Kdy zaplatíte za dluhy souseda v domě

Závazky společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Máte-li byt v domě, kde je minimálně 5 jednotek (bytů či nebytových prostor) vlastněných alespoň 4 různými osobami, musí tam ze zákona existovat společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je jakýsi „uměle vytvořený subjekt“ (právnická osoba), která má za úkol starat se o správu domu. V rámci své působnosti může SVJ samostatně jednat, přičemž běžně uzavírá smlouvy s dodavateli služeb pro dům (například na dodávku vody, elektřiny na osvětlení společných prostor, úklid domu atd.), může ale (se souhlasem vlastníků) sjednat i úvěr na rekonstrukci domu v řádech mnoha (desítek či stovek) milionů korun.

Finanční a jiné závazky ze smluv, které SVJ uzavřelo, musí být samozřejmě plněny. V praxi to nejčastěji funguje tak, že peníze na splátky jsou vybírány ve formě měsíčních poplatků od jednotlivých členů SVJ (vlastníků jednotek v domě) a poté je SVJ posílá věřitelům (dodavatelům služeb, bankám atd.) 

Co, když soused neplatí závazky

SVJ tedy od svých členů vybírá pravidelné platby na dodávky služeb do domu, případné úvěry, ale i na rezervy do budoucna ve formě příspěvků do fondu oprav a dalších plateb.

Co s černou ovcí v domě?

Pokud jsou vlastníky bytů v domě jen slušní a solventní lidé, vše je v pořádku. Problém ale nastává v okamžiku, kdy se mezi členy SVJ objeví neplatič. Jestliže člen SVJ neplatí povinné poplatky, vzniká mu vůči SVJ dluh, jehož vymáhání může být složité.

V takovém případě je třeba řešit, jak s tímto dluhem naložit. Aby SVJ zůstalo dlužno svému dodavateli kvůli tomu, že nevybralo potřebnou částku od neplatícího vlastníka, není dobrý nápad. To by mohlo skončit i odpojením elektřiny či pokutou za pozdní platbu. V praxi to obvykle dopadne tak, že se ostatní vlastníci v domě složí na dlužnou částku, než aby riskovali tyto nepříjemné následky. Podle zákona navíc platí, že každý člen SVJ ručí za dluhy SVJ v poměru podle svého podílu na společných částech.

Vlastník jednotky v exekuci či insolvenci

Velký problém nastává, pokud se vlastník jednotky v domě ocitne v exekuci či insolvenci. Ročně soudy v České republice rozhodnou o cca 700 000 exekucích a 30 000 insolvenčních řízeních. Pravděpodobnost, že se tak vaše SVJ setká s podobným problémem, není malá.

Pojďme si říci, jak to probíhá a na co si dát v tomto případě pozor.

Pokud se vlastník bytu dostane do situace, kdy se chystá prodej bytu v exekuci a tento vlastník dluží peníze i SVJ, musí SVJ přihlásit svou pohledávku (tj. co mu vlastník dluží) do exekučního řízení. Pouze tak má SVJ šanci, že peníze od dlužníka dostane zpět z výtěžku prodeje bytu. Předpokladem zde ale je, že SVJ má již vůči dlužníkovi tzv. exekuční titul, tj. například pravomocný rozsudek.

V praxi se můžeme setkat i s dlužníkem v insolvenci, což zpravidla ukazuje na ještě závažnější finanční problémy než v případě exekuce. I v tomto případě je třeba rychle reagovat tak, aby SVJ stihlo podat přihlášku své pohledávky do insolvenčního řízení. Pokud se toto stihne, má SVJ od roku 2017 naštěstí posílenou pozici v tom, že na úhradu jeho pohledávky (tj. dluhu dlužníka) bude přednostně použito až 10 % výtěžku z prodeje bytu (po odečtení zákonných nákladů), což zpravidla postačuje na úhradu dluhu dlužníka vůči SVJ.

Řešení? Zodpovědné SVJ a ostražitost při koupi  

Aktivní vymáhání dluhů vedením SVJ

Jak uvádíme výše, vlastník jednotky v domě se může dostat do různých finančních problémů. Aby byli ochráněni vlastníci ostatních bytů v domě, je namístě velká ostražitost. To vyžaduje aktivní sledování dění v domě – tj. zda na některou z jednotek neprobíhá exekuce a zároveň, pokud vlastník něco SVJ dluží, neotálet s vymáháním těchto dluhů. Aby se nestal průšvih jako v případu níže.

Případ ze života

V bytovém domě v Libni se nacházelo 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví 10 různých osob, přičemž v domě bylo založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ) a funkci statutárního orgánu vykonával dvoučlenný výbor SVJ složený z pana Ondřeje a pana Michala. V domě panovaly velmi přátelské vztahy, vlastníci jednotlivých jednotek spolu dobře vycházeli a často se dokonce scházeli na sousedských oslavách.

Problém nastal v okamžiku, kdy se pan Zdeněk (vlastník jedné z bytových jednotek v domě) dostal do finančních potíží a nebyl tak schopen SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku. Pánům Ondřejovi a Michalovi bylo zoufalého souseda Zdeňka líto. Věděli, že si prochází v pracovním i osobním životě krizí a rozhodli se proto jeho dluh vůči SVJ prozatím ignorovat a posečkat, až se Zdeňkovi zase začne dařit. Tímto jejich chováním však došlo v běhu let k tomu, že SVJ nebylo schopno tyto dluhy vůči Zdeňkovi úspěšně soudně vymoci, neboť došlo k jejich promlčení. Zdeňkova situace se nelepšila, a jeho dluhy naopak narůstaly všemi směry.

Ačkoliv se Ondřej a Michal coby členové výboru SVJ ke Zdeňkovi zachovali po lidské stránce tolerantně a velkoryse, porušili tím své zákonné povinnosti a nevymáháním dluhu tak trochu nevědomky způsobili SVJ škodu ve výši 167 tisíc korun, kterou by měli správně uhradit „ze svého“.

Jak měli Ondřej s Michalem postupovat, aby se tomuto vyhnuli?

Když viděli, že Zdeněk opakovaně neplatí, měli jej nejprve klidně i neformálně, avšak písemnou formou (např. e-mailem) upozornit na závazky po splatnosti a stanovit dodatečnou lhůtu k uhrazení. Pokud by ani na toto Zdeněk nezareagoval, ideální by z jejich pozice bylo, aby Zdeňkovi zaslali jménem SVJ předžalobní výzvu. A pokud by ani na tuto výzvu Zdeněk nijak nereagoval, museli by se Ondřej s Michalem jménem SVJ obrátit na soud se žalobou na zaplacení dlužné částky, respektive s návrhem na vydání platebního rozkazu tak, aby dostáli svých zákonných povinností vůči SVJ (navzdory přátelství a pravděpodobnému poškození osobních vztahů se Zdeňkem).

Z uvedeného příkladu vidíme, že pro ochranu všech členů SVJ a jejich peněz je třeba mít ve vedení SVJ osoby, které sledují dění v domě a nebojí se zakročit vůči případným neplatičům.

Statutárním orgánem SVJ je nejčastěji výbor SVJ nebo předseda SVJ, tyto orgány jsou voleny vlastníky jednotek na shromáždění vlastníků. V praxi se bohužel mnohdy stává, že o funkci není zájem – prakticky se tak „čeká, kdo se obětuje“. Takto zvolení lidé, na které funkce „zbyde“, si přitom často neuvědomují úskalí a zodpovědnost s tím spojené. Jedná se o nevděčnou funkci, za jejíž výkon mnohdy náleží jen minimální odměna, za to je s tím spojena spousta práce a velká odpovědnost. Řešením zde může být „najmutí“ profesionálního externího předsedy SVJ, která má k jejímu výkonu potřebné kompetence i zkušenosti. Je však samozřejmě třeba počítat s tím, že si za to vlastníci bytů něco připlatí.

Riziko nepodceňte ani při koupi nemovitosti

Plánujete-li koupit byt či nebytový prostor, vždy si nemovitost, jejího vlastníka i SVJ řádně prověřte. Můžete k tomu použít některý z  balíčků právních služeb našich Realitních advokátů.

V rámci našich služeb je možné se domluvit na prověření hospodaření SVJ a jeho závazků zkušeným účetní poradcem. Ušetří vám to spoustu starostí a možná i peněz po koupi jednotky.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369 nebo +420 607 086 972
www.realitniadvokati.cz