Lidé často neví, že při prodeji musí prodávající předat stavební dokumentaci kupujícímu, jinak se obě strany mohou dostat do nepříjemných problémů. Prodávající riskuje, že bude muset kupujícímu zaplatit slevu za vadné plnění, která může dosahovat desítek až stovek tisíc, a kupující může mít problémy při následné rekonstrukci.
Dokumentace skutečného provedení stavby
§ 167 písmeno d) Stavebního zákona přikazuje vlastníkům stavby uchovávat ověřenou projektovou dokumentaci ke stavbě.
Citace z § 167 písmeno c) a d) Stavebního zákona č. 283/2021 Sb.
Vlastník stavby a zařízení je povinen:
c) uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje,
d) uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě.
Ze stavebního zákona je vypuštěna věta, že při změně vlastnictví odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci ke stavbě novému vlastníkovi stavby, tak jak definoval § 125 starého Stavebního zákona. Ačkoli tato povinnost není vysloveně zákonem popsaná, je zřejmá.
Když s prodávajícími jednáme o prodeji rodinných domů a žádáme je o předložení dokumentace ke stavbě, dost často dostáváme odpovědi, jako je například tato: „Já žádnou nemám, dům stavěl dědeček za první republiky, ten je 20 let po smrti a nic jsme po jeho smrti nenašli, prodejte dům bez ní.“
Prodávající se mylně domnívají, že když je dům starý a dokumentace chybí, tak se nic neděje a stačí pouze říct kupujícímu, že se dokumentace nedochovala, a tím považují problém za vyřešený. Někdy nás prodávající žádají, ať zkontaktujeme stavební úřad a zajistíme dokumentaci z archivu. Jenže povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě má pouze vlastník, nikoli stavební úřad. Stavební úřad zpravidla dokumentace neuchovává, jak se lidé často mylně domnívají. Na to totiž nemá kapacitu.
U starších domů jsou poměrně častým nešvarem černé přístavby nebo naopak absence staveb, které jsou evidovány v katastru. Výsledný stav pak neodpovídá stavební dokumentaci. Kupující se pak mylně domnívá, že když je dům zkolaudovaný, není žádný problém. Když po nějaké době vyjde najevo, že dům je zkolaudovaný jen částečně nebo v jiném stavu, než jak tvrdí evidence v katastru, přijde rozčarování.
Pro kupující, kteří kupují nemovitost na hypotéku, je dobrou zprávou, že skutečný stav prověřuje i odhadce z banky, čímž chrání nejen financující banku, ale také kupujícího. Horší pak je, že i odhadci jsou jen lidé a chybují, a občas se stane, že nesoulad nezjistí. Proto by kupující neměl slepě důvěřovat odhadci a dům nechat prověřit.
Rizika pro prodávající
Za absenci projektové dokumentace hrozí vlastníkům dle § 302 odstavce 3 Stavebního zákona pokuta. Pokuta může být uložena dle § 302 odst. 7 a) Stavebního zákona do výše 400.000 Kč. Absence projektové dokumentace se tak negativně projeví na ceně nemovitosti.
Pokud prodávající nepředá při prodeji dokumentaci kupujícímu, nebo ji předá v neaktuálním stavu, je to vadné plnění se všemi důsledky pro prodávajícího.
Prodávající je zodpovědný za vady nemovitosti 5 let od prodeje. To je velmi dlouhá doba na to, aby se na nedostatky přišlo. Pokud tedy kupující během této lhůty zjistí, že nemovitost neodpovídá předané dokumentaci, může se domáhat slevy za vadné plnění či odstoupit od smlouvy.
Řešením je nechat si vypracovat zjednodušenou dokumentaci. Tu vám v případě zájmu při prodeji zajistíme. V našem kompletním průvodci Jak prodat nemovitost se také dozvíte, jak nejlépe při prodeji postupovat a nedělat při prodeji chyby.
Rizika pro kupující
Největší problém nastane, když chcete nemovitost rekonstruovat. Pokud kupujete dům ve velmi špatném stavu a chcete provést kompletní rekonstrukci, tak vás problém s chybějící dokumentací nebude trápit tolik jako někoho, kdo chce provést jen dílčí rekonstrukci, například pouze elektroinstalaci. Pak vás bude zajímat, kudy vede vodovodní potrubí, odvody do kanalizace, odvětrání kanalizace atd. Bez stavební dokumentace máte mnohem víc práce.
Navíc pokud elektrikář poškodí kanalizační odtok, který v místě podle vašich domněnek vůbec neměl být, a nevšimne si toho, máte problém navíc. Bez stavební dokumentace se můžete jen domnívat, jaká je v domě hydroizolace, a dílčí rekonstrukce jsou tak složitější.
Pokud prodávající není ochoten dokumentaci pořídit, mělo by to být zohledněno v ceně nemovitosti. Na druhou stranu, absencí dokumentace získáváte silný nástroj pro budoucí uplatnění slevy z vadného plnění.
Shrnutí
Je v zájmu prodávajících a kupujících, aby si předali dokumentaci provedení stavby v aktuálním znění. Pokud dokumentaci nemáte, nechte si vytvořit od autorizované osoby zjednodušenou verzi, tzv. pasportizaci, nebo svěřte prodej nemovitosti nám a my vše nezbytné zajistíme.
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Chci prodat nemovitost
Zeptejte se nás, jak vám můžeme pomoci prodat nemovitost.
Mohlo by vás také zajímat
