Každý poctivý vlastník bytu dbá na to, aby měl všechny platby za bydlení vyrovnané. Existuje ovšem riziko, že zaplatíte za dluhy svých sousedů. Na co si dát pozor?
Doba čtení: 6 minut
Závazky společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Máte-li byt v domě, kde je minimálně 5 jednotek (bytů či nebytových prostor) vlastněných alespoň 4 různými osobami, musí tam ze zákona existovat společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je jakýsi „uměle vytvořený subjekt“ (právnická osoba), která má za úkol starat se o správu domu. V rámci své působnosti může SVJ samostatně jednat, přičemž běžně uzavírá smlouvy s dodavateli služeb pro dům (například na dodávku vody, elektřiny na osvětlení společných prostor, úklid domu atd.), se souhlasem vlastníků může ale sjednat i úvěr na rekonstrukci domu v řádech mnoha (desítek či stovek) milionů korun.
Finanční a jiné závazky ze smluv, které SVJ uzavřelo, musí být samozřejmě plněny. V praxi to nejčastěji funguje tak, že peníze na splátky jsou vybírány ve formě měsíčních poplatků od jednotlivých členů SVJ (vlastníků jednotek v domě) a poté je SVJ posílá věřitelům (dodavatelům služeb, bankám atd.)
Co když soused neplatí závazky
SVJ tedy od svých členů vybírá pravidelné platby na dodávky služeb do domu, případné úvěry, ale i na rezervy do budoucna ve formě příspěvků do fondu oprav a dalších plateb.
Co s černou ovcí v domě?
Pokud jsou vlastníky bytů v domě jen slušní a solventní lidé, vše je v pořádku. Problém ale nastává v okamžiku, kdy se mezi členy SVJ objeví neplatič. Jestliže člen SVJ neplatí povinné poplatky, vzniká mu vůči SVJ dluh, jehož vymáhání může být složité.
V takovém případě je třeba řešit, jak s tímto dluhem naložit. Aby SVJ zůstalo dlužno svému dodavateli kvůli tomu, že nevybralo potřebnou částku od neplatícího vlastníka, není dobrý nápad. To by mohlo skončit i odpojením elektřiny či pokutou za pozdní platbu. V praxi to obvykle dopadne tak, že se ostatní vlastníci v domě složí na dlužnou částku, než aby riskovali tyto nepříjemné následky.Podle zákona navíc platí, že každý člen SVJ ručí za dluhy SVJ v poměru podle svého podílu na společných částech.
Vlastník jednotky v exekuci či insolvenci
Velký problém nastává, pokud se vlastník jednotky v domě ocitne v exekuci či insolvenci. Ročně soudy v České republice rozhodnou o cca 700 000 exekucích a 30 000 insolvenčních řízeních. Pravděpodobnost, že se tak vaše SVJ setká s podobným problémem, není malá.
Pojďme si říci, jak to probíhá a na co si dát v tomto případě pozor.
Pokud se vlastník bytu dostane do situace, kdy se chystá prodej bytu v exekuci, a tento vlastník dluží peníze i SVJ, musí SVJ přihlásit svou pohledávku (tj. co mu vlastník dluží) do exekučního řízení. Pouze tak má SVJ šanci, že peníze od dlužníka dostane zpět z výtěžku prodeje bytu. Předpokladem zde ale je, že SVJ má již vůči dlužníkovi tzv. exekuční titul, tj. například pravomocný rozsudek.
V praxi se můžeme setkat i s dlužníkem v insolvenci, což zpravidla ukazuje na ještě závažnější finanční problémy než v případě exekuce. I v tomto případě je třeba rychle reagovat tak, aby SVJ stihlo podat přihlášku své pohledávky do insolvenčního řízení. Pokud se toto stihne, má SVJ od roku 2017 naštěstí posílenou pozici v tom, že na úhradu jeho pohledávky (tj. dluhu dlužníka) bude přednostně použito až 10 % výtěžku z prodeje bytu (po odečtení zákonných nákladů), což zpravidla postačuje na úhradu dluhu dlužníka vůči SVJ.
Řešení? Zodpovědné SVJ a ostražitost při koupi
Aktivní vymáhání dluhů vedením SVJ
Jak uvádíme výše, vlastník jednotky v domě se může dostat do různých finančních problémů. Aby byli ochráněni vlastníci ostatních bytů v domě, je namístě velká ostražitost. To vyžaduje aktivní sledování dění v domě – tj. zda na některou z jednotek neprobíhá exekuce a zároveň, pokud vlastník něco SVJ dluží, neotálet s vymáháním těchto dluhů. Aby se nestal průšvih jako v případu níže.
Případ ze života
V bytovém domě v Libni se nacházelo 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví 10 různých osob, přičemž v domě bylo založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ) a funkci statutárního orgánu vykonával dvoučlenný výbor SVJ složený z pana Ondřeje a pana Michala. V domě panovaly velmi přátelské vztahy, vlastníci jednotlivých jednotek spolu dobře vycházeli a často se dokonce scházeli na sousedských oslavách.
Problém nastal v okamžiku, kdy se pan Zdeněk (vlastník jedné z bytových jednotek v domě) dostal do finančních potíží a nebyl tak schopen SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku. Pánům Ondřejovi a Michalovi bylo zoufalého souseda Zdeňka líto. Věděli, že si prochází v pracovním i osobním životě krizí a rozhodli se proto jeho dluh vůči SVJ prozatím ignorovat a posečkat, až se Zdeňkovi zase začne dařit. Tímto jejich chováním však došlo v běhu let k tomu, že SVJ nebylo schopno tyto dluhy vůči Zdeňkovi úspěšně soudně vymoci, neboť došlo k jejich promlčení. Zdeňkova situace se nelepšila a jeho dluhy naopak narůstaly všemi směry.
Ačkoliv se Ondřej a Michal coby členové výboru SVJ ke Zdeňkovi zachovali po lidské stránce tolerantně a velkoryse, porušili tím své zákonné povinnosti a nevymáháním dluhu tak trochu nevědomky způsobili SVJ škodu ve výši 167 tisíc korun, kterou by měli správně uhradit „ze svého“.
Jak měli Ondřej s Michalem postupovat, aby se tomuto vyhnuli?
Když viděli, že Zdeněk opakovaně neplatí, měli jej nejprve klidně i neformálně, avšak písemnou formou (např. e-mailem) upozornit na závazky po splatnosti a stanovit dodatečnou lhůtu k uhrazení. Pokud by ani na toto Zdeněk nezareagoval, ideální by z jejich pozice bylo, aby Zdeňkovi zaslali jménem SVJ předžalobní výzvu. A pokud by ani na tuto výzvu Zdeněk nijak nereagoval, museli by se Ondřej s Michalem jménem SVJ obrátit na soud se žalobou na zaplacení dlužné částky, respektive s návrhem na vydání platebního rozkazu tak, aby dostáli svých zákonných povinností vůči SVJ (navzdory přátelství a pravděpodobnému poškození osobních vztahů se Zdeňkem).
Z uvedeného příkladu vidíme, že pro ochranu všech členů SVJ a jejich peněz je třeba mít ve vedení SVJ osoby, které sledují dění v domě a nebojí se zakročit vůči případným neplatičům.
Statutárním orgánem SVJ je nejčastěji výbor SVJ nebo předseda SVJ, tyto orgány jsou voleny vlastníky jednotek na shromáždění vlastníků. V praxi se bohužel mnohdy stává, že o funkci není zájem – prakticky se tak „čeká, kdo se obětuje“. Takto zvolení lidé, na které funkce „zbyde“, si přitom často neuvědomují úskalí a zodpovědnost s tím spojené. Jedná se o nevděčnou funkci, za jejíž výkon mnohdy náleží jen minimální odměna, za to je s tím spojena spousta práce a velká odpovědnost. Řešením zde může být „najmutí“ profesionálního externího předsedy SVJ, která má k jejímu výkonu potřebné kompetence i zkušenosti. Je však samozřejmě třeba počítat s tím, že si za to vlastníci bytů něco připlatí.
S realitní kanceláří RE/MAX mám výbornou zkušenost. Profesionální a zároveň lidský přístup od začátku až do konce. Zvláštní poděkování patří paní Janě Gondekové, která se o vše postarala naprosto perfektně! Byla spolehlivá, ochotná, vždy dostupná a dokázala zařídit, aby celý proces proběhl hladce a bez stresu. Díky ní to šlo opravdu s lehkostí. Mohu jen doporučit! ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).
Obě dopadly dobře.
Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.
Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.
V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.
Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.
Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Moje osobní zkušenost se společností Remax Alfa je velmi pozitivní. Chci poděkovat makléřce Kateřině Melanové za její velmi vstřícný postoj při ocenění bytu a za její trpělivost a profesionalitu při vysvětlování všech možných problémů a souvislostí, které by se mohly týkat prodeje družstevního podílu na současném dosti hektickém trhu s nemovitostmi.
Ing. Hana Dörflerová je velmi profesionální, vstřícná a milá realitní makléřka. Před samotným začátkem hledání našeho budoucího domu se mnou velmi podrobně prošla moje preference.
Zároveň mi prostřednictvím svých zkušeností z realitního oboru pomohla už během prvního hovoru ujasnit si, co vlastně (ne)hledám a podívat se i na věci, které by mě předtím možná ani nenapadly.
Pak následovala nabídka různých typů spolupráce a jejich detailní popis.
Součástí jejích realitních služeb bylo i nastavení automatického posílání nabídek nemovitostí podle mnou zadaných požadavků. A samozřejmě také sjednávání prohlídek vybraných domů. Samozřejmostí bylo i zodpovídání dotazů telefonicky i e-mailem – Hanka byla vždycky k dispozici.
Zároveň oceňuji možnost nabídky veškerého právního servisu, který se prodeje/koupě nemovitosti týká. Původně jsem totiž byla přesvědčená, že to zvládnu sama (což jsem si také vyzkoušela). Teď už ale vím, že ušetřený čas, peníze a moje energie v případě, kdy se o tohle všechno postará realitka, jsou tak znatelné, že bych realitní servis volila znovu.
Sluzby pani Gondekove mohu vsem plne doporucit - vstricnost, rychlost, profesionalita, vse 5 hvezdicek.
Pomohla nam pronajmout byt - velmi rychle zajistila potencialni zajemce a zajistila veskery servis kolem - k tomu absolutni transparence a vstricnost. Doporucuji!
Byl jsem velice spokojen s prací a službami paní Černé. Reagovala rychle, všechny potřebné informace jsem vždy obdržel ke své spokojenosti. Jednání paní Černé bylo velmi korektní a profesionální.
Pan Jelínek z realitní kanceláře Remax mě velmi příjemně překvapil. Po předchozích zkušenostech s jinými realitními kancelářemi a po katastrofálních zkušenostech mých kamarádů a rodiny bylo jednání s panem Jelínkem úplné pohlazení po duši. První kontakt byl při koupi domu. Na prohlídce zodpovídal všetečné dotazy a vše nám předvedl, poté v procesu koupě byl neustále na příjmu a připraven vše hned řešit. Provedl nás celou koupí domu a zajistil všechny potřebné dokumenty, pomohl nám i s přepisem energií a byl i u předání nemovitosti.
Bez zaváhání ho doporučuji všem známým, kteří řeší nákup nebo prodej nemovitostí.
Nadále jeho služeb využíváme při nájmu bytu. Při prvním pronajímání mě překvapila rychlost, s jakou připravil inzerci i prohlídky a našel spolehlivé nájemníky. Opět nám neváhal se vším pomoct a poradit.
Pana Jelínka můžu jedině doporučit.
S realitní kanceláři RE/MAX Alfa mám výbornou zkušenost při prodeji bytu. Od prvního kontaktu bylo jasné, že spolupracuji s profesionály. Velmi oceňuji jejich empatický přístup a schopnost naslouchat. Každý krok mi byl srozumitelně vysvětlen a měl jsem jistotu, že jsem v dobrých rukou. Dokumentace byla pečlivě připravená, přehledná a bez chyb, což celý proces výrazně usnadnilo. Skvělá byla také prezentace nemovitosti od kvalitní inzerce až po profesionální fotografie a popisy, které přesně vystihly přednosti bytu. Je vidět, že kancelář dbá na detaily. Celý tým odvedl špičkovou práci a můžu s čistým svědomím RE/MAX Alfa doporučit. Jiří.
Paní Janu Gondekovou jsem na začátku roku 2021 poznal jako makléřku pražské realitní kanceláře. Sám bez jakýchkoli zkušeností s realitními službami a bez možnosti s čímkoli srovnat jsem však byl s provedením prací (odhad ceny družstevního bytu na Žižkově a zároveň chalupy v Královéhradeckém kraji za účelem dědického řízení) naprosto spokojen ve všech ohledech, které jsem byl schopen posoudit. To bylo velmi příjemné zjištění, neboť v oblastech, ve kterých se člověk sám neorientuje, spoléhá na odbornost a důvěru v neznámou osobu. V budoucnu bych v případě potřeby využil i dalších služeb paní makléřky, stejně tak této realitní kanceláře (prodej, hypotéka apod.). J. Vlček, Praha 3
Jméno a příjmení makléře RE/MAX Alfa
Lukas Hrdina
Prosím vyberte důvod hodnocení
Pochvala na makléře
Kolika hvězdičkami hodnotíte makléře?
⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)
Vaše hodnocení makléře (nepovinné)
Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri Halamek
Vaše jméno a příjmení (nepovinné)
Jiri Halamek
Váš telefon
605484548
Váš email
jhalamek@seznam.cz
Využili jsme služeb pana Ing. Kamila Jelínka.
Je to nejlepší makléř, se kterým jsme kdy spolupracovali. Doporučuji všude kudy chodím. Velmi profesionální a přesto milý přístup, kdy jsme viděli, že nejsme, jen obchodní položka, ale lidé, pro které pan Jelínek našel vždy pár milých slov nebo dokonce pár kousků ovoce pro děti. Prodej nemovitosti proběhl hladce i v naší náročnější situaci a časovém tlaku, kdy se koordinoval nákup a prodej více nemovitostí. Perfektní organizace, které není co vytknout. Kdyby se dalo dát sto hvězdiček, zaslouží si je všechny!
Spolupracovali jsme s paní Miladou Vedrovou, která je pečlivá, spolehlivá a pokud je na trhu realitních makléřů nějaký standard, cíleně se pohybuje v kvalitě poskytovaných služeb vysoko nad ním. Při realizaci zakázky pečlivě vybírá pouze profesionály nejvhodnější pro daný typ obchodu, v našem případě Mgr. Jan Zajíček (advokát) a Ivana Vaňková (home staging), jejichž přístup a služby byly také na vysoké úrovni.
Paní Ing. Popenková je zkušená makléřka. Prodej proběhl rychle, k naprosté spokojenosti. Nemusela jsem se o nic starat, byla jsem průběžně informovaná. Naše rodina se na paní makléřku obrací opakovaně a doporučila bych jí i svým známým. Andrea Kubálová
Spolupráce s paní Gondekovou ja na velice profesionální úrovni avšak s velice milou lidskou tváří. Na poptávku reaguje rychle, komunikuje i ve večerních hodinách. Servis mi byl poskytnut nadstandardní. Moje spokojenost je maximální. Děkuji Vám paní Gondeková. S pozdravem Hakenová Magdalena
S prací pana Švarce jsme byli maximálně spokojeni. Oceňuji především jeho osobní přístup a samostatnost v rámci řešení svěřeného prodeje nemovitosti. Nemuseli jsme řešit nic kromě drobností. Děkujeme
Dobrý den,
ráda bych touto cestou vyjádřila poděkování Vašemu realitnímu makléři Ing. Petru Gajovi. Obrátila jsem se na něj s prosbou o ohodnocení nemovitosti a potom ještě o samostatné ohodnocení pozemku, na kterém nemovitost stojí, a to čistě pro mé soukromé potřeby. Pan inženýr se mnou nejdříve vše podrobně probral, poté odhady zpracoval. Velmi oceňuji nejenom rychlost a odbornou fundovanost, ale také celkový přístup a milou komunikaci. S panem inženýrem Gajem se mi jednalo skvěle, a kdybych se někdy v budoucnu rozhodla nemovitost prodat, určitě bych se obrátila právě na něj.
Profesionální přístup makléře, pana Vlastimila Bareše při zpracování odhadů nemovitostí pro dědické řízení.
Vstřícnost, lidskost, rychlost vyřízení mého požadavku.
Jsem velmi spokojená, vřele doporučuji
Riziko nepodceňte ani při koupi nemovitosti
Plánujete-li koupit byt či nebytový prostor, vždy si nemovitost, jejího vlastníka i SVJ řádně prověřte. Můžete k tomu použít některý z balíčků právních služeb našich Realitních advokátů.
V rámci našich služeb je možné se domluvit na prověření hospodaření SVJ a jeho závazků zkušeným účetní poradcem. Ušetří vám to spoustu starostí a možná i peněz po koupi jednotky.
Touto cestou bych chtěl poděkovat za profesionální a vstřícný přístup. Paní Sabová mě celým procesem provedla bez problémů a velmi mi ulehčila práci. Její služby bych určitě doporučil.
Abychom poskytli co nejlepší služby, používáme k ukládání a/nebo přístupu k informacím o zařízení, technologie jako jsou soubory cookies. Souhlas s těmito technologiemi nám umožní zpracovávat údaje, jako je chování při procházení nebo jedinečná ID na tomto webu. Nesouhlas nebo odvolání souhlasu může nepříznivě ovlivnit určité vlastnosti a funkce.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.
