Kdy zaplatíte za dluhy souseda v domě

Sousedé

Každý poctivý vlastník bytu dbá na to, aby měl všechny platby za bydlení vyrovnané. Existuje ovšem riziko, že zaplatíte za druhy svých sousedů. Na co si dát pozor?

Závazky společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Máte-li byt v domě, kde je minimálně 5 jednotek (bytů či nebytových prostor) vlastněných alespoň 4 různými osobami, musí tam ze zákona existovat společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je jakýsi „uměle vytvořený subjekt“ (právnická osoba), která má za úkol starat se o správu domu. V rámci své působnosti může SVJ samostatně jednat, přičemž běžně uzavírá smlouvy s dodavateli služeb pro dům (například na dodávku vody, elektřiny na osvětlení společných prostor, úklid domu atd.), může ale (se souhlasem vlastníků) sjednat i úvěr na rekonstrukci domu v řádech mnoha (desítek či stovek) milionů korun.

Finanční a jiné závazky ze smluv, které SVJ uzavřelo, musí být samozřejmě plněny. V praxi to nejčastěji funguje tak, že peníze na splátky jsou vybírány ve formě měsíčních poplatků od jednotlivých členů SVJ (vlastníků jednotek v domě) a poté je SVJ posílá věřitelům (dodavatelům služeb, bankám atd.) 

Co, když soused neplatí závazky

SVJ tedy od svých členů vybírá pravidelné platby na dodávky služeb do domu, případné úvěry, ale i na rezervy do budoucna ve formě příspěvků do fondu oprav a dalších plateb.

Co s černou ovcí v domě?

Pokud jsou vlastníky bytů v domě jen slušní a solventní lidé, vše je v pořádku. Problém ale nastává v okamžiku, kdy se mezi členy SVJ objeví neplatič. Jestliže člen SVJ neplatí povinné poplatky, vzniká mu vůči SVJ dluh, jehož vymáhání může být složité.

V takovém případě je třeba řešit, jak s tímto dluhem naložit. Aby SVJ zůstalo dlužno svému dodavateli kvůli tomu, že nevybralo potřebnou částku od neplatícího vlastníka, není dobrý nápad. To by mohlo skončit i odpojením elektřiny či pokutou za pozdní platbu. V praxi to obvykle dopadne tak, že se ostatní vlastníci v domě složí na dlužnou částku, než aby riskovali tyto nepříjemné následky. Podle zákona navíc platí, že každý člen SVJ ručí za dluhy SVJ v poměru podle svého podílu na společných částech.

Vlastník jednotky v exekuci či insolvenci

Velký problém nastává, pokud se vlastník jednotky v domě ocitne v exekuci či insolvenci. Ročně soudy v České republice rozhodnou o cca 700 000 exekucích a 30 000 insolvenčních řízeních. Pravděpodobnost, že se tak vaše SVJ setká s podobným problémem, není malá.

Pojďme si říci, jak to probíhá a na co si dát v tomto případě pozor.

Pokud se vlastník bytu dostane do situace, kdy se chystá prodej bytu v exekuci a tento vlastník dluží peníze i SVJ, musí SVJ přihlásit svou pohledávku (tj. co mu vlastník dluží) do exekučního řízení. Pouze tak má SVJ šanci, že peníze od dlužníka dostane zpět z výtěžku prodeje bytu. Předpokladem zde ale je, že SVJ má již vůči dlužníkovi tzv. exekuční titul, tj. například pravomocný rozsudek.

V praxi se můžeme setkat i s dlužníkem v insolvenci, což zpravidla ukazuje na ještě závažnější finanční problémy než v případě exekuce. I v tomto případě je třeba rychle reagovat tak, aby SVJ stihlo podat přihlášku své pohledávky do insolvenčního řízení. Pokud se toto stihne, má SVJ od roku 2017 naštěstí posílenou pozici v tom, že na úhradu jeho pohledávky (tj. dluhu dlužníka) bude přednostně použito až 10 % výtěžku z prodeje bytu (po odečtení zákonných nákladů), což zpravidla postačuje na úhradu dluhu dlužníka vůči SVJ.

Řešení? Zodpovědné SVJ a ostražitost při koupi  

Aktivní vymáhání dluhů vedením SVJ

Jak uvádíme výše, vlastník jednotky v domě se může dostat do různých finančních problémů. Aby byli ochráněni vlastníci ostatních bytů v domě, je namístě velká ostražitost. To vyžaduje aktivní sledování dění v domě – tj. zda na některou z jednotek neprobíhá exekuce a zároveň, pokud vlastník něco SVJ dluží, neotálet s vymáháním těchto dluhů. Aby se nestal průšvih jako v případu níže.

Případ ze života

V bytovém domě v Libni se nacházelo 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví 10 různých osob, přičemž v domě bylo založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ) a funkci statutárního orgánu vykonával dvoučlenný výbor SVJ složený z pana Ondřeje a pana Michala. V domě panovaly velmi přátelské vztahy, vlastníci jednotlivých jednotek spolu dobře vycházeli a často se dokonce scházeli na sousedských oslavách.

Problém nastal v okamžiku, kdy se pan Zdeněk (vlastník jedné z bytových jednotek v domě) dostal do finančních potíží a nebyl tak schopen SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku. Pánům Ondřejovi a Michalovi bylo zoufalého souseda Zdeňka líto. Věděli, že si prochází v pracovním i osobním životě krizí a rozhodli se proto jeho dluh vůči SVJ prozatím ignorovat a posečkat, až se Zdeňkovi zase začne dařit. Tímto jejich chováním však došlo v běhu let k tomu, že SVJ nebylo schopno tyto dluhy vůči Zdeňkovi úspěšně soudně vymoci, neboť došlo k jejich promlčení. Zdeňkova situace se nelepšila, a jeho dluhy naopak narůstaly všemi směry.

Ačkoliv se Ondřej a Michal coby členové výboru SVJ ke Zdeňkovi zachovali po lidské stránce tolerantně a velkoryse, porušili tím své zákonné povinnosti a nevymáháním dluhu tak trochu nevědomky způsobili SVJ škodu ve výši 167 tisíc korun, kterou by měli správně uhradit „ze svého“.

Jak měli Ondřej s Michalem postupovat, aby se tomuto vyhnuli?

Když viděli, že Zdeněk opakovaně neplatí, měli jej nejprve klidně i neformálně, avšak písemnou formou (např. e-mailem) upozornit na závazky po splatnosti a stanovit dodatečnou lhůtu k uhrazení. Pokud by ani na toto Zdeněk nezareagoval, ideální by z jejich pozice bylo, aby Zdeňkovi zaslali jménem SVJ předžalobní výzvu. A pokud by ani na tuto výzvu Zdeněk nijak nereagoval, museli by se Ondřej s Michalem jménem SVJ obrátit na soud se žalobou na zaplacení dlužné částky, respektive s návrhem na vydání platebního rozkazu tak, aby dostáli svých zákonných povinností vůči SVJ (navzdory přátelství a pravděpodobnému poškození osobních vztahů se Zdeňkem).

Z uvedeného příkladu vidíme, že pro ochranu všech členů SVJ a jejich peněz je třeba mít ve vedení SVJ osoby, které sledují dění v domě a nebojí se zakročit vůči případným neplatičům.

Statutárním orgánem SVJ je nejčastěji výbor SVJ nebo předseda SVJ, tyto orgány jsou voleny vlastníky jednotek na shromáždění vlastníků. V praxi se bohužel mnohdy stává, že o funkci není zájem – prakticky se tak „čeká, kdo se obětuje“. Takto zvolení lidé, na které funkce „zbyde“, si přitom často neuvědomují úskalí a zodpovědnost s tím spojené. Jedná se o nevděčnou funkci, za jejíž výkon mnohdy náleží jen minimální odměna, za to je s tím spojena spousta práce a velká odpovědnost. Řešením zde může být „najmutí“ profesionálního externího předsedy SVJ, která má k jejímu výkonu potřebné kompetence i zkušenosti. Je však samozřejmě třeba počítat s tím, že si za to vlastníci bytů něco připlatí.

Hodnocení realitního makléře Ing.Karla Hynšta, kancelář REMAX Palackého třída,Brno.Děkuji za spolupráci. Oceňuji zejména profesionální jednání, vstřícný přístup a odborné znalosti na trhu nemovitostí.Pana Ing. Karla Hynšta všem doporučuji a pokud budu mít příležitost, tak se na něj rád znovu obrátím 🙂
Pana Ing. Jakuba Žižku hodnotím jako vynikajícího profesionála. Při prvním setkání mně srozumitelně vysvětlil postup prodeje pozemku. Následně mě informoval o jednáních s příslušnými úřady. Prodej byl úspěšný a já jsem přesvědčena, že díky obdivuhodné práci Pana makléře Ing. Jakuba Žižky.
Se sestrami jsme prodávaly rodinný dům, prodej nám zajišťovala paní Marcela Ondrušová. Paní Ondrušová předčila naše očekávání, je to člověk na správném místě. Profesionální, vstřícná, flexibilní. Žádná překážka pro ní nebyla problém, zařizovala pro nás i chybějící revize i kolaudaci stavby. Služby paní Ondrušové doporučuji všem, já už reality s nikým jiným řešit nebudu. Soňa Koděrová
Paní Janu Gondekovou jsem na začátku roku 2021 poznal jako makléřku pražské realitní kanceláře. Sám bez jakýchkoli zkušeností s realitními službami a bez možnosti s čímkoli srovnat jsem však byl s provedením prací (odhad ceny družstevního bytu na Žižkově a zároveň chalupy v Královéhradeckém kraji za účelem dědického řízení) naprosto spokojen ve všech ohledech, které jsem byl schopen posoudit. To bylo velmi příjemné zjištění, neboť v oblastech, ve kterých se člověk sám neorientuje, spoléhá na odbornost a důvěru v neznámou osobu. V budoucnu bych v případě potřeby využil i dalších služeb paní makléřky, stejně tak této realitní kanceláře (prodej, hypotéka apod.). J. Vlček, Praha 3
Velkou pochvalu dávám paní Rambouskové která vytvořila krásnou atmosféru v domě při prodeji. Pracovala s profesionálním s vysokým nasazením. Je velmi inteligentní, vstřícná a udrží dobrou atmosféru mezi prodávajícími a kupujícími. Pani Rambousková pre nás pracovala na 200%
Эффективная компания. Отличная командная работа.
Prodej nemovitosti s panem Šoupalem z REMAX Alfa proběhl nad očekávání rychle a naprosto bez problémů. Oceňuji profesionální vystupování, podrobné informace o průběhu celé transakce, kvalitně připravené smluvní dokumenty a flexibilitu pana Šoupala. Ačkoli nám do prodeje zasáhla omezení související se stávající epidemií i některé osobní okolnosti na straně zúčastněných, s panem Šoupalem se podařilo na všem operativně domluvit a celou transakci jednotlivým změnám přizpůsobit. Pana Šoupala proto ráda doporučím všem, kteří si přeji prodat nemovitost spolehlivě, rychle a bez zbytečných starostí.
Výborná spolupráce s makléřem p. Petrem Veselým. Co bylo domluveno, bylo splněno. Velká snaha, ochota a trpělivost. Děkuji.
Dobrý den.Chtěl bych tímto velmi poděkovat paní Dorině Šebíkové, za skvěle odvedenou práci a maximální profesionalitu se 100% servisem. S paní Šebíkovou jsem řešil prodej již druhé nemovitosti a opět maximální spokojenost. Prezentace, Rychlost, Cena za kterou se byt prodal a vyřízení všech náležitostí souvisejících s prodejem na nejvyšší úrovni. Mohu každému s čistým svědomím jen doporučit... 👌Pokud bych v budoucnu měl opět řešit prodej nemovitosti... Určitě znovu s paní Šebíkovou.Ještě jednou moc děkuji.
Uživatel Googlu
Uživatel Googlu
Pan Jelínek z realitní kanceláře Remax mě velmi příjemně překvapil. Po předchozích zkušenostech s jinými realitními kancelářemi a po katastrofálních zkušenostech mých kamarádů a rodiny bylo jednání s panem Jelínkem úplné pohlazení po duši. První kontakt byl při koupi domu. Na prohlídce zodpovídal všetečné dotazy a vše nám předvedl, poté v procesu koupě byl neustále na příjmu a připraven vše hned řešit. Provedl nás celou koupí domu a zajistil všechny potřebné dokumenty, pomohl nám i s přepisem energií a byl i u předání nemovitosti.Bez zaváhání ho doporučuji všem známým, kteří řeší nákup nebo prodej nemovitostí.Nadále jeho služeb využíváme při nájmu bytu. Při prvním pronajímání mě překvapila rychlost, s jakou připravil inzerci i prohlídky a našel spolehlivé nájemníky. Opět nám neváhal se vším pomoct a poradit.Pana Jelínka můžu jedině doporučit.
Pani Gondekova nam velmi rychle a ochotne poskytla konzultaci ohledne pronajmu bytu i nebytovych prostor. Tuto maklerku doporucuji. V. Anyz
Hodnotim velice kladne profesionalni pristup pana Kamila Jelinka . Nemovitost po rodicich jsme prodavaly spolecne se sestrou. A tak nam fakticky i pomahal v pripade, kdy se nase nazory na prodej trochu lisily. Ale diky jeho osobnimu pristupu probehl prodej bez problemu a k nasi spokojenosti. Vrele doporucuji. Hana Klaskova
Jméno a příjmení makléře RE/MAX AlfaLukas HrdinaProsím vyberte důvod hodnoceníPochvala na makléřeKolika hvězdičkami hodnotíte makléře?⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)Vaše hodnocení makléře (nepovinné)Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri HalamekVaše jméno a příjmení (nepovinné)Jiri HalamekVáš telefon605484548Váš emailjhalamek@seznam.cz
Pan Babčický před třemi lety prodával náš byt v Dejvicích a s jeho službami jsme byli velmi spokojeni, takže když jsme nedávno potřebovali prodat pozemek, oslovili jsme ho znovu a opět nezklamal, vše proběhlo k naší naprosté spokojenosti.
Pan Babčický mi pomohl s prodejem pozemků a vše proběhlo bez jakychkoliv koplikací .Veliká spokojenost a mohu jen doporučit.K.Ch
Moc děkuji Mgr. Prokešovi za skvělou spolupráci. Je velice příjemné s takovými lidmi jak je pán Prokeš pracovat. Perfektní komunikace a skvělé myšlení vede k dobrým výsledkům.
Se sluzbami Remax Alfa jsem byla spokojena, zejmena diky maklerce pani Gondekove, jenz mi velice pomohla s prodejem nemovitosti.Vstricnost, profesionalita, zkusenosti v oboru, rychle jednani a pravidelna srozumitelna zpetna vazba shrnuji celkovy dojem z nasi spoluprace. Dekuji
Děkuji za velice profesionální přístup pana Františka Babčického. Rychlé jednání a komunikaci. Byl jsem informován o každém kroku v průběhu zjišťování odhadu pozemku. 🙂
Ráda bych poděkovala za skvělou spolupráci, neměla jsem s pronájmem starosti, vše k mé spokojenosti bylo zařízeno včetně konzultaci nad výběrem nájemníků. Paní Sarka Sabova mi ušetřila čas, perfektně připravila veškeré podklady. Sarka Sabova pochopila co chci, koho bych chtěla. Neměla jsem s tím žádné starosti a za to ji i tímto chci velmi poděkovat. Doporučuji ji nejen jako profesionála ve svém oboru, ale také i po lidské stránce.”Michaela Hamplová
Od sameho zacatku jsem byla velice ohromena profesionalitou. Navazani kontaktu s RE/MAX predchazelo zasilani emejlovych zadosti z USA na vyhotoveni oceneni na druzstevni byt v Praze ruznym relativnim kancelarim. Tato snaha byla bez jedinne odezvy. Proto jsem musela prejit k telefonnimu obvolavani. RE/MAX kancelar byla prvni na mem seznamu. Telefon odpovedela pani PhDr. Katerina Melanova ktera ochotne souhlasila ze oceneni na byt vypracuje. Od toho dne nasledovala vymena informaci a dokumentu. Podavani pravidelnych aktualizaci byla samozrejmost. Oceneni bylo vypracovano v radnem terminu a doruceno notarske firme. Pani PhDr. Katerinu Melanovou vrele doporuji pro ucely vypracovani oceneni na nemovitost.Diky pozitivni zkusenosti s ocenenim bytu jsem se dohodla s pani maklerkou PhDr. K. Melanovou ze to budou zase sluzby RE/MAX na ktere budu spolehat pri prodeji predmetneho druzstevniho bytu.Pravnik s kterym RE/MAX pracuje pripravil plnou moc ve ktere jsem souhlasila aby mne pani maklerka PhDr. K. Melanova zastupovala prakticky ve vsech aspektech nutnych k tomu aby se prodej bytu uspesne dokoncil. Plna moc se tykala napriklad rezervacniho poplatku, blokovaciho deposita, dohody o financnim vyporadani, smlouvy o advokatni uschove. Smlouva a plna moc byla pripravena k memu podpisu 04.09.2019. Nad ramec SMLOUVY pani maklerka souhasila s radou cinnosti jako napriklad ze bude pritomna u instalace elektromeru v byte (podepsala za mne smlouvu na dodavky elektriny) ze obdrzi a preposle fakturu za elektriku ze bude preposilat dulezitou postu ze se sejde s uklidovou firmou a tak dale.9.10.19 zajistila inzerci na ctyrech webovych strankach. 9.21.19 probehla prvni prohlidka bytu. 8.10.19 za mne podepsala s kupcem rezervacni smlouvu. 10.25.19 probehla platba za prodej bytu na muj ucet.Dale chci podekovat za eticke jednani a profesionalitu Mgr. Janu Zajickovi advokatni uschovna ktera provedla platbu za prodej bytu na muj ucet. Pro RE/MAX pracuji vyjimecni lide. Nevahejte se na ne obratit budete s jejich sluzbami spokojeni – je to vyjimecna relativni kancelar.

Riziko nepodceňte ani při koupi nemovitosti

Plánujete-li koupit byt či nebytový prostor, vždy si nemovitost, jejího vlastníka i SVJ řádně prověřte. Můžete k tomu použít některý z  balíčků právních služeb našich Realitních advokátů.

V rámci našich služeb je možné se domluvit na prověření hospodaření SVJ a jeho závazků zkušeným účetní poradcem. Ušetří vám to spoustu starostí a možná i peněz po koupi jednotky.

JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369 nebo +420 607 086 972
www.realitniadvokati.cz