Kdy zaplatíte za dluhy souseda v domě

Sousedé

Každý poctivý vlastník bytu dbá na to, aby měl všechny platby za bydlení vyrovnané. Existuje ovšem riziko, že zaplatíte za dluhy svých sousedů. Na co si dát pozor?

Doba čtení: 6 minut

Závazky společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Máte-li byt v domě, kde je minimálně 5 jednotek (bytů či nebytových prostor) vlastněných alespoň 4 různými osobami, musí tam ze zákona existovat společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je jakýsi „uměle vytvořený subjekt“ (právnická osoba), která má za úkol starat se o správu domu. V rámci své působnosti může SVJ samostatně jednat, přičemž běžně uzavírá smlouvy s dodavateli služeb pro dům (například na dodávku vody, elektřiny na osvětlení společných prostor, úklid domu atd.), se souhlasem vlastníků může ale sjednat i úvěr na rekonstrukci domu v řádech mnoha (desítek či stovek) milionů korun.

Finanční a jiné závazky ze smluv, které SVJ uzavřelo, musí být samozřejmě plněny. V praxi to nejčastěji funguje tak, že peníze na splátky jsou vybírány ve formě měsíčních poplatků od jednotlivých členů SVJ (vlastníků jednotek v domě) a poté je SVJ posílá věřitelům (dodavatelům služeb, bankám atd.) 

Co když soused neplatí závazky

SVJ tedy od svých členů vybírá pravidelné platby na dodávky služeb do domu, případné úvěry, ale i na rezervy do budoucna ve formě příspěvků do fondu oprav a dalších plateb.

Co s černou ovcí v domě?

Pokud jsou vlastníky bytů v domě jen slušní a solventní lidé, vše je v pořádku. Problém ale nastává v okamžiku, kdy se mezi členy SVJ objeví neplatič. Jestliže člen SVJ neplatí povinné poplatky, vzniká mu vůči SVJ dluh, jehož vymáhání může být složité.

V takovém případě je třeba řešit, jak s tímto dluhem naložit. Aby SVJ zůstalo dlužno svému dodavateli kvůli tomu, že nevybralo potřebnou částku od neplatícího vlastníka, není dobrý nápad. To by mohlo skončit i odpojením elektřiny či pokutou za pozdní platbu. V praxi to obvykle dopadne tak, že se ostatní vlastníci v domě složí na dlužnou částku, než aby riskovali tyto nepříjemné následky. Podle zákona navíc platí, že každý člen SVJ ručí za dluhy SVJ v poměru podle svého podílu na společných částech.

Vlastník jednotky v exekuci či insolvenci

Velký problém nastává, pokud se vlastník jednotky v domě ocitne v exekuci či insolvenci. Ročně soudy v České republice rozhodnou o cca 700 000 exekucích a 30 000 insolvenčních řízeních. Pravděpodobnost, že se tak vaše SVJ setká s podobným problémem, není malá.

Pojďme si říci, jak to probíhá a na co si dát v tomto případě pozor.

Pokud se vlastník bytu dostane do situace, kdy se chystá prodej bytu v exekuci, a tento vlastník dluží peníze i SVJ, musí SVJ přihlásit svou pohledávku (tj. co mu vlastník dluží) do exekučního řízení. Pouze tak má SVJ šanci, že peníze od dlužníka dostane zpět z výtěžku prodeje bytu. Předpokladem zde ale je, že SVJ má již vůči dlužníkovi tzv. exekuční titul, tj. například pravomocný rozsudek.

V praxi se můžeme setkat i s dlužníkem v insolvenci, což zpravidla ukazuje na ještě závažnější finanční problémy než v případě exekuce. I v tomto případě je třeba rychle reagovat tak, aby SVJ stihlo podat přihlášku své pohledávky do insolvenčního řízení. Pokud se toto stihne, má SVJ od roku 2017 naštěstí posílenou pozici v tom, že na úhradu jeho pohledávky (tj. dluhu dlužníka) bude přednostně použito až 10 % výtěžku z prodeje bytu (po odečtení zákonných nákladů), což zpravidla postačuje na úhradu dluhu dlužníka vůči SVJ.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám její cenu zdarma a bez závazků.

Zadejte kontakt, zavoláme vám, zeptáme se vás na pár otázek k nemovitosti a řekneme vám její rámcovou cenu.

Řešení? Zodpovědné SVJ a ostražitost při koupi  

Aktivní vymáhání dluhů vedením SVJ

Jak uvádíme výše, vlastník jednotky v domě se může dostat do různých finančních problémů. Aby byli ochráněni vlastníci ostatních bytů v domě, je namístě velká ostražitost. To vyžaduje aktivní sledování dění v domě – tj. zda na některou z jednotek neprobíhá exekuce a zároveň, pokud vlastník něco SVJ dluží, neotálet s vymáháním těchto dluhů. Aby se nestal průšvih jako v případu níže.

Případ ze života

V bytovém domě v Libni se nacházelo 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví 10 různých osob, přičemž v domě bylo založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ) a funkci statutárního orgánu vykonával dvoučlenný výbor SVJ složený z pana Ondřeje a pana Michala. V domě panovaly velmi přátelské vztahy, vlastníci jednotlivých jednotek spolu dobře vycházeli a často se dokonce scházeli na sousedských oslavách.

Problém nastal v okamžiku, kdy se pan Zdeněk (vlastník jedné z bytových jednotek v domě) dostal do finančních potíží a nebyl tak schopen SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku. Pánům Ondřejovi a Michalovi bylo zoufalého souseda Zdeňka líto. Věděli, že si prochází v pracovním i osobním životě krizí a rozhodli se proto jeho dluh vůči SVJ prozatím ignorovat a posečkat, až se Zdeňkovi zase začne dařit. Tímto jejich chováním však došlo v běhu let k tomu, že SVJ nebylo schopno tyto dluhy vůči Zdeňkovi úspěšně soudně vymoci, neboť došlo k jejich promlčení. Zdeňkova situace se nelepšila a jeho dluhy naopak narůstaly všemi směry.

Ačkoliv se Ondřej a Michal coby členové výboru SVJ ke Zdeňkovi zachovali po lidské stránce tolerantně a velkoryse, porušili tím své zákonné povinnosti a nevymáháním dluhu tak trochu nevědomky způsobili SVJ škodu ve výši 167 tisíc korun, kterou by měli správně uhradit „ze svého“.

Jak měli Ondřej s Michalem postupovat, aby se tomuto vyhnuli?

Když viděli, že Zdeněk opakovaně neplatí, měli jej nejprve klidně i neformálně, avšak písemnou formou (např. e-mailem) upozornit na závazky po splatnosti a stanovit dodatečnou lhůtu k uhrazení. Pokud by ani na toto Zdeněk nezareagoval, ideální by z jejich pozice bylo, aby Zdeňkovi zaslali jménem SVJ předžalobní výzvu. A pokud by ani na tuto výzvu Zdeněk nijak nereagoval, museli by se Ondřej s Michalem jménem SVJ obrátit na soud se žalobou na zaplacení dlužné částky, respektive s návrhem na vydání platebního rozkazu tak, aby dostáli svých zákonných povinností vůči SVJ (navzdory přátelství a pravděpodobnému poškození osobních vztahů se Zdeňkem).

Z uvedeného příkladu vidíme, že pro ochranu všech členů SVJ a jejich peněz je třeba mít ve vedení SVJ osoby, které sledují dění v domě a nebojí se zakročit vůči případným neplatičům.

Statutárním orgánem SVJ je nejčastěji výbor SVJ nebo předseda SVJ, tyto orgány jsou voleny vlastníky jednotek na shromáždění vlastníků. V praxi se bohužel mnohdy stává, že o funkci není zájem – prakticky se tak „čeká, kdo se obětuje“. Takto zvolení lidé, na které funkce „zbyde“, si přitom často neuvědomují úskalí a zodpovědnost s tím spojené. Jedná se o nevděčnou funkci, za jejíž výkon mnohdy náleží jen minimální odměna, za to je s tím spojena spousta práce a velká odpovědnost. Řešením zde může být „najmutí“ profesionálního externího předsedy SVJ, která má k jejímu výkonu potřebné kompetence i zkušenosti. Je však samozřejmě třeba počítat s tím, že si za to vlastníci bytů něco připlatí.

Dobrý den,nevím, zda píši na správnou adresu, aby se můj mail dostal tam, kde by se dostat měl.Chtěla bych vyzdvihnout Vašeho realitního makléře, pana Ing. Petra Gaje.Potřebovala jsem ohodnotit nemovitost po mém zemřelém otci, se kterým jsem se musela rozloučit opravdu velmi náhle.Těžké období, které nyní prožívám, plus to, co je vše nutné kolem této situace řešit...Právě proto je třeba, aby se vědělo, jak úžasné zaměstnance máte.Lidskosti, vstřícnosti, slušnosti.. v dnešní době bývá tak málo, že chci touto cestou poděkovat, a jak už jsem řekla, vyzdvihnout, když někdo takový ještě je, a to právě ve chvílích, kdy je všechno špatně.U Vás je to pan Ing. Gaj.Děkuji mnohokrátBělová Lucie
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Se společností RE/MAX Alfa mám pozitivní osobní zkušenost. Jednala jsem s paní makléřkou Alexandra Kurbanova ,která byla po celou dobu velmi ochotná odpovědět na veškeré mé dotazy a řešit nastalé komplikace. Celkově byl její přístup vstřícný, profesionální a přátelský. Určitě mohu vřele doporučit!
Moje osobní zkušenost se společností Remax Alfa je velmi pozitivní. Chci poděkovat makléřce Kateřině Melanové za její velmi vstřícný postoj při ocenění bytu a za její trpělivost a profesionalitu při vysvětlování všech možných problémů a souvislostí, které by se mohly týkat prodeje družstevního podílu na současném dosti hektickém trhu s nemovitostmi.
Spolupracovali jsme s panem inženýrem Karnoldem, který nám pomohl koupit byt. Jeho práce byla zcela obdivuhodná a bez jeho pomoci, podpory, trpělivosti a důslednosti by se nám to nepodařilo. Pozici měl nezáviděníhodnou, neboť byt prodával jiný makléř, který pracoval úplně jinak, než bychom si přáli. Jsme moc rádi, že pan Karnold stál celou dobu při nás a dovedl koupi do zdárného konce. Moc děkujeme!
S panem Jakubem Švarcem jsme měli úžasnou zkušenost a jsme rádi, že nás provedl tímto životním milníkem. Férové a rychlé jednání.
Když mně zemřela moje maminka, kromě všech možných starostí s tím spojených, jsem se musel vypořádat i s bytem, který po ní zůstal. Protože jsem nežil v Praze a nikdy jsem tu neprodával žádnou nemovitost, požádal jsem o radu svoji dceru, která mně doporučila paní Lucii Majerovou z firmy Remax.A od prvního setkání s ní jsem byl velice příjemně překvapen její profesionalitou, zodpovědným jednáním, a rychlostí celého prodeje. Protože moje manželka není Češka perfektní znalost angličtiny paní Majerové byl vítaný bonus během celého prodeje. Paní Majerová zodpověděla všechny naše otázky, zařídila krásnou prezentaci bytu pro všechny zájemce a navigovala nás naprosto transparentně při výběru kupce. Protože jsem nežil v Čechách, bylo pro mně nesmírně důležité, aby celá transakce byla v plném souladu s platnými místními právními předpisy, aby nemohla být napadnuta po uzavření prodeje. Dnes mohu říci, že celá transakce byla ukončena k naší úplné spokojenosti a jak paní Majerovou tak i firmu Remax mohu případným zájemcům vřele doporučit!Manželé Olmerovi
Rád bych touto cestou chtěl poděkovat pí.Věře Jesenské za vstřícnost a profesionální přístup při hledání pronájmu bytu.Její služby mohu určitě doporučit a osobně jich v případě potřeby hodlám využít.
Pana Radka Karnolda jsme s manželem potkali v roce 2018 bez předchozích zkušeností s využitím jakýchkoliv realitních služeb. Hned při prvním setkání ve mne vzbudil pan Ing. Radek Karnold pocit důvěry a klidu. Vše se mnou v klidu probral a poskytl kompletní informace k prodeji nemovitosti. Po celou dobu nás o všem informoval a následně zajistil kompletní servis včetně potřebné dokumentace k prodeji a přepisu nemovitosti. Byli jsme opravdu velice spokojeni s jeho profesionálním a zároveň lidským přístupem. Po této milé zkušenosti jsme se na pana Ing. Radka Karnolda opět obrátili při nákupu nemovitosti, kde jsme šli již s jistotou, že proběhne vše pro nás v klidu a budou zajištěny opět služby na profesioánální úrovni. Nebylo tomu jinak a dále doporučuji služby pana Karnolda svým přátelům, známým a rodině, pokud poptávají kavlitního makléře.
Byli jsme velmi spokojeni se všemi službami, které nám při pronájmu bytu poskytla paní Jana Gondeková z RE/MAX Alfa. Vybrala nám vhodné nájemce a při předání bytu zajistila sama převod el.energií i plynu,zaznamenala všechny stavy měřidel apod. Všechny starostí vyřešila za nás. Mohu jí komukoliv doporučit. Spolupráce s ní byla jedním slovem úžasná, o nic jsme se nestarali,všechno udělala za nás. Pokud budeme někdy potřebovat realitní služby,určitě se obrátíme zase na ní. Děkujeme za vstřícnost a profesionální pomoc.
Vřele doporučujeme pana Martina Slaveva pro jeho přátelský a v našem případě i nezištný přístup, kdy nám poradil a pomohl s komplikovaným případem a i bez předchozí sjednané schůzky. Ještě jednou mu touto cestou děkujeme!
Skvělá spolupráce s kolegy, zejména s Ing. Jakubem Žižkou z Prahy 6 nebo s Petrem Šoupalem z Českého Brodu. Děkuji Ivo Hendrych REMAX
Velké díky patří především paní makléřce Rambouskové. Celý proces, od prohlídky domu po předání, nám byla kdykoliv k dispozici. Jednala s námi férově a lidsky. Její přístup k nám byl velice ochotný a laskavý. Ve výsledku všechny služby, která nám poskytovala byly nad rámec našeho očekávání. Byli jsme s přítelem velice potěšeni za její vystupování a jednání. Mockrát ještě jednou děkujeme a vřele doporučujeme. 👍🏻⭐️
Děkuji moc paní Šebíkové za příkladnou spolupráci a profesionální přístup při prodeji bytu! Její milé vystupování a perfektní příprava celou obchodní transakci zpříjemnila k všestranné spokojenosti. Díky! Lucie.
Rád bych poděkoval makléři REMAXu p. Karnoldovi za korektní a trpělivý přístup při řešení prodeje naší nemovitosti na Praze 5. Roman Pinkas
Tímto bych chtěla poděkovat panu Šprynarovi za jeho ochotu a vstřícnost, kterou mé rodině pomáhá při koupi a stěhování do zakoupeného baráčku.Všem doporučuji Vaše služby na110%.Alena Šturcová
Chtěla bych touto cestou ještě jednou poděkovat paní Janě Gondekove.Ktera velmi profesionálně vedla prodej našeho bytu.Po celou dobu inzerce,prohlídek,prodeje nás o všem pravidelně informovala.Jednala vždy v našem zájmu a tak byla celá akce pro nás velmi pohodlná.Jeste jednou díky!M.J.
Hezký den, využil jsem Vašich služeb prostřednictvím Vašeho makléře Ing. Karnolda. Spolupráce s Ing. Karnoldem byla procházka růžovým sadem. Jeho znalosti, invence, vlídnost s spolehlivost mne ohromily. Díky lidem jako je Ing. Karnold musí být Remax ČR ve svém oboru nejlepší. Všem potenciálním klientům vřele doporučuji. Moc děkuji Ondřej Daczický, Praha 5
Dobrý den.Chtěl bych tímto velmi poděkovat paní Dorině Šebíkové, za skvěle odvedenou práci a maximální profesionalitu se 100% servisem. S paní Šebíkovou jsem řešil prodej již druhé nemovitosti a opět maximální spokojenost. Prezentace, Rychlost, Cena za kterou se byt prodal a vyřízení všech náležitostí souvisejících s prodejem na nejvyšší úrovni. Mohu každému s čistým svědomím jen doporučit... 👌Pokud bych v budoucnu měl opět řešit prodej nemovitosti... Určitě znovu s paní Šebíkovou.Ještě jednou moc děkuji.
Uživatel Googlu
Uživatel Googlu
Ing. Hana Dörflerová je velmi profesionální, vstřícná a milá realitní makléřka. Před samotným začátkem hledání našeho budoucího domu se mnou velmi podrobně prošla moje preference.Zároveň mi prostřednictvím svých zkušeností z realitního oboru pomohla už během prvního hovoru ujasnit si, co vlastně (ne)hledám a podívat se i na věci, které by mě předtím možná ani nenapadly.Pak následovala nabídka různých typů spolupráce a jejich detailní popis.Součástí jejích realitních služeb bylo i nastavení automatického posílání nabídek nemovitostí podle mnou zadaných požadavků. A samozřejmě také sjednávání prohlídek vybraných domů. Samozřejmostí bylo i zodpovídání dotazů telefonicky i e-mailem – Hanka byla vždycky k dispozici.Zároveň oceňuji možnost nabídky veškerého právního servisu, který se prodeje/koupě nemovitosti týká. Původně jsem totiž byla přesvědčená, že to zvládnu sama (což jsem si také vyzkoušela). Teď už ale vím, že ušetřený čas, peníze a moje energie v případě, kdy se o tohle všechno postará realitka, jsou tak znatelné, že bych realitní servis volila znovu.
js_loader

Riziko nepodceňte ani při koupi nemovitosti

Plánujete-li koupit byt či nebytový prostor, vždy si nemovitost, jejího vlastníka i SVJ řádně prověřte. Můžete k tomu použít některý z balíčků právních služeb našich Realitních advokátů.

V rámci našich služeb je možné se domluvit na prověření hospodaření SVJ a jeho závazků zkušeným účetní poradcem. Ušetří vám to spoustu starostí a možná i peněz po koupi jednotky.

Realitní advokátka JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz