Jak prodat nemovitost, kde došlo k úmrtí

vdova

Odchod blízkého člověka je pro každého z nás velmi citlivé a těžké období. O to těžší, pokud se musíme vypořádat s pozůstalostmi, řešit spoustu papírování, vyklízení nemovitosti a její prodej. Abychom vám tento proces usnadnili, připravil jsem pro vás praktický článek, který vám bude oporou a pomůže vám zorientovat se ve složité životní situaci.

Obsah článku

1. Počkejte na převod nemovitosti z dědického řízení.
2. Nezapomeňte na platby spojené s nemovitostí.
3. Dejte dohromady důležité dokumenty.
4. Chraňte citlivé údaje zesnulého.
5. Vyměňte zámky.
6. Na vyklízení si nechte čas, případně si najměte pomoc.
7. Připravte nemovitost k prodeji.
8. Vyberte spolehlivou realitní kancelář.
9. Jak na otázky kupujících ohledně úmrtí.
10. Co dělat v případech, kdy došlo k tragickému úmrtí v nemovitosti.
11. Pozor na realitní hyenismus.

1. Počkejte na převod nemovitosti z dědického řízení

Pokud zemřelý, v dědickém řízení se nazývá zůstavitel, nezanechal dědickou smlouvu či závěť s vypořádáním, stává se dědicem osoba určená zákonem. V prvé řadě se jedná o nejbližší příbuzné (manžel, děti, rodiče), pak blízké spolubydlící, sourozence, případně vzdálenější příbuzné. Dědické právo na majetek vzniká okamžikem úmrtí zůstavitele. Abyste však mohli s majetkem disponovat (tzn. vyklidit jej a prodat), musí projít nejdříve tzv. dědickým řízením.

Dědické řízení vede notář, kterého označujeme jako soudního komisaře. Ten rozhodne oficiálně o tom, jak se naloží s pozůstalostmi a komu připadnou. Více informací o právních a daňových záležitostech dědického řízení se dozvíte v článcích Jak probíhá prodej nemovitosti z dědického řízení a Daň z příjmu z prodeje nemovitosti z dědictví.

V tomto článku se zaměříme na další aspekty prodeje nemovitosti z dědictví a také na to, jak postupovat, pokud k úmrtí došlo přímo v nemovitosti. To sebou nese určitá úskalí, na které byste měli být připraveni.

Notář od vás bude požadovat předložení Odhadu nemovitosti pro dědické řízení. V případě zájmu o jeho vypracování nás můžete kontaktovat.

2. Nezapomeňte na platby spojené s nemovitostí

I když stále probíhá dědické řízení a nemovitost není oficiálně ještě vaše, nezapomeňte hradit pravidelné platby, které se k nemovitosti vztahují, tj. např. splátky hypotéky, platby za elektřinu, plyn atd. Ačkoliv je pro vás toto období velmi emotivní, banky a další poskytovatelé služeb stále očekávají své pravidelné platby. Jejich neplacením si způsobíte zbytečné potíže. Pokud se poplatky vážou k určité službě, která pro vás není důležitá, např. telefonní linka, můžete ji zrušit. Zajděte s úmrtním listem za telefonním operátorem a požádejte o její zrušení z důvodu úmrtí. Nerušte však tímto způsobem např. elektřinu. Pokud byste ji zrušili a v budoucnu ji chtěli opět připojit, energetická společnost po vás bude chtít novou revizní zprávu, čímž si zbytečně zkomplikujete život. Platit služby a splátky hypotéky je nezbytné, pokud jste předpokládanými dědici, a tedy neočekáváte žádný spor o dědictví. Běžné však nemovitost zdědí více dědiců, typicky partner/ka zemřelého a jeho dědi. Pokud jsou ve vaší rodině dobré vztahy, pravděpodobně se dohodnete i na placení závazků po zesnulém po dobu dědického řízení. Složitější situace nastane, pokud v rodině dobré vztahy nejsou, předpokládaní dědicové spolu nekomunikují a nejsou schopni se dohodnout za placení závazku. Může rovněž nastat stav, kdy je finanční situace předpokládaných dědiců natolik špatná, že závazky po zesnulém nejsou schopni platit (typicky např. splátky hypotéky). Rovněž, pokud očekáváte, že nastane spor o dědictví nebo tušíte že zůstavitel měl vysoké závazky a vy tak nemusíte vůbec nic zdědit, budete zřejmě zvažovat, jestli má vůbec smysl hradit platby týkající se nemovitosti. V takovém případě další kroky konzultujte s notářem, který vede dědické řízení. U komplikovaných dědických řízení, ve kterém se očekávají spory, konzultujte právní kroky se svým advokátem.

3. Dejte dohromady důležité dokumenty

Pro snadný a bezproblémový prodej nemovitosti budete potřebovat smlouvy, dohody, potvrzení a další dokumenty pojící se k bytu nebo domu. Lidé si ukládají dokumentace obvykle na jedno místo – do poličky, zásuvky, archu, složky. Budete muset prohledat věci po vašem blízkém a najít vše, co potřebujete. Mezi důležité dokumenty patří:

  • Poslední vůle či závěť – Jeden z nejdůležitějších dokumentů, od kterého se odvíjí budoucnost celé nemovitosti.
  • Účtenky (o výdajích i příjmech) – Může se jednat o příjmy podnájemníků, faktury a záruční listy od spotřebičů či výdaje spojené s užíváním nemovitosti, ale i osobní příjmy a výdaje.
  • Dluhopisy, akcie a jiné cenné papíry
  • Pojistné dokumenty – Životní či úrazová pojištění a jiné druhy pojistek vztahujících se k zesnulému.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti – Ověřte si, že je pojištění aktuální, případně jej obnovte.
  • Bankovní výpisy a dokumenty – Vypoví vám nejen o stavu financí na účtech, ale zároveň i o všech podrobných informacích (typ účtu, číslo, název banky apod.).
  • Stavební dokumentace k nemovitosti – Pokud zemřelý vlastnil rodinný dům a vy ho budete chtít prodat, je vaší zákonnou povinností předat kupujícímu stavební dokumentaci k domu. Více v článku “Rizika, když prodávající nepředá stavební dokumentaci kupujícímu
  • Osobní dokumenty – Pro nakládání s nemovitostí nejsou podstatné, ale z osobního hlediska mají nevyčíslitelnou hodnotu. Může se jednat o kresby, básně, osobní dopisy, pohledy a další.

4. Chraňte citlivé údaje zesnulého

Důležité dokumenty si uschovejte a nepotřebné raději zlikvidujte (roztrhejte, skartujte, spalte). Zaměřte se zejména na ty, kde se objevují citlivé údaje – rodné číslo, čísla účtů, kreditních a debetních karet, informace o zdravotním a sociálním pojištění atd. Zabráníte tak podvodníkům a zlodějům ukrást identitu zesnulého.

5. Vyměňte zámky

Abyste zabránili vstupu nežádoucích osob do nemovitosti, vyměňte co nejdříve zámky. Pokud zesnulý žil v bytě či domě dlouhou dobu, mohl za svůj život dát klíče mnoha osobám (bývalým partnerům, úklidové či pečovatelské službě, sousedům, kamarádům atd). Nikdy nevíte, jaké měli mezi sebou tito lidé vztahy, proto buďte opatrní a myslete na bezpečnost.

6. Na vyklízení si nechte čas, případně si najměte pomoc

Pokud vás netlačí čas a na vyklízení po vašem blízkém se necítíte, na nic nespěchejte. Přeci jenom někdy je to byt či dům, ve kterém jste vyrůstali, pojí vás k němu vzpomínky na rodiče, na strávené dětství. Teprve až se budete cítit připraveni, promyslete, jak chcete naložit s nábytkem, osobními a dalšími věcmi. Pokud se objeví položka, kterou bude někdo z rodiny chtít, nebo hrozí, že se o ni povede spor, odložte ji bokem na později.

Při vyklízení pamatujte i na skrýše.

Někteří lidé si cennosti schovávají v tajných skrýších. Často o nich neví ani vlastní děti. Peníze v polštářích patří spíše do pohádek, ale podívejte se na místa, kde jsou uvolněné parkety, stropní podhledy, otvory ve zdech, zákoutí ve spíži, komoře atd. Někdy budete překvapeni. Udělejte to určitě vy, než to udělá vyklízecí agentura, která vám ovšem vůbec nemusí říct, co našla. Občas se stane, že najdete něco, co vaši blízcí skrývali před zloději.

Se zbylými věcmi můžete naložit následovně: ponechat si je, věnovat je blízkým, prodat, darovat na charitu (např. oblečení či používané kuchyňské potřeby).

Na samotné vyklízení si můžete najmout stěhovací firmu nebo brigádníky. Ušetříte si spoustu času i energie. Podobně můžete naložit i s věcmi na prodej. V dnešní době existují společnosti, vetešníci, kteří se o prodej věcí postarají.

Naše realitní kancelář zajišťuje vyklízení nemovitostí v rámci našich realitních služeb. Spolupracujeme, jak s vyklízecími agenturami, vetešníky, ale i aukční síní. Naši makléři tak mohou poslat fotografie např. vašich obrazů specialistům do aukčních síně. Ti jsou pak schopni zajistit jejich prodej sběratelům v aukcích. Majitel aukční agentury, s kterou spolupracujeme, mi vyprávěl, jak jedna dědička chtěla vyhodit staré pohlednice po babičce, ale nakonec se v aukci prodali sběratelům za několik desítek tisíc. Proto buďte obezřetní, co vyhazujete.

7. Připravte nemovitost k prodeji

Příprava bytu či domu k prodeji po vašich blízkých se odvíjí od stáří nemovitosti. Čím starší nemovitost je, tím více práce s ní bývá. Nemusíte se však pouštět do kompletní rekonstrukce, bohatě postačí, když zařídíte nejnutnější věci. I drobné úpravy zvýší atraktivitu a cenu nemovitosti. Zde je stručný seznam aktivit, které byste udělat.

Kompletní vyčištění. Pokud není nemovitost delší dobu obývaná, zanedlouho se tam objeví pavučiny, prach a další usazeniny. Před prodejem je proto nutné nemovitost vyčistit. Pokud došlo k úmrtí přímo v nemovitosti, musíte si být 100% jisti, že nemovitost již nenese žádné známky po provedené dezinfekci prostor po zemřelém. Neodborně provedená dezinfekce je zdravotně nebezpečná a také pochopitelně může vést ke zmaření prodeje.

Odstranění všech osobních věcí a vazeb na bývalé obyvatele. I když prodáváte nemovitost po vašich bližních, pamatujte, že případní zájemci k nim nemají žádný vztah a připomínky na bývalé obyvatele mohou způsobit, že se v ní nebudou cítit jako doma, což prodej může zbytečně komplikovat.

Odstranění následků, v případě, že v nemovitosti došlo k tragédii. Pokud v bytě nebo rodinném domě došlo k tragédii, jejímž následkem došlo k úmrtí (např. požár, výbuch plynu, střelba atd.) je nezbytné odstranit veškeré připomínky dané události.

Odstranění starých tapet a nová výmalba. Tapety již nejsou v módě a zbytečně tak snižují atraktivitu nemovitosti. Někdy může být lepší je odstranit a byt nechat vymalovat.

Oprava podlahy či odstranění starých koberců. Zejména, pokud v nemovitosti žili lidé s domácími mazlíčky, je to téměř nutnost. Pokud v ní žili staří lidé, je často nutné odstranit podlahu i z důvodů inkontinence.

Více rad, jak připravit nemovitost k prodeji a tím zvýšit její hodnotu si můžete přečíst v článku Jak zvýšit cenu nemovitosti.

Pokud si nevíte rady, do kterých úprav se pouštět, a které nechat na novém majiteli, zeptejte se některého z našich realitních makléřů. Celou situaci s vámi proberou. Máme s prodejem nemovitostí z dědictví zkušenosti a dokážeme vám poradit, co je ve vašem případě nejlepší. Seznam našich makléřů a jejich působnost najdete v sekci Realitní makléři.

8. Vyberte spolehlivou realitní kancelář

Pokud se o nic v předešlém odstavci nechcete starat či nemáte zájem prodej zajišťovat svépomocí, pověřte prodejem realitní kancelář. Realitní kancelář zkoordinuje veškeré procesy, zařídí vyklizení nemovitosti, její přípravu na prodej (nafocení interiéru, videoprezentace, homestaging), její propagaci, prohlídky se zájemci, výběr kupujícího včetně toho, že pro něj zajistí financování. Přečtěte si také článek Jak si vybrat realitní kancelář pro prodej nemovitosti. Obrátit se můžete přímo na naší realitní kancelář, případně na konkrétního realitního makléře ve vašem okolí. Seznam působnosti našich makléřů najdete v sekci realitní makléři. Kvalitní makléř vám připraví i kvalitní plán prodeje nemovitosti, díky němuž můžete prodat výhodněji.

Pokud si vyberete kvalitní realitní kancelář, odpadne vám většina starostí a nebudete se muset o nic starat. Pokud si však vyberete špatnou kancelář, můžete si prodej zkomplikovat.

9. Jak na otázky kupujících ohledně úmrtí

V případě, že přenecháváte prodej nemovitosti po zesnulém realitní kanceláři, starosti s prohlídkami a nepříjemné otázky na jednáních se zájemci o koupi vám odpadají. Pokud ale chcete vše zařídit sami, připravte se na následující otázky. “Proč prodáváte byt / dům?” Tím se stočí řeč, na úmrtí a mohou následovat otázky “Kdo zemřel?”, “Došlo k úmrtí přímo v nemovitosti?”, “Jednalo se o přirozenou smrt, sebevraždu nebo násilnou smrt?”  Zájemci s vaší situací nemusí být obeznámeni, pokud nemovitost chtějí koupit, bude je zajímat, co se v nemovitosti stalo. Nemějte jim to za zlé. Pro někoho je představa, že spí v místnosti, kde před nedávnem zemřel člověk nebo dokonce spáchal sebevraždu nepřijatelná a může vést ke ztrátě kupců.

Má prodávající povinnost informovat o úmrtí v nemovitosti?

Zjednodušeně se dá říct, že čím horší smrt se v bytě či domě stala, tím hůře a za nižší cenu se prodá. To některé prodávající vede k tomu, že se snaží informace o úmrtí před kupujícími zatajit. Někdy je tají i před realitním makléřem, kterého prodejem pověří. My si to však dokážeme snadno zjistit. Prodávající sice nemá ze zákona žádnou povinnost informovat kupující o úmrtí v nemovitosti, ale vždy prodávajícím doporučuji, aby tutu informaci sdělili všem vážným zájemcům. Je to elementární lidská slušnost. Koneckonců se to stejně dříve nebo později dozví od sousedů. A pokud se to nedozví od vás, ztratíte u kupujících důvěru, což může vést ke zmaření prodeje. Určitě není nutné, abyste barvitě vyprávěli kupujícím příčinu úmrtí, ale jen konstatujte fakt, že k úmrtí došlo. Stejně tak neuvádějte informací o úmrtí přímo v inzerci a každému, kdo přijde na prohlídku, ale pouze těm, kteří o koupi projeví vážný zájem. Důstojnost toho, jak se v takové citlivé situaci zachováte, bude mít vliv na atmosféru a průběh celého prodeje.

10. Co dělat v případech, kdy došlo k tragickému úmrtí v nemovitosti

Mnohem závažnější situace je, když v nemovitosti dojde k sebevraždě, neštěstí či dokonce k vraždě. Nemovitost tak získá stigma smrti. Osobně jsem prodával nemovitosti, kde došlo k úmrtí i sebevraždě. Moji kolegové mají i zkušenost s prodejem nemovitosti, kde došlo k vraždě. Prodej takové nemovitosti je komplikovaný, nikoli však nemožný. Zcela určitě se to negativně projeví na ceně. Zájemci o koupi dokážou zpravidla akceptovat, že v bytě zemřela přirozenou smrtí stará babička, ale mnoho lidí odmítne koupit nemovitost, kde např. při požáru uhoří lidé nebo dojde k sebevraždě či vraždě. Jsou však lidé, kteří jsou ochotni takovou nemovitost koupit, pokud je nižší cena. Zpravidla mezi ně patří kupci, kteří jsou emotivně chladnější nebo jsou to investoři, kteří budou nemovitost pronajímat např. formou krátkodobých pronájmů cizincům, anebo lidé, jejichž finanční situace je špatná a nedovoluje jim koupit nemovitost bez poskvrny. Každou tragédii však vyléčí čas, proto i tragická úmrtí v nemovitostech budou po letech zapomenuta a ceny takových nemovitostí se postupem času začnou vracet na běžnou úroveň na trhu. Stačí se ohlédnout do minulosti. Byty, kde došlo k přestelce s gestapem za 2. světové války a zahynuli čeští vlastenci, si připomínají jen pamětní desky na domě a žádný zájemce o koupi už detailně nepátrá, kde toho chudáka gestapáci prostříleli na maděru.

11. Pozor na realitní hyenismus

Lidé, kterým zemře nejbližší člověk jsou často citově velmi zranitelní. Emoce vyvolané ztrátou blízkého člověka a strach o budoucnost dokážou člověka paralyzovat v racionálním uvažování. Zejména starší osamělí lidé, kterým zemře životní partner se tak mohou stát snadnou obětí lidí, kteří chtějí nepřízeň jejich životního osudu využít k levnému nákupu nemovitosti. Tito lidé se snaží získat důvěru seniorů, využívají toho, že se na realitním trhu nevyznají a pak od nich koupí nemovitost výrazně pod cenou. I když se o tom moc nemluví, tak se to děje. Pokud chcete vědět, jakou má vaše nemovitost skutečnou prodejní cenu, využijte naší bezplatnou službu:

Získáním odhadu ceny nemovitosti budete mít přehled, za kolik se váš byt, dům nebo pozemek dá prodat na trhu. Je velkou výhodou, když mají senioři na blízku děti, které je před podobnými nástrahami ochrání.

Na závěr

Zařizovat prodej nemovitosti po zesnulém člověku je často psychicky velmi náročné. Samotné místo s sebou nese řadu vzpomínek, ať už těch smutných, tak těch radostných. Nebojte se proto požádat o pomoc své blízké nebo se obrátit na naše realitního makléře o radu či se žádostí o zajištění prodeje. Zkušený, empatický makléř se k vám bude chovat s ohledem na vaši situaci ohleduplně a vyjde vám maximálně vstříc. My takové makléře máme.

Přejeme vám hodně štěstí při prodeji nemovitosti a mnoho sil do nadcházejících dnů.

Chci vědět, jak mi můžete pomoci s prodejem nemovitosti

Petr Podlešák

Článek připravil: Petr Podlešák


Co o realitních makléřích REMAX Alfa řekli klienti.

Požádali jsme naše klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Přečtěte si i další reference od klientů.