Každý poctivý vlastník bytu dbá na to, aby měl všechny platby za bydlení vyrovnané. Existuje ovšem riziko, že zaplatíte za dluhy svých sousedů. Na co si dát pozor?
Doba čtení: 6 minut
Závazky společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Máte-li byt v domě, kde je minimálně 5 jednotek (bytů či nebytových prostor) vlastněných alespoň 4 různými osobami, musí tam ze zákona existovat společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je jakýsi „uměle vytvořený subjekt“ (právnická osoba), která má za úkol starat se o správu domu. V rámci své působnosti může SVJ samostatně jednat, přičemž běžně uzavírá smlouvy s dodavateli služeb pro dům (například na dodávku vody, elektřiny na osvětlení společných prostor, úklid domu atd.), se souhlasem vlastníků může ale sjednat i úvěr na rekonstrukci domu v řádech mnoha (desítek či stovek) milionů korun.
Finanční a jiné závazky ze smluv, které SVJ uzavřelo, musí být samozřejmě plněny. V praxi to nejčastěji funguje tak, že peníze na splátky jsou vybírány ve formě měsíčních poplatků od jednotlivých členů SVJ (vlastníků jednotek v domě) a poté je SVJ posílá věřitelům (dodavatelům služeb, bankám atd.)
Co když soused neplatí závazky
SVJ tedy od svých členů vybírá pravidelné platby na dodávky služeb do domu, případné úvěry, ale i na rezervy do budoucna ve formě příspěvků do fondu oprav a dalších plateb.
Co s černou ovcí v domě?
Pokud jsou vlastníky bytů v domě jen slušní a solventní lidé, vše je v pořádku. Problém ale nastává v okamžiku, kdy se mezi členy SVJ objeví neplatič. Jestliže člen SVJ neplatí povinné poplatky, vzniká mu vůči SVJ dluh, jehož vymáhání může být složité.
V takovém případě je třeba řešit, jak s tímto dluhem naložit. Aby SVJ zůstalo dlužno svému dodavateli kvůli tomu, že nevybralo potřebnou částku od neplatícího vlastníka, není dobrý nápad. To by mohlo skončit i odpojením elektřiny či pokutou za pozdní platbu. V praxi to obvykle dopadne tak, že se ostatní vlastníci v domě složí na dlužnou částku, než aby riskovali tyto nepříjemné následky.Podle zákona navíc platí, že každý člen SVJ ručí za dluhy SVJ v poměru podle svého podílu na společných částech.
Vlastník jednotky v exekuci či insolvenci
Velký problém nastává, pokud se vlastník jednotky v domě ocitne v exekuci či insolvenci. Ročně soudy v České republice rozhodnou o cca 700 000 exekucích a 30 000 insolvenčních řízeních. Pravděpodobnost, že se tak vaše SVJ setká s podobným problémem, není malá.
Pojďme si říci, jak to probíhá a na co si dát v tomto případě pozor.
Pokud se vlastník bytu dostane do situace, kdy se chystá prodej bytu v exekuci, a tento vlastník dluží peníze i SVJ, musí SVJ přihlásit svou pohledávku (tj. co mu vlastník dluží) do exekučního řízení. Pouze tak má SVJ šanci, že peníze od dlužníka dostane zpět z výtěžku prodeje bytu. Předpokladem zde ale je, že SVJ má již vůči dlužníkovi tzv. exekuční titul, tj. například pravomocný rozsudek.
V praxi se můžeme setkat i s dlužníkem v insolvenci, což zpravidla ukazuje na ještě závažnější finanční problémy než v případě exekuce. I v tomto případě je třeba rychle reagovat tak, aby SVJ stihlo podat přihlášku své pohledávky do insolvenčního řízení. Pokud se toto stihne, má SVJ od roku 2017 naštěstí posílenou pozici v tom, že na úhradu jeho pohledávky (tj. dluhu dlužníka) bude přednostně použito až 10 % výtěžku z prodeje bytu (po odečtení zákonných nákladů), což zpravidla postačuje na úhradu dluhu dlužníka vůči SVJ.
Řešení? Zodpovědné SVJ a ostražitost při koupi
Aktivní vymáhání dluhů vedením SVJ
Jak uvádíme výše, vlastník jednotky v domě se může dostat do různých finančních problémů. Aby byli ochráněni vlastníci ostatních bytů v domě, je namístě velká ostražitost. To vyžaduje aktivní sledování dění v domě – tj. zda na některou z jednotek neprobíhá exekuce a zároveň, pokud vlastník něco SVJ dluží, neotálet s vymáháním těchto dluhů. Aby se nestal průšvih jako v případu níže.
Případ ze života
V bytovém domě v Libni se nacházelo 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví 10 různých osob, přičemž v domě bylo založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ) a funkci statutárního orgánu vykonával dvoučlenný výbor SVJ složený z pana Ondřeje a pana Michala. V domě panovaly velmi přátelské vztahy, vlastníci jednotlivých jednotek spolu dobře vycházeli a často se dokonce scházeli na sousedských oslavách.
Problém nastal v okamžiku, kdy se pan Zdeněk (vlastník jedné z bytových jednotek v domě) dostal do finančních potíží a nebyl tak schopen SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku. Pánům Ondřejovi a Michalovi bylo zoufalého souseda Zdeňka líto. Věděli, že si prochází v pracovním i osobním životě krizí a rozhodli se proto jeho dluh vůči SVJ prozatím ignorovat a posečkat, až se Zdeňkovi zase začne dařit. Tímto jejich chováním však došlo v běhu let k tomu, že SVJ nebylo schopno tyto dluhy vůči Zdeňkovi úspěšně soudně vymoci, neboť došlo k jejich promlčení. Zdeňkova situace se nelepšila a jeho dluhy naopak narůstaly všemi směry.
Ačkoliv se Ondřej a Michal coby členové výboru SVJ ke Zdeňkovi zachovali po lidské stránce tolerantně a velkoryse, porušili tím své zákonné povinnosti a nevymáháním dluhu tak trochu nevědomky způsobili SVJ škodu ve výši 167 tisíc korun, kterou by měli správně uhradit „ze svého“.
Jak měli Ondřej s Michalem postupovat, aby se tomuto vyhnuli?
Když viděli, že Zdeněk opakovaně neplatí, měli jej nejprve klidně i neformálně, avšak písemnou formou (např. e-mailem) upozornit na závazky po splatnosti a stanovit dodatečnou lhůtu k uhrazení. Pokud by ani na toto Zdeněk nezareagoval, ideální by z jejich pozice bylo, aby Zdeňkovi zaslali jménem SVJ předžalobní výzvu. A pokud by ani na tuto výzvu Zdeněk nijak nereagoval, museli by se Ondřej s Michalem jménem SVJ obrátit na soud se žalobou na zaplacení dlužné částky, respektive s návrhem na vydání platebního rozkazu tak, aby dostáli svých zákonných povinností vůči SVJ (navzdory přátelství a pravděpodobnému poškození osobních vztahů se Zdeňkem).
Z uvedeného příkladu vidíme, že pro ochranu všech členů SVJ a jejich peněz je třeba mít ve vedení SVJ osoby, které sledují dění v domě a nebojí se zakročit vůči případným neplatičům.
Statutárním orgánem SVJ je nejčastěji výbor SVJ nebo předseda SVJ, tyto orgány jsou voleny vlastníky jednotek na shromáždění vlastníků. V praxi se bohužel mnohdy stává, že o funkci není zájem – prakticky se tak „čeká, kdo se obětuje“. Takto zvolení lidé, na které funkce „zbyde“, si přitom často neuvědomují úskalí a zodpovědnost s tím spojené. Jedná se o nevděčnou funkci, za jejíž výkon mnohdy náleží jen minimální odměna, za to je s tím spojena spousta práce a velká odpovědnost. Řešením zde může být „najmutí“ profesionálního externího předsedy SVJ, která má k jejímu výkonu potřebné kompetence i zkušenosti. Je však samozřejmě třeba počítat s tím, že si za to vlastníci bytů něco připlatí.
S realitní kanceláří RE/MAX mám výbornou zkušenost. Profesionální a zároveň lidský přístup od začátku až do konce. Zvláštní poděkování patří paní Janě Gondekové, která se o vše postarala naprosto perfektně! Byla spolehlivá, ochotná, vždy dostupná a dokázala zařídit, aby celý proces proběhl hladce a bez stresu. Díky ní to šlo opravdu s lehkostí. Mohu jen doporučit! ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
Má osobní zkušenost s panem RNDr. Pleskačem je na více než "jen" pět hvězdiček. Řešil jsem velice složitý prodej bytu a jiní makléři se k celé věci stavěli skepticky a o celou záležitost nejevili zájem. Pan doktor se mi věnoval téměř po celý rok a provedl mě všemi úskalími ke zdárnému konci, i když výsledek nebyl zcela jistý.Ještě jednou Vám děkuji za profesionální a lidský přístup.
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Touto cestou bych chtěla poděkovat paní Dorině Šebíkové za velmi milý a profesionální přístup! Je vidět, že svou práci dělá ráda a klientům se věnuje na maximum. Prohlídka bytu proběhla skvěle, paní byla připravená, vždy ochotně zodpověděla všechny naše dotazy a byla ochotná nám vyjít maximálně vstříc. Na paní oceňuji především její optimismus, vstřícnost a profesionalitu! Rozhodně doporučuji!
Zcela poprvé jsme s přítelkyní sháněli byt k pronájmu na Kladně. Po dlouhém hledání jsme objevili velice pěkný inzerát na byt 1+kk. Po komunikaci s panem makléřem Bc. Jakubem Švarcem jsme si sjednali prohlídku bytu a následně si byt pronajmuli. Musíme vyzdvihnout skvělé komunikační a organizační dovednosti pana makléře, nejen že komunikace byla srozumitelná, ale pan makléř odpovídal pohotově a vždy příjemně. Dále bychom také chtěl ocenit vstřícnost a ochotu pomoci nám i s ostatními náležistostmi, se kterými jsem neměli zkušenosti např. přepis smlouvy o energiích. Touto recenzí bych chtěl vyjádřit naprostou spokojenost se službami a panu makléři Bc. Jakubu Švarci poděkovat.
Ráda bych poděkovala realitnímu makléři Petru Gaji, se kterým jsem měla možnost spolupracovat při koupi bytu. Celý proces proběhl rychle a bez problémů díky jeho profesionálnímu přístupu, rychlému jednání a dodržení všech termínů. Velmi oceňuji jeho ochotu pomoci nad rámec běžných povinností. Bylo zřejmé, že mu opravdu záleží na tom, abych byla spokojená a vše proběhlo hladce. Děkuji ještě jednou za skvělou spolupráci.
Paní Ing. Popenková je zkušená makléřka. Prodej proběhl rychle, k naprosté spokojenosti. Nemusela jsem se o nic starat, byla jsem průběžně informovaná. Naše rodina se na paní makléřku obrací opakovaně a doporučila bych jí i svým známým. Andrea Kubálová
S panem Jakubem Švarcem jsem řešila prodej bytu a paralelně nákup nového. Samozřejmě nebylo to jednoduché a jsem si jistá, že bez něho bych to nezvládla. Bylo potřeba skloubit všechny termíny, jeho zásluhou všechno do sebe zapadlo jak mělo a jsem velmi spokojená s výsledkem. Je to makléř na svém místě, vstřícné jednání, skvělý lidský i profesionální přístup.
S panem Petrem Jelínkem byla výborná spolupráce. Je ochotný, přátelský, spolehlivý, profesionální. Pracuje 24/7, vše proběhlo velmi rychle.Moc děkuji a doporučuji.
Od sameho zacatku jsem byla velice ohromena profesionalitou. Navazani kontaktu s RE/MAX predchazelo zasilani emejlovych zadosti z USA na vyhotoveni oceneni na druzstevni byt v Praze ruznym relativnim kancelarim. Tato snaha byla bez jedinne odezvy. Proto jsem musela prejit k telefonnimu obvolavani. RE/MAX kancelar byla prvni na mem seznamu. Telefon odpovedela pani PhDr. Katerina Melanova ktera ochotne souhlasila ze oceneni na byt vypracuje. Od toho dne nasledovala vymena informaci a dokumentu. Podavani pravidelnych aktualizaci byla samozrejmost. Oceneni bylo vypracovano v radnem terminu a doruceno notarske firme. Pani PhDr. Katerinu Melanovou vrele doporuji pro ucely vypracovani oceneni na nemovitost.Diky pozitivni zkusenosti s ocenenim bytu jsem se dohodla s pani maklerkou PhDr. K. Melanovou ze to budou zase sluzby RE/MAX na ktere budu spolehat pri prodeji predmetneho druzstevniho bytu.Pravnik s kterym RE/MAX pracuje pripravil plnou moc ve ktere jsem souhlasila aby mne pani maklerka PhDr. K. Melanova zastupovala prakticky ve vsech aspektech nutnych k tomu aby se prodej bytu uspesne dokoncil. Plna moc se tykala napriklad rezervacniho poplatku, blokovaciho deposita, dohody o financnim vyporadani, smlouvy o advokatni uschove. Smlouva a plna moc byla pripravena k memu podpisu 04.09.2019. Nad ramec SMLOUVY pani maklerka souhasila s radou cinnosti jako napriklad ze bude pritomna u instalace elektromeru v byte (podepsala za mne smlouvu na dodavky elektriny) ze obdrzi a preposle fakturu za elektriku ze bude preposilat dulezitou postu ze se sejde s uklidovou firmou a tak dale.9.10.19 zajistila inzerci na ctyrech webovych strankach. 9.21.19 probehla prvni prohlidka bytu. 8.10.19 za mne podepsala s kupcem rezervacni smlouvu. 10.25.19 probehla platba za prodej bytu na muj ucet.Dale chci podekovat za eticke jednani a profesionalitu Mgr. Janu Zajickovi advokatni uschovna ktera provedla platbu za prodej bytu na muj ucet. Pro RE/MAX pracuji vyjimecni lide. Nevahejte se na ne obratit budete s jejich sluzbami spokojeni – je to vyjimecna relativni kancelar.
Se sluzbami Remax Alfa jsem byla spokojena, zejmena diky maklerce pani Gondekove, jenz mi velice pomohla s prodejem nemovitosti.Vstricnost, profesionalita, zkusenosti v oboru, rychle jednani a pravidelna srozumitelna zpetna vazba shrnuji celkovy dojem z nasi spoluprace. Dekuji
Děkujeme za skvělou profesionální a empatickou práci paní makléřce Hance Dörflerové, která nám byla maximálně nápomocná při koupi nemovitosti. Díky ní všechno proběhlo bez zádrhele a k naší spokojenosti. Rádi doporučujeme.
Rád bych skutečně upřímně poděkoval panu Radku Karnoldovi za spolupráci při prodeji svého bytu. Je profesionálem na svém místě, kromě odborných znalostí velmi oceňuji i jeho vstřícný přístup. Při své práci myslí na každý detail a dělá vše pro to, aby se nemovitost prodala co nejlépe. Jeho snahou je prodat nemovitost za ještě vyšší cenu, než prodávající požaduje, a daří se mu to! Služby pana Karnolda mohu stoprocentně doporučit.
Velká spokojenost s prací této RK, jmenovitě s makléřkou Ing.Věrou Lukešovou, která nám zajistila bezproblémový prodej naší chaty ve Velké Lečici/Krámy. Vše proběhlo v pořádku včetně zajištění převodu nemo na KN, spolupráce s ní za nás za 1 s velkou hvězdičkou. Milé jednání, profesionalita, odbornost, prostě vše co k úspěšné real makléřce patří, vřele doporučujeme
Pana Ing. Jakuba Žižku hodnotím jako vynikajícího profesionála. Při prvním setkání mně srozumitelně vysvětlil postup prodeje pozemku. Následně mě informoval o jednáních s příslušnými úřady. Prodej byl úspěšný a já jsem přesvědčena, že díky obdivuhodné práci Pana makléře Ing. Jakuba Žižky.
Pan Jakub Švarc zastupoval prodávájící bytu, který jsem kupoval. Velmi dobrý dojem na mě udělalo nasdílení kompletní dokumetace k bytu a domu ještě před prohlídkou, včetně návrhu férové rezervační smlouvy. Toto mi výrazně ulehčilo následné rozhodování, že budu chtít o byt zabojovat i nad rámec nabízené ceny. Načež pan Švarc se poměrně pečlivě zajímal, a i u mého finančního poradce sám ověřoval, jestli jsem schopen nabízenou cenu zafinancovat. Od domluvení prohlídky až do předání bytu jsem byl velmi dobře informován, pan Švarc mi, někdy až rodičovsky, připomínal všechny termíny schůzek. Celá transakce proběhla hladce, profesionálně i ze strany advokátní kanceláře. Pokud budu někdy prodávat nemovitost, obrátím se na pana Švarce
Moje osobní zkušenost se společností Remax Alfa je velmi pozitivní. Chci poděkovat makléřce Kateřině Melanové za její velmi vstřícný postoj při ocenění bytu a za její trpělivost a profesionalitu při vysvětlování všech možných problémů a souvislostí, které by se mohly týkat prodeje družstevního podílu na současném dosti hektickém trhu s nemovitostmi.
Plánujete-li koupit byt či nebytový prostor, vždy si nemovitost, jejího vlastníka i SVJ řádně prověřte. Můžete k tomu použít některý z balíčků právních služeb našich Realitních advokátů.
V rámci našich služeb je možné se domluvit na prověření hospodaření SVJ a jeho závazků zkušeným účetní poradcem. Ušetří vám to spoustu starostí a možná i peněz po koupi jednotky.
Na panu Martinu Slavevovi oceňuji profesionální přístup a ochotu věci vysvětlovat až do nejmenších detailů i naprostým laikům.Nijak na klienta netlačí, ale hledá optimální cestu k Vaší spokojenosti.Dobrá komunikace a vnímavost pro Vaše potřeby.Vřele doporučuji !Marek Zeman
Pana Slaveva mohu s čistým svědomím maximálně doporučit.Oceňuji zejména jeho:- Profesionální přístup- Vstřícné a srozumitelné jednání- Schopnost vše jasně a do detailu vysvětlitPřeji panu Slavevovi mnoho úspěšných obchodů a ať se mu i nadále daří ve všech směrech.
Kontaktní údaje na naše pobočky najdete v sekci kontakty.
Pobočky REMAX Alfa
Spravovat souhlas s cookies
Tento web používá soubory cookie, které pomáhají fungování webu a také ke sledování vaší interakce s naším webem.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.
