soud,
  3. nebo uplynutím 3leté lhůty od zániku SJM rozvodem, kdy nedošlo k dohodě ohledně vypořádání SJM, ani nebyl podán soudu návrh na vypořádání SJM, se nemovitost stává podílovým spoluvlastnictvím obou manželů (jejich podíly budou stejné). 

Samotná dohoda o vypořádání SJM může být uzavřena ještě před rozvodem. Bude pak podmínkou tzv. nesporného rozvodu nebo ve lhůtě do 3 let po rozvodu manželství (tj. do doby, než nastane výše popsané zákonné vypořádání do spoluvlastnictví).

Způsob řešení vypořádání SJM v rámci dohody, ale i v rámci soudního rozhodnutí, pak může být trojí:

  • společný prodej nemovitosti oběma manžely, když finanční prostředky z prodeje nemovitosti si na základě dohody mezi sebou rozdělí;
  • nemovitost zůstane ve vlastnictví obou manželů v rámci spoluvlastnictví, přičemž praktické problémy spojené se spoluvlastnictvím jsou obecně známé, ale i toto může být řešení tam, kde si manželé přejí ponechat nemovitost pro děti apod.;
  • nemovitost zůstane ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, přičemž s druhým manželem se finančně vyrovná.

Vždy je však nutno mít na paměti, že dohoda o vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti musí být ve tříleté lhůtě od zániku SJM zapsána do katastru nemovitostí, jinak se uplatní zákonný postup a bez ohledu na obsah dohody, která nebyla zapsána do katastru nemovitostí, se SJM k nemovitosti změní na podílové spoluvlastnictví. 

Spory o majetek při rozvodu
Spory o majetek při rozvodu

Komplikace při vypořádání SJM spojené s hypotékou

Jistou komplikací v rámci vypořádání SJM může být, pokud pořízení nemovitosti bylo financováno prostřednictvím hypotečního úvěru a nemovitost je zatížena zástavním právem.

V rámci prodeje nemovitosti není problém závazky vůči hypoteční bance vypořádat z uhrazené kupní ceny. Zde je však nutno počítat s případnými sankcemi za předčasné splacení úvěru, pokud se doplacení úvěru nebude shodovat s termínem fixace.

Alternativou samozřejmě je i převzetí hypotečního úvěru kupujícím, v praxi však půjde spíše o výjimečnou situaci.

Pokud však má v rámci vypořádání SJM nemovitost připadnout do výlučného vlastnictví jen jednoho z manželů, z podstaty věci s tím souvisí i převzetí závazků vůči hypoteční bance (tzv. převzetí hypotéky). Hypoteční banka jako věřitel však musí s takovýmto převzetím hypotéky souhlasit, jinak takováto dohoda mezi manžely není vůči hypoteční bance účinná a bez jejího souhlasu zůstanou vůči ní v pozici dlužníka (zavázaných osob) oba manželé. Základním kritériem pro vyslovení souhlasu hypoteční banky je pak posouzení bonity klienta, který má hypotéku převzít. 

Shrnutí

Snad v každé problematické situaci doporučuji na prvním místě dohodu. Pokud je dohoda mezi manžely možná, je vždy nutné dále zvážit, zda nemovitost má být prodána, zůstat ve vlastnictví obou, nebo zda má být vlastnictvím jen jednoho z manželů.

Samotný prodej nemovitosti pak lze realizovat před rozvodem i po něm. Pokud má být nemovitost prodána, je nejjednodušším a nejrychlejším řešením ji prodat ještě za trvání manželství a finanční prostředky si pak rozdělit.

Pokud má nemovitost nabýt do vlastnictví jen jeden z manželů a nemovitost je zatížena hypotékou, je vždy důležité si nejdříve zjistit u hypoteční banky, zda bude souhlasit s vyvázáním druhého manžela. Vše ostatní je věcí dohody.  

Mgr. Jan Zajíček, právník REMAX Alfa
Mgr. Jan Zajíček, právník REMAX Alfa

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

www.realitniadvokati.cz

Jak dál při prodeji postupovat

Zvažujete-li prodej, kontaktujte nás.

Ze zkušenosti víme, že komunikace mezi rozvádějícími manželi je často složitá. Lidé, kteří se kdysi milovali, si často najednou nedůvěřují, vzájemně se obviňují, blokují záměry toho druhého a mají problém spolu komunikovat. Dohoda při prodeji je pak často složitá.

Máme s těmito situacemi hodně zkušeností. Při prodeji nemovitosti je role objektivního, citlivého a zkušeného prostředníka / makléře k nezaplacení.

Někdy se stává, že se na nás obrátí jeden z manželů a ten druhý nám a priori nevěří, protože si myslí, že ten první si nás najal, abychom toho druhého při prodeji nemovitosti nějak znevýhodnili či dokonce připravili o jeho podíl na nemovitosti. To v Alfě v žádném případě nehrozí.

Vždy, když se na nás obrátí se žádostí o prodej jeden z manželů, vždy se na prodej díváme z pohledu obou manželů stejně a druhého manžela v žádném případě neznevýhodňujeme. Prodávající, kteří si nás chtějí najmout z tohoto důvodu, v Alfě neuspějí.

Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

Chcete vypořádat SJM prodejem nemovitosti?

Kontaktujte nás.


O našich makléřích řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videoreference zobrazíte na Reference.