Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího

Zodpovědný kupující by se před koupí nemovitosti měl zajímat o to, zda prodávající nemá problém s insolvencí či exekucí a prověřit si případné právní vady nemovitosti. Podcenit nelze ani závazky prodávajícího, které s koupí domu, bytu či pozemku na kupujícího přechází. Které to jsou? 

Dluhy vůči správci domu (SVJ)

Při převodu jednotky (typicky bytu, ale i nebytového prostoru) přebírá kupující povinnosti dosavadního vlastníka související s jeho členstvím ve společenství vlastníků jednotek (SVJ)  v domě.

Mezi ně patří i dluhy prodávajícího na poplatcích za správu domu a pozemku, jako jsou poplatky za pojištění domu, činnost správcovské společnosti, náklady za osvětlení společných prostor, jejich úklid, údržbu a mnoho dalších. Kupující by si proto měl vždy ověřit, zda prodávající na těchto poplatcích něco správci (SVJ) nedluží. Pokud by tomu tak bylo, povinnost uhradit tyto dluhy přechází z prodávajícího na kupujícího, nedohodnou-li se smluvní strany v kupní smlouvě jinak.

Citace § 1186 odst. 2 Občanského zákoníku:

Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Příklad ze života

Paní Jana, která je právním laikem, si na internetu vyhlédla inzerát útulně vyhlížejícího bytu 2+kk nacházejícího se v osobním vlastnictví. Bála se, aby ji – lidově řečeno – byt někdo nevyfoukl, a proto s prodávajícím panem Martinem hned druhý den podepsala kupní smlouvu.

Vůbec ji přitom nenapadlo uvažovat nad tím, zda má pan Martin uhrazené poplatky spojené se správou společných částí budovy a pozemku. Když jí 2 měsíce po vkladu jejího vlastnického práva k bytu do katastru nemovitostí přišla od správce výzva k zaplacení dlužné částky na správu domu v celkové výši 64.657 Kč, byla nepříjemně překvapena a nevěděla, co si počít. Nakonec tak stejně musela vyhledat služby advokáta, aby jí poradil, jak postupovat. Kdyby si s převodem nechala poradit ještě před podpisem kupní (popř. rezervační) smlouvy, do této situace by se nikdy nedostala.

Jak koupit nemovitost – kompletní nákupní průvodce

Potvrzení o bezdlužnosti

Jestliže kupujete byt či nebytovou jednotku, požádejte prodávajícího o předložení potvrzení o bezdlužnosti. Máte pro to oporu i v zákoně, neboť podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku je prodávající povinen předložit kupujícímu potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.

Citace § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku:

Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

V příslušném potvrzení by měla být uvedena výše dluhů prodávajícího, které jsou po splatnosti. Případný dluh může být mezi smluvními stranami vyřešen tak, že se o příslušnou částku sníží kupní cena nemovitosti. Někdy nastane situace, kdy se výše dluhu uváděná v potvrzení liší od skutečnosti.

Pokud je v potvrzení uveden vyšší dluh než dluh skutečný, tak na nabyvatele přechází jen dluh skutečný. Naopak, u posouzení případu, kdy je v potvrzení uveden dluh nižší, se názory odborníků liší.

Část říká, že na nabyvatele přejde jen takto tvrzený dluh a zbytek zavazuje nejspíše původního vlastníka, který má nárok na náhradu škody po správci – SVJ.

Druhá část odborníků říká, že závazky i v případě nesprávného potvrzení přejdou na nabyvatele, kdy však nesprávná částka uvedená v potvrzení zakládá nárok na náhradu škody nabyvatele vůči správci. V praxi může dojít i k situaci, kdy na nabyvatele přejde závazek převodce podílet se na splácení úvěru SVJ – nemusí být v okamžik převodu splatné, úvěr ještě nemusí být ani vyplacen.

Co byste měli prověřit

Kupujícím vždy doporučujeme si prověřit:

• jaká je výše poplatků za správu domu a pozemku,
• zda jsou na kupované jednotce nějaké nedoplatky,
• seznámit se s hospodařením a rozpočtem SVJ (popř. schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku včetně fondu oprav atd.)

Pokud prodáváte byt či nebytovou jednotku, připravte se na tyto otázky a již s předstihem si u vašeho správce (SVJ) ověřte, že je vše v pořádku a vy máte tyto platby vyrovnané. Pokud se na nějaké nedoplatky přece jen přijde, vyrovnejte je, případně je zohledněte v kupní ceně nemovitosti. Předejdete tak nepříjemné situaci, kdy by kupující tyto dluhy odhalil až v rámci prověřování nemovitosti, což by mohlo zbytečně vyvolat nedůvěru a zkomplikovat celý průběh prodeje.

Pokud by přece jen nějaké dluhy na kupujícího přešly, původní vlastník – prodávající – za jejich úhradu ručí.

Koupě nemovitosti se zástavním právem

Kromě uvedeného přechází při prodeji i koupi nemovitosti na kupujícího i další závazky, které se týkají prodávané věci. Jedná se především o závazky zjistitelné z katastru nemovitostí (typicky zástavní práva, věcná břemena).

Podívejte se na ten nejběžnější případ, kterým je zástavní právo na nemovitosti. V praxi se často stává, že se vlastník rozhodne prodat svou nemovitosti dříve, než stihne splatit hypoteční úvěr sjednaný na pořízení nemovitosti. Realitní kanceláře tyto případy znají a pomohou s hladkou realizací obchodu. Zpravidla se řeší tak, že se zbytek dluhu vůči bance splatí z kupní ceny, případně hypotéku kupující se souhlasem banky převezme.

Příklad ze života

Pan Antonín se po letech strávených v centru města chtěl se svojí rodinou usadit na venkově, kde to budou mít blízko na procházky do přírody. Realitní kancelář mu zprostředkovala prodej krásného rodinného domku se zahradou, nacházejícího se v malé vesničce 20 km za Prahou. Domek do té doby patřil panu Jiřímu, který výstavbu domku financoval kromě vlastních prostředků navíc z hypotečního úvěru od banky, z kterého ke dni prodeje zbývalo splatit ještě 953.100 Kč. Pan Jiří se s Antonínem (a se souhlasem banky) dohodli na tom, že pan Antonín převezme hypoteční úvěr pana Jiřího, a o tuto sumu i snížili kupní cenu. Povinnost zaplatit zbývající částku 953.100,- Kč tak po podpisu příslušných dodatků v bance přešla na pana Antonína, zatímco pan Jiří tímto své závazky vůči bance vyrovnal.

Zde tedy vše proběhlo tak, jak mělo. Pokud jste ale v pozici kupujícího, kdy kupujete nemovitost od „samoprodejce“ bez účasti realitní kanceláře či advokáta na vaší straně, mějte se na pozoru. Zde totiž hrozí, že si s nemovitostí zatíženou zástavním právem koupíte i dluh prodávajícího. Nechte si proto kupovanou nemovitosti vždy řádně prověřit, ať máte jistotu, že nehrozí žádný karambol.  

Samozřejmě pokud jste na straně prodávající, postupujte poctivě a vždy na tento dluh kupujícího upozorněte. Poté si dohodněte s vaší bankou a s kupujícím, jak bude nesplacený zůstatek hypotéky vyřešen. Vybranou variantu je pak třeba promítnout do kupní ceny, resp. do způsobu jejího vypořádání.

Ať jste již na straně prodávající či nemovitost kupujete, usnadníte si život přizváním zkušeného odborníka, který vás procesem prodeje a koupě nemovitosti provede.

Naši realitní makléři i realitní advokáti, s nimiž dlouhodobě spolupracujeme, vám ochotně poradí a pomohou vám provést celou transakci bezpečně. Budete-li mít jakékoli otázky nebo zájem o pomoc, napište nám nebo zatelefonujte na níže uvedená kontaktní spojení.  

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz