Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy

dům s byty

Někteří prodávající a kupující si chtějí zjednodušit obchod tak, že žádnou písemnou rezervační smlouvu neuzavřou. Ústně se dohodnou, že nechají právníka rovnou připravit kupní smlouvu.

Doba čtení: 3 minuty

Někteří prodávající a kupující si chtějí zjednodušit obchod tak, že žádnou písemnou rezervační smlouvu neuzavřou. Ústně se dohodnou, že nechají právníka rovnou připravit kupní smlouvu.

Toto zjednodušení obchodu má svá rizika, která vám mohou způsobit problémy a jsou jádrem celé řady sporů.

Žádné závazky

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej si mohou kdykoli rozmyslet. A občas se to stává. Celá transakce je tak od začátku do konce na vodě.

Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující.

Pokud prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Příběh ze života

Klient mi vyprávěl příběh, že se dohodl ústně na prodeji s prodávajícím bez účasti realitní kanceláře, vyřídil si hypotéční úvěr a když měl úvěr vyřízený, tak mu prodávající řekl, že se nemá kam odstěhovat, a proto byt nemůže prodat. Kupující z toho byli zoufalí, s přípravou koupě strávili 2 měsíce, měl náklady s vyřízením úvěru, jeho žena byla těhotná v 7. měsíci a bydleli v malém nevyhovujícím bytě. S koupí počítali. Ústně se na tom dohodli. Klient mi svůj příběh vyprávěl, když kupovali byt z mé nabídky.

Nicméně, když už majitel nemovitosti dospěje k rozhodnutí, že nemovitost prodá, pak se nestává zas tak často, že by si prodej rozmyslel úplně. Občas se to sice stane, ale mnohem častěji se stává, že se prodávající dohodne s kupujícím ústně na prodeji nemovitosti, kupující si začne vyřizovat úvěr a pak prodávající dostane atraktivnější nabídku ke koupi od někoho jiného a prodávající méně atraktivní nabídku ke koupi hodí přes palubu. To se stává běžně.

Nejistý výsledek a zbytečné náklady

Náklady na vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti pro banku, prověření nemovitosti, náklady na přípravu kupní smlouvy a další právní náklady, to všechno jsou vyhozené peníze, když nedojde k uzavření obchodu.

Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti

Když zvažujete prodej nemovitosti, je zjištění prodejní ceny nemovitosti jedna z nejdůležitějších informací. Sdělíme vám rámcově její cenu zdarma a bez závazků.

Ústní dohody vytváří prostor pro nedorozumění

Ústní dohody jsou při prodeji nemovitosti nedostačující. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je hodně.

I když mají obě strany čisté úmysly, nechtějí se záměrně oklamat, tak při ústní dohodě mohou každý vnímat význam slov jinak.

Realitní transakce není otázka týdne, trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. A tak se stává, že lidé zapomenou na to, co si vlastně na počátku ústně dohodli.

To vše vytváří prostor pro spory. Písemná rezervační smlouva spory minimalizuje.

Pět kritických chyb při prodeji nemovitosti

Získejte seznam kritických chyb, které vás mohou připravit o čas a peníze. A rady, jak se jich vyvarovat. Obratem na váš email.

5 kritických chyb při prodeji nemovitosti

Bez rezervační smlouvy je složitější i jednání o úvěru

Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy nebo návrhu kupní smlouvy či uzavření smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte nic v ruce, je jednání o úvěru těžké. Kupujícímu pak nezbyde nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu, protože se nejedná o uzavřenou smlouvu.

Petr Podlešák
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa