Většina lidí neví, že při prodeji musí prodávající předat stavební dokumentaci kupujícímu, jinak se obě strany mohou dostat do nepříjemných problémů. Prodávající riskuje, že bude muset kupujícímu zaplatit slevu za vadné plnění, která může dosahovat desítky až stovky tisíc a kupující může mít problémy při následné rekonstrukci. Pojďme si říct, co se může stát.
§ 125 Zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) říká:
Dokumentace skutečného provedení stavby
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
Když s prodávajícími jednáme o prodeji rodinných domů a žádáme je o předložení dokumentace ke stavbě, dost často dostáváme odpovědi, jako je například tato „já žádnou nemám, dům stavěl dědeček za první republiky, ten je 20 let po smrti a nic jsme po jeho smrti nenašli, prodejte dům bez ní“.
Prodávající se mylně domnívají, že když je dům starý a dokumentace chybí, že se nic neděje a stačí pouze říct kupujícímu, že se dokumentace nedochovala a tím považují problém za vyřešený. Někdy nás prodávající žádají, ať zkontaktujeme stavební úřad a zajistíme dokumentaci z archívu. Jenže, povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě má pouze vlastník nikoli stavební úřad.
U starších domů jsou poměrně častým nešvarem černé přístavby nebo naopak absence staveb, které jsou evidovány v katastru. Kupující se pak mylně domnívá, že dům je zkolaudovaný. Když po nějaké době vyjde najevo, že dům je zkolaudovaný jen částečně nebo v jiném stavu, než jak tvrdí evidence v katastru, přijde rozčarování.
Pro kupující, kteří kupují nemovitost na hypotéku, je dobrou zprávou, že skutečný stav prověřuje i odhadce z banky, čím chrání nejen financující banku, ale také kupujícího. Horší pak je, že i odhadci jsou lidé a chybují a občas se stane, že závady nezjistí, proto by kupující neměl slepě důvěřovat odhadci a dům si nechat prověřit.
Rizika pro prodávající
Pokud dokumentaci nepředáte kupujícímu nebo ji předáte v neaktuálním stavu, je to považováno za vadné plnění se všemi důsledky pro prodávajícího.
Prodávající je zodpovědný za vady nemovitosti 5 let od prodeje. To je velmi dlouhá doba na to, aby se na nedostatky přišlo. Pokud tedy kupující během této lhůty zjistí, že nemovitost neodpovídá předané dokumentaci, může se domáhat slevy za vadné plnění či odstoupit od smlouvy. Berte v potaz, že během 5 let se může ekonomika dostat do recese, což se projevuje poklesem cen nemovitostí. Může se stát, že ceny nemovitostí začnou padat, jako tomu bylo v roce 2009 a kupující budou chtít odstupovat od kupních smluv.
Při poslední recesi se to nestávalo, protože v té době byla lhůta pro uplatnění vad pouze 6 měsíců. Lhůta 5 let přišla až s novým občanským zákoníkem platným od roku 2014. Pokud ČR v budoucnu zasáhne opět hlubší ekonomická recese a dojde k propadu cen, je možné, že realitní trh bude provázet dnes neznámý fenomén odstupování od kupních smluv. Viz článek Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
Podívejte se také do kompletního průvodce, kde se dočtete jak prodat nemovitost co nejlépe a jak neudělat při prodeji chybu.
Rizika pro kupující
Největší problém nastane, když chcete nemovitost rekonstruovat. Pokud kupujete dům ve velmi špatném stavu a chcete provést kompletní rekonstrukci, tak vás problém s chybějící dokumentací nebude trápit tolik, jako někoho, kdo chce provést jen dílčí rekonstrukci, například pouze elektroinstalaci. Pak vás bude zajímat, kudy vede vodovodní potrubí, odvody do kanalizace, odvětrání kanalizace atd. Bez stavební dokumentace máte mnohem víc práce.
Navíc, pokud elektrikář poškodí kanalizační odtok, který v místě podle vašich domněnek vůbec neměl být a nevšimne si toho, máte problém navíc. Bez stavební dokumentace se můžete jen domnívat, jaká je v domě hydroizolace a dílčí rekonstrukce jsou tak složitější. Dům bez dokumentace je jeho nedostatkem.
Pokud prodávající není ochoten dokumentaci pořídit, mělo by to být zohledněno v ceně nemovitosti. Na druhou stranu absencí dokumentace získáváte silný nástroj pro budoucí uplatnění slevy z vadného plnění.
Je v zájmu prodávajících a kupujících, aby si předali dokumentaci provedení stavby v aktuálním znění. Pokud dokumentaci nemáte, nechte si ji vytvořit od autorizované osoby nebo svěřte prodej nemovitosti nám a my vše nezbytné zajistíme.
Chci prodat nemovitost
Zeptejte se nás, jak vám můžeme pomoci prodat nemovitost.
Mohlo by vás také zajímat
