Věcná břemena u nemovitosti. Je důvod se jich obávat?

chalupa

Při nákupu či prodeji nemovitosti je třeba si dát pozor na omezení vlastnického práva. Mezi ně patří i věcná břemena. Pokud se v nich nevyznáte, může to pro vás mít závažné důsledky. Jak se v nich zorientovat?

Co jsou to věcná břemena

Zjistíte-li, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, je třeba vyhodnotit, do jaké míry představuje takové zatížení skutečný problém. Je totiž velký rozdíl, zda má v nemovitosti například babička zřízené „právo na dožití“ nebo se jedná o běžné věcné břemeno ve prospěch provozovatele sítě infrastruktury.

Existuje-li k nemovitosti věcné břemeno, znamená to, že vlastník této nemovitosti je do určité míry omezen na svých právech, a to ve prospěch někoho jiného. Zákon dělí věcná břemena na (i) služebnosti a (ii) reálná břemena. Rozdíl je v tom, že služebnosti jsou spíše pasivní, tj. vlastník zatížené nemovitosti je povinen něco „nekonat“, resp. něco „strpět“, tolerovat. Oproti tomu u reálných břemen je zatížený vlastník povinen něco aktivně konat, resp. dát.

Odhad ceny nemovitosti

Pojďme se podívat podrobněji na nejčastější typy služebností:

  • Služebnost inženýrské sítě
  • Služebnost cesty a
  • Právo na dožití.

Služebnost inženýrské sítě

Služebnost inženýrské sítě není ničím výjimečným. Nejčastěji se na vlastníka s požadavkem na její zřízení obrátí provozovatel energetické, kanalizační nebo vodovodní sítě, který chce přes daný pozemek vést trubky, dráty apod. Provozovatele takové sítě k jednání o uzavření této služebnosti zmocňují právní předpisy, kupříkladu zákon o elektronických komunikacích nebo energetický zákon. Vlastník nemovitosti se tak musí smířit s tím, že na jeho pozemku může mít například ČEZ, plynárenská společnosti či provozovatel vodovodní a kanalizační sítě umístěné své kabely, potrubí atd.

Nechce-li vlastník na své nemovitosti takovouto služebnost, jeho vyjednávací pozice je bohužel velmi omezená, spíše prakticky nulová. Vlastník nemovitosti má v zásadě povinnost vedení sítě přes jeho pozemek umožnit a následně se chovat tak, aby zbudovanou síť nijak neničil či jinak neohrožoval její stav. Po předchozí domluvě s provozovatelem je navíc povinen vpustit jej na pozemek, aby mohl provést nutnou údržbu inženýrské sítě. Pokud by v případě mimořádné situace byla potřebná naléhavá oprava, nemusí provozovatel vlastníka ani předem kontaktovat. Pokud by vlastník smlouvu o služebnosti inženýrské sítě odmítl uzavřít, může mu to rozhodnutím nařídit příslušný orgán veřejné moci.

Navzdory uvedeným omezením není zpravidla třeba se při koupi nemovitosti těchto služebností obávat, nicméně je dobré o nich vědět. Prodáváte-li nemovitost, uveďte je vždy do smluvní dokumentace.

Služebnost cesty

Poměrně častou služebností je i služebnost cesty. Zřizuje se zpravidla v případech, kdy vlastník jedné nemovitosti nemá přístup k veřejné cestě jinak než přes pozemek souseda. Kupujete-li nemovitost zatíženou touto služebností, již se to většinou promítne do nižší ceny nemovitosti, neboť musíte počítat s tím, že soused má právo jezdit přes vaši zahradu na svůj pozemek. Tato služebnost je většinou zřizována jako pozemková, tzn. je spojena s vlastnictvím sousedova pozemku. To znamená, že pokud se soused pozemek rozhodne prodat, budoucí vlastník bude moci přes vaši zahradu jezdit stejně jako ten předchozí. To platí i opačně. Když vy prodáte pozemek, jeho budoucí vlastník bude muset strpět sousedovo ježdění přes zahradu také.  

Právo na dožití (služebnost bytu, výměnek)

Mezi příbuznými je často zřizována služebnost bytu, běžně označovaná jako „právo na dožití“. Zpravidla se sjednává v souvislosti s darováním nemovitosti z rodičů či prarodičů na potomky, kdy si rodiče (dárci) zároveň tímto zajišťují, že je děti (obdarovaní) z darované nemovitosti před smrtí nevystěhují.

Typicky rodiče důchodového věku chtějí ještě za svého života uspořádat své majetkové poměry a rozhodnou se převést svůj byt na syna. Rodiče po synovi nechtějí žádné peníze, proto mu nemovitost darují. Sami však nemají kde jinde bydlet, a navíc se jim nechce na stará kolena opouštět byt, kde strávili většinu života. V souvislosti s darováním bytu si tak prosadí zřízení služebnosti bytu, která jim umožní doživotní výlučné užívání bytu. Nový vlastník bytu – syn – jim musí toto užívání umožnit.

V obdobných případech lze navíc sjednat i další povinnosti syna vůči rodičům, například závazek zajišťovat jim nákup, a v případě že to bude vyžadovat jejich zdravotní stav, se o ně postarat i po této stránce. Služebnost bytu často souvisí se smlouvou o výměnku a důchodem.

Služebnost bytu je samozřejmě již zásadním omezením vlastníka nemovitosti, které markantně sníží kupní cenu nemovitosti v případě jejího prodeje, neboť oprávněné osoby mají právo byt užívat i po prodeji. Tento typ služebnosti je však časově omezen. Pokud oprávněné osoby zemřou, služebnost zaniká a věcné břemeno lze z katastru nemovitostí vymazat.

Vedle shora uvedených věcných břemen existuje samozřejmě i řada dalších, nicméně ta již nejsou tak častá. Jako příklad uveďme služebnost opory cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, služebnost průhonu či právo pastvy.

Věcná břemena upravuje občanský zákoník 89/2020 Sb. v § 1256 – § 1308.

Kde si existenci věcných břemen ověřit?

Chcete-li koupit nemovitost a prodávající tvrdí, že na nemovitostech nevázne žádné omezení, raději na tyto informace nespoléhejte a vše si důkladně prověřte.

Existenci věcných břemen u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, a to v jeho části „C“. Výpis z katastru nemovitostí si můžete obstarat zde. Ovšem pozor, pro detailní informaci je třeba si obstarat výpis placený. Ten si můžete koupit v e-shopu pod shora uvedeným odkazem nebo například na kontaktním místě Czechpoint (pošty, úřady), u notáře či přímo na jakémkoli katastrálním úřadu. Důležitou roli zde hraje také prověření nabývacího titulu stávajícího vlastníka (tj. prodávajících, od kterých chcete nemovitosti koupit), čímž může být usnesení o dědictví, kupní nebo třeba darovací smlouva.

Pokud kupujete nemovitost a prodávající Vám odmítá předložit potřebnou dokumentaci nebo chcete mít jistotu, že je s nemovitostmi všechno v pořádku a žádná věcná břemena ani jiná omezení na nich neváznou, neváhejte se na nás obrátit. Zaručíme vám, že nic nepřehlédnete a koupě proběhne bezpečně, za což osobně odpovídáme a jsme pro tyto případy i pojištěni. Pro tyto účely můžete využít našeho výhodného balíčku služeb.

Pokud prodáváte nemovitost zatíženou jakýmkoli věcným břemenem či jiným omezením, nezapomeňte to vždy uvést do kupní smlouvy.

Existence jakéhokoli zatížení nemovitosti je třeba promítnout do smluvní dokumentace včetně podmínek, za nichž bude vám jako prodávajícímu vyplacena kupní cena.

Chcete-li se při prodeji nemovitosti vyhnout zbytečným rizikům a zajistit hladký a rychlý průběh obchodu, napište nám a my vám s tím rádi pomůžeme. 

Chci pomoct s prodejem nemovitosti

JUDr. Ilona Černochová

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 604 171 941
www.realitniadvokati.cz