Zjistíme realizovatelnost vaší představy

Nejprve spolu prověříme, jestli je nákup malého bytu a prodej velkého smysluplné řešení. Pokud to bude dávat smysl, pustíme se do akce. Pokud ne, určitě vás na to upozorníme.

Pustíme se do akce

Najdeme vám nový byt a všechno zorganizujeme, tak aby nákup i prodej byl pro vás bezstarostný, ale zároveň i výhodný. S námi vše dobře dopadne.

Kontaktujte nás

The post Bydlíte ve velkém bytě, který už nevyužijete? appeared first on REMAX Alfa.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

1. Znáte aktuální tržní hodnotu své nemovitosti?

• Ano, mám k dispozici srovnávací analýzu z okolí.
• Zhruba vím, za kolik se nabízí podobný byt vedle.
• Netuším, cenu si určím podle pocitu nebo toho, kolik potřebuji.

✅ Správně. Srovnávací analýza cen podobných prodaných nemovitostí v okolí je nejspolehlivější způsob, jak určit reálnou tržní hodnotu. Pouhé „odhady od oka“ často vedou k příliš vysoké nebo naopak nízké ceně.

❌ Nabídkové ceny nejsou prodejní ceny. Majitelé často začínají s nadsazenou částkou, takže orientace jen podle inzerátů vede k nereálnému očekávání.

❌ Stanovení ceny podle pocitu nebo osobní potřeby ignoruje trh. Kupující se řídí hodnotou a nabídkami v okolí, ne vašimi náklady nebo představami. Takový přístup většinou prodlužuje prodej nebo vede ke ztrátě peněz.

2. Máte zkušenost s focením a prezentací nemovitosti pro inzerci?

• Nafotím to sám mobilem, to stačí.
• Nemyslím, že jsou fotky tak důležité.
• Ano, umím fotit nebo si zaplatím profesionála.

✅ Správně. Kvalitní fotografie a profesionální prezentace výrazně zvyšují atraktivitu inzerátu, přitahují více zájemců a pomáhají dosáhnout vyšší prodejní ceny.

❌ I když dnešní mobily umí slušné fotky, často chybí znalost správného světla, úhlu a úpravy. Výsledek pak působí amatérsky a nemovitost může vypadat menší, tmavší nebo méně lákavá, než ve skutečnosti je.

❌ Opak je pravdou. Fotografie jsou první věc, kterou kupující vidí, a rozhodují, zda si inzerát vůbec otevřou. Slabé nebo chybějící fotky znamenají menší zájem a nižší šance na rychlý prodej za dobrou cenu.

3. Víte, kde a jak inzerovat, aby se nemovitost dostala k co nejvíce relevantním zájemcům?

• Ano, znám různé inzertní kanály a cílení reklamy.
• Dám to na nějaký realitní portál a do Facebookové skupiny.
• Oslovím známé, sousedy, lidi, které znám. Ono se to nějak rozkřikne.

✅ Správně. Kombinace více realitních portálů, sociálních sítí (např. Facebook, Youtube) a cílené reklamy zajistí maximální dosah u relevantních kupujících.

❌ To je málo – oslovíte jen část trhu a často špatně cílenou skupinu.

❌ Spoléhat na prodej adekvátní propagace je jistý způsob, jak nemovitost neprodat nebo ji prodat levně.

4. Jak byste zvládli vyjednávání o ceně?

• Zkusím si stát za svým, ale moc s tím nemám zkušenosti.
• Většinou se nechám zviklat, hlavně aby byl klid.
• Vím, kdy a jak ustoupit, kdy zatlačit a kdy raději mlčet.

✅ Správně. Zkušené vyjednávání o ceně, ale i o podmínkách dokáže při prodeji přinést desítky až stovky tisíc.

❌ Bez zkušeností se snadno necháte „ukecat“ k ústupkům nebo naopak kupující odradíte.

❌ To je cesta k tomu, že prodáte levněji, než by bylo nutné.

5. Máte čas věnovat se prohlídkám a komunikaci se zájemci?

• Nějak si to zařídím po práci nebo o víkendu.
• Ano, jsem flexibilní a vím, že je to časově náročné.
• Nemám na to čas, ale snad to půjde nějak samo.

✅ Správně. Prohlídky se často odehrávají i večer nebo o víkendu, kdo není flexibilní, přichází o kupce.

❌ Někteří zájemci prostě nemohou čekat. Omezená dostupnost může prodej zpomalit.

❌ Bez času a komunikace se prodej v podstatě zastaví.

6. Rozumíte právní stránce prodeje (rezervační smlouvy, smlouva o převodu, advokátní úschova)?

• Něco si najdu na internetu.
• Vůbec, ale to přece udělá kupující, ne?
• Ano, mám zkušenosti a mám dobrého realitního právníka.

✅ Správně. Kvalitní právní dokumentace chrání vaše peníze i nemovitost. Je důležité, aby smlouvy připravoval realitní právník a ne právník s jinou specializací.

❌ Internetové vzory bývají zastaralé nebo špatně použitelné pro váš kontrétní případ. Riziko je vysoké.

❌ Chyba – Kupující ve smlouvě, kterou si nechal připravit on, bude chránit především své zájmy. Tím riskujete problémy. Napr. odpovědnost za vady, škody vás může nakonec stát hodně peněz.

7. Umíte odhalit rizikového zájemce, spekulanta nebo podvodníka?

• Vím, na co si dát pozor a co jsou varovné signály.
• Doufám, že se mi nic takového nestane.
• Ne, ale proč by někdo podváděl?

✅ Správně – podvodníci využívají důvěřivosti, je nutná ostražitost.

❌ Doufat nestačí, riziko je reálné. Je třeba se aktivně chránit.

❌ Na světě je spousty lidí, kteří hledají někoho, na kom se obohatit. A na realitním trhu je podvodníků dost, protože tam se dají vydělat slušné peníze na důvěřivosti a naivitě lidí.

8. Víte, jak vyřešit problémy s katastrem, zástavami, věcnými břemeny atd.?

• Ano, řešil/a jsem to už nebo si vím, kde zjistit informace.
• Asi bych se poradil/a s někým.
• Ne, netuším, co to vůbec znamená.

✅ Správně. Znalost postupů je nutná, jinak prodej může uvíznout na mrtvém bodě.

❌ Lepší než nic, ale bez znalosti pravidel se těžko vyhnete problémům.

❌ Taková neznalost je velké riziko – může to blokovat prodej.

9. Kolik jste připraveni do prodeje investovat?

• Max. 1000 Kč. Inzerce na portály jako Sbazar.cz, Bazos.cz nebo Bezrealitky.cz. Tam se v pohodě do tisícovky vejdu.
• Vím, že chci-li přilákat dostatek zájemců, musím byt inzerovat a jsem si vědom, že mě marketing a příprava na prodej bude stát desítky tisíc Kč.
• Jsem připraven na rozpočet do 5.000 Kč.

✅ Správně. Investice do kvalitního marketingu se vrací v podobě vyšší prodejní ceny.

❌ To je příliš málo, seriózní propagace vyžaduje vyšší rozpočet.

❌ Lepší než nic, ale stále to bývá málo na plnohodnotnou kampaň.

10. Co uděláte, když ani po měsíci o moji nemovitost nebude zájem?

• Snížím cenu.
• Zjistím důvody. Příčinou může být vysoká cena, ale také nedostatečná propagace. Proto si nechám nemovitost nacenit od profesionála a také se zaměřím, jestli je možné nemovitost inzerovat jinými způsoby. Jako třeba na Facebooku, Youtube videem, další realitní portály atd.
• Nevím.

✅ Správně. Profesionální analýza odhalí, zda je problém v ceně, propagaci či prezentaci.

❌ Jednoduché, ale ne vždy správné. Cena nemusí být jediný problém.

❌ Bez plánu se jen prodlužuje doba prodeje a roste frustrace.

11. Co uděláte, když bude o vaši nemovitost velký zájem?

• Nemovitost stáhnu z nabídky a zvýším její cenu.
• První, kdo přijde vyhrává.
• Řeknu zájemcům na prohlídce, že nemovitost získá ten, kdo nabídne nejvyšší cenu.
• Předem budu počítat s možností aukce a zájemce o tom budu informovat již v inzerátu.

✅ Správně. Transparentní, předem oznámená aukce, s jasnými pravidly je často férový a efektivní způsob, jak získat nejlepší cenu.

❌ To působí nedůvěryhodně a zájemci se často naštvou.

❌ Můžete přijít o lepší nabídky. Co, když druhý zájemce v pořádi je ochoten zaplatit vyšší než inzerovanou cenu?

❌ Aukce „na koleni“ bez jasných pravidel, předem neoznámená bývá chaotická, právně problematická a ve finále můžete zájemce jen naštvat.

🔍 Vyhodnocení

Máte více než 10 správných odpovědí?

Gratulujeme. Zdá se, že máte znalosti, odvahu a čas se do prodeje nemovitosti pustit svépomocí.

Pokud ale chcete mít jistotu, že neuděláte nějakou zásadní chybu, může vám spolupráce s odborníkem i tak výrazně pomoci.

Máte méně než 10 správných odpovědí?

Prodej nemovitosti raději svěřte profesionálům.

I když prodej nemovitosti působí jednoduše, tak jednoduché to není. Bez dostatečných znalostí můžete na prodeji slušně prodělat.

Přejete si být kontaktován/a?

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

E-mail *

Pošlete si odpovědi z testu na email.

Telefon

Jméno

Křestní jméno

Příjmení

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek

Poslat odpovědi na email

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Zvládnete prodej nemovitosti bez realitky? Udělejte si kvíz appeared first on REMAX Alfa.

• Jak se změnil realitní trh za téměř 30 let, co působí v realitách?
• Jak získává zakázky?
• Jak pracuje s klienty?
• Co je důvodem jeho úspěchu?

Více najdete v rozhovoru.

Kontaktujte Františka Babčického

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš email *

Váš telefon

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek

E-mail makléře

Odeslat

The post Rozhovor s realitním makléřem Frantou Babčickým appeared first on REMAX Alfa.

Jakub Žižka patří k našim nejlepším realitním makléřům. Pokud chcete prodat svou nemovitost, obraťte se na něho, budete v nejlepších rukách.

Kontaktujte Jakubu Žižku

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš email *

Váš telefon

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek

E-mail makléře

Odeslat

The post Rozhovor s makléřem roku 2024 Jakubem Žižkou appeared first on REMAX Alfa.

• Nabývací titul – dokument, na jehož základě jste nabyli vlastnictví k nemovitosti – nejčastěji to bývá kupní nebo darovací smlouva a rozhodnutí o dědictví.
• Výpis z listu vlastnictví.
• Prohlášení vlastníka – dokument, na základě něhož je vaše bytová jednotka právně vymezená v bytovém domě.
• PENB – průkaz energetické náročnosti budovy.
• Evidenční list s rozpisem placených záloh za služby.
• Vyúčtování služeb a energií za předchozí rok.
• Potvrzení o bezdlužnosti jednotky vůči SVJ.
• Informace o stavu hospodaření SVJ, případně plánované investice, plán budoucích oprav v domě, uskutečněné investice, které vlastníci splácí formou mimořádných splátek k fondu oprav atd.
• Půdorys bytu s rozměry místností.

Přečtěte si také: Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti

Dokumenty pro převod družstevního bytu

Vlastníte-li družstevní byt, nejste vlastníkem bytu samotného, ale tzv. členských práv a povinností s právem nájmu v bytovém družstvu.

• Nabývací titul – zpravidla převod členských práv a povinností.
• List vlastnictví bytového domu.
• Nájemní smlouva, na jejímž základě jste oprávněni užívat byt.
• Evidenční list.
• Stanovy družstva.
• Vyúčtování služeb a energií za poslední rok.
• Potvrzení družstva o bezdlužnosti.
• Prohlášení družstva, že proti členovi není vedeno žádné řízení, které by vedlo k jeho vyloučení.
• Potvrzení družstva o nesplacené anuitě, případně potvrzení o splacení anuity.
• Půdorys s vyznačenými rozměry místností.
• Návrh dohody o převodu členských práv a povinností v družstvu. Mnohá družstva mají vlastní formuláře dohod, které preferují.
• Informace o hospodaření družstva, účetní uzávěrku.
• Přehled plánovaných oprav.
• Informace o poplatcích za převod členského podílu.
• Informace o možném převodu družstevního podílu do osobního vlastnictví. V takovém případě by družstvo mělo nechat vypracovat Prohlášení vlastníka.

Pokud některé dokumenty nemáte, nezoufejte. Vše nezbytné pro prodej bytu pro vás zajistíme.

Kontaktujte nás

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Jaké dokumenty potřebujete při prodeji bytu? appeared first on REMAX Alfa.

Žádné závazky

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej nemovitosti si mohou kdykoli rozmyslet. A občas se to stává. Celá transakce je tak od začátku do konce na vodě.

Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující.

Pokud prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Příběh ze života

Klient mi vyprávěl příběh, že se dohodl ústně na prodeji s prodávajícím bez účasti realitní kanceláře, vyřídil si hypoteční úvěr a když měl úvěr vyřízený, prodávající mu řekl, že se nemá kam odstěhovat, a proto byt nemůže prodat. Kupující z toho byl zoufalý, s přípravou koupě strávil 2 měsíce, měl náklady s vyřízením úvěru, jeho žena byla těhotná v 7. měsíci a bydleli v malém nevyhovujícím bytě. S koupí počítali. Ústně se na tom dohodli. Klient mi svůj příběh vyprávěl, když kupovali byt z mé nabídky.

Nicméně, když už majitel nemovitosti dospěje k rozhodnutí, že nemovitost prodá, nestává se často, že by si prodej rozmyslel úplně. Občas se to sice stane, ale mnohem častěji se stává, že se prodávající dohodne s kupujícím ústně na prodeji nemovitosti, kupující si začne vyřizovat úvěr a pak prodávající dostane atraktivnější nabídku ke koupi od někoho jiného a původní méně atraktivní nabídku hodí přes palubu. To se stává běžně.

Nejistý výsledek a zbytečné náklady

Náklady na vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti pro banku, prověření nemovitosti, na přípravu kupní smlouvy a další právní náklady, to všechno jsou vyhozené peníze, když nedojde k uzavření obchodu.

Ústní dohody vytváří prostor pro nedorozumění

Ústní dohody jsou při prodeji nemovitosti nedostačující. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je hodně.

I když mají obě strany čisté úmysly a nechtějí se záměrně oklamat, mohou při ústní dohodě každý vnímat význam slov jinak.

Realitní transakce není otázka týdne. Trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. Lidé tak mohou zapomenout na to, co si na počátku ústně dohodli.

To vše vytváří prostor pro spory. Písemná rezervační smlouva spory minimalizuje.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Message

Chci zaslat seznam kritických chyb

Bez rezervační smlouvy je složitější i jednání o úvěru

Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy, návrhu kupní smlouvy nebo uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte nic v ruce, je jednání o úvěru těžké. Kupujícímu pak nezbude nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu, protože se nejedná o uzavřenou smlouvu.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy appeared first on REMAX Alfa.

Perfektní, blahopřeji, spoluvlastnické vztahy máte zalité sluncem a nemusíte číst dál.

Co když ale v ideálním světě nežijete, nemovitost spoluvlastníte s několika dalšími spoluvlastníky, v první fázi většinou s příbuznými, a každý z nich má úplně jiné představy o jejím dalším využití, nebo odmítají komunikovat?

Někdy stačí i jeden sourozenec, který nemovitost užívá celoročně, zatímco druhý v ní nebyl třeba 20 let. Nebo v ní trvale bydlí, zatímco druhý bydlí na druhém konci města, republiky, případně na konci světa.

Co to vlastně je ten spoluvlastnický podíl?

Je to tzv. ideální podíl na vlastnictví nemovitosti, to znamená, že není stanovena konkrétní část nemovitosti v určitém vlastnictví a její užívání. Obrazně řečeno, 1/3 vlastník vlastní třetinu všech oken, dveří, schodů, podlahy, stropu, každé cihly, okapu nebo střechy, atd.

Toto platí i v případě, že užíváte například spodní polovinu rodinného domu, ve které máte zbudovaný byt, a v horní části je druhá bytová jednotka, kterou obývá druhý spoluvlastník. Oba máte id. 1/2 vlastnictví na nemovitosti (nebo jiný poměr). Společně pak užíváte chodby, schody, sklep, půdu a zahradu. Stále jste ale spoluvlastníkem i poloviny horního patra, každé kliky v horním patře, stejné je to i opačně. Pokud byste chtěli jednotky oddělit, tak jak to znáte z bytových domů, tak to možné je. Musíte nechat sepsat tzv. Prohlášení vlastníka, jednotky zaměřit, dopočítat spoluvlastnické podíly na zbytku domu a zahrady a zanést vše na katastrální úřad, který provede oddělení jednotek na samostatné listy vlastnictví.

Rozdělení na ideální podíly bývá většinou výsledkem dědického řízení, nebo je časté také mezi bývalými manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý jednou ideální polovinou. V katastru nemovitostí se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako podíl id. 1/2.

Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti

Podle §1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 má každý spoluvlastník právo k celé nemovitosti. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část dané nemovitosti.

Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník užíval byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí, a další spoluvlastníky tam nepustil. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti a jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Name

Chci zaslat seznam kritických chyb

Jaké jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví?

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji celé nemovitosti

Je tou nejlepší, nejvýhodnější a nejjednodušší variantou vypořádání spoluvlastnického podílu. Při zisku nejvyšší možné tržní ceny v daném místě a čase si celkový výtěžek rozdělí podle výše stanovených podílů.

2. Odkup (darování) podílu mezi spoluvlastníky

Je také výbornou variantou v případě, že má jeden ze spoluvlastníků o nemovitost zájem a domluví se s ostatními na cenovém vyrovnání. Pro stanovení cen jednotlivých podílů může posloužit cenový odhad, který se předkládá notáři při soupisu majetku po zesnulém. Případně se nechá zpracovat cenový odhad realitní kanceláří nebo soudním znalcem z oboru stavebnictví.

3. Prodej podílu třetí osobě

Je vždy tou úplně nejhorší variantou a výše finanční ztráty je závislá na velikosti podílu, na atraktivitě nemovitosti a na „touze“, případně „potřebě“ vlastníka podílu svůj podíl prodat. V praxi dochází ke snížení ceny o 30 % až 50 %, v některých případech až o 80 %, oproti běžné tržní ceně získané v případě prodeje celé nemovitosti.

4. Soudní cesta

Je většinou poslední variantou, i když v konečném důsledku může být lepším řešením než 3. varianta, a také nahrazuje 2. a 1. variantu, protože soud může přikázat rozdělení nemovitosti, prodej jedné ze stran, případně přikázat prodej celé nemovitosti za cenu stanovenou soudním znalcem. Soudnímu sporu se také nemusíte vyhnout v případě, že se nedohodnete s novým vlastníkem v případě 3. varianty.

Zákon v §1140 Občanského zákoníku totiž říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ a připouští 3 možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

a) Rozdělení společné věci

K této variantě se soud přikloní, pokud je to technicky možné.

b) Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu

Soud rozhodne o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.

c) Dražba nemovitosti

Soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Na závěr doplním, že od 1. 7. 2020 mají spolumajitelé, kteří získali nemovitosti v dědictví, předkupní právo po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva. Proto, i když se jednomu z nich podaří najít kupce na svůj podíl, ho musí přednostně nabídnout za stejnou prodejní cenu ostatním spoluvlastníkům.

Kontaktujte nás

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš email *

Váš telefon

Zpráva

Zadané údaje zpracováváme dle těchto podmínek

E-mail makléře

Odeslat

Tel. +420 733 678 220

The post Vlastníte část nemovitosti a nevíte, jak postupovat dál? appeared first on REMAX Alfa.

3 Fáze prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti se dá rozdělit na 3 fáze.

Hledání kupce

Tato první fáze se dopředu nedá spolehlivě určit. Doba záleží na 5 faktorech, které popisuji níže. Může to být pár dní, ale také déle než rok.

Příprava kupní smlouvy a vyřízení hypotéky

Příprava kupní smlouvy je víceméně otázkou jednoho týdne plus eventuálně nějaké připomínkování ze strany prodávajícího a kupujícího. Pokud kupující financuje nákup na hypotéku, pak počítejte, že vyřízení hypotéky může trvat zpravidla 3 týdny až dva měsíce podle složitosti transakce.

Převod na katastru

Převod na katastru je otázkou cca 1 měsíce. Jakmile je nemovitost převedena na katastru na kupujícího, může se nemovitost předávat.

5 Faktorů ovlivňujících dobu prodeje

1. Cena nemovitosti

Cena je nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím délku prodeje nemovitosti. Zjednodušeně se dá říct, že čím nižší je cena, tím rychleji se nemovitost prodá. Platí to samozřejmě i opačně. Čím vyšší je cena, tím se délka prodeje prodlužuje.

Při prodeji si proto nejdříve položte otázku: „Kolik času na prodej nemovitosti mám?“ Tomu by se pak měla přizpůsobit cenová a prodejní strategie.

2. Užitná hodnota

Cena nemovitosti vždy musí odpovídat její užitné hodnotě. Pokud neodpovídá, její prodej může trvat nepřiměřeně dlouhou dobu.

Užitná hodnota vyjadřuje pro kupujícího užitek z dané nemovitosti a je naprosto individuální. To, co pro jednoho člověka představuje hodnotu, může pro jiného představovat problém. Např. 4pokojový byt obvykle představuje pro rodinu s dětmi velkou užitnou hodnotu, ale pro osamělého vdovce bez dětí nikoli. Naopak může být přítěží vzhledem k vyšším provozním nákladům. Byt, ve kterém je problém s vlhkostí a plísní, bude pro mnoho lidí představovat nízkou užitnou hodnotu. A proto, i když nasadíte nízkou cenu, se může prodávat dlouho.

3. Lokalita

Lokalita, lokalita, lokalita. Jsou oblasti, ve kterých se lidé o nemovitosti poperou, a jiným lokalitám se vyhýbají obloukem. Když budete chtít prodat byt na pražských Vinohradech, můžete prodat rychle, i když budete požadovat hodně peněz. Vinohrady s dobrou infrastrukturou a parky mají totiž pro spoustu lidí vysokou užitnou hodnotu. Nabídka je zde velmi nízká a poptávka vysoká. Na druhou stranu, část Chánova je vyloučenou oblastí s vysokou kriminalitou, která představuje nízkou užitnou hodnotu. I když nasadíte nízkou cenu, můžete prodávat dlouho.

4. Marketing, propagace

Můžete mít nemovitost s vysokou užitnou hodnotou, ve výborné lokalitě, nasadíte nízkou cenu, a přesto se vám ji nepodaří prodat, pokud se o ní potenciální kupci nedozvědí. Čím lépe nemovitost zpropagujete, tím více lidí se o ní dozví a tím výhodněji i rychleji ji prodáte. Nejde však jen o propagaci samotnou, ale i o to, aby v inzerci mezi ostatními inzeráty zaujala. Jde o přípravu nemovitosti na prodej a samotnou prezentaci. Např. profesionální fotky, homestaging, 3D vizualizace či virtuální prohlídky pomohou nemovitost v očích zájemců zatraktivnit. Když máte skvělou nemovitost, ale její prezentace je tak špatná, že potenciální kupce nezaujme, tak se na ni ani nepřijdou podívat. Kvalita prezentace hraje velký rozdíl v tom, jestli nemovitost prodáte dobře nebo špatně.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Phone

Chci zaslat seznam kritických chyb

5. Kvalita prodejce

Prodávající může být majitel sám, nebo jeho realitní makléř. Jeho kvalita má větší vliv, než si možná myslíte. Prodejce má kromě marketingu na starosti také komunikaci se zájemci, organizaci prohlídek a dotažení transakce do zdárného konce. Pokud je prodejce aktivní, komunikativní, umí efektivně řídit prohlídky, aby se na nikoho nezapomnělo, umí dobře komunikovat výhody nemovitosti včetně těch, které nejsou na první pohled zřejmé, umí pomoci kupujícím s vyřízením úvěru, umí zjišťovat zpětnou vazbu od kupujících a řešit jejich obavy, tak takový prodejce je schopný mnohem lépe prodat než prodejce pasivní. Majitel, který nikdy předtím nemovitost neprodával, těžko zajistí prodej tak dobře jako kvalitní profesionální makléř, který se prodejem nemovitostí denně živí.

Potřebujete pomoci s prodejem nemovitosti?

Kontaktujte nás

Autor článku: Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa

The post Jak dlouho trvá prodej nemovitosti appeared first on REMAX Alfa.

Jedním ze zvláštních druhů vlastnictví je právě přídatné spoluvlastnictví. Vedle toho rozlišujeme „klasické“ vlastnické právo, odvozené právo, bytové spoluvlastnictví či vlastnictví jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Podstatu přídatného spoluvlastnictví si ukážeme na příkladu chatové osady. Ten je sice ze světa nemovitostí, ale popisovaný právní institut se vztahuje na věci obecně.

V přídatném spoluvlastnictví je věc (např. příjezdová cesta) náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí (např. chat) určených k takovému užívání, že tyto věci (chaty) vytvářejí místně i účelem vymezený celek (např. osadu), přičemž ona věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží společnému účelu tak, že bez ní není dobře možné užívání samostatných věcí (chat). Aby se jednalo o přídatné spoluvlastnictví, musí být splněny všechny podmínky. Zjednodušeně řečeno, žádnou z chat v osadě by logicky nebylo možné dobře užívat, kdyby se k ní vlastník nemohl vůbec dostat.

Vedle chatových osad narazíte na přídatné spoluvlastnictví typicky v zahrádkářských koloniích, průmyslových či sportovních areálech nebo u developerských projektů.

Přídatné spoluvlastnictví má vliv na prodej nemovitosti

Když zůstaneme u příkladu osady, v praxi tedy přídatné spoluvlastnictví utváří pevný svazek mezi „hlavní“ nemovitostí (chatou) a podílem na nemovitosti (cestě), která jí slouží a bez které by nešlo „hlavní“ nemovitost dobře užívat. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví nelze převádět samostatně, ale jen při současném převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití slouží. Zároveň platí, že když se převádí vlastnictví „hlavní“ věci, vztahuje se převod i na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Zjednodušeně řečeno, podíl na cestě nelze prodat bez současného prodání chaty. A při prodeji chaty automaticky prodáte i podíl na cestě.

Technicky vzato tak pro úspěšný převod nemusí být podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví uvedený v kupní smlouvě. Pro posílení právní jistoty prodávajícího i kupujícího nicméně doporučujeme, aby kupní smlouva zmiňovala i podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Mimo jiné se tím ze strany klientů vyhnete všetečným otázkám a podezření, že jste vy nebo spolupracující advokát při přípravě smluvní dokumentace na něco zapomněli.

Můžu věc v přídatném spoluvlastnictví zatížit?

Stejná pravidla jako při prodeji nemovitosti a darování platí také pro zatížení zástavním či předkupním právem, právem zpětné koupě nebo jiným obdobným způsobem. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví tedy lze zatížit jen za současného zatížení věci, v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. A pokud zatížíte „hlavní“ nemovitost, propíše se zatížení i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Například při koupi bytu na hypotéku tak vznikne zástavní právo banky k bytu i podílu na cestě či parkovišti. Věc v přídatném spoluvlastnictví lze zatížit jen způsobem, který nebrání jejímu využití společnému účelu.

Zápis do katastru nemovitostí

Přídatné spoluvlastnictví nelze ujednat smluvně. Vzniká pouze ze zákona při splnění výše uvedených podmínek. V případě nemovitostí se zapisuje do katastru nemovitostí, kde se pro ně zakládá zvláštní list vlastnictví (LV). V části A nenajdete zapsaného konkrétního vlastníka, adresu a rodné číslo, jak jste zvyklí (např. Jan Novák, Staroměstské náměstí 1, 110 00 Praha 1, r. č. 999999/9999), ale jen obecné označení „hlavních“ nemovitostí, kterým věc v přídatném spoluvlastnictví slouží a velikost podílu (např. Vlastník jednotky 2913/1, 1/3; Vlastník jednotky 2913/2, 1/3; Vlastník jednotky 2913/3, 1/3). Pokud věc v přídatném spoluvlastnictví slouží společnému využití pozemků a spoluvlastníci se nedohodnou jinak, výše jejich podílů na společné nemovitosti se určí podle poměru výměr jejich pozemků. Ve zbylých případech se má za to, že jsou podíly stejné.

Přídatné spoluvlastnictví se rovněž zapisuje do části B1 LV nemovitosti (chaty, zahrádky, bytové jednotky), v jejíž prospěch věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) slouží. Existence přídatného spoluvlastnictví vyplývá také z přehledu vlastnictví dané osoby.

Podkladovou listinou pro zápis do katastru může být typicky kupní smlouva, kterou několik osob koupí věc do přídatného spoluvlastnictví. Může však jít také o jiné listiny. Institut totiž patří mezi novinky, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014. Pokud v té době někde fakticky existoval stav odpovídající přídatnému spoluvlastnictví (např. cesta společně sloužila a náležela vlastníkům okolních chat v osadě k přístupu s tím, že jiným způsobem nebylo možné se k chatám dostat), připadla věc (cesta) automaticky do režimu přídatného spoluvlastnictví. V těchto případech poslouží jako podklad pro zápis přídatného spoluvlastnictví do katastru souhlasné prohlášení spoluvlastníků ve smyslu § 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

Váš email *

Přejete si být kontaktován/a? *

• Chci získat nabídku na prodej
• Nepřeji si být telefonicky kontaktován

Jméno a příjmení

Křestní jméno

Příjmení

Váš telefon

Obec *

Údaje zpracováváme dle těchto podmínek.

Phone

Chci zaslat seznam kritických chyb

Údržba věci v přídatném spoluvlastnictví

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak, zvolí si k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví mezi sebou většinou hlasů správce. Pokud si spoluvlastníci správce do 3 měsíců nezvolí, jmenuje ho na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud si správce zvolí, může spoluvlastník, který pro jeho zvolení nehlasoval, do 30 dnů navrhnout soudu, aby správce odvolal, jmenoval jím jiného spoluvlastníka. Pokud by se některý ze spoluvlastníků samovolně ujal běžné správy a žádný ze spoluvlastníků tomu po dobu 3 měsíců neodporoval či nepodal návrh k soudu, hledí se na něj jako na zvoleného správce. Spoluvlastníci mohou správce odvolat většinou hlasů (dvěma třetinami hlasů správce jmenovaného soudem). Z důležitého důvodu odvolá správce také soud na návrh spoluvlastníků s třetinou hlasů.

Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví spoluvlastníci přispívají poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže se nedohodnou jinak, složí do 31. ledna k rukám správce přiměřenou zálohu. Výše úhrnu záloh se určí podle dohody nebo podle částky vybraných záloh za poslední rok zvýšenou o 1/10, případně ji na návrh správce určí soud.

Lze zrušit přídatné spoluvlastnictví?

Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata společnému účelu. Žádnému ze spoluvlastníků také nelze bránit ve využívání věci v přídatném spoluvlastnictví způsobem, který odpovídá společnému účelu a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. Pokud by se některý spoluvlastník vzdal práva účasti na využití věci v přídatném spoluvlastnictví, nemá toto rozhodnutí účinky pro jeho právní nástupce (tedy osobu, která podíl získá po něm děděním, darem, koupí apod.).

Pokud zanikne nebo změní svůj účel nemovitost (chata, dům, bytová jednotka), k jejímuž využití nemovitost v přídatném spoluvlastnictví (cesta) sloužila, a nyní už k tomu není potřebná, lze se z přídatného spoluvlastnictví oddělit. Stejně tak může kterýkoliv spoluvlastník navrhnout soudu, aby účast spoluvlastníka v přídatném spoluvlastnictví zrušil a přikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastníkům podle poměru jejich podílů. V situaci, kdy by naopak věc v přídatném spoluvlastnictví (cesta) pozbyla svůj účel, přídatné spoluvlastnictví zanikne a spoluvlastníci se vypořádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Pokud účel trvá, přídatné spoluvlastnictví nelze zrušit.

Při zániku přídatného spoluvlastnictví poslouží jako podklad pro jeho výmaz z katastru již výše zmíněné souhlasné prohlášení. Při zániku v důsledku soudního rozhodnutí vymaže přídatné spoluvlastnictví katastrální úřad poté, co mu soud doručí příslušné pravomocné rozhodnutí. Dotčené nemovitosti poté spadnou do režimu „klasického“ podílového spoluvlastnictví, kdy je s podíly možné disponovat samostatně.

Závěr

V tomto článku jsme rozebrali přídatné spoluvlastnictví a jeho vliv na realitní obchody. Nezapomeňte však, že ne každé spoluvlastnictví má charakter přídatného. Ne vždy tak dojde k převodu „vedlejší“ nemovitosti (podílu na cestě, zahradě, parkovišti) automaticky ze zákona s převodem té „hlavní“ (bytu, domu, chaty). Proto je vhodné před podpisem smlouvy provést důkladné právní prověření nemovitosti a ideálně využít právní služby zkušeného realitního advokáta. Případné opominutí některé nemovitosti při převodu totiž může mít fatální důsledky!

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Přídatné spoluvlastnictví. Co to je a jak ovlivňuje realitní obchod? appeared first on REMAX Alfa.

Návrh na vklad do katastru a jeho vliv na převod nemovitosti

K převodu vlastnického práva k nemovitosti nedochází samotným podpisem smlouvy, ale až zápisem do veřejného seznamu, kterým se rozumí katastr nemovitostí (KN). To je mimochodem důvod, proč je důležité, aby kupní cena složená kupujícím do úschovy byla vyplacena prodávajícímu právě až po přepisu v KN. Za tímto účelem je nutné vyhotovit návrh na vklad do katastru nemovitostí, který se podává na stanoveném formuláři. Můžete si jej vytisknout a vyplnit ručně, ale daleko jednodušší a praktičtější je online vyplnění interaktivního formuláře, který vám navíc intuitivně pomůže vyvarovat se některých chyb.

Návrh na vklad se nejčastěji zmiňuje v souvislosti s převodem vlastnictví, ale obdobně probíhá i vklad či výmaz jiných práv – služebnosti (věcného břemene), zástavního práva apod. Návrh na vklad musí obsahovat označení příslušného katastrálního úřadu (KÚ) a katastrálního pracoviště, specifikaci nemovitostí, kterých se zápis týká, údaje o účastnících řízení (příp. jejich zástupcích) a vymezení práv, kterých se zápis týká. Musíte označit nabývací tituly (typicky kupní či darovací smlouvu) a popř. další přílohy, které slouží jako podklad pro zápis do KN (např. geometrický plán při dělení pozemků, plnou moc s úředně ověřeným podpisem při zastoupení ve vkladovém řízení advokátem atp.)

Pokud nemáte s převody nemovitostí a přípravou návrhu na vklad zkušenosti, doporučujeme využít služeb zkušeného realitního advokáta. Jak se dočtete níže, sebemenší chybou v návrhu na vklad se vystavujete riziku, že KÚ návrh zamítne, převod se o měsíce protáhne, a navíc přijdete o správní poplatek.

Jak podat návrh na vklad?

Návrh na vklad do katastru nemovitostí mohou podat obě smluvní strany nebo i jedna z nich, případně se mohou pro vkladové řízení nechat zastoupit třetí osobou – typicky realitním advokátem nebo jinou osobou. Pro vyloučení všech pochybností a dosažení maximální rychlosti převodu je dobré, když kupní smlouva na byt, darovací smlouva nebo jiná převodní smlouva (vkladová listina) stanoví, kdo a v jaké lhůtě po uzavření smlouvy doručí návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu (katastrálnímu pracovišti).

Zatímco na návrhu na vklad postačí „obyčejný“ podpis navrhovatele, vyhotovení kupní smlouvy určené KÚ pro účely vkladového řízení musí být opatřené úředně ověřenými podpisy stran (resp. úřední ověření podpisů je nejběžnějším způsobem prokázání jejich pravosti). Při jednodušších převodech KÚ postačí právě návrh a vkladová listina. Jindy musíte v závislostech na okolnostech daného případu dodat KÚ rovněž plnou moc, geometrický plán, potvrzení o zániku zástavního práva nebo jinou listinu. S přípravou návrhu na vklad vám pomůže zkušený realitní advokát.

Kolik stojí správní poplatek?

Podat návrh na vklad můžete osobně, poštou nebo datovou schránkou. Váže se k němu povinnost zaplatit správní poplatek 2.000 Kč, přičemž obecně vzato platí pravidlo „1 listina = 1 návrh na vklad = 1 správní poplatek“. Pokud tedy jedna listina obsahuje kupní smlouvu a zároveň dohodu o zřízení služebnosti bytu, zaplatíte 2.000 Kč jen jednou. Při rozdělení kupní smlouvy a dohody o zřízení služebnosti do dvou dokumentů musíte podat dva návrhy na vklad a zaplatit 2×2.000 Kč. Poplatek můžete uhradit kolkem, osobně na KÚ nebo bankovním převodem. I na tomto místě doporučujeme ve smlouvě specifikovat, kdo poplatek uhradí.

Jak dlouho trvá přepis na katastru nemovitostí?

Nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu na vklad vyznačí KÚ u nemovitostí tzv. plombu (P). Jedná se o upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. Vyznačení plomby je patrné z bezplatného online nahlížení do katastru nemovitostí i placeného LV. Nejpozději další den KÚ zašle vlastníkovi (a popř. jinému oprávněnému) informaci o vyznačení plomby. KÚ dotyčné informuje poštou na adresu trvalého pobytu (popř. bydliště v cizině v případě cizinců) nebo prostřednictvím datové schránky. Pokud o to vlastník požádá, KÚ jej informuje také e-mailem nebo SMS zprávou.

Pokud byly splněny podmínky pro povolení vkladu, KÚ vklad povolí a právní účinky vkladu v takovém případě nastávají zpětně ke dni, kdy návrh na vklad došel KÚ. Mějte na paměti, že navzdory splnění podmínek KÚ nikdy nepovolí vklad dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne, kdy zaslal vlastníkovi informaci o vyznačení plomby (viz výše). Při nesplnění podmínek návrh zamítne.

Zmíněné 20denní období se často označuje jako tzv. ochranná lhůta. Plomba na jedné straně dává vlastníkovi příležitost, aby se mohl případně bránit proti podvodnému nebo jinak závadnému převodu. Na druhé straně může upozornit kupujícího, že nemovitost je již dotčena změnou, a proto by se měl mít na pozoru, aby např. neuzavřel kupní smlouvu na nemovitost, u které v daný okamžik již probíhá vkladové řízení v souvislosti s převodem na třetí osobu. Při splnění podmínek po uplynutí ochranné lhůty KÚ zpravidla do týdne provede zápis do KN a odstraní plombu, takže většina úspěšných vkladů trvá od podání návrhu po přepis cca 30 dní.

Rizika chybně vyplněného návrhu na vklad

KÚ rozlišuje vady odstranitelné a neodstranitelné.

Odstranitelné vady

Odstranitelnou vadou může být např. absence úředně ověřeného podpisu na vkladové listině nebo nezaplacení správního poplatku. V takových případech vám KÚ poskytne dodatečnou lhůtu pro odstranění vad.

Neodstranitelné vady

Jak vyplývá z názvu, u neodstranitelných vad takový druhý pokus nemáte, a pokud např. ve vkladové listině (kupní smlouvě) nedostatečně identifikujete nemovitost, KÚ se rozhodne vklad zamítnout, čímž mj. přijdete o správní poplatek. Po obdržení informace o neodstranitelných vadách je nejlepší nečekat na zamítnutí vkladu ze strany KÚ a vzít návrh zpět (a vzdát se práva na odvolání). Se zpětvzetím musí souhlasit všichni účastníci vkladového řízení. O poplatek sice přijdete i v tomto případě, ale na rozdíl od zamítnutí ze strany KÚ nebude nové vkladové řízení (s opravenými chybami) blokovat 30denní lhůta, po kterou lze rozhodnutí o zamítnutí vkladu napadnout u soudu a po kterou se „nová“ vkladová řízení přerušují.

Kromě časových průtahů může chybný návrh na vklad (často v kombinaci s chybami v kupní či darovací smlouvě) také způsobit, že kupující nenabude všechny nemovitosti, které zamýšlel (a za které zaplatil). Nebo se zapomene na převod pozemků (přístupové cesty, zahrady, podílu na společných částech), které jsou užívány s „hlavní“ nemovitostí (bytem, domem), přičemž náprava tohoto stavu může být zbytečně složitá. Vždy je proto lepší využít právní služby zkušeného realitního advokáta a realitního makléře.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz

The post Návrh na vklad do katastru nemovitostí. Vše, co o něm potřebujete vědět appeared first on REMAX Alfa.