Jak prodat nemovitost z dědictví

prodej nemovitosti z dědictví

Odchod blízkého člověka je pro každého z nás těžký. O to těžší, pokud se musíme vypořádat s pozůstalostmi, řešit papírování, vyklízení nemovitosti a její prodej. Na co vše byste si měli dát pozor při prodeji nemovitosti z dědictví.

Abychom vám tento proces usnadnili, připravili jsme pro vás návod, který vám pomůže zorientovat se ve složité životní situaci.

1. Počkejte na převod nemovitosti z dědického řízení

Pokud zemřelý, v dědickém řízení se nazývá zůstavitel, nezanechal dědickou smlouvu či závěť s vypořádáním, stává se dědicem osoba určená zákonem. V prvé řadě se jedná o nejbližší příbuzné (manžel, děti, rodiče), pak blízké spolubydlící, sourozence, případně vzdálenější příbuzné. Dědické právo na majetek vzniká okamžikem úmrtí zůstavitele. Abyste však mohli s majetkem disponovat (tzn. vyklidit jej a prodat), musí projít nejdříve tzv. dědickým řízením.

Dědické řízení vede notář, kterého označujeme jako soudního komisaře. Ten rozhodne oficiálně o tom, jak se naloží s pozůstalostmi a komu připadnou. Více informací o tom, jak probíhá dědické řízení se dozvíte v článku Jak probíhá dědické řízení a prodej nemovitosti z dědictví.

Notář od vás bude požadovat předložení Odhadu nemovitosti pro dědické řízení. V případě zájmu o jeho vypracování nás můžete kontaktovat, rádi pro vás odhad vypracujeme.

2. Nezapomeňte na platby spojené s nemovitostí

I když stále probíhá dědické řízení a nemovitost není oficiálně ještě vaše, nezapomeňte hradit pravidelné platby, které se k nemovitosti vztahují, tj. např. splátky hypotéky, platby za elektřinu, plyn atd. Ačkoliv je pro vás toto období velmi emotivní, banky a další poskytovatelé služeb stále očekávají své pravidelné platby. Jejich neplacením si způsobíte zbytečné potíže.

Pokud se poplatky vážou k určité službě, která pro vás není důležitá, např. telefonní linka, můžete ji zrušit. Zajděte s úmrtním listem za telefonním operátorem a požádejte o její zrušení z důvodu úmrtí. Nerušte však tímto způsobem např. elektřinu. Pokud byste ji zrušili a v budoucnu ji chtěli opět připojit, energetická společnost po vás bude chtít novou revizní zprávu, čímž si zbytečně zkomplikujete život.

Platit služby a splátky hypotéky je nezbytné, pokud jste předpokládanými dědici, a tedy neočekáváte žádný spor o dědictví. Běžné však nemovitost zdědí více dědiců, například partner/ka zemřelého a jeho děti. Pokud jsou ve vaší rodině dobré vztahy, pravděpodobně se dohodnete i na placení závazků po zesnulém po dobu dědického řízení.

Složitější situace nastane, pokud v rodině dobré vztahy nejsou, předpokládaní dědicové spolu nekomunikují a nejsou schopni se dohodnout za placení závazku.

Může také nastat stav, kdy je finanční situace předpokládaných dědiců natolik špatná, že závazky po zesnulém nejsou schopni platit (typicky např. splátky hypotéky).

Pokud očekáváte, že nastane spor o dědictví nebo tušíte že zůstavitel měl vysoké závazky a vy tak nemusíte vůbec nic zdědit, budete zřejmě zvažovat, jestli má vůbec smysl hradit platby týkající se nemovitosti.

V takovém případě další kroky konzultujte s notářem, který vede dědické řízení. U komplikovaných dědických řízení, ve kterém se očekávají spory, konzultujte právní kroky se svým advokátem.

3. Dejte dohromady důležité dokumenty

Pro snadný a bezproblémový prodej nemovitosti budete potřebovat smlouvy, dohody, potvrzení a další dokumenty pojící se k bytu nebo domu. Lidé si ukládají dokumentace obvykle na jedno místo, do poličky, zásuvky, archu, složky. Budete muset prohledat věci po vašem blízkém a najít vše, co potřebujete. Mezi důležité dokumenty patří:

  • Poslední vůle či závěť – Jeden z nejdůležitějších dokumentů, od kterého se odvíjí budoucnost celé nemovitosti.
  • Účtenky (o výdajích i příjmech) – Může se jednat o příjmy podnájemníků, faktury a záruční listy od spotřebičů či výdaje spojené s užíváním nemovitosti, ale i osobní příjmy a výdaje.
  • Dluhopisy, akcie a jiné cenné papíry
  • Pojistné dokumenty – Životní či úrazová pojištění a jiné druhy pojistek vztahujících se k zesnulému.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti – Ověřte si, že je pojištění aktuální, případně jej obnovte.
  • Bankovní výpisy a dokumenty – Vypoví vám nejen o stavu financí na účtech, ale zároveň i o všech podrobných informacích (typ účtu, číslo, název banky apod.).
  • Stavební dokumentace k nemovitosti – Pokud zemřelý vlastnil rodinný dům a vy ho budete chtít prodat, je vaší zákonnou povinností předat kupujícímu stavební dokumentaci k domu. Nikdy proto dokumenty k domu nevyhazujte, byť byste měli pocit, že jsou to jen staré papíry. Více v článku “Rizika, když prodávající nepředá stavební dokumentaci kupujícímu
  • Osobní dokumenty – Pro nakládání s nemovitostí nejsou podstatné, ale z osobního hlediska mají nevyčíslitelnou hodnotu. Může se jednat o kresby, básně, osobní dopisy, pohledy a další.

4. Chraňte citlivé údaje zesnulého

Důležité dokumenty si uschovejte a nepotřebné raději zlikvidujte (roztrhejte, skartujte, spalte). Zaměřte se zejména na ty, kde se objevují citlivé údaje – rodné číslo, čísla účtů, kreditních a debetních karet, informace o zdravotním a sociálním pojištění atd. Zabráníte tak podvodníkům a zlodějům ukrást identitu zesnulého.

5. Vyměňte zámky

Abyste zabránili vstupu nežádoucích osob do nemovitosti, vyměňte co nejdříve zámky. Pokud zesnulý žil v bytě či domě dlouhou dobu, mohl za svůj život dát klíče mnoha osobám (bývalým partnerům, úklidové či pečovatelské službě, sousedům, kamarádům atd). Nikdy nevíte, jaké měli mezi sebou tito lidé vztahy, proto buďte opatrní a myslete na bezpečnost.

6. Na vyklízení si nechte čas, případně si najměte pomoc

Pokud vás netlačí čas a na vyklízení po vašem blízkém se necítíte, na nic nespěchejte. Přeci jenom někdy je to byt či dům, ve kterém jste vyrůstali, pojí vás k němu vzpomínky na rodiče, na strávené dětství. Teprve až se budete cítit připraveni, promyslete, jak chcete naložit s nábytkem, osobními a dalšími věcmi. Pokud se objeví položka, kterou bude někdo z rodiny chtít, nebo hrozí, že se o ni povede spor, odložte ji bokem na později.

Při vyklízení pamatujte i na skrýše.

Někteří lidé si cennosti schovávají v tajných skrýších. Často o nich neví ani vlastní děti. Peníze v polštářích patří spíše do pohádek, ale podívejte se na místa, kde jsou uvolněné parkety, stropní podhledy, otvory ve zdech, zákoutí ve spíži, komoře atd. Někdy budete překvapeni. Udělejte to určitě vy, než to udělá vyklízecí agentura, která vám ovšem vůbec nemusí říct, co našla. Občas se stane, že najdete něco, co vaši blízcí skrývali před zloději.

Zbylé věci si můžete ponechat, věnovat je blízkým, prodat, darovat na charitu (např. oblečení či používané kuchyňské potřeby).

Na samotné vyklízení si můžete najmout stěhovací firmu nebo brigádníky. Ušetříte si spoustu času i energie. Podobně můžete naložit i s věcmi na prodej. Existují společnosti, vetešníci, kteří se o prodej věcí postarají.

Naše realitní kancelář zajišťuje vyklízení nemovitostí v rámci našich realitních služeb. Spolupracujeme, jak s vyklízecími agenturami, vetešníky, ale i aukční síní. Naši makléři tak mohou poslat fotografie např. vašich obrazů specialistům do aukčních síně. Ti jsou pak schopni zajistit jejich prodej sběratelům v aukcích. Majitel aukční agentury, s kterou spolupracujeme, mi vyprávěl, jak jedna dědička chtěla vyhodit staré pohlednice po babičce, ale nakonec se v aukci prodali sběratelům za několik desítek tisíc. Proto buďte obezřetní, co vyhazujete.

7. Připravte nemovitost k prodeji

Příprava bytu či domu k prodeji po vašich blízkých se odvíjí od stáří nemovitosti. Čím starší nemovitost je, tím více práce s ní bývá. Nemusíte se však pouštět do kompletní rekonstrukce, bohatě postačí, když zařídíte nejnutnější věci. I drobné úpravy zvýší atraktivitu a cenu nemovitosti. Zde je stručný seznam aktivit, které byste udělat.

Kompletní vyčištění

Pokud není nemovitost delší dobu obývaná, zanedlouho se tam objeví pavučiny, prach a další usazeniny. Před prodejem je proto nutné nemovitost vyčistit. Pokud došlo k úmrtí přímo v nemovitosti, musíte si být 100% jisti, že nemovitost již nenese žádné známky po provedené dezinfekci prostor po zemřelém. Neodborně provedená dezinfekce je zdravotně nebezpečná a také pochopitelně může vést ke zmaření prodeje.

Odstranění všech osobních věcí a vazeb na bývalé obyvatele

I když prodáváte nemovitost po vašich bližních, pamatujte, že případní zájemci k nim nemají žádný vztah a připomínky na bývalé obyvatele mohou způsobit, že se v ní nebudou cítit jako doma, což prodej může zbytečně komplikovat.

Odstranění následků, pokud v nemovitosti došlo k tragédii

Pokud v bytě nebo rodinném domě došlo k tragédii, jejímž následkem došlo k úmrtí (např. požár, výbuch plynu, střelba atd.) je nezbytné odstranit veškeré připomínky dané události.

Odstranění starých tapet a nová výmalba

Tapety již nejsou v módě a zbytečně tak snižují atraktivitu nemovitosti. Někdy může být lepší je odstranit a byt nechat vymalovat.

Oprava podlahy či odstranění starých koberců

Zejména, pokud v nemovitosti žili lidé s domácími mazlíčky, je to téměř nutnost. Pokud v ní žili staří lidé, je často nutné odstranit podlahu i z důvodů inkontinence.

Další tipy, jak připravit nemovitost k prodeji a tím zvýšit její hodnotu si najdete v článku Jak zvýšit cenu nemovitosti.

Pokud si nevíte rady, do kterých úprav se pouštět, a které nechat na novém majiteli, zeptejte se našich realitních makléřů. Celou situaci s vámi citlivě proberou a doporučí vhodný postup.

Máme s prodejem nemovitostí z dědictví zkušenosti a dokážeme vám poradit, co je ve vašem případě nejlepší. Seznam našich makléřů a jejich působnost najdete v sekci Realitní makléři.

8. Vyberte spolehlivou realitní kancelář

Pokud se o nic v předešlém odstavci nechcete starat či nemáte zájem prodej zajišťovat svépomocí, pověřte prodejem realitní kancelář. Realitní kancelář zkoordinuje veškeré procesy, zařídí vyklizení nemovitosti, její přípravu na prodej (nafocení interiéru, videoprezentace, homestaging), její propagaci, prohlídky se zájemci, výběr kupujícího včetně toho, že pro něj zajistí financování.

Přečtěte si také Jak si vybrat realitní kancelář pro prodej nemovitosti. Obrátit se můžete přímo na naší realitní kancelář, případně na konkrétního realitního makléře ve vašem okolí.

Seznam působnosti našich makléřů najdete v sekci realitní makléři. Kvalitní makléř vám připraví i kvalitní plán prodeje nemovitosti, díky němuž můžete prodat výhodněji.

Pokud si vyberete kvalitní realitní kancelář, odpadne vám většina starostí a nebudete se muset o nic starat. Pokud si však vyberete špatnou kancelář, můžete si prodej zkomplikovat.

9. Umrtí v nemovitosti. Jak informovat zájemce

Úmrtí v nemovitosti je citlivé téma nejen pro prodávající, ale také pro kupující. Pro někoho je představa, že by měl koupit nemovitost, ve které před nedávnem zemřel člověk, nepřijatelná.

O to složitější situace při prodeji nastává, pokud v bytě či domě došlo k násilné smrti, tragédii či k sebevraždě.

Nejlepší způsob, jak se k celé situaci postavit, je, že řeknete kupujícím pravdu. Neznamená to však, že byste měli dopodrobna vyprávět, na jakém lustru a jak se chudák nebožtík oběsil, ale jen konstatovat, že v bytě došlo k sebevraždě.

Tématu úmrtí v nemovitosti jsem věnoval samostatný článek Prodej nemovitosti, ve které došlo k úmrtí.

10. Prodej nemovitosti po právní stránce

Pokud dědic plánuje zděděnou nemovitost prodat, je potřeba absolvovat několik dalších kroků.

Poté, co je nalezen zájemce, je potřeba uzavřít kupní smlouvu. Jako prodávající bude na kupní smlouvě uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil.

Kupní smlouvu můžete uzavřít až v okamžiku nabytí právní moci dědického rozhodnutí. Pokud byste se chtěli zavázat k podpisu kupní smlouvy dopředu, mohu doporučit uzavřít nejdříve smlouvu o smlouvě budoucí kupní, která stanoví závazek, že nemovitost bude na kupujícího převedena v okamžiku, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem nemovitosti.

V dědictví je velmi časté, že nemovitost nabude více dědiců do spoluvlastnictví (např. každé ze tří dětí nabyde z dědictví 1/3 nemovitosti). V takovém případě kupní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci (má-li se nemovitost prodat jako celek), a je tedy potřeba, aby se dědici (spoluvlastníci) shodli na všech podstatných otázkách (kupní ceně, termínu předání nemovitosti kupujícím apod.).

Na druhou stranu majetek nabytý z dědictví není součástí společného jmění manželů, takže dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela nebo manželky.

Pokud by v rámci spoluvlastnictví nebyla možná dohoda, lze se zákonnými prostředky domáhat u soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost doporučuji provádět za pomoci odborníka – advokáta nebo notáře, kteří se na tuto oblast specializují, popřípadě využít komplexní nabídku služeb poskytovaných realitní kanceláří.

Obdobně doporučuji obrátit se na advokáta nebo notáře s žádostí o úschovu kupní ceny. Advokátní úschova chrání stranu prodávající i stranu kupující tím, že kupní cena je kupujícím zaplacena do úschovy ihned po podpisu smlouvy (ještě předtím, než je podán návrh na vklad a následně vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí na stranu kupující), a stranu kupující tím, že peníze jsou vyplaceny straně prodávající až poté, co se kupující stane vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí.

Poté, co se prodávající i kupující shodnou na obsahu kupní smlouvy, na osobě schovatele a na dalších souvisejících otázkách, lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace.

Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě, která je určena pro katastrální úřad, musí být úředně ověřeny. Po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny do úschovy je kupní smlouva podána na katastrální úřad.

Zhruba za měsíc bude katastrálním úřadem vlastnické právo přepsáno na stranu kupující, strany si nemovitost fyzicky mohou předat a v tuto chvíli též zpravidla jsou vypláceny peníze z úschovy (nedohodnou-li se strany jinak).

11. Daňové povinnosti při dědictví nemovitosti

Na závěr je nutné upozornit na některé daňové aspekty v souvislosti s prodejem nemovitosti nabyté v dědictví.

Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena).

V případě, že hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 milionů korun českých, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn.

Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu (15 % u fyzických osob), pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.

U dědictví tak zejména připadá v úvahu osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst pouze pokud zůstavitel byl příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou.

Podrobné informace k daní při prodeji z dědictví se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví.

Obecně doporučuji vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem.

12. Pozor na realitní hyenismus

Lidé, kterým zemře nejbližší člověk jsou často citově velmi zranitelní. Emoce vyvolané ztrátou blízkého člověka a strach o budoucnost dokážou člověka paralyzovat v racionálním uvažování. Zejména starší osamělí lidé, kterým zemře životní partner se tak mohou stát snadnou obětí lidí, kteří chtějí nepřízeň jejich životního osudu využít k levnému nákupu nemovitosti. Tito lidé se snaží získat důvěru seniorů a využívají toho, že se na realitním trhu nevyznají, a pak od nich koupí nemovitost výrazně pod cenou.

Chcete vědět, jakou má vaše nemovitost skutečnou prodejní cenu? Získejte odhad ceny nemovitosti zdarma.

Odhad ceny nemovitosti

Získáním odhadu ceny nemovitosti budete mít přehled, za kolik se váš byt, dům nebo pozemek dá prodat na trhu. Je velkou výhodou, když mají senioři na blízku děti, které je před podobnými nástrahami ochrání.

Na závěr

Zařizovat prodej nemovitosti po zesnulém člověku je často psychicky náročné. Samotné místo nemovitosti vyvolává řadu vzpomínek, ať už těch smutných, tak těch radostných. Nebojte se proto požádat o pomoc své blízké nebo se obraťte na naše realitního makléře o radu či se žádostí o zajištění prodeje.

Zkušený, empatický makléř se k vám bude chovat s ohledem na vaši situaci ohleduplně a vyjde vám maximálně vstříc. My takové makléře máme.

Přejeme vám hodně štěstí při prodeji nemovitosti a mnoho sil do nadcházejících dnů.


Pokud chcete vědět o prodeji nemovitostí více, přečtěte si Jak prodat nemovitost. Dočtete se v něm například, na co si dát při prodeji pozor, jak postupovat, jak nemovitost připravit na prodej a mnoho dalšího.


Začněte tím, že zjistíte prodejní cenu své nemovitosti. Odhad ceny od nás můžete získat zdarma.

Chci znát prodejní cenu nemovitosti

Realitní makléř Petr Podlešák
Petr Podlešák - Realitní praxe od roku 2000

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa


O našich makléřích řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Přečtěte si i další reference od klientů.